中国房地产行业分析报告2010年1季度2季度（中经）-经管之家官网！

中国房地产行业分析报告
（2010年1季度）
【摘要】 2010年1季度，全社会固定资产投资为29792.68亿元，同比增长26.4%，增幅比上年同期下降2.2个百分点。其中，房地产开发投资6594.45亿元，同比增长35.1%，增速创2004年2季度以来的新高，比同期固定资产投资增幅高8.7个百分点，是自08年3季度以来首次超过固定资产投资增速。
　　2010年1季度，我国房地产开发企业土地购置面积加速回升，一线城市出现土地竞拍火爆、土地溢价过大和地王频现的情况，但土地开发面积依然延续了2009年以来的持续负增长态势。1～3月，全国完成购置土地面积6165.98万平方米，同比增长30.0%，比上年同期增幅上升70.1个百分点；全国土地开发面积3827.86万平方米，同比下降26.7%，比上年增幅下降15.4个百分点。
　　2010年1季度，在2009年房地产市场销售畅旺的影响下，虽然开发商纷纷加快了商品房施工进度并加大了新开工面积，但供应释放的迟滞性使商品房竣工面积增速仍处于历史低位。1～3月，商品房施工面积24.22亿平方米，同比增长35.5%，比上年同期高22.8个百分点；商品房新开工面积3.23亿平方米，同比增长60.8%，比上年同期高77.0个百分点；商品房竣工面积1.11亿平方米，同比增长12.0%，比上年同期低14.3个百分点，低于新开工面积增幅48.8个百分点。
　　由于当前房价水平处于顶部区域，库存水平处于底部区域，开发商普遍资金充裕，再加上二季度是楼市传统旺季，因此，开发商既有主动加大开工的意愿，也有被动补库存的压力，预计2季度房地产开发投资仍有望保持较高的增长。但2010年房地产市场存在较大不确定性，目前房地产投资的高速增长在短期内可能会维持一段时间，但在长期是不可持续的，土地和新开工面积增幅也会逐步趋缓。未来的调控政策将视房价而动，政策调控的力度和频率将在很大程度上取决于房价的表现，如果房价上涨过快的势头没有得到明显控制，政府或将进一步提高多套住房的首付比例和贷款利率，出台更为严厉的政策措施。
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目　　录
Ⅰ　2010年1季度房地产行业总体运行状况
一、房地产开发投资增速快速增长
二、房地产开发到位资金充裕
三、土地购置面积加速回升，开发面积持续负增长
（一）土地购置面积
（二）土地开发面积
四、施工、新开工面积增速加快，竣工面积增速仍处低位
五、房地产销售快速增长，市场供不应求
（一）商品房销售情况
（二）商品住宅销售情况
（三）销售价格情况
Ⅱ　2010年3月70个大中城市房屋销售价格及国房景气指数
一、3月份全国70个大中城市房屋销售价格情况
二、3月份国房景气指数情况
Ⅲ　2010年1季度热点省市房地产市场运行情况
一、北京
（一）房地产开发投资完成情况
（二）房地产市场供给情况
（三）房地产市场需求情况
（四）房地产市场销售价格情况
（五）房地产开发企业项目资金到位情况
（六）政策性住房建设及配售情况
二、西安
（一）市场运行数据
（二）市场分析及预测
（三）住房保障工作情况
（四）促进房地产市场稳定健康发展的措施
三、广东
（一）房地产投资
（二）土地购置
（三）商品房建设
（四）商品房交易
（五）商品房空置
四、无锡
（一）无锡房地产市场运行情况
（二）房地产市场应关注的方面
（三）下阶段无锡房地产市场趋势预测
Ⅳ　2010年1季度房地产行业政策回顾
一、遏制房价过快上涨的相关政策
二、土地政策继续成为房地产市场宏观调控的重要手段
三、保障性安居工程建设继续成为政府的工作重点
Ⅴ　2010年2季度房地产发展趋势预测
一、房地产开发投资增速或将放缓
二、商品房销售将快速回落，房价或现拐点
三、新一轮调控拉开帷幕，未来政策将视房价而动
图表目录
图表 1　2010年1～3月全国固定资产投资、房地产开发投资增长情况
图表 2　2010年1～3月各地区房地产开发投资状况
图表 3　2010年1～3月房地产开发投资增幅超过50%的地区
图表 4　2010年1～3月商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况
