美国房地产市场的困局-经管之家官网！

扫码加入财会交流群

美国房地产市场的困局

---------------------------------------------

会对这一市场造成致命打击的力量正在逐渐增强，最低迷的阶段似乎还没有到来。美国国会不会是万众期盼的救星，它很可能无法击中目标

房地产危机进入了令人胆战心惊的新阶段。6月24日标准普尔宣布，今年4月份，标普/Case-Shiller 20城市住宅价格指数（S&P/Case-Shiller 20-City Home Price Index）比去年同期下滑了15%。耶鲁大学经济学家罗伯特·希勒搜集的数据显示，经通货膨胀率调整后，这一数字将创下1940至1942年大萧条时期后的最大跌幅。

对金融系统和美国经济而言，危机就在于跌幅惊人的房地产价格会一蹶不振、越陷越深。当房屋价格低到一定程度的时候，深受打击的住宅拥有者将无力支付抵押贷款，或者他们继续支付贷款的意愿会下降。这将迫使贷款银行收回房屋的所有权，把它们以极低的价格抛向市场以便快速处理这些资产，此举将进一步压低房屋价格，使更多的人失去抵押品的赎回权。

这种情况在亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州和内华达州的某些地方已经出现。位于威斯康星州博勒菲的投资组合服务公司Fiserv的执行副总裁詹姆斯·史密斯说，这些地区的房地产业“遭遇重创”。他的公司负责帮助借款人对违约的抵押贷款进行重新规划。

私人企业和美国政府致力于在房地产市场失控之前使价格止跌回升的努力并没有奏效。设计得漏洞百出的抵押证券再加上各方的利益冲突以及债权人对于偿付优先权的法律纷争使得许多本来可以不被剥夺抵押品赎回权的人失去了住房，这进一步加剧了市场的下滑。

是的，各方面都在期待国会很快会通过一系列法律来阻止不必要的抵押品赎回权丧失情况，并刺激首次购房者购买房屋。但已有很多分析家和专业人士警告说，要解决这些难题，政府要采取更激进的措施。位于芝加哥的非营利性组织Acorn Housing的负责人迈克·希说：“政府还没有了解到市场的苦难程度。”

当然并不是每个人都这样认为。有些经济学家和政客认为，在当下商品和石油价格飙升的情况下，政策制定者应该集中精力控制通货膨胀。他们认为房地产危机的影响有限，较低的价格能够对新买家产生吸引力。纽约联邦住房贷款银行（Federal Home Loan Bank of New York）总裁阿艾弗莱德·德利博瑞说：“我们看到以前没买过房子的人开始进入房地产市场。”美联储虽然已将联邦储备金率下调至2%，但却依然无力挽救房地产市场。6月25日，美联储暗示将不会进一步调低利率，并同时警告说通货膨胀的风险有所增加而经济增长放缓的风险已“有所减弱。”

对房地产持乐观态度的人似乎完全错误地判断了这个市场。有些人坚信，之前房屋价格的一路狂飙是可以由人口的增长、收入的增加和土地的稀缺等根本因素来解释的。而且全国房地产价格的大幅度下挫在美国历史上是十分少见的，因此一些分析人士曾经理所当然地认为房地产价格最坏也就是在几年内持平。

“买新房放弃旧房”

然而有一点他们忽视了，市场会对一些消极因素产生过激反应，就像它很容易对一些积极因素产生过激反应一样。资金和心理方面的影响力会极大地打压房地产市场。在资金方面，抵押贷款的可调整利率一路上行，使得住房所有者更加无力偿还贷款。此外，住宅价格在逐月下跌，越来越多的住房所有者资不抵债，不可能筹集到资金购买新的住宅。经济形势的走弱更使情况雪上加霜，因为大批的住宅所有者失去了工作。

自然，这种情况对已经准备好首付资金的人来说相当有利，比如53岁的工业过滤器销售员乔治·法拉耶，他支付35.9万美元买下了位于加利福尼亚州Murrieta、占地3500平方英尺的一栋房屋，而这栋住宅在2006年的售价为63万美元。法拉耶说，更严格的贷款标准“把那些乱七八糟的人都挡在了门外”。

与此同时，住宅价格如此迅猛的下跌也使得购房者的心理发生变化。长期以来，离开自己的家园一直被人们视为禁忌，但现在这种观念已逐渐瓦解。在拉斯韦加斯和凤凰城等房地产危机最严重的市场，许多购房者开始意识到要购买含有“退还选择权”的住房，这意味着他们可以在形势不利的情况下将住宅钥匙退还给贷款银行。确实如此，风险巨大的利率可高速抵押贷款允许把购房者未支付的利息叠加在本金上（70%的这种购房协议出现在加利福尼亚州和佛罗里达州），这样一来，一旦购房者意识到将来的麻烦就会抽身而去，因此这种购房协议往往在利率上调之前就有可能遭到违约。位于凤凰城的大都市房地产公司（Metropolitan Real Estate）总经理汤姆·林德马克说：“商业房地产购买者一直都是这样看问题的，消费者不过是跟风罢了。”

