人民币兑换外汇的松绑将开启国内房地产泡沫破灭之门-经管之家官网！

2007年，深圳市房地产价格半年上涨50%多，深圳关内新房价格迅速冲破2万/平米，南山区爆炒西部通道概念的情况下新房价格竟然突破4万/平米（高过一桥之隔的香港郊区房价），距市区距离比东莞塘厦镇还远的龙岗区新房价格也炒到1万/平米。七月之后，在深圳市政府的组合调控下，深圳房产交易量下降，但房价仍然高居不下，多空双方目前处于僵持阶段。同时，我们看到，北京、上海、广州等一线城市的房价今年来也是一路高歌，并且高房价逐层传导到下级城市，武汉、重庆、长沙等城市的房价近半年来也是飞奔不停歇，很多内地小县城的房价也由3年前的600元/平米涨至现在的1400元/平米。
　　 老百姓面对高昂的房价，一边叹气，一边犯闷，我们的社会怎么了，明明三年前国家进行宏观调控，信誓旦旦地保证将房价降下去，怎么现在又有政府官员跑出来讲，国内房价上涨是一种国际趋势，将长期存在。如果政府的话都不能当真，那么老百姓还能相信谁？对于“房价是怎么涨上去的”这个问题，我们有必要先做一个分析。
　　 1、居高不下的居民储蓄是短期支撑高房价的经济基础。自上世纪末的国企破产、医疗改革、教育改革之后，普通居民的不安全感增强，面对诸多的不确定因素，老百姓只能省衣缩食，拼命存钱，以备将来的不时之需。2000年之时，当时朱熔基总理就感喟，8万亿的居民储蓄存款是一头笼中猛虎，如果有朝一日放出来，当时国内尚不发达的生产体系是应付不了这么大的需求的，必然会引起通货膨胀。但是，后来不完善的保障体系却让这头猛虎越长越悍，目前居民存款已突破18万亿，还以每年2万亿的速度继续增长。同时，伴随着储蓄增长的是国内内需不足，生产严重过剩，这时，中国加入WTO了，美国对这些价廉物美的资源消耗型、劳动密集型的产品很感兴趣，对外出口带动了国内GDP的增长，中国挣回了美元，换成人民币又储蓄起来。现在，长期的外贸顺差搞得美国人也不干了，美国要求人民币升值，这样可以让中国的美元储备相对贬值，而且部分挽救美国的加工产业，增加就业人口，这里就不再赘述。
　　 2、土地收入成为地方政府的主要收入是房价高涨的原动力。自从九十年代初中央与地方进行分税制改革以来，其实是逐步出现“富中央、穷地方”的局部现象，地方的财政收入相对增加较慢，并且要应付城市基础建设、教育、医疗等公共开支，再加上日益臃肿的政府机构和人头费开支，很多基层县政府甚至出现借钱发工资现象。从八十年代起，地方政府从没有那么窘迫过，八十年代政企不分，国企是政府的小金库；九十年代搞房改，政府从存量房上面又回笼了不少钱；二十世纪初，“民进国退”，政府卖掉破掉一批国有企业，又挣了不少钱；后来，正好“城市化”过程来了，不是还有土地吗，征地生财，呵呵，地方政府的财政收入就这样又解决了。所以，目前接连拍卖出“天价地”，地方政府在底下偷着乐呢，现在很多地方的土地出让金占财政总收入的30%以上，真是地方政府的财政支柱呀！
　　 3、银行是引爆高房价的最关键角色，开发商是一个在政府和银行间左右逢源的掮客。普通民众对开发商是恨之入骨,其实资本是逐利的，房地产开发挣钱多、挣钱快，当然有众多资本想挤进去，所以做电视机的、做西服的、卖饲料的全跑进房地产行业分一杯羹，这是资本的特性决定的。只不过，在房地产操作过程中，出现了太多的权钱交易和腐败行为，这是由社会主义初级阶段的特性决定的，你就是卖一批电脑给国企或政府，同样会出现腐败问题。大家都以为开发商很拽，其实他们在政府和银行面前乖巧得很，这样可以从政府手中拿到低价地，争取到银行为资本金不足的项目发放贷款。