图表 5　2010年1～3月各地区商品住宅开发投资状况
图表 6　2010年1～3月房地产开发投资比重情况
图表 7　2010年1～3月经济适用房占商品住宅比重
图表 8　2010年1～3月全国房地产开发到位资金情况
图表 9　2010年1～3月资金来源情况
图表 10　2010年1～3月全国土地购置情况
图表 11　2010年1～3月购置土地面积同比增长超过100%的地区
图表 12　2010年1～3月全国开发土地情况
图表 13　2010年1～3月土地开发面积同比增长超过30%的地区
图表 14　2010年1～3月土地开发面积同比下降超过50%的地区
图表 15　2010年1～3月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房施工情况
图表 16　2010年1～3月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房新开工情况
图表 17　2010年1～3月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房竣工情况
图表 18　2010年1～3月各类型商品房销售面积
图表 19　2010年1～3月商品房销售面积同比增长超过30%的地区
图表 20　2010年1～3月商品房销售面积小于竣工面积的地区
图表 21　2010年1～3月销售面积大于竣工面积超过200万平方米的地区
图表 22　2010年1～3月各类型商品房销售额
图表 23　2010年1～3月商品住宅销售面积增幅超过50%的地区
图表 24　2010年1～3月商品住宅销售面积大于竣工面积超过200万平方米的地区
图表 25　2010年1～3月商品房销售价格增幅超过30%的地区
图表 26　2010年1～3月商品住宅销售价格增幅同比超过30%的地区
图表 27　2010年3月国房景气指数情况
图表 28　2010年以来出台的遏制房价过快上涨的政策情况
图表 29　2010年以来出台的土地政策情况
图表 30　2010年以来出台的主要保障性住房政策情况
中国房地产行业分析报告
（2010年2季度）
【摘要】 2010年1～6月，全社会固定资产投资为98047.35亿元，同比增长25.5%，增幅比上年同期下降8.1个百分点。其中，房地产开发投资19747.12亿元，同比增长38.1%，增幅比上年同期上升28.2个百分点。房地产开发投资比同期固定资产投资增幅（25.5%）高12.6个百分点，占同期固定资产投资的比重为20.1%。在市场普遍预期房地产投资将下滑的情况下，房地产投资增速连续3个月保持了快速上涨态势。
　　虽然受调控政策和房地产市场销售低迷的共同影响，房地产开发企业购置土地已经比较谨慎，但大多数房地产开发企业仍旧看好未来房地产市场，大部分大型房地产企业由于战略储备、企业未来发展等因素考虑，在部分城市大胆、大量购置土地，促使2010年上半年土地购置和开发面积增长较快。2010年1～6月，全国完成购置土地面积18501.23万平方米，同比增长35.6%，比上年同期提高62.1个百分点。
　　在房地产信贷控制及市场销售萎缩等综合因素的影响下，2010年以来全国房地产开发企业资金来源呈现回落态势。2010年1～6月，房地产投资到位资金33718.96亿元，同比增长45.6%，高于上年同期24.9个百分点，比今年1～5月回落11.6个百分点。
　　2010年下半年，只要房价呈现连续3个月的涨幅回落，政府很可能会降低调控力度，部分需求可能获得重新释放，从数量上分析，预计下半年我国楼市的需求会下降20%～30%左右。不过，就目前情况来说，出现房价实质性持续下降的根本性逆转只有两种前提：一是我国城市化进程的完成，购房需求大量下降；二是整个国民经济出现持续性衰退。现在看来，这两种情形都没有出现的可能，因此，房价持续下降的可能性也就微乎其微。预计下半年，房价上涨幅度会分成两波行情，先有两个月回落，然后有一个月反弹，再有1～2个月的回落。
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目　　录
Ⅰ　2010年2季度房地产行业总体运行状况
一、房地产开发投资完成情况
二、资金情况
三、土地购置及土地完成开发情况
（一）土地购置面积
