冬天来了房地产的春天还会远么-经管之家官网！

自1998年房地产私有化改革以来，许多市民仍然居住在公司提供的宿舍，或者国企提供的公寓中。根据博志成研究院统计数据显示，从1999年至2010年十年间累计销售住宅商品房4295万套。同时，我们从图一中可以清晰的看出全国商品房累计的销售情况。

但是，按照第六次人口普查的数据，2010年末我国城镇人口总数为6.66亿人，按照平均每户3.1人【实际上城镇平均户人口数量要小于该数据】计算全国有2.15亿城市家庭。如果，假设我国首批房产消费者为相对富裕的人群的话，那么我国房地产市场目前为止也仅为最有钱的20%的家庭在服务，加之一些小产权房及隐形住房因素，现阶段也只满足了城镇人口住房需求的30%。

这一数据可以从正面反映出房地产市场上的供给严重失衡。同时，国内的金融市场投资产品不丰富及渠道不畅，使得高净值人群【可投资资产在1000万元以上】的85%，在2009年以前把房产作为资产保值增值的一个最重要的手段【贝恩集团2009私人财富报告】。随着高净值人群的不断增加，房地产市场供求失衡的现象也越发明显。随着供求关系的进一步失衡，市场上直接的反映就是产品的供不应求。

居民收入水平没有得到有效提高是造成短期内供给过剩的罪魁祸首房产的供不应求使得房地产开发企业赚得“锅满钵平”，在资本逐利性的驱使下众多非相关的企业纷纷赤膊上阵加入房地产市场。“造就”了2000年以后持续出现新建住宅和实际销售住宅之间的比例差距，根据博志成研究院统计数据显示，最近几年这一差距更是达到了惊人的40%【图2】，大量空置房产的出现，成为了国内众多“经济学者”所谓的房地产泡沫的重要依据。从上面的分析中我们可以看出来虽然空置面积总量巨大，可相对于只满足了30%的市场来说还远远不能称之为是市场泡沫。是什么造成了如此巨量的空置呢？下面我们来看这组数据：2011年全国在岗职工社会平均工资为32736元/年，2000年这一数字为9371元/年，增长了3.4倍左右，在此10年间房价增长何止10倍以上。这样我们就不难理解为什么会存在如此巨量的空置了，归根结底是由于居民收入水平没有得到有效提高，造成了一定意义上的购买力失衡。所以，本轮房地产市场调控的目的可以理解为控制新建住宅数量，消化空置性住房，增加市场供给及逐步实现居民收入的有效提高。从目的性上来看本轮调控与正常的市场修正行为并无二致。
我国不断加速的城市化进程将进一步激发大量的住房需求我国从2000年城镇化率不足38%，到第六次人口普查结束我国城镇化率达到49.68%，累计增长城镇人口2.07亿人，平均每年增长2000万人。同时，未来十五年间，我国整体城镇人口的增长规模将超过26％，大约有1.68亿农民从农村转移到城市，到2025年我国城市化率将达到75%，基本达到发达国家城镇化水平【国家十二五战略规划】。如此庞大的人口迁徙，这很可能是迄今为止人类历史上规模最大的一次。大量的新增城镇人口必然导致大量的住房需求，所以说，城镇化将是我国房地产刚性需求的重要支柱之一。城市化进程加速的同时也带来了一系列的问题。例如：农村转移到城里的农民都是相对收入较低，生存就业能力较差的人群，这类人群的住房需求如何解决，将会成为社会发展的一个重要课题。从稳定社会发展角度考虑，这也正是国家在“十二五”期间内制定3600万套保障性住房的初衷之一，虽然不能完全满足近5000万套住房的整体需求，却也能在一定程度上缓解部分进城农民的住房需求，尤其在城镇化发展相对薄弱的中西部城市。因为相比较东南沿海、环渤海等经济发达地区城镇化发展空间有限不同，未来城镇化发展最为迅猛的应为中西部欠发达地区。这样就会造成，中西部地区城市会接纳更多的农民进城。这也正是为什么大量的保障性住房，要建设在远离一线城市的二三线城市的重要原因。