最关键的是，国内的银行在每一轮房地产开发热潮中都扮演着重要角色，九十年代初的海南房地产热为国家留下多少坏帐呆帐，搞得国家专门成立四大资产管理公司来剥离银行坏帐，这样几大国有银行才成功上市。而这一轮房地产大潮中，各大银行依照中央的指示，对老百姓发放“按揭贷款”，本来国内银行主要依靠存贷利息差来实现盈利的，所以积极性也强，但是低首付比例和资格审查的缺失却给银行房贷带来莫大的风险。03年时首付比例很多为二成，近两年是三成，即财务杠杆的比例为3.3-5倍之间，所以，很多谙习窍门的投资者开始了空炒、对炒的游戏，这样合法地从银行抢钱，银行慢慢也注意到，但是没上心，因为银行内部此类人也不少，再说钱也不是自己的，是老百姓的。国外的房贷发放是要考察贷款者的收入状况的，房贷总额是年工资的5倍左右，但是国内不这样，把全部积蓄拿来甚至向周围的人借钱来炒房的人比比皆是，一个人捏着十几套房的情况太多了，他们的工资何时能还清上千万元的房贷？美国次按危机是在没有预兆的情况下发生的，所以，现在银行开始警觉了，准备提高首付比例和审查个人资格，不过晚了些，风险已经形成，房贷已经绑架了政府。
　　 4、外资热钱的涌入是导火索，而媒体和不良学者起到推波助澜的作用。在2002年时，上海房价只有5千元/平米，当时全球化发展对中国经济有巨大推力作用，所以美国最有名的投资银行摩根士丹利开始在上海收购房地产物业，而后其他投资银行尾随而入，中东的油钱也进来了，香港人和台湾人也冲了进来，大家都在豪赌人民币升值和中国经济的良好前景，呵呵，中国从来没有这么引起全世界的关注过，从没有这么热闹过。很多媒体特别是报纸都是要靠广告为主营收入的，而房地产广告又是重中之重的，记者们哪里敢得罪开发商——自己的“衣食父母”呢，只要开发商给钱，记者甚至亲自代笔进行虚假宣传，而一些不良学者也是开发商的座上常客，还有一些是外资机构的买办，怎么会发表反对“朋友”和“老板”的言论？许慎庆“深圳房价还要涨”的话，让我想起2000年时肖灼基的“中国股市三年内要上3000点、4000点”，话音刚落中国股市却是一路下跌，当然那位肖老先生现在很少讲话了，如今的许慎庆先生在深圳发了一通飙话使自己迅速成了业界名人，看来要出名还要先出格的。
　　 5、国内投资渠道的缺失造成炒房成风，而房产作为必需品引起老百姓的恐慌性跟风。全国居民储蓄有18万亿元，且中国贫富差距极大，“二八”原则是适用的，即20%的富人占有80%的财富，穷人本钱小，主要存银行，而富人有文化，当然希望储蓄能够增值保值，所以至少有14万亿的资本需要寻找出路。而国内实业投资领域的宏观环境持续恶化，比如开个饭馆，你将面对工商税务、城管卫生、甚至还有黑社会，行业竞争也很激烈，风险大而收益难，造成很多大量闲散资金在社会中游荡，房市和股市提供了两条虚拟投资平台，这也是为什么房市和股市近年大幅飚升的原因。土地具有不可再生性，而依附于土地的房产也具有稀缺性，对于老百姓来讲，房子是一种必需品，总要有住的地方呀，所以，一旦开发商、媒体、不良学者合力推高舆论猛炒房子的稀缺性时，百姓无助的眼神投向政府，而地方政府却纵容高房价时，再加上炒房的投资者加把火，老百姓就着魔似地冲向开发商的售楼处，拿出舍不得吃、舍不得穿、辛苦存下的救命钱，再用按揭套上自己未来二十年的生命，终于抢到一套房了。开发商半夜开盘，还一抢而空，购房者在销售小姐的催促下唯唯喏喏地办完手续，正式成为“房奴”中的一员。
　　