（二）土地开发面积
四、建设情况
五、销售情况
（一）商品房销售情况
（二）商品住宅销售情况
（三）销售价格情况
Ⅱ　70个大中城市房屋销售价格及国房景气指数情况
一、70个大中城市房屋销售价格
二、国房景气指数情况
Ⅲ　2010年上半年热点省市房地产市场运行情况
一、北京：房地产开发投资完成1251.6亿元，同比增长38.8%
（一）房地产开发投资完成情况
（二）房地产市场供给情况
（三）房地产市场需求情况
（四）房地产市场销售价格情况
（五）房地产开发企业项目资金到位情况
（六）政策性住房建设及销售情况
二、重庆：房地产开发投资额616.39亿元，同比增长41.9%
（一）商品房销售面积增速已持续7个月回落
（二）开发投资增速结束近一年来的逐步加快态势
（三）资金充裕度能否保持有待进一步观察
（四）全市房地产开发市场区域格局有所变化
（五）政策建议
三、广东：房地产开发投资1507.92亿元，同比下降32.8%
（一）房地产开发投资保持快速增长
（二）本年到位资金增幅回落
（三）土地购置面积大幅减少
（四）商品房销售面积出现负增长
四、深圳：房地产开发投资205.71亿元，同比下降16.8%
（一）房地产市场运行情况分析
（二）当前市场分析与未来市场走势判断
Ⅳ　2010年2季度房地产调控政策回顾及展望
一、2010年2季度房地产调控政策
（一）政府继续推进保障性住房建设
（二）住建部进一步强化房地产市场监管
（三）国税总局清查土地增值税
（四）三部委规范二套房认定标准
二、2010年下半年房地产政策展望
（一）继续加大保障住房力度
（二）加强银行风险管理
（三）继续加强土地管理力度
Ⅴ　2010年下半年房地产市场展望
一、影响下半年房地产市场的因素分析
（一）调控政策的实施效果
（二）国内投机势力的投机能力
（三）国际热钱的炒作能力
（四）我国股市的变化情况
（五）开发商的资金实力
（六）银行的信贷控制
二、2010年下半年房地产市场展望
（一）需求将会显著减弱
（二）房价上涨幅度将减缓
图表目录
图表 1　2010年1～6月全国固定资产投资、房地产开发投资增长情况
图表 2　2010年1～6月各地区房地产开发投资状况
图表 3　2010年1～6月房地产开发投资总额增速超过45%的地区
图表 4　2010年1～6月商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况
图表 5　2010年1～6月房地产开发投资比重情况
图表 6　2010年1～6月全国房地产开发到位资金情况
图表 7　2010年1～6月资金来源情况
图表 8　2010年1～6月全国土地购置情况
图表 9　2010年1～6月购置土地面积增速超过100%的地区
图表 10　2010年1～6月全国开发土地情况
图表 11　2010年1～6月完成开发土地面积增速超过50%的地区
图表 12　2010年1～6月完成开发土地面积增速下降超过50%的地区
图表 13　2010年1～6月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房施工情况
图表 14　2010年1～6月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房新开工情况
图表 15　2010年1～6月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房竣工情况
图表 16　2010年1～6月各类型商品房销售面积
图表 17　2010年1～6月商品房销售面积增速超过40%的地区
图表 18　2010年1～6月销售面积大于竣工面积超过700万平方米的地区
图表 19　2010年1～6月各类型商品房销售额
图表 20　2010年1～6月商品住宅销售面积增幅超过30%的地区
图表 21　2010年1～6月商品住宅销售面积大于竣工面积超过700万平方米的地区
图表 22　2010年1～6月商品房销售价格增幅超过25%的地区
图表 23　2010年1～6月商品住宅销售价格增幅同比超过25%的地区
图表 24　2010年6月七十个大中城市房屋销售价格指数
图表 25　2010年6月国房景气指数情况
图表 26　2010年2季度出台的主要保障性住房政策措施