今年5月，Fiserv公司开始为Countrywide Home Loans处理贷款重新规划业务，该公司的史密斯把人们放弃家园的现象归因于“被激怒了”。他指出，即使是那些信用度很高的住宅拥有者也有上当受骗的感觉，因为他们的住房价值远低于他们所背负的债务，而这些债务已令他们无力偿付。为了让拖欠贷款的人和业务顾问保持联系，Fiserv公司给一些人送去了免费加油卡，但他们必须先拨通一个免费电话才能激活加油卡。

史蒂夫·豪克斯是位于内华达州亨德森的RE/MAX Platinum房地产中介公司的所有者，他说自己接到了无数个有意 “买新房放弃旧房”的人的电话。这种做法是指购房者在信用记录还很好的时候再买一栋房子，如果不能和贷款银行达成有利的协议，他们就会放弃原有住宅。到目前为止，采取这种行动的人还很少。但豪克斯认为，银行很容易同意为这种购买新房的行为提供贷款，因为它们觉得购房者会买得起一栋更便宜的新房子。豪克斯指出，此外银行也知道，一旦这些购房者放弃原有住宅，他们的信用就会被破坏，也就至少在几年内无法故伎重施。

银行破产案将汹涌而至

金是拉斯韦加斯的一位酒吧招待员，她不愿意在此透露自己的姓氏。金说，她和丈夫打算在拉斯韦加斯再买一栋住宅搬进去，然后尽量促使原有住房的贷款银行免去他们的抵押义务，无论这栋房子会卖多少钱——这就是所谓的卖空。金说：“无论怎样我都会失去这栋房子，我只希望我的家人得到很好的安置和照顾。”

大批人失去了抵押品赎回权，这导致住宅区加速衰落，并引发了放弃住宅和房屋凋敝的恶性循环。由Geosegment Systems和Campbell Communications公司为《抵押金融内情》（Inside Mortgage Finance）所做的对房地产中介公司的调查发现，约半数被剥夺抵押品赎回权的房产遭到严重损坏，房产价值缩水了近25%。最常见的情况是地板和地毯被损毁、墙面被打了洞以及家用电器的缺失。

此外，抵押品赎回权的丧失把消费者资产负债表上的种种损失汇聚在一起，形成银行资产负债表上的巨额数字，这可能会导致一批银行破产或者是银行贷款数额的大幅减少。到目前为止，今年联邦存款保险公司（Federal Deposit Insurance Corporation，即FDIC）仅接管了4家银行，而在借贷危机达到顶峰的1990和1991年两年里共接管了653家银行。不过，该公司正准备迎接破产银行数量的激增。为受困的银行提供资金以提高其流动性的部门最近接到了指示，要将雇员人数增加50%，达到331人。

联邦存款保险公司的主席希拉·拜尔在6月25日接受采访时说：“银行破产数量当然会增加”，但绝不会接近上世纪90年代初的水平。商业房地产贷款以及住宅贷款之外的消费贷款的违约数量也在增加，针对这个问题她指出，目前对银行而言最大的风险是：房地产市场的崩溃对其他经济部门造成影响，从而导致抵押品受损。拜尔说：“目前，银行的挑战是房地产市场主导的经济衰退所引发的更为普遍的经济难题。”

谁能解开这团乱麻？当然不是债权人，它们本身就是问题的一部分。为了修正糟糕的资产负债表，它们大规模地减少了贷款数量。它们也没有做好迎接违约浪潮的准备。Garett Watts公司是旧金山地区的一家为银行和经纪公司提供抵押品服务的咨询公司，该公司的主管乔·加勒特说：“它们连基本的措施都没有。”

对抗而非妥协

即使在贷款重组能够减少债权人的损失并对购房者有利的情况下，交易还是会因为复杂的程序和投资者间的利益冲突而搁浅。比如，房产产权挂钩信贷产品(equity line of credit)和二次抵押产品的发行者都在进行游说，以获得债务人的部分资金，虽然就合同的约定它们的这种权利已经丧失。作为债权人，它们是所谓的第二抵押追索权（second-lien）的拥有者，它们对资金的追索权排在第一债权人之后，而第一债权人的资金已无法全部收回。第二抵押追索权的所有人往往会拒绝在重组协议上签字，因为重组协议会正式取消其追索权。没有第二抵押追索权所有人的同意，许多本可以重新规划贷款协议以保住住房的住宅拥有者被迫离开自己的家园。

抵押贷款证券（mortgage backed securities）的所有者和住宅市场正在发生着的情况又隔了几层。文森特·巴拜里奥是总部位于纽约的惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）的住房抵押贷款证券集团总经理，他指出，这种证券的设计者根本没想过如何应对大规模的违约情况。比如，为了保留有利的税收安排，大部分证券化协议都在合约中限制了可进行重组的债务数量，大概在2%到7%之间，考虑到在一些贷款池里有1/3甚至更多的都已违约，这一低水平的比例确实和现实相去甚远。抵押贷款证券的保险公司也会阻止债务重组，因为在这种情况下保险公司会被要求支付保费。克里夫兰·马歇尔法学院（Cleveland-Marshall College of Law）的副教授凯瑟琳·恩格尔说，一些服务协议的条款也会在财务上激励贷款服务机构任由贷款进入抵押品赎回权丧失状态而不是把它们进行重组。

