房地产业的冬天来了-经管之家官网！

房地产业入冬了，这是多数业界人和房地产企业一致的感觉。万科等地产巨头亦明确表示转入“过冬模式”。感觉只是感觉，有无严格标准？气象学上对于入冬和出冬，是有温度标尺的。其实，房地产业也有，那就是全国房地产开发景气指数。
这是一个综合指标，包括开发企业购地、资金、存货、施工等因素，堪称房地产业的“温度计”。100点以上，为景气区间，100点以下，为不景气区间。今年11月份，这一指数为99.87，比10月份降低0.4个百分点，比去年同期回落3.33个百分点。关键是，这是自2009年8月份以来首次跌破100，也即正式进入冬天，同时也创近27个月以来的新低值。
大家一直在讨论和争议楼市“拐点”问题。其实，有三类拐点，已经发生。第一个是房价拐点：今年10月
全国70个大中城市新建商品住宅价格环比9月份下降了0.14%，这是2009年3月以来首次实质性的下跌。第
二个是成交拐点：今年1月“国八条”出台，2月即出现拐点，至今仍维持低迷；第三个是景气拐点：2010
年3月触顶105.89，4月调头向下，至今已下行了20个月。
那么，这次楼市调整将持续多久，冬天有多长？决定楼市短期走向的有三要素：政策、资金、存货。首先
，房地产政策仍然从紧。中央政治局12月9日召开会议，为明年经济工作定调，提出：实施积极的财政政
策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，保持
经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定。由此可见，财政政策和货币政策的表述并无变化，只是将保增
长的位置，提到了抑通胀之前。随着上周首次下降存款准备金率，货币政策已开始转向，但不要奢望像
2008年四季度和2009年那么宽松。
会议同时强调：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。这一表述
，让很多业界人士受不了，资产市场亦出现负面反应，今天股市即以破位下跌相表示，上证综合跌破2300
点大关，同时也是前期底部，领跌“元凶”，正是地产股。其实11月以来，温总理和李副总理的两次表态
，已为政治局的这一定调埋下了伏笔。按此口径，则明年政策难以大变，虽然不排降下半年出现松动。至
少，46个限购城市今年年底不太可能退出限购。
其次，从资金面分析，货币政策有所松动，但ZF却强调信贷仍不向房地产松口。未来几个月，除了首套
房贷款存在松动的可能性之外，房地产信贷环境不会显著改善。开发企业的资金情况继续趋紧，全国房地
产开发企业资金来源增幅持续下滑，企业负债率明显超过近几年平均水平，项目销售资金回笼情况仍然糟
糕。降价促销的压力越来越大，部分项目冒着售楼处被砸的危险进行三成左右的较大调价。
再次，企业的存货量持续增加，尤其是可售未售房源库存很大。截止11月底，全国四个一线城市和四个典
型二线城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量，增长
约38.44%，环比上月新增3.06%，库存量处于高位运行状态。八个典型城市新建商品住宅存销比为12.9（
需要消化的月份），刷新了今年10月份住宅存销比的最高点11.8，库存量已步入过大区间。
中国楼市的上一个冬天，2008年10月至2009年7月，国房景气指数在冬天呆了10个月。由于这次不可能出
现2008年四季度和2009年那样的救市力度，所以冬天持续的时间，预计将超过10个月。但却不会长于上上
一个冬天：1997年2月至2000年6月，持续了41个月之久。因为当前中国经济和楼市的形态，皆好于当时。
如果说2011年房地产业温度低于去年，那么明年还将比今年更低。房地产业界人士与企业，必须有足够的
思想准备。不过，对于想要购房的人而言，明年或是购房的较好时机。