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雷达卡
主要研究领域为宏观经济、区域和城市经济、房地产经济等。
曾参与国家社科基金、中国社会科学院、组织部等委托课题研究10余项，
并作为核心成员参与中国社会科学院财贸所发布的《全球城市竞争力报告》、《中国城市竞争力报告》和《住房绿皮书报告》等年度报告的研究编著工作。
问答汇总
Q1:坛友叶子灵：
老师您好：
我的研究方向是中小企业成长，现在民营企业发展亟须资金支持，可是银行的放贷条件的约束让民营企业痛苦不堪。对此您有什么看法？怎样才能更好扶持民营企业发展呢？
谢谢老师！
A1:
民营企业特别是中小企业融资一直是大家关注的焦点问题。在经济运行良好的时候，这些企业的迅速成长需要资金，在经济不景气的时候，很多企业为了生存也需要大量资金。近几年，虽然银行信贷向中小企业倾斜力度在增加，但是相对于中小企业旺盛的资金需求而言，仍显得杯水车薪。不仅如此，当前众多中小企业不仅“融资难”，而且“融资贵”的问题更加突出。这主要是由于经济不景气使得中小企业经营风险增加，各种渠道的资金甚至包括银行信贷资金，都对向中小企业还款能力和信用表示怀疑。应该说这一问题一直以来就存在着，只是在当前经济不景气的时期变得更为严重。虽然有些中小企业有着比较强的盈利能力和还款能力，但是在资金借出者不能充分获得这类企业的信息或者信息获得成本比较高昂的情况下，它们只能提高利率，这种利率是包含了可能的违约风险的。除了风险溢价推高了民间融资利率之外，大中小企业特别是国有企业占有了过多金融资源，导致可用于中小企业的金融变得稀缺则是更为根本的原因。而众多中小企业为了生存或发展，甚至不得不通过中介企业向银行转借资金，或者银行向中小企业收取较高的贷款手续费，等等因素，也推高了中小企业的融资成本。
要解决中小企业的融资问题，需要继续深化改革。，要广泛建立中小型、社区性银行。只有本地银行等金融机构才对本地企业发展状况比较了解，减少利率中由于信息不完全带来的风险溢价。第二，推进利率市场化改革，提高对中小企业不良贷款的容忍度。利率市场化将会使得当前大中型企业型特别是国有企业的资金成本上升，减少它们过多贷款盲目投资的冲动，使得更多的资金可以用于中小企业贷款。同时，由于中小企业市场化利率仍然会高于大中型企业的市场化利率，监管层和银行也应该适度允许中小企业不良贷款比重，毕竟，中小企业高利率本身已经包含了这部分风险，多余利息完全可以用于弥补不良贷款造成的损失。第三，减少ZF对银行经营行为的干预，减少银行对ZF投资项目配套资金的要求。ZF主导或推进的大型项目很多是由大中型企业负责的，通过各种方式要求银行给予这些项目充足的配套资金本身是一种行政干预，也减少了中小企业获得资金的额度。第四，各类中小企业也要重视自身信用建设，制定良好的财务制度，保存完整的财务记录，平日重视信用的积累，减少资金借出者的担忧。
Q2:坛友qazijn：
老师您好，我关注的方向是地方ZF融资问题。请问，当前在地方ZF融资平台控紧、地方ZF土地出让收益大幅下滑、工商企业特别是外贸出口企业经营困难导致税金减少的大背景下，地方ZF如何在合规、合法的条件下，打破发展资金短缺——发展滞后——发展资金短缺的恶性循环，谢谢。A2:
这个问题是当前地方ZF面临的迫切问题，完成换届以后，各地ZF也都豪情满怀，但是，由于包含资方融资平台债务在内的地方ZF债务，已经成为了地方ZF前进的重大障碍，中央对这个问题也高度重视，加之房地产调控依然较紧，使得地方ZF面临“旧债未尝，新债难举”的尴尬境地。虽然各地都规划了庞大的投资计划，但是在债务高企、还款能力也受到质疑的情况下，这些投资项目难以真正落地。
