楼市变天了！上海二手房成交竟翻新房两倍

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统计显示，今年前4个月，京、沪、深等一线城市二手房成交面积约为新房的2倍以上，南京、福州等二线城市二手房交易活跃度也超过了新房。业内人士认为，我国住宅市场正从增量向存量市场过渡，房地产市场格局将迎来深刻变化。

上海二手房交易逐年增加

监测数据显示，近年来，二手房在大中城市房地产交易市场的优势开始显现，市场规模逐年扩大。北京、上海、深圳等一线城市，二手房交易量已经远超新房。

据上海中原房产中介研究咨询部统计，2016年前4个月，北京二手房成交面积791.7万平方米，约为新房成交面积的3.5倍；上海二手房成交面积1089.03万平方米，约为新房成交面积的2倍；深圳二手房成交面积421.74万平方米，约为新房成交面积的2.3倍。

事实上，2015年二手房成交超越新房的趋势就已显现。上海2015年全年二手房成交面积3020万平方米，是新房成交面积的1倍以上；北京二手房成交面积1800万平方米，几乎是新房成交面积的2倍；深圳二手房成交面积为1064万平方米，是新房成交面积的1.6倍。

从楼市敏感度看，二手房也最先感知冷暖。业内人士介绍，率先开启此轮房价回升通道的是一线城市的二手房。进入2016年，一些热点城市二手房市场甚至出现了非理性上涨。中国指数研究院数据显示，2016年前3个月，北京、上海、广州、杭州的二手房价格分别同比上涨17.96％、28.78％、6.64％和5.73％；分别超过新房上涨价格10.03％、20.38％、0.47％和1.99％。

刚需族成二手房购买主力军

业内人士认为，出于价格、交通、配套等因素影响，大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场，一线城市的住房市场已率先步入以存量房交易为主的阶段。

以上海为例，新建商品房住宅市场已进入“郊区化”，且新住宅社区环境、交通配套等一时难以完善，中环内的新房成交均价也已突破6万元。刚需族只能转向自住房和“老小”二手房。郭毅表示，由于上海新建商品住宅房价普遍“高端化”，二手房已成许多刚需和改善型刚需主要的置业方向。

“如果买郊区的新房或许更加舒适宽敞，但对于上班族来说，选择市区的老房子在工作和生活上会更便利一些。”上海白领罗先生说。

中原地产数据也显示，在上海二手房市场上，“80后”买家占比约53％。专家还认为，近些年二手住房市场越来越活跃，其主要原因还有存量房源的攀升。

楼市或将步入健康发展轨道

首先，上海二手房房价将更多依赖市场机制调节。陈聪认为，影响二手房和新房价格的因素截然不同。房价看涨预期强烈往往导致需求上升，二手房主就会以惜售、跳价等表现减少市场供给；反之，当房价下跌趋势明显，二手房主则倾向于抛售房源，而购房者则会进入观望状态。因此，二手房主导市场时，上海二手房房价更多将依赖市场机制调节。

其次，或将倒逼地方有关部门摆脱土地财政依赖。周牧之此前表示，当二手房交易主导房地产市场后，这些地方有关部门“经营城市”的做法将难再延续，不得不摆脱土地财政的依赖，而更加注重发展产业以增加人口导入。

第三，将推进房地产业供给侧量与质的改变。随着家庭和人口结构的变化，存量房的日益增多，一个年轻家庭未来将可能继承多套房产，届时，房地产市场必将发生深刻的变化。

数据显示，美国、德国、英国、法国以及日本等发达国家二手房与新房交易比例约为8：1至10：1之间。周知认为，中国房地产业的发展趋势也必将从“拼命盖房”转向“盘活存量”。Shhuang44ss

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