谢国忠：温和措施不能遏止房地产投机！！！(转载)-经管之家官网！

针 对地产投机，中国采取了一些温和措施。 5 年期按揭贷款利率上升了 0.2 %达到 5.51 %，在地产投机严重的地区，房价最低首付比率由 20 %提高到 30 %。考虑到活期存款利率是 0.72 %，通货膨胀率预期为 4 %，现在的金融环境将依旧鼓励金融投机。 　　 　　　　这些措施确实表明政府对房地产投机比较关心，还可能会采取更多新措施。这可能使房地产市场降温一个月左右，但如果政府随后不采取更严厉的措施，投机将死灰复燃。所有权不超过一年的房产交易，对其资本利得征收 50 %或更多的收益税，以后每增加一年收益税减少 10 个百分点，这样才能遏止投机。 　　 　　 　　　　温和措施缓解公众对房地产泡沫的情绪 　　 　　 　　　　在投机氛围浓厚的地区，中国政府对 5 年按揭贷款利率提高 20 个基点达到 5.51 %，房价最低首付比率从 20 %上升到了 30 %。在实施这些措施之前，全国人民代表大会刚刚闭幕，在会上，代表们对房地产泡沫表示了密切关注，而且传达了公众对此的负面情绪。公众对于房地产泡沫紧张的负面情绪让许多人不敢放松警惕。政府不得不采取一些措施，以示对公众关心的回应。 　　 　　 　　　　最近的措施也许纠正了 2004 年 10 月加息所传达的错误信号。那次按揭贷款利率的上升比所有其他贷款利率都低，这被市场解释为中国政府不担心地产市场的泡沫，此后，房地产投机更为强化。 　　 　　 　　　　最近采取的措施非常温和。现在的活期存款利率是 0.72 %，一年期的存款利率是 2.25 %，但是 2005 年预期的通货膨胀率是 4 %。 5.51 %的按揭贷款利率不会给投机者带来足够的痛苦，实质上不会遏止房地产投机。但是，由于中国资产市场在短期内对政治信号非常敏感，房地产市场很可能会降温。但是地方政府可能会像以前一样鼓励市场去行动，从而房地产投机卷土重来。 　　 　　 　　　　投机是问题的实质 　　 　　 　　　　对于房地产市场的讨论常常围绕供求关系进行。通常的解释是，土地控制政策要为这次房价上涨负责，因为它降低了未来的房地产供应量。在我看来，这种说法是不正确的。中国的房地产市场建造过多，需求主要来自投机储存的需要。去年在建的住宅面积达到了 11 亿平方米，这意味着相对于 1.66 亿的城市家庭有 1500 万套房子在建设之中。随着房价与家庭收入之比远远超过 10 倍，最终需求不可能达到那么高。 　　 　　 　　　　相反，需求主要来自为了价格投机而储存的房产。对于总体需求中有多少份额是投机的需求还没有可靠的统计。基于我以下两方面的观察，我自己的猜测是投机的份额在总体需求中占 1/3 到一半之间。第一，在我所到过的任何地方，我看见大部分被售出的房子空闲无人居住。第二，我认识的每一个人在过去几年里都买了房子，而且可能是买了多套公寓。 　　 　　 　　　　为什么公众对房地产泡沫如此愤怒 　　 　　 　　　　在公众知道不多或者对市场环境没有足够意识的情况下，经济泡沫把公众的财富转移到了内部人的腰包里。所以任何一次经济泡沫的破灭会使一个国家所有的人口受损。从短期来看，一次股市泡沫不会遇到公众的抵抗，因为当股市上升时没有人受损。但是房地产泡沫会损害大多数人的利益，因为他们想要买一套他们能在里面居住的公寓。 　　 　　 　　　　在中国，随着房价逐步上升，大多数人开始对买一套房子的愿望失去信心，但是他们却看见大量空置的房子。人们当然会对此感到愤怒。起先，土地由政府控制并属于所有人民。但是少数人使用他们的权力，通过一些渠道，把财富从人民那里转移到他们手里。一旦泡沫破裂，可能会留下大量的坏账，一般来说，公众最后不得不为这些坏账买单。这就可以解释为什么人们对房地产泡沫如此担忧。 　　 　　 　　　　这些措施给大众一种政府会关心房地产市场的印象，这可能会缓解公众的紧张情绪。然而，如果不引入更进一步的措施，投机的热情会再次突然迸发，而社会的紧张程度会更为恶化。 　　 　　 　　　　（作者为摩根士丹利亚太区首席经济学家，张志莉译）