【中邮证券】12月房地产市场运行点评——全年数据喜人，但单月指标下滑-经管之家官网！

共12页，发布日期：2010年1月19日
摘要:
? 目前，房地产开发投资额增速下滑了3.34 个百分点，达到今年的最大降幅。从历史来看，2005~2009 年1-12 月份的房地产开发投资同比增速均会比1-11月份出现下降，因此季节性因素是投资下降的原因之一。但同时，我们注意到12 月份当月投资额同比增速相比近几年出现下降的幅度较大，同比增速仅达12.28%,仅仅略高于2008 年12 月当月10.59%的同比增速，未来是否会演绎成持续性的投资增速下滑，还需要进一步观察。
? 12 月新开工面积同比增速大幅下降，其中一个原因如我们上月分析，是由基期因素导致。继2009 年11 月份新开工面积大幅增长后，2009 年12 月份新开工面积虽然只环比增长10%，但由于基数已经较大，导致12 月份的基数也因此增加。但同时，我们看到12 月份的环比增速仅为40.6，较正常年份120%左右的增速显著减少。
? 12 月当月的销售面积同比增速比11 月份有所减少。11 单月销售面积同比增长14.47%，12 月份下滑至11.54%，增速下降2.93 个百分点。但由于单月增速仍然高于1-11 月整体增速，因此1-12 月增速被拉动扩大。从9 月份以来，单月销售面积的增速一直处于下降趋势。这与国家调控压力不断加大有一定关系。
? 12 月份的房价虽然同比增速下滑，但环比仍然在增长。12 月份国家并没有出台调控政策，而近期的外部因素也有利于房价的继续上涨，因此房价增长并不超出预期。从增幅来看，0.3%的增幅与上月持平，增幅并没有扩大的趋势，减少了进一步调控的风险。
? 1-12 月份土地购置面积增速下降，但从历史情况来看，近几年1-12 月份的土地购置面积环比1-11 月份均有所降低。从绝对数值来看，12 月份当月的土地购置面积绝对数与2008 年和2009 年基本持平，并没有出现较大幅度增长。
? 投资建议：房地产行业2010 年取得了不错的成绩，但12 月份的数据传达的信息并不令人振奋，除了房价外，其他指标的单月情况出现了增速下滑的趋势。这其中有基期数据的因素，也有12 月份国家加息、调准备金以及暂停固定资产贷款等政策/行为的影响。目前还不能确定下行趋势是否会持续，不过房地产市场运行还是处于一个较高增长的区间。
个股方面，建议关注财务状况良好的龙头型企业，如万科A（000002）、保利地产（600048）；以及布局二、三线城市的龙头型企业，如荣盛发展（002146）