资金加速逃离楼市 万科郁亮称房地产暴利将终结-经管之家官网！

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【中国经营网综合报道】楼市拐点的出现导致大量资金加速逃离房地产行业。万科集团总裁郁亮称房地产市场下半场完全不同，要和有暴利可图的时代告别。

房地产调控将持续

据每日经济新闻消息，100个城市的住宅平均价格连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大，房地产行业景气度和现在的天气一样，正经历寒冬。资金链紧张、库存高企、销售下滑……房价拐点已经初现端倪。

这会不会给房地产信托带来兑付风险?2012年房价会跌多少，政策会不会松动，中国房地产趋势如何，是否存在投资机会?

日前，中国房地产指数系统百城价格指数发布，根据调查数据显示，11月100个城市的住宅平均价格连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大。央行调查统计司报告认为，房价拐点已经初现端倪。地产商的“冬天”显然并未过去，市场普遍认为，目前的房地产调控政策短期不会有所改变。

申岚认为，从紧的房地产政策还是会持续一段时间，主要(想)看到房地产价格更大范围的回调。

华泰证券的报告也认为，尽管地方政策上微调不断，但是行业整体政策面尚未出现放松迹象。投资仍将继续下行，行业处于持续衰退的下降通道中。限购所带来的销售压力将至少持续到明年一季度，开发商以价换量的销售策略将大规模出现，房价的普遍、实质性下跌也将在今年年底至明年1季度集中显现。

日前也有报道指出，住建部已知会地方ZF，对于限购政策将于今年底到期的城市，地方ZF需在到期之后对限购政策进行延续。

在此之前，有佛山的“放松限购一日游”等案例，但是最后想对限购政策进行松动的试探都未能成行。

申岚表示，房地产调控的目的并不是打压这个市场，所以我们认为在价格进一步回调之后，政策也有放松的可能性。价格方面，目前已经有5%～10%左右的回调了，我们认为大概到20%左右，是一个大家比较容易接受的程度，到时候交易量受这个因素刺激有可能会走高。

国泰君安证券发布的2012年房地产行业投资策略会会议综述也指出，调控至少持续到明年五六月份或者两会后，但调控不会长期持续，未来政策松动也是差异化的，比如可能偏向对改善型居住的松动。

申岚表示，根据之前的调研，目前开发商感觉较紧，房产商的策略都是刺激销售。在拿地上可能会谨慎一些，拿地规模上可能会有所减少，明年开发商拿地规模会有一个走弱。明年开发商这个层面应该还是不会放松。

16涉房上市公司变卖地产项目

据中国证券报消息，楼市红火的年代，三百六十行几乎行行都或多或少涉足房地产。但如今，政策调控紧逼、楼市调整深化，房地产这一曾经的“香饽饽”已然成为“烫手山芋”。抛售房地产股权、变卖房地产项目又成为“新潮流”。据不完全统计，今年以来，宏达股份、恒顺醋业、金发科技、西部矿业、水井坊等16家主业非地产的“涉房”上市公司撤离楼市。

这些公司所从事的主业包括有色冶炼、矿产开采、海鲜养殖、食醋生产、热力发电、化工原料加工、白酒酿造等。其中，有些公司是部分退出，有些则是全面撤离;有的公司采取项目整体转让的方式，而有的则是通过股权转让来逐渐剥离房地产业务。业内人士指出，利润空间收窄、资金压力陡增、行业门槛抬高是很多公司被迫“退房”的关键因素。

房地产是资金密集型行业，一旦销售遇阻，“涉房”企业可能很快就会陷入资金链危机，而高企的债务则将侵蚀企业辛苦赚来的利润。这对于利润率较低的制造业企业而言更为明显，恒顺醋业便是典型一例。

“以前，通过房地产项目拿抵押贷款很容易，有房地产开发业务的上市公司，在资本市场也很受欢迎，但现在这些融资渠道都被卡紧了，有房地产业务的公司甚至无法通过股市融资。房地产成为融资的绊脚石，也是很多上市公司剥离房地产业务的重要原因。”一位曾参与过房地产项目增发的投行人士坦言。

“涉房”上市公司纷纷退出房地产，说辞大同小异，均称是为了“战略调整、做强主业”，而其背后的真实动因也十分简单：看淡房地产后市。

10月，郎咸平曾发表文章称：在严厉调控的2011年，我们发现房地产商一个非常有趣的现象，叫做有序地退出，这和2008年的恐慌情况刚好相反。上市企业里面有序退出房地产业务的公司有很多，包括大江股份、金发科技、建发股份、獐子岛、酒鬼酒、金种子酒等。

截至9月底，房地产行业公司平均持有现金19亿元，分别较6月底和年初减少4%和11%，现金储备持续减少。以“持有现金与年内到期债务比率”来衡量，到9月底，房地产行业该指标的平均值为1.10，已逼近警戒线，分别较6月底和年初水平下降10%和33%，行业整体的现金偿债能力进一步弱化。

据不完全统计，今年以来，已有16家并非专业做房地产的上市公司宣布退出房地产业务。而截至日前，京津沪渝四大产权交易所正在挂牌的房地产类产权交易项目有100宗，达到历史最高值。其中挂牌价格超过5000万元的项目共有40个，12个项目超过1亿元，总共转让金额超过100亿元。

资金加速逃离楼市

据21世纪经济报道消息，人民银行的官员也表示，“明年北京房价不要说下降50%，即便30%都有可能引发信用风险;风险会向银行体系蔓延或者迅速放大，会导致信心的危机。”时至2011年年关，全国土地市场的低迷仍在持续。

12月2日，央行调查统计司最新的两份报告——《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》引发市场广泛关注。报告认为，当前的一系列经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。