随着中西部地区的城镇化发展不断加快，大量的劳动力从农村走向城市，必然需要更多的就业岗位。这就造成了另外一种劳动力供求的失衡，降低了该城市的劳动力成本。同时，沿海地区的制造型企业，由于受到连年增长的劳动力成本束缚很难有新的突破。所以，众多厂商急需寻求新的利润增长点。中西部地区大量的“廉价”劳动力，无疑就成为了这些厂商不断追逐的目标。内地城市便宜的劳动力，以及近年来逐渐完善的基础设施，对成本压力巨大的沿海制造业产生了足够大的吸引力。富士康、惠普、佳能等国际知名厂商纷纷向内陆地区转移就是很好的佐证。国际知名企业的制造业基地的转移，将会带动当地经济快速发展，并进一步推动城镇化建设进程，同时也会提高了当地居民的收入水平。这样就可以解释，为什么“外资房企”纷纷在大连、重庆、西安等区域伸手拿地。因为，这些城市得天独厚的地缘优势，出色的交通条件，周边大量的非城镇人口规模，优秀的地区经济辐射力，无一不是“沿海制造型企业”转移阵地需要重点考虑的制约因素。收入的增加、家庭小规模化、传统观念等微观因素都将支撑未来房地产市场的发展上述观点可以理解为宏观层面支撑房地产行业未来发展的因素，下面从微观层面来分析房地产行业的刚性需求。博志成研究院经过大量的研究发现，人均居住面积与一个国家整体的经济发达水平和人均收入水平有很强的关联性。具体来说，有上百个变量可以决定人均居住面积，如收入、人口密度、汽车拥有量等。《中国发展报告2010》预测，未来10年城镇人均可支配收入将增长2.6倍，到2020年人均可支配收入将达到51310元/年。同时，随着收入水平的提高，人们对高品质住宅的期望值也更加高涨。加之，受传统文化影响人们对房产的偏好尤为突出。　　同样，不断缩小的家庭规模也推动了住房需求。根据第六次人口普查数据来看，我国家庭的平均规模从2000年每户3.44个人，下降到现如今的3.10个人，加之庞大的人口基数10年间增加近5000万套的住房需求。此外，社科院的一份调查显示，我国的房龄仅有30年，而英国的房龄达132年。在不断的拆、建过程中，也产生了大量的房屋需求。家庭小规模化和房龄过短产生了不可抑制的住房需求，具体表现在人均居住面积的选择上。“以当前我国人均收入水平测算，人均居住面积应该是20.3平方米，但实际数据是30平方米”【经济学人】。超标的人均居住面积，再乘以数亿迁入城镇的人口，如此巨大的住房需求在微观层面支撑了我国房地产业未来的发展趋势。一旦市场达到平衡点，新的一轮房地产上升期将要开始综上所述，虽然在刚性需求下，我国房地产行业整体趋势向好，但存在较大的区域差异。针对个别地方数量惊人的剩余住房供给，房地产调控是必要的也是必须得。目前，ZF“限购令”等行政调控手段已导致楼市陷入胶着状态。人们观望未来态势如何发展，企业陷入资金链断裂等漩涡不能自拔，表面上来看都是房地产行业到了最“水深火热”的时刻。但是，抛弃微观的现象来看一下宏观的本质，在没有被过热的市场伤及经济命脉的时刻及时遏制，恢复供求关系，寻求一种人为的市场修正不失为一种加速市场改革的良策。这段时期正好可以理解为市场修正的最佳时机，在修正过程中不断寻找供求双方的平衡点。总之，ZF针对房地产的控制措施所产生的最坏结果，不过是导致短期内房地产行业发展缓慢。不可逆转的城镇化进程，汹涌的刚性需求，文化独特性以及房地产作为保值增值的投资品相对较轻的税负，在未来很长一段时期内都不会有显著改变。在市场修正的期间内，一方面市场可找到供求平衡点，另一方面ZF也需要思考，如何妥善的应对强劲的刚性需求，一旦供求平衡点找到，现今的胶着状态一定会被打破，房地产新的一轮上升期将要开始。

作者：博志成研究院高级咨询师刘鑫

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