应该说地方ZF缺乏发展资金主要指的是缺乏大型基础设施类项目的投资资金，特别是西部某些地区，自身经济发展、交通道路和城市基础设施都比较落后，举债能力也受到约束。尽管某些城市觉得如果大搞城市经营和基础设施建设，只卖地就可以取得收入和支出的平衡。但是，他们这本账都是建立在土地收益能够实现的基础上的。在短期内或许没有多大风险，但是万一房地产市场略有风吹草动，那么盲目吹大资产负债表、然后破灭的后果将是灾难性的。
地方ZF为了搞基础设施建设、发展本地经济的想法是没错的，但是不是就一定要搞那么多新城或者基础设施？可以不可以考虑在适度搞些基础设施的同时，更加重视通过体制改革来推动经济发展？中国前几年重工业化和房地产热的模式很难再持续下去，将来中国的发展更多地要依赖科技创新和服务业的发展，地方ZF能不能看得更长远一些？少鼓励大、重、脏产业的发展，更多鼓励充满活力的科技企业和服务企业的发展？而这些企业的发展，更多地时需要一个良好的体制环境，和适度鼓励的政策，并不必然需要那么多的土地和道路。这对地方ZF乃至中央ZF都值得考虑的一个问题。
Q3:坛友林海忠：
老师您好，我对我们国家的房地产市场一直很无解，存在泡沫吗？一些城市中心的放假水涨船高，您觉得有泡沫破灭的时候吗？还有，房地产市场的运行机制是怎样的？谢谢老师！
A3:
呵呵，这个好像是比较纠结难解的问题。现在房地产市场特别是大中城市，泡沫肯定是存在的。我们说泡沫，主要是根据房价收入比来说，根据这个标准来说我们国家在世界上已经是很前列了。但有时候也并不能单纯这么来比较。比如，在一个地狭人多地地方，住房建筑成本可能和其他地方一样，但从供给与需求的对比关系老说，这个地方的房价肯定要比其他土地供给充足的地方高得多。北京可以说就是这么个地方。北京不仅是需求庞大，助推了房价上涨，而且由于城市已经很大，新的建成区域通勤成本已经很高，也导致了房价特别是中心区房价上涨。
问题在于，为什么大中城市房价会这么高？北京等大城市人口为什么会这么多？这是一个值得深思的问题。中国大中城市都是行政级别较高的地区，享尽了各种福利保障待遇，占遍了各类开发政策优惠，势必使得产业和人口会越来越集中。贪吃有时候会胀破肚皮的。因此，从这个角度来说，我们国家应该更多想一下中小城市，给予它们更多的经济发展优惠政策，推进公共服务均等化，减少人口向大中城市的迁移；同时，部分产业可不可以不集中在城市开发区，到乡村去如何？日本这个方面已经做得比较好，可以借鉴一下。
以上是从住房消费角度来谈城市住房需求的。我们再从投资角度来看。我们国家房地产市场当前面临的突出问题还是住房已经很大程度上变成了一种投资品，有钱人要房，丈母娘要住房，子女上学要房，特别是投资者投机者更要房。反正现在家里有些闲钱的，放着升值也好，为子女留着也好，偶尔住下消遣也好，谁不想去多买套房子？至少也得两套吧？这就是个问题。怎么办？只有增加购买和持有成本，就是用各种金融政策和税收手段来调节。具体就不谈了，这样做的时候一个障碍主要是政策执行成本，还有一个是要避免误伤平民。
房地产泡沫要么成功化解，要么被迫破灭。我国还是发展中的国家，可以通过有效抑制（不是简单行政短期的抑制，那会有报复性反弹）房价，用若干年通过居民收入水平的提高来消化高房价，这是我们要追求的一个方式；另外一个是房价继续上涨，等到泡沫足够大，自然也会破灭，并会大跌，这个危害比较大，是我们极力要避免的问题。各个国家都吃过房地产的亏，我们真的能够做到了前者，那么我们即使要暂时地忍受高房价的痛苦，也是值得的。