　　 其实，高房价本质上就是一次全国人民财富的大挪移，对一场对广大民众的财富掠夺。试想一下，如果深圳房价是7000元/平米的话，你会是什么经济状况，你的存款足够支付首期，你的按揭压力不大，你还会有充足余额进行消费、学习、旅游。现在深圳房价均价是15000元/平米，你又是什么状况，你的存款加上父母的毕业积蓄才凑齐首期款，你的工资的一半以上用以支付按揭，你吃饭都想着自己做来节省，哪里还敢旅游、深造，连换份工作都不敢！现在全国房地产行业相关贷款为5万亿元，其中3万多亿元为按揭贷款，由于80%的普通人民的储蓄不会超过18万亿总存款的40%，所以，80%普通民众的一半储蓄已经被掠夺了，两年来房价上涨造成的至少1.5万亿元的溢价收入进入地方政府、开发商和腐败官员的腰包，这么多的钱可以造就多少个亿万富翁，呵呵，同时百姓手中捏着的是“纸上富贵”——高价房。可能你会讲，房价不会跌，购房者没吃亏呀，下面我来讲房价的未来走势。
　　 1、中国大城市的现有规划市区面积足够未来城市化发展的需要，不会存在“地荒”危机。北京和上海的近郊以内的区域面积都有2000多万平方公里，深圳市近郊以内的区域面积也有800多万平方公里。香港总人口近700万，50%的人口集中在总面积不到100万平方公里的港岛和九龙地区。东京市区面积600万平方公里，市区人口900万。所以，我们可以计算，按照东京的人口密度（不到香港市区人口密度的一半），北京和上海的市区人口可达3000万人，深圳的市区人口可达1200万人，可容纳人口是现有市区人口的2倍以上。并且，我们这里计算的仅是市区人口（不是全市人口），还不包括面积比市区大几倍的远郊区，这样整个城市人口还有非常充分的延展空间。
　　 2、集约化用地是保障中国城市化进程的关键。上面我们讲到，中国大城市的土地面积足够城市化需要，但同时，我们应当看到，这是以集约化用地做为保障前提的。比如香港、东京的高楼林立，向天空要面积，同时交通组织良好，而北京近郊有大片的良田被征用开发为别墅，大部分成为富人的休假居所，长期空置，这些别墅用地占居的是我们城市未来的发展空间，那些地方盖起高楼，不知道可以安置多少城市居民。并且，城市中心区内也是存在大量的低密度住宅（多层的大户型住宅），这完全是与城市发展规律背道而驰。按照全世界城市化发展经验，城市市区内应为高层高密度的建筑，主要是穷人居住，也可以免去交通费用；而富人住在市郊，拥有低密度的住宅，富人通常有很方便的交通工具，这样才可以做到社会的居住和谐。
　　 3、当今开发商的囤地和低密度开发实在国家和民族的大害。当前，国内房地产企业股票热可炙手，各上市开发商在高价增发股票、大肆圈钱的同时，不忘大力宣传自己拥有的土地储备量，万科有2000万平方米土地储备，足够3年开发，这算是比较少的，有的称有4000万平方米土地储备，足够5年开发，更有的称有足够10年开发的土地储备，在此就不点名了。他们讲的都是真话，这些地产寡头早在2000年时就开始买地囤地，手中大多数是前几年协议出让低价拿到的地，而且是几千亩的大规模拿地，这些地价很低，几百元/平米的都有。别看，现在“天价地王”频频出现，那是开发商用来树立企业形象和股市圈钱的，呵呵，还可树立一个价格标杆，自己过去拿的低价地开发出住宅，都能卖个好价钱。国家土地政策要求，土地两年不开发就收回，但是这些地产寡头却称有十年的开发土地储备，即有的地是10年后才开发，这是赤裸裸地对国家政策的篾视和贱踏。现在国家房地产调控也不灵了，政府发现许多土地到开发商手中去了，自己也快变成没地的了，开发商对土地形成垄断，然后再挤牙膏似地进行人为紧缺型开发，哼，要买房，出高价吧。
