炒家细解房地产投资玄机：炒房稳赚不赔成真理？-经管之家官网！

2009年11月09日 11:32　来源：北京青年报　发表评论　　【字体：↑大 ↓小】
　　财经调查
　　部分二三线城市炒家细解房地产投资玄机———
　　资金充沛、四面出击的“炒房团”，被认为是房价持续上涨的推手之一。记者近期在内蒙古自治区、山东省等地采访了解到，近年来，特别是国际金融危机爆发以来，我国各地节节攀升的房价，已让部分“炒房”者产生了房价“只涨不跌”“买房只赚不赔”“政府对房价调低不调高”等心理，投资信心很足。
　　部分“炒房”者认为，我国人多地少、城市化加速的国情，决定了住房是稀缺资源。特别是在无物业税、遗产税等税种支出，以及低存款利率、高通货膨胀预期、房贷容易申请、投资门槛低等背景下，“很少有比‘炒房’更划算的买卖”。
　　-炒房蔓延到三线城市
　　依托丰富的煤炭、油气等资源，近年来，内蒙古鄂尔多斯市经济发展迅猛，民间积蓄了大量资金。由于当地投资房地产的居民较多，“鄂尔多斯炒房团”也由此声名鹊起，知名度直追“温州炒房团”和“山西炒房团”。
　　鄂尔多斯市东胜区的常住居民目前不足50万人，但据鄂尔多斯市房产管理局等部门掌握的情况，东胜区近70%的常住居民家庭有两套或多套住房，其中异地购房的居民为数不少。近几年来，北京、山东、海南等地的开发商时常到东胜区推介项目，不少房地产公司还设立了长期办事处。
　　“现在存款利率低，物价上涨又快，钱哪能捏在手上？”鄂尔多斯市东胜区居民郝玉娥说，她投资房地产，看重的就是近几年来房价“只涨不跌”、房产能“保值增值”，“如果价格波动大谁敢投资？”
　　记者了解到，郝玉娥一家三口人，现已在鄂尔多斯市东胜区、呼和浩特市、北京市、山东威海市购置住宅7套和商铺一处，基本每次都与亲朋好友结伴。其中，东胜区有住宅四套，面积分别为88平方米、132平方米、150平方米、218平方米；呼和浩特市有120平方米的住宅一套，另有一处300平方米的商铺；在威海市有“海景房”一套，面积68平方米；在北京市已购买住宅一处，近期还计划再预订一套。
　　“这几年生活品贵了多少？如果钱捏着不放，得缩多少水？”据郝玉娥介绍，除去一套回迁房，其他房产都是她近五年内买的，住宅购买价格从每平方米2000元至4500多元不等，商铺买价为每平方米9800元。目前除了那套“海景房”价格涨幅低些外，其他房产每平方米少则涨了近1000元，多的已涨了近3000元。
　　-捂房成本低引来爆炒
　　鄂尔多斯市建强房地产开发有限责任公司董事长刘建强分析说，当前我国农牧业人口多，近年来的城市化速度快、规模大，建设用地却越来越少，必然产生住房供应紧张、价格持续走高的局面。与此同时，各级政府出于拉动经济增长、保障财政收入等考虑，对“炒房”行为缺乏有力度的限制，房产市场由此成为一些“先富者”的投资“乐土”。
　　有15年房地产从业经验的刘建强，自身就是一位获利丰厚的房产投资者。2005年，他以每平方米6000元的价格，在北京市朝阳区立水桥附近购买了一栋面积近5000平方米的商用楼。目前，这栋楼每平方米价格至少翻了一倍。
　　然而，与这栋楼巨额的增值相比，每年维护这处房产所需的投入却很低，只有水电费、取暖费和物业管理费等基本开支，不像生产产品怕变质、愁运输和销售，投资“省钱省心”。
　　鄂尔多斯市东胜区一位不愿透露姓名的居民告诉记者，2004年以来，他家陆续在东胜区、呼和浩特市买了5套住宅，面积小的为116平方米，最大的为156平方米，买价从每平方米1700多元至4500元不等。目前，增值最大的一套每平方米已涨了2900多元，相比之下这几套房子每年的养护费不足两万元。
　　一些房产投资者分析说，持续上涨的房价，低廉的“捂房”成本，加上国家规范、调控房产投资的政策规定较少，为“炒房”者留下了足够大的操作空间。
　　-投资客借助贷款以小博大
　　记者从内蒙古、山东等地部分城市的房产管理部门采访了解到，在一些区域核心城市或环境好、发展快的城市，投资性房产在当地商品房销售量中占的比例不小。
　　近年来，呼和浩特市销售的商品房中，有10%到20%为外地人所购买；包头市销售的商品房中，约有27%为外地人购买；在新兴的滨海城市日照市，外地人所购房产已占当地商品房销售量的40%左右。
　　业内人士指出，一些异地买房的人除了短期居住的考虑外，“炒房”获利是重要目的。
　　日照市房地产交易中心主任范洪、内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军等人分析说，改革开放30多年来，部分社会阶层积累了一定的财力，并且有很强的资金保值增值愿望。与此同时，当前在我国，安全、开放、收益好、门槛低的投资渠道却很少。在证券市场大起大落、“十年九跌”的情况下，在一些人眼中，价格不断上扬的房产显然最具投资价值。
　　他们认为，大部分房产投资者并不是富商巨贾，而主要是有些闲钱的城乡中产阶层。这些“炒房者”的资金量，大多几十万元至几百万元左右，资金超过千万元的很少，因此大多够不上其他一些产业项目的投资门槛。加上国际金融危机影响下众多行业不景气，“炒房”也就成了一种“无奈”的选择。
　　一些炒房者还认为，几百万元资金，如果投资实业项目，不仅融资难，还得投入许多精力、人力。但是，投资房地产只需有“种子”资金，即可相对容易地获得利率优惠的银行贷款，一元钱能顶两三元钱用，收益当然大得多。尽管这种资金放大效应可能会伴生金融风险，但对个人而言却非常有利，具有的优势远非其他种类的投资可比。
　　文/新华社记者 　任会斌　邓卫华