中国房地产的繁荣背后-经管之家官网！

BWCHINESE中文网 作者：BWCHINESE中文网专栏作家 李 俊
中国到处都在造城，甚至一些小镇都要立志发展人口几十万的城市。房价和地价被炒起来，人们疯狂进行抢购。可是中国那些小镇可能会被抛弃，正如美国那样。
土地是稀缺资源，这是地产市场炒作的热点。人们对城市化抱有无限的热情，所以抢占了土地和房子，就等着未来升值了。只要仔细留意，就发现很多中小城市都有规划成为大城市的目标。这些规划激发人们的热情，但是又有多少个小城市能够梦想成真。
很多人都希望自己的家乡变成大城市，这个心情是可以理解，可是现实有时却是很残酷。ZF头脑发热，做出不切实际的规划，说打造人口达到一百万以上的城市。20世纪90年代，当时湛江市东海岛的ZF就规划用20年时间打造一座人口100万的城市，但是结果过了20年，人口数量和20年前没什么变化。
城市化是一个很有吸引力的词汇，似乎给很多人看到希望。很多人都觉得中国城市化空间很大，所以土地升值有无限的空间。同时，国内民众都对人口增长速度高估了，甚至认为中国人口会达到16、7亿以上。
很多人都觉得中国未来城镇化发展非常快，对住房将产生强烈需求，从而推高房价。事实上，中国出生人口数量从上个世纪90年初左右就开始下降。1988年，中国人口出生数量2500万左右，2008年降到1500万以下。1996年，全国小学一年级入学人数2500万，到了2005年就下降到1600多万。从小学一年级入学人数来看，中国出生人口出现大幅度下降。
其实，农村青壮年早已被城市化。年龄在20到40岁的人群之中，生活在农村里的比例是非常比例低了。据国家统计局发布数据，2010年底中国大陆人口为13.39亿，其中0-14岁儿童人口为2.22亿，占总人口的16.6%。儿童人口比例，全世界是27%，印度是32%。全世界儿童人数18.63亿，中国0-14岁儿童占世界比例11.9％。
京津地区、长三角、珠三角等地区，未来将有很多人涌入，城市规模不断扩大。大量人口流进该这些地区，那么意味着另外一些地区人口将大量流出。国内有一些县城，经过多年发展之后，人口并没有增加多少，甚至减少都有。当年，深圳能够从小渔村发展人口超过一千万的特大城市，但是这个毕竟少数幸运儿。很多地方ZF的造城运动，最终导致鬼城的发生。
内蒙古康巴什是一座豪华新城，耗资170多亿打造出来的，实际上却是一座无人居住的“鬼城”。 这座新城规划得很美好，但是现实却很残酷。一个规划要住100万人口的新城，如今居住却不到3万。实际上，中国并非只有鄂尔多斯这座“鬼城”，而是非常多。很多地方ZF，好大喜功的心态，从而动不动就要打造人口上百万的新城。
当年，美国西进运动时，也激发人们造城的热情。1835年，芝加哥人口是三千人，到了1890年的一百万。人口不断增加，这也导致地产繁荣起来，尤其让一些地产商发了横财。比如，大地产商威廉•奥格登，他在1844年花八千美元买下的一块土地，然后在8年后卖到三百万美元。他在1845年用一万五千美元买入的地产，20年后却值一千万美元。这个疯狂的暴涨，从而鼓励人们造成的热情。
现实上却是无情，芝加哥模式却不能复制，最终也是少数的幸运儿，正如中国的深圳那样。美国有很多被认为有机会发展成为大城市的地方，经过多年之后仍然是小镇，甚至被遗弃而荒芜。比如，美国艾奥瓦一州，两千多个城镇被遗弃。
现在，中国到处都在造城，甚至一些小镇都要立志发展人口几十万的城市。就这样，房价和地价被炒起来，人们疯狂进行抢购。可是基本上没人想到，中国那些小镇可能会被抛弃的，正如美国那样。可以说，中国城市化几乎要走到尽头了，所以能够继续前进只是那些有潜力的城市。当然，这个只是少数城市而已。
再过几年，中国人口可能进入负增长，城市化步伐缓慢进来。这个时候，中国很多城市将面临洗牌，有一些城镇可能面临被遗弃的危险。到时，将有很多鬼城浮现出来，那么地产泡沫就逃不掉。因此，繁荣的背后，泡沫无处不在。
实习编辑：Judy Wang
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