Q4:坛友yeting2000：
吕老师：
您好！感谢您百忙之中抽出宝贵时间为我们解答问题，我的问题是：现在房地产是全国乃至中央领导高度关注的一个热点问题，主要集中在如下三个方面。个是规模是否过大；第二，冲动是否过快；第三是价格。当前问题的重点,是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先,高房价带来的资产泡沫一旦破灭,将影响房地产相关的产业链,严重影响经济增长和金融安全;其次,高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用,过高的价格将阻碍正常需求,不利于我国城市化推进;再次,高房价剥夺了居民的收入,不利于启动内需和消费的增长。针对上述问题，想请教您的看法，谢谢！
A4:
你已经把问题的危害讲明了，我同意这些看法。关键是如何解决这个问题。房地产问题是大家都关心、又都闹心的一个问题。
关于房地产投资规模，很多人在讲空置率，但是这个空置率要分开看：一个是房地产商的空置房，这个他要不是卖不出去，要不是待价而沽；再一个是业主的空置，比如我有2、3套房子（当然不是我真的有），我可能不出租，就那么闲着，要么等待升值，要么自己偶尔入住一下。现在部分房地产市场崩溃的地区，种情况和第二种情况都很普遍。但是在大中城市，恐怕是业主的自愿空置了。业主的自愿空置比较难以管理，没有空置税和持有税，把这部分房子既逼不上出租市场、也逼不上出售市场。但是另一方面，大中城市住房需求依然旺盛。这个时候比较难办，鼓励建房吧，一旦房地产市场出现逆转，不仅新建的房子会涌向市场，空置房也会涌向市场，而需求则会急剧下降，房地产市场将会非常困难；不鼓励建吧，房地产市场供给不足，又会带来价格上涨压力。
关于是否投资冲动，我想是有的，但或许并不是主要问题。但是在成交量较小的时候，房地产开发商也会比较谨慎，毕竟房子如果压在手里，那么大的资金量利息成本还是很高的。房地产商的主要问题是合同和销售方面，有许多需要改进的地方。至于他的行为，主要还是受市场影响。
目前房地产价格肯定是偏高了，无论以房价收入比、租金房价比、月供收入比哪一种指标来衡量。那么这个时候，我们就要来动态看，只要未来房价几年保持稳定，人们的收入水平慢慢提高，然后来消化这种房价，对于大部分地区仍然是可能的。即使北京，虽然中心城区已经不是工薪阶层可以考虑的了，但郊区房价仍然可以通过工薪收入的提高来化解。但北京的问题是规模太大了，通勤成本太高了。而中心城区的房子就那么多，肯定不是人人可以购买的。从总体上来说，不管房价高低如何，北京要做的就是限制城市规模、提高通勤效率、完善配套服务。个人可以通过奋斗买了中心城区，减少通勤成本，但北京人作为整体，却不可能那样做。
房地产问题大家都谈了很多了，也难以有一个完全之策，只能在不同政策间权衡。当前，ZF对于房地产是要做点什么，而不是不做，毕竟纯粹的行政干预型的调控只是赢得了一点时间而已，如果不利用这个时间做制度的完善，房地产市场最终走向疯狂也是可能的。单疯狂之后的后果，确实我们大家都不愿意看到的。
Q5:坛友ameny：
老师您好：
我的研究方向是区域经济，最近发现一个现象，在整个东部沿海，只有江苏北部处于经济发展较为落后的程度，甚至于相比于中部都略有不如，不知道这是什么原因造成的？是政策、地理位置、环境抑或是其它什么因素造成的？最主要的原因是什么？有没有相应的学者进行过深入研究可以推荐下呢？
A5:
