房地产行业:2010年房地产运行数据点评-经管之家官网！

房地产业
研究机构：长江证券 分析师：苏雪晶 撰写日期：2011-01-17
报告要点
全年新开工、投资高位增长,符合我们预期
2010年全年,房屋新开工面积16.38亿平方米,累计同比增长40.7%;房地产开发投资48267亿元,累计同比增长33.2%。在2010年年初市场对于新开工与投资数据一片悲观时,我们基于实地调研与数据模型预测的基础上提出新开工与投资将会大幅增长,从目前来看市场数据印证了我们这一判断。2010年市场销售面积整体增长了10.4%左右,相对于09年的增长大大的缩小了,基于这一点2011年市场新开工将不可能如2010年那么高的增长速度。但是考虑到保障性住房的加速以及我们实地调研大的房地产企业仍然保持着很高的新开工计划,预计2011年上半年的新开工与投资数据将会延续较高的增长,在下半年增速会有所回落,预计全年新开工在17万平米左右,投资在5.6亿左右。
商品房销售面积小幅增长
2010年,全国商品房销售面积10.43亿平方米,同比增长10.1%。其中,商品住宅销售面积增长8%,办公楼增长21.9%,商业营业用房增长29.9%。从成交同比增速来看,我们可以看到全年的增速处于下降的通道中,与此同时地产股估值也处于下降的通道。从分类数据来看,全年商业性用房增长相对于住宅用房来说增长显著,这与我们一直以来看好商业地产的观点是一致的。我们认为未来商业地产仍将会更受资金青睐,商业地产相对于住宅来说更具有投资价值。
房屋销售价格环比持续上涨
12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,涨幅比11月份缩小1.3个百分点;环比上涨0.3%。
从数据上看,价格同比虽然在持续的回落,但环比连续五个月出现了增长。从我们实地调研的数据上看,前期受抑制的一线城市价格开始出现了明显的动摇已经具有上涨苗头。这充分说明楼市资金对于未来通胀的担心,我们认为价格环比小幅上涨仍然可能持续。
国内贷款占资金来源下降
2010年全年,房地产开发企业本年资金来源72494亿元,同比增长25.4%,其中12月份增幅出现了下降,这主要是因为央行在12月份控制信贷所致。其中,全年国内贷款12540亿元,增长10.3%,与去年同比增幅相比下降较大;自筹资金26705亿元,增长48.8%,远远高于去年17%的增长幅度。从这个市场数据来看,银行贷款在开发商资金来源中占比在缩小,缩小的缺口主要由开发商自筹资金来解决,特别在12月份显得更加明显。在2011年新的信贷额度下来后,在一月份银行贷款占比将会显著增加,但全年在开发商贷款方面我们仍然不是很乐观。
同样开发商资金成本上升将成为2011年楼市价格又一推手,值得警惕。