一则新闻突破爆红网络,严厉的325新政后,上海楼市出现“降价潮”,二手房东主动降价210万,市中心老牌区域虹口新房价格暴跌29%!真相果真如此吗?向来判断楼市趋势的成交数据,也会出现问题吗?今天小编就来给小伙们拨开表象,洞见标题党背后的真相。
沪九条被誉为史无前例!效果真如此吗?
“沪九条”新政在上月25日以新闻发布会的形式,史无前例地颁布,用主流媒体的话说,“史无前例”的严厉。在巍立君记忆里,在这十年的上海二手房市场发展历程中,调控早已是常态。当然,也从来不是单向调控,既有暴涨之后的严厉抑制,也有整体经济萎靡之后的热血刺激。这样的反复频度,在近年来有所加剧,市场的景气程度也只能以“月”来计算,几乎很难完整上演连续两年的单边上扬行情。
从年底到新政出台签前的暴涨原因,巍立在之前的文章里已经详细论述过。那一天,无数小伙伴们在3.24日奋战到午夜,甚至在网吧里奋战,才能刷新出脆弱的网上房地产交易系统的页面。为了紧抓住一个政策的窗口期,上海一手房单日成交量突破了1706套,第二天再度突破2200套,然而后面一天即使网签成功的非沪籍购房者,很多陷入退房的命运,因为购房资格要求非沪籍社保必须连续满5年。突然被限购的众多新上海人,只能忘记买房的苟且,去拥抱诗和远方了。
政策已出,多评无益,至少不会短期内立即作废。就看看靴子落地后,市场的震动吧。成交量毫无疑问一落千丈,新政后首周下滑幅度达60%,多种因素造成:第一,前3月的极度透支,同时作数据对比的数值已经是历史天量;第二,为规避新政,抓窗口时间提前网签;第三,本轮新政的核心是通过限贷、限外,砍掉至少20%的购房需求;第四,新政落地后,短期观望气氛集聚。
数据真能说明一切?不排除夸张成分!
来看看新政一周后房价的表现吧,商品住宅的成交均价则从新政前的每平方米33420元下跌到每平方米32246元,每平方米下降了1174元,跌幅为4%。耸人听闻的是,某机构发布的数据显示,在新政落地后的两周内,市中心核心区域的虹口区的房价居然暴跌了29%!新政肯定有抑制效应,但何时居然如此“猴赛雷”,让上海二手房房价这艘巨轮轻易翻船了?
上海虹口二手房房价成为重灾区,其他区域也是涨跌不一,出现明显下跌的青、奉贤、杨浦、长宁,郊区和市区各占一半。而同样是这份统计数据,地段相比虹口有优势的黄浦区,却在新政之后暴涨28%。当然,对于目前要极力鼓吹新政威力的主流媒体来说,这样的数据自然被主动屏蔽了。
(上图为媒体采用的某机构新政前后两周时间,全市各区域房价涨跌幅对比图)那么,问题来了,新政前曾经刷屏的8万单价日光352套房子的虹口,怎么突然从天堂坠入地狱?这之间发生了什么?其实每次新政出台,都会有这样的故事,对于我们研究房价的变化来说,如果评判整体房价,必须满足两个条件,一个是足够长的时间,二是足够多的研究样本。如果取样小、时间短,往往都是对标不准,出现拿驴唇去对马嘴,小岳岳大战PAPI酱的现象。
虹口房价暴跌三成?是神化还是真?
下面就来看看前后判若云泥的上海虹口房价吧。
2016.3.12—3.24 虹口区住宅成交统计这近半月的成交数据中,可以发现四川北路板块的建邦16区和瑞虹新城是成交主力,推动区域成交均价上达76073元/平米。而其余项目都只成交一套,所占比重极小,几乎忽略不计,而白金湾的价格更是由于某些特殊情况才会有5万元的单价。
(新房的网签由于购房和签约的时间差,对于个别房源并不是真实价格反映,如1年前某人预订一套房源,但是时隔多日才网签,最终体现的价格早已是过眼云烟了)。
再来看看新政沪九条颁布之后的情况。
2016.3.26-4.7 虹口住宅成交统计
根据上表,整体成交均价自然已下滑29%,均价只有54286元/平米。但同时从统计数据中,可以看到成交套数的改变,已经使得样本发生极大变化,其中建邦16区的价格依然保持一致和坚挺。而一个老项目虹口名江七星城突然穿越而来,虹口名江七星城二手房价格只有28793元/平米,熟悉市场的人都知道,出现这样的价格只是签约时间滞后的关系。而另外两套宏惠和豪景苑虽然比之前价格大幅下跌,也是明显低于市场当前价格,只有补签约才会有如此低价。就算是这两者价格成立,拿3.25新政前的成交主力瑞虹新城去对比之后虽各只成交1套、但占据半壁江山的豪景苑、名江,那也真的是关公战秦琼了。小伙伴们都懂了吧,此虹口,真的不是,彼虹口!
同样对于黄浦区的暴涨28%,也完全是由于统计样本加上成交结构的差异。放到全市来看,新政前后的成交项目差异性则来的更大。二手房暴跌的问题则更好解释,首先目前大多数市中心二手房的挂牌价已经严重高估,但那并非成交价格,本来市场就会由于买卖双方的价格差异而自行调整,受新政影响,挤干的那只是水份,不是真材实料。Shhuang44ss