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国计民生——房地产配额制市场化运作策略

作者：龙之珠(lzzscsj)

我国在改革开放前，长期实行的是供给制。供给制的特点是配额、定额消费。尽管对于经济的发展缺乏动力，但对于社会的安定却起到了重大作用。那时，人们的生活尽管到了接近贫乏的程度，但是社会治安和百姓信心较为稳定。配额制、供给制的产生，主要是用于特定的战争时期。那时，民族存亡比暂时的物质利益所得要重要得多。在抗日战争、解放战争及抗美援朝作战中，供给制起到了稳定全局、稳定人心、用物质差异的牺牲去换取民族独立和民族解放的更大、更长远利益的作用。
但是在和平时期，全民族共同的敌人已经模糊，民族的团结一致行动已无客观存在的行动目标。这时，安定需求已基本实现。人们生活水平的提高、精神文化生活的丰富已成为人们心中共同的目标。市场经济的自行按劳分配机制，能激发人们工作的热情。但市场经济的自由发展，既能造成了生产力的解放，创造大量财富，也能衍生出买空、卖空的大规模投机，扰乱经济秩序。大规模、大范围的投机既不能增加社会财富，也不能促进经济发展，只能诱使经济走向虚假繁荣。最终，在虚假繁荣破灭后，除10%的投机者获利外，90%投机者、投资者亏损、破产，使以投机主导的市场经济走向畸形，使得社会需求结构发生严重变形，经济发展受到牵制和羁绊。市场经济的发展，一方面能给社会带来巨大的财富；但另一方面，由于投机的副作用，也能给社会带来财富的巨大损失和浪费。市场经济最终的发展结果是财富向少数人集中、贫富悬殊、社会繁荣的外表和贫困人群的增加形成鲜明的对比。随着资本集约、社会专业分工的强化，规模效应显著。随着富余劳动者的增多，普通劳动力的价格越来越低；不断增加的低收入人群又不能提高消费水平，客观上也制约了市场经济的发展。所以说，除了计划经济体制外，市场经济自由竞争的体制也同样制约着市场经济的自身发展。
如果从国民经济发展的长远利益和全面利益来看，我们首先要对计划经济供给制和市场经济自由竞争的体制，有一个清晰和深刻的认识。只有在对二种经济运行方式和经济体制有了充分的认识和把握后，才能将二种经济运行方式和经济体制有效地结合，扬长避短、优势互补。让社会稳定和社会财富同步增长，让物质文明和精神文明交相辉映、相得益彰。
在国民经济的发展过程中，已不存在单纯的计划经济和市场经济。因为市场经济的需求实现是建立在生存需求和安定需求（参照《商业原理》） 的基础之上的。可以说社会安全和人们生活的基本保障是市场经济稳定、发展的先决条件。缺乏社会安定、团结的市场经济是难以稳定、健康成长的。对于国民经济的重大基础行业，如民航、公路、铁路、水利、电力、通迅、邮电、基础原材料等行业，必须由国家来投资和经营。国家经营的目的是对国计民生密切相关的、对人们生活会产生重大影响的，如水、电、煤、燃料等基础行业和领域进行调控。国计民生的稳定放在第一位，赢利放在第二位。通常是限定利润空间，如10%——20%。在这些行业中，不能完全按市场经济规律运行。因为国计民生要解决的是国民经济和人们日常生活的稳定，以及社会的安定团结。在经营目标上，往往是从国泰民安、国民经济发展的全面性、长远性和深刻性等几方面统筹考虑。（其中，也有垄断行业的惰性顾虑。可以通过社会招标的方式，招聘社会优秀的经营团队，以统筹目标而非单纯经济目标的考核方式，对经营人员实施奖惩机制，调动经营人员的工作积极性。将调控手段与垄断有效地区别开来。）