业内的这些公司和机构很清楚目前存在的复杂问题，但无法互相妥协达成协议。4月份，美国财政部和最大的债权人银行以及服务机构进行了一整天的会谈，但没有任何重要的行动。6月17日，刚刚成立的抵押市场解决方案联盟（Coalition for Mortgage Industry Solutions）在华盛顿举行了名称华而不实的“领导人峰会”，但成果寥寥，因此有些参加者猜测政府将强制该市场接受某种方案。马克·雅克伯格是印第安纳州的一位消费者破产律师，他参加了这一峰会，他说：“我有幸见到了很多上层人物，但这个会议本身完全是浪费时间。”

政府还能做些什么哪？美联储当然已经积极介入了。除了将短期利率下调外，它还向银行提供了1500亿美元的担保贷款（secured loans）。美联储的任何新举措都会被人指责为补贴银行、增加通货膨胀的风险。

与此同时，华盛顿也有自己的问题要解决。财政部在劝说债权人加速债务重组方面几乎毫无进展。布什总统和民主、共和两党的许多国会议员都反对用纳税人的钱来拯救债务人和债权人于水火之中，这当然十分合情合理。还有人担心政府会太过偏向房地产问题最为严重的几个州，包括亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州、密歇根州、内华达州和俄亥俄州。

民主党的主要立法提案是由马萨诸塞州民主党代表巴尔尼·弗兰克和康涅狄格州民主党参议员克里斯·多德发起的，旨在向信用较好的借款者提供由联邦住宅管理局（Federal Housing Administration）担保的、总金额较少的新贷款，以帮助他们保住自己的家园。通过防止一些强制售卖事件的发生，此举可能会对深受抵押品赎回权丧失之痛的社区产生积极影响。但为了控制成本，国会不得不为债务人和债权人制订严格的条款限制，以至于仅有一部分需要帮助的人有可能获得新贷款。据国会预算办公室（Congressional Budget Office）估计，约有50万户家庭能够得到帮助。该议案还永久性地提高了联邦国民抵押贷款协会（Fannie Mae）和联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac)能够购买、并为了鼓励消费而向首次购房者提供8000美元税收减免的抵押贷款数额。位于华盛顿的斯坦福集团（Stanford Group）的一位金融服务分析师嘉略特·赛博格说：“一段时间之后，务实主义者才将理想主义者取而代之。”

如果房地产市场继续低迷的话，明年1月在新总统就任和新国会成立之时，华盛顿可能将加大动作力度。无论下一届总统是共和党人还是民主党人，他都将拥有更大的灵活性以大胆采取措施，因为一切都是重头开始。而巴拉克·奥巴马采取了比约翰·麦凯恩更为强烈的干预主义者态度。奥巴马支持的一项提议是修改联邦破产法法案，允许法官强制抵押贷款的债权人把贷款损失计入破产法所允许的损失范围。国会可能将扩大《弗兰克-多德法案》（Frank-Dood Fix）的覆盖人群。

不过可以预期的是，对于上面提到的那个方案，美国财政部的保守主义者一定会强烈反对。6月21日，《华尔街日报》载文说，去年联邦住宅管理局损失了46亿美元，这使它似乎不太适合来掌管用于拯救违约贷款的几十亿美元。联邦存款保险公司的拜尔开始发表评论说，联邦政府可能最终要直接向债务人提供低息贷款，以帮助他们偿还难以承受的抵押贷款。

在现阶段，上述种种方案都不可能被实施，因为房地产市场的崩溃之痛还没有严重到足以克服逻辑上的对抗观念。但如果情况继续恶化的话——这种恶性循环的可能性确实在不断增加，许多现在看起来无法承受的方案会突然变成完全合理的选择。

--------------------------------------------------------------------------------

作者： 彼得·科伊（ Peter Coy ）和马拉·德霍瓦内西安（Mara Der Hovanesian），与简·萨辛（Jane Sasseen）于华盛顿、本·史蒂夫曼（Ben Steverman） 和普拉尚特·戈帕尔（Prashant Gopal）于纽约以及克里斯托弗·帕尔默

「经管之家」APP：经管人学习、答疑、交友，就上经管之家！
免流量费下载资料----在经管之家app可以下载论坛上的所有资源，并且不额外收取下载高峰期的论坛币。
涵盖所有经管领域的优秀内容----覆盖经济、管理、金融投资、计量统计、数据分析、国贸、财会等专业的学习宝库，各类资料应有尽有。
来自五湖四海的经管达人----已经有上千万的经管人来到这里，你可以找到任何学科方向、有共同话题的朋友。
经管之家（原人大经济论坛），跨越高校的围墙，带你走进经管知识的新世界。
扫描下方二维码下载并注册APP