[税务实务] 土地增值税筹划技巧 ——缩短筹建期法 [推广有奖]

某房地产开发公司于2004年7月成立，2005年2月取得一宗土地使用权，支付土地出让金2,800万元，然后，公司开始办理土地使用权过户的手续、搞规划设计、进行“七通一平”等项工作，又办理开工许可证等前期工作，该小区规划为“普通标准住宅”。一直到2006年7月才开工施工建设，在这期间发生费用200万元，财会部门作为“开办费”处理。工程经过一年的施工，于2007年9月竣工。开发成本5,200万元，可售面积20,000平方米，以单位均价6,700元对外销售，到2007年末，房产全部售出。发生期间费用180万元，借款利息420万元，但不能全部取得银行借款证明。计算应交土地增值税。

土地增值税的计算：

（1）销售收入总额＝6,700×20,000＝13,400万元

（2）扣除项目金额＝（2,800＋5,200）×130%＋13,400×5.5%

＝10,400＋737＝11,137(万元)

（3）增值额＝13,400－11,137＝2,263万元

（4）增值率＝2,263÷11,137＝20.32%

适用税率30%，速算扣除率为0

（5）应交土地增值税＝2,263×30%－0＝678.9(万元)

筹划方案：把首次取得房地产开发经营项目之日,确定为税法规定的实际开始生产、经营之日，把开工前的200万元费用直接列入前期工程费。

土地增值税的计算：

（1）销售收入总额＝6,700×20,000＝13,400万元

（2）扣除项目金额＝（2,800＋5,200 ＋

200）×130%＋13,400×5.5%＝10,660＋737＝11,397(万元)

（3）增值额＝13,400－11,397＝2,003万元

（4）增值率＝2,003÷11,397＝17.57%

增值率小于20％，免征土地增值税，节税678.9(万元)。

（来源：中国房地产财税咨询网）