这是官方为数不多的明确判断房价拐点显现的论述;而在银监会主席尚福林最新讲话中也提到，进入三季度之后，房地产观望气氛浓厚，量价齐跌现象开始蔓延。

监管机构文件显示，“据估计，目前一线城市住房库存量足以销售一年。土地市场也出现明显萎缩，前三季度全国土地成交总体楼面价格下跌15%，第三季度住宅用地成交面积同比下跌29%，底价成交或土地流拍屡见不鲜。”

房价拐点初见，随之引发的资产价格风险和信贷风险，已在商业银行和监管机构拉响警报。

“随着住房去库存化时间拉长，开发商资金链已经普遍趋紧。”尚福林在银监会内部讲话上指出，“少数高风险开发企业前期过度扩张、负债率偏高、高价购地、跨业经营，经营困难的会首先暴露。”

楼市拐点的出现，也导致大量资金加速逃离房地产行业。据北京中原地产统计，11月当月，全国楼市股权交易达到9宗，总成交金额达到67.5亿元，而公开披露的保护股权及资产变动的房地产企业变动则达到43起，仅披露的变动金额就达到了213.3亿元人民币。

今年前11月，楼市股权变动频繁，规模股权交易已经达到102宗，为有史以来首次突破百宗，披露的交易值也历史首次达到368.3亿元，年内将首次突破400亿元。

在此背景之下，如何平衡房价下跌与资产价格风险，将有望成为2012年房地产调控的主旋律;对于商业银行而言，自2008年起，银监会就已着手房地产压力测试。

11月11日，银监会前主席刘明康向外界透露，由于60%以上的房地产相关贷款是在2009年6月前发放，而当时房价处于阶段性低谷，因此银行业的风险承受能力比较大。

他说，此前银监会房地产政策测试结果显示，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%;而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。

此言一出，市场的争议声一片。其中，华远地产股份有限公司董事长任志强放言：“不会出现房价50%以上的下跌，绝对不可能，30%都不可能。”

在上述国研中心内部会议上，来自人民银行的官员也表示，“明年北京房价不要说下降50%，即便30%都有可能引发信用风险;风险会向银行体系蔓延或者迅速放大，会导致信心的危机。”

在上述央行官员看来，房地产价格压力测试是静态测试，而非动态测试，“如果房价进入快速下行通道的时候，没有人能挡得住。”在他看来，房地产价格下跌，最着急的可能是地方ZF。正如土地出让金快速下滑所显示的，很多地方财政可能会出现问题，由此引发的将是地方ZF债务危机。

在央行组织的会议上，部分商业银行代表也认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。

即便在银监会内部，对房价下跌多少，也有不同声音。一位银监会中层在上述国研中心会议上说，“中国银行体系有一个不同于国外的特点，即基本上没有信用放款，所有的放款都是抵押放款，最多的抵押品是房子和土地。”

“如果房价降30%，所有贷款的抵押品要补30%的价格，从哪儿找这30%呢?”上述银监会人士坦言，如果抵押品补充不到位，有可能引发银行挤兑企业，企业资金链就有可能发生断裂。

实际上，2011年以来，银监会一度频繁预警房地产开发企业的融资和信贷风险，针对房地产信托等融资方式加强了监管。上述会议上，尚福林再度剑指房地产信托，“一些开发企业私自将已在银行融资的项目采取权益信托等方式重复融资，不规范的融资行为将很有可能引发信贷风险。”

“如果社会不断释放信号，认为跌20%-30%，我们不怕，结果是解决不了实际问题的，反而会把市场可能产生的衍生流动性搞没了。”上述银监会官员表示，中国经济已经走上一条新道路，数字化的管理和就问题解决问题的经济政策有效性，在市场挑战面前越来越弱。

万科郁亮：房地产告别暴利时代

据媒体消息，作为中国房地产行业的龙头企业，万科的一举一动令人关注，作为万科的操盘手，郁亮的一言一行同样令业界瞩目。一段时间以来，“拐点”一直是房地产业的“热词”，那么，当前房地产市场是否已经出现拐点呢?

郁亮对此并不认同。他说：“在我看来，拐点代表一种大的趋势的转变。随着中国城市化不断推进，房地产这个行业未来15年还将处于黄金发展时期。但是在这个过程中会出现一些变化，一些调整，比如过快上涨的房价得到遏制。”

尽管看好房地产行业发展前景，但郁亮认为，这并不代表着过去相当长的一段时间，房地产开发商靠囤积土地、靠房价飞涨来牟取暴利的发展模式还将继续。

郁亮一直回避降价这个词，但是一个不可否认的事实，由于定价变动，万科遭遇了售楼处被砸，甚至有消费者送花圈的事件。对此，郁亮明确表态：“我们不预测房价，也不会对房价变动作出承诺。”

郁亮说：“一方面因为我们是上市公司，追求业绩增长，另一方面我们规模大，更看长远，更少幻想。”

在郁亮眼中，房地产市场下半场大幕已经拉开，ZF加大住房保障力度与商品房去投资化更注重居住功能是清晰的政策信号。

11月11日，郁亮在位于东莞松山湖的万科建筑建设研究中心，通过媒体向社会发表了他的“过冬策略”：现金为王、积极卖楼、谨慎拿地、精细管理、锻炼身体。这究竟是郁亮为万科准备的应对一时之需的御冬寒衣，还是适应房地产市场变化的长远发展路径呢?

当提出这种疑问时，郁亮笑称：“你是第一个发现秘密的人。很多人认为是临时举措，其实是我们的常态。我们希望告诉大家，房地产市场下半场完全不同，要和发展势头过快、有暴利可图的时代告别。我们要向制造业学习，要有正常的行业利润水平，要通过品牌、性价比等赢得市场机会。”

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