房地产行业研究报告：百余上市房企债务破万亿 资金链命悬断崖-经管之家官网！

106家上市公司房地产企业的半年报已经披露完毕。22%的业绩增长背后，一个尴尬的事实让人惊讶，房企背负的债务也已经超过万亿元。有分析指出，房地产业的灵魂是一条资本借贷的链条。中国房地产泡沫的警报在频频拉响，最实质性的危险是，房地产的资金链开始绷紧。如果这条资金链因严重泡沫而断裂，最后崩溃的将是整个金融系统。
据报道，上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负责总额的70.6%，同比上涨54%。另有消息称，今年以来，ST珠江、莱茵置业等上市房企纷纷宣布由于房地产业务经营不理想，将全面涉足矿产行业。据Wind资讯统计显示，泰达股份、嘉宝集团、绿景房产等20多家上市房企也都“弃房从矿”，宣布投资矿业。个别开发商甚至转战餐饮业和养殖业。
与此同时，“招保万金”的平均资产负债率从去年年底的72.37%上升至74.4%。通过对2002年以来的年报数据统计，目前“招保万金”的平均资产负债率再一次刷新近10年来高点。而绿城中国的半年报更显示，其净资本负债率高达163.2%，较2010年12月31日132%的负债率上升了31.2个百分点。据此媒体报道银监会已下文调查其信托业务等。
与持续走高的负债总额相对应的却是，银行贷款的不断收缩。国家统计局的数据显示，1到8月，房地产开发企业资金来源5.4万亿，同比增速为23%，比去年同期下滑11.6个百分点。与此同时，上半年106家上市房企存货上涨39%，达到9640亿元。也就是说，房地产全行业存货总值远超流动负债总额，只要出货就可以套现还债。但是，如果随着资产负债率的攀升，开发商不得不降价，存货就会缩水，房地产业便会资不抵债了。分析指，在房地产的这根资金链条中，最先断裂的环节将是开发商与个人贷款购房者。而现在，这两个环节已经显示出不祥之兆。
根据中国国家统计局的最新测算，1至8月，商品房空置面积同比增长14.1%。由于长时间巨量的资金套在积压的商品房上，目前一些开发商的资金链条开始抽紧。包括一些实力雄厚的大房地产商。据悉，冯仑、潘石屹等人都在积极筹备企业上市。这表明他们的资金紧张，上市的最主要目的是融资圈钱。据境外媒体披露，上海世贸集团目前在内地融资遭遇困难，正考虑在香港上市。
而与此同时，银行与开发商相互配合大规模推广个人按揭贷款。资料显示，截至6月底，金融机构个人住房贷款总额已达6600多亿元人民币。这条资金链同样面临风险。中国的购房消费者并不成熟，不少人是很盲目的，没有考虑到可能发生的风险---过高的月供一旦遇到经济不景气，个人的支付资金流就很容易断裂，而在漫长的按揭期内，谁也不敢保证经济一直是欣欣向荣。
由于今年以来楼市调控加码、银根紧缩，二三线城市中小开发商资金压力比往年更大，多地媒体爆出当地开发商“失踪”或楼盘停工现象。譬如，南京宇扬集团董事长杨军因公司资金链断裂携款逃逸，天津新润房地产开发有限公司投资开发东北角艺术公寓，停工长达半年仍未复工，而以往楼市调控时并没有出现今年类似的情况。
业内人士表示，货币政策紧缩的基调难以改变，中小房企很难从银行获得贷款，民间高利贷无法解决根本问题，随着限价、限购、限贷及房产税等楼市政策进一步深化实施，中小房企的销售一旦不顺，资金链随时有可能破裂。中国房产信息集团分析师薛建雄表示，银根收紧令房贷更难以落实，成交量持续下跌，如果调控政策持续执行下去，年底二三线城市中小开发商将出现“破产潮”。