　　 4、租金回报率的下降是房价下降的直接导火索。房市如股市，股市的基本面主要是市盈率，而房市的基本面则是租金回报率。以深圳为例，关内房价在2万/平米左右，而年租金不到700元/年/平米，即租金回报率为3.5%。我们知道，截止2007年八月，银行的存款利息为3.6%,拿到手的是3.3%，并且当前通货胀膨胀严重，已影响到贫困居民的日常生活，银行还要加息，据估计，在2007年底前，央行会再加两次息，使存款利率达到4%以上，并且2008年通货膨胀的形势仍很严重，继续加息的可能性仍然存在。更何况，对于广大炒房者而言，他们要对比的是房贷利息，即7%以上的年利率，以租养贷将不可能。并且，就算普通市民的年收入如国家统计那样，每年增加10%以上，而假定租金和居民收入增长水平保持同步，租金回报率在近几年内也不可能超过存贷款利率。
　　 5、在高房价下，以后银行每年可放贷总量在资金面上将不能支撑房地产每年的竣工总量。2007年七月，国内银行的存贷比超过70%，已超过国家警戒线，再继续下去，银行将无钱可贷，所以，七月后各主要银行收紧纷纷收紧房贷。我们可以发现，若明年居民存款再增加2万亿元，那么假定其中的25%用来发放房贷（目前的水平应当在22%），那么将会有5000亿元人民币可以用于购买房屋。而北京、上海近几年的商品房竣工量每年在2000万平米以上，广州、深圳的商品房竣工量近两年在700万—1000万平米之间，所以，仅以上四大城市的每年新房供应量在5000万平米以上，按照均价1.2万元/平米来计算，至少需要6000亿元以上的资金来承接，呵呵，我们的可放房贷总额连这四个城市的新房都买不下来，何况，中国可不只是这四个城市哟，还有省会城市、地级市、县城——，去年全国房屋竣工总面积为5.3亿平方米。说到这里，是不是直冒冷汗？
　　
　　 我们现在可以来讲最后一点，人民币兑换外汇的松绑将开启房地产泡沫破灭的大门。近二十年来，美国的联邦基准利率（相当于国内存款利率）在1—8%以间波动，由于格林斯潘为了挽救87年股灾和911危机，所以期间会出现1%的超低利率，即使这样，我们可以看到，无风险的存款利率应当在平均4.5%左右。而房产租赁是有风险的，美国REITS（房地产信托投资基金）的年回报率在6%左右，而美国股票的平均年回报率在7-10%之间，因为股票的风险更大，这就是经济学上讲的回报与风险相匹配。深圳的房屋租金回报率为3.5%，而国际标准是6%，可以算出，房价高估了70%。大家会讲，人民币会升值啥，那是近几年忽悠老百姓的最大笑话。
　　 美国为了挽救自己，保持低利率、贸易逆差、财政赤字三项记录，从2002年开始，美元相对于世界各国的货币都一直在贬值，对欧元贬值了30%，想当年欧元刚出笼时，1欧元换0.98美元，现在可以换1.32美元。而人民币呢，近两年来对美元升值了10%，那么对欧元呢，哈，贬值了20%。所以，中国用低廉的商品换了些美元，美国还趁机又敲了中国的30%外汇储备。现在中国政府被两方面所挟持，一是高额的美元储备，二是高房价。
　　 所以，中国现在部分放开了居民兑换外汇，中国人民的存款终于可以全世界投资了。大家知道，全球各国的投资回报是多少吗，投资新兴市场国家（印度、巴西、南非等）年回报率为40%，而且是非常健康的投资，这些新兴市场国家的股票市盈率只有20倍以下，同时欧美股票市盈率是15倍，韩国股票市盈率只有10倍，而中国A股早已突破40倍，当我看到蜂涌开户的股民基民时，我经常不由生起悲哀，A股的高台跳水是早晚的事，而希望股民基民们不要届时跳楼。而即使投资欧洲和美国的股市，一般也有8-12%的年收益，欧美是全世界最成熟、最稳定的地区，我们即使只拿着这8%的收益，回到中国来租房子不是一样的吗。投机炒房者无非是在寻找一种投资渠道，当通往世界的大门向你敞开时，你会守着有价无市的空房来付按揭吗，争先出手而寻找另一扇投资大门，将是可见的未来。这时，房地产泡沫破灭的地狱之门将无声打开，开发商、银行，还有——，将是一地鸡毛！