这是个有趣的现象，但对于苏北地区人民或许并不有趣。苏北沿海地区海滩、港口条件并不好，只有连云港一个不错的港口。但连云港的发展缺乏腹地，北面有青岛和日照，南面是上海和长江各口岸，所以北面和南面的货物贸易不会取道连云港。至于大陆桥，一方面它联系的内陆本身经济较为落后，贸易进出口相对不足，再者它们的货物进出口很多货物又会掉头向北取道青岛，特别是苏北其他城市发展滞后，对于连云港的发展也不能做出什么大的贡献，所以连云港本身没有能发展成繁华的港口城市，也不能对苏北其他地区发挥带动作用。因此，苏北没有足够强有力的龙头城市。同时，苏北地区北部是经济不太发展的鲁南地区，而且交通多丘陵山脉。苏北地区向南是南通等长江北岸城市，这些城市自身发展也逊于江南地区。所以，山东半岛和苏杭虽然是繁华之地，但苏北地区却只能隔岸相望，并不能直接融入它们的发展之中。这样，苏北相邻的东西南北地区都不具有强有力的带动作用，缺少中心城市。
我们再来看苏北自身。苏北空有靠海的名声，但是港口的缺乏和沿海滩涂的密布，黄海的相对贫瘠，简直使得苏北像个内陆地区。而且，这个地区从改革开发支出，也没有特别是受到国家政策的眷顾，江苏更是把发展寄托在了江南地区，使得苏北成了被忽略的地区。加之苏北地区历来是兵战之地，历史上商业发展也不乏大，商业气氛并不浓厚，而且特色资源也不丰富。这样，苏北在天生禀赋、周围地区环境、政策支持、后天努力程度等方面都没有什么突出的优势，它的发展弱于东部沿海其它地区也是必然的了。
Q6:坛友shijia2525：
吕老师好，我的问题是：
1.目前有很多经济学家对于北京市经济发展的预测并不是很乐观，不知道吕老师对北京市今后的经济发展做过预测吗？是否也认为今年是北京市经济发展重要的拐点年？今后的经济增速是否会下降？如果您做过这方面的预测，能问一下您用的是什么模型吗？
2.关于15楼的朋友说的房地产泡沫问题，我也有个疑问，就是头脑中一直没有一个清晰的概念，我们国家城市的房地产行业中租房比例，房屋租金占平均工资的比例，每平方米房价占平均工资的比例有没有一个公认的合理范围区间？有的话是多少呢？
3.您参与过的全球城市竞争力报告的研究，特别想知道你们的团队在做这个研究的时候，关于世界城市的数据也是上ZF统计网站找年鉴找出来的么？有没有更好的获得世界城市的数据途径可以分享啊？
呵呵，非常期待您的回复，谢谢！
A6:
这种能够对于北京的发展预测可能更多基于经济增长率。北京的经济结构越来越向服务业转型，大肆发展制造业和大规模的城市投资不再是北京未来发展。前些年北京搞了很多房地产开发和城市基础建设，现在北京城市空间已经拓展的差不多了，所以投资带动对于北京的促进作用再削减。因此，在短期，北京经济增长率或许会有所下降，但是由于北京是文化中心、科技中心、金融房地产中心，只要这些核心城市功能不丧失，事实上随着我国经济的发展，北京的这种功能仍是在增强的。所以，尽管增长率或许会下降，北京的前景还是会优于其他地区。我所担心的却是相反，北京发展太快的话，北京的承载能力足够大吗？
关于住房的几个比例，各国不尽相同。房价收入比一般认为7、8左右比较合适，租金房价比是一种投资收益，应该与一般投资收益差不多，我认为4、5个百分点比较合适。至于租方在住房中的比重，这个更无定论，中国一直是住房比重比较高，而且大中小城市也不一样。我认为，结合中国的国情，全国70%左右的住房自有率或许可以合适。当然，如果廉租房和公租房充足、租方市场比较规范，这个比例可以再降低一点。
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