房地产行业简评:近期谨慎为主,可选择性逢低建仓-经管之家官网！

房地产业
研究机构：中信建投 分析师：陈莹 撰写日期：2011-01-31
事件:随着国八条和沪渝房产税的出台,有观点指出,政策风险全部释放,房地产板块重上上升通道。
简评:对此,我们有不同看法,认为房地产板块的风险尚未完全释放,近期还是要以谨慎为主,但对好的公司可有选择性的逢低建仓,理由如下:1、国八条实质上已将房屋的定价权移交给地方**,在强大的政治压力下,2011年房价不可能再次快速上涨。2011年开盘销售的房屋以2009年拿到的地为主,地价较高,其他材料和人工成本也在上涨。成本上涨的同时,房价上涨被抑制住,挤压了开发商的利润空间,引起房地产板块估值中枢的下移。
2、国八条最严厉的政策之一是限购。由于2010年16个城市的限购并没有取得预期效果,因此大家想当然的认为此次限购的效力一般,这是错误的。2011年限购的威力远非2010年政策可比,2010年每户家庭不管有没有房还能再买一套,但2011年限购政策规定,只要有两套房的当地户籍家庭、有一套房在当地工作的外地人家庭以及没有在当地工作的外地人家庭,就不能在当地(包括市区和郊区)买房了,限购城市范围也扩大到至少37家以上,波及范围是相当广的。这就导致需求群体大幅减少,对开发商的资金回笼造成影响。
3、国八条出台的当天,由于大盘整体大幅上涨,导致房地产板块低开高走,跌幅不大,而接下来沪渝房产税的出台由于略好于预期,使得板块还略有上涨。由于国八条的严厉程度在股价上的反应没有充分释放,导致后续房地产板块还有下跌风险。
4、近期中小板股票的大幅下跌使房地产板块的估值吸引力减弱。综上,我们近期对房地产板块持谨慎态度。由于反弹高位时基金对房地产板块进行了减仓,行业估值也处于历史低位,加上地方细则没有出台,而国八条对限购政策“原则性”的用词给予地方**一定操作空间,因此,预计板块整体跌幅有限,10%左右。信贷紧缩和限购引起的销售回款难度加大造成开发商的资金压力,据我们了解,一些银行已经对开发商的贷款利率进行了上浮,且对民营开发商的贷款非常谨慎。因此,资金压力是2011年开发商面临的主要问题。下一轮板块的反弹绝不是无论良莠、鸡犬升天,而是会出现两级分化,建议选择融资能力好、业绩锁定性好、有品牌的国有企业和少数优质民营企业逢低建仓,如鲁商置业、中南建设、北京城建、华发股份等。