在我国，现在城乡养老、医疗保险已较普及。日常生活的水、电、煤气（取暖）等价格稳定。如有变动，也必须召开听证会，听取百姓的意见。民生得到安定和基本保障符合国民经济的安定需要。近年来，尽管人们的收入在稳步地提高、国民经济也在以10%左右的速度健康地发展。但房价的上升都远远超过了人们收入的增长。人们普遍地发现，对于占社会大多数的工薪阶层的劳动者来说，一方面收入水平随着时间在不断地提高，一方面收入与房价的距离都越拉越大。住房几乎是一个可望而不可及的富人的消费品和投资品。安居乐业只能说是一个遥远的童话。
无论是从老百姓安居乐业的国计民生考虑，还是从市场经济发展、房地产繁荣是市场经济活跃的标志考虑，让老百姓买得起房，住得上房都是应该而且是必须、一定要解决的问题。
根据国民经济发展的全面性和长期性需要考虑，在社会安定和市场繁荣的利弊权衡后，本着安定团结地发展经济、先解决百姓的安定需求再解决百姓的市场需求的基本原则，通过国家、政府调控，利用市场经济的强大动力，让市场经济服从于国民经济；让市场经济促进民生保障；而民生的保障和国民经济的健康发展，又为市场经济的发展奠定了坚实的基础，使市场经济的发展能够迈上更快、更好、更高的台阶。国家、政府调控下的房地产市场，将成为国计民生与市场经济相结合，解决百姓安居乐业和市场繁荣的有效途径和发展方式。经营方式如下：
一、房屋购买配额制
即每一户居民可购买一套商品房，如夫妻两地工作需在居住地工作满五年。商品房按市场方式照常建设。房地产投资由政府根据规划，直接投放货币建设。（货币以商品抵押形式进入市场，属于正当使用，参考《商业原理》）。由于房地产有房价和地价之分，而地价又往往具有决定性的价格构成因素。所以，不能等同于民用水、电、煤、气等搞一刀切。政府投资建设，同样通过招标方式委托建筑设计部门规划、设计，在设计院和建筑公司保证利润空间上限的基础上。通过大规模建设的集中投放和招标建设，根据规模效应（参考《商业原理》），我们可以得出结论：房屋的性价比可以有效提高。房屋在质量保证的条件下，造价降低。
关于地价部分。对于商品居住房的建设，地方政府按市场化操作，但对留成比例也控制上限。在地价和房价超出上限的部分按比例划拨地方和国家财政，专款专用，作为配额制房地产建设专项基金。消费者根据市场价格购买，物有所值，符合市场规律。
对于国家公务员、事业单位人员，在市场经济的条件下，价格（尤其是地价）给予一定政策减免，一是保障市场运行，二是表示社会对公务员，事业单位人员地位上的尊重。
二、流动安居房建设
与配额安居房一样，流动安居房主要是为市场流动人员而建设的。市场经济的流动特性，决定了一些以打工，调动工作的人员，家中有房不能居住。或者房租消耗了大量财力。房租不能化为购房款，构成流动成本。流动安居房，一是为流动的市场从业人员找到一个安身之处，专房专用。并根据其特点，将居室设施统一装配，方便流动人员使用；二是流动的市场从业人员，以按揭方式使用流动安居房。即与医疗、养老保险等方式看齐，让房屋按揭跟住房保险卡一起流动。不管流动人员辗转过多少城市，都可通过流动安居房的支付款转成住房保险额。根据流动按揭的积累，在全国各地找到并购买与自己购买力相适应的住房，安居乐业、享受人生的闲暇时光。流动安居房可通过流动人员的按揭收回成本，最后，可直接销售。（流动安居房的建设可根据市场动态进行调控。）
三、由于商品房配额及政策配套限制，将投机资金排挤出了商品房建设市场(20%的人拥有与另外80%的人同等的财富）。对于商业用途，企业建设用地等市场，全面放开。即使有大规模的投机，大起伏的房地产价格，并不影响人民生活的安定。而居住用商品房的配额方式，结合房地产的商业盈余对居民户的住房福利补贴，在财力和制度上进行保障，从社会整体角度看，社会住房总需求增加，随之而来的规模效应（参考《商业原理》），必将带动国民经济和市场经济共同跃上一个安定、和谐，繁荣的社会台阶，取得物质文明和精神文明的和谐共赢局面。

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