谈谈我国公租房发展问题与对策来源：人大经济论坛论文库　作者：芳芳　时间：2015-04-12

我国公租房发展问题与对策

　　[摘要]公租房制度在我国已经施行十余年，用于满足本市的无住房或住房困难家庭的住房需求满足中低收入家庭的住房需求，在申请者的家庭经济承担范围内解决了住房问题，有利于城市的整体发展，但是，在公租房的发展中，也出现一系列问题。本文立足于对公租房出现的问题分析之上，提出解决措施，为促进我国公租房发展提供不竭动力。 
　　[关键词]公租房;问题;策略;研究 
　　随着我国房价的飞速上涨，高昂的房价导致了普通群众购买力不足，住宅问题成为横在人民心头的大问题。为了有效抑制房价的过快增长，国家相继出台了“国八条”、“国六条”，旨在调整和改善住房供求不平衡的状态，同时，为了保证城镇中低收入人群的基本住房需求，国家开始推出了住房保障制度。 
　　1公租房概念 
　　公租房，又被称为公共租赁房，其支持基础为政府出台的政策，根据事前规划明确特定的套型、面积以及低于市场价格的租金，用于满足本市的无住房或住房困难家庭的住房需求。公租房与廉租房和经济适用房不同，但由兼具两者的共同特点，既可租又可售。 
　　公租房即保障对象支付一定额度的租金来换取一定市场的房屋居住使用权，很多时候人们容易把廉租房和公租房混淆一体，但两者又是不尽相同的。廉租房针对的是城市低于收入平均水平的低收入家庭而设，相对而言房屋租金价格更低，根据城市经济水平，政府来确定适当的租金价格，还向租房对象发放相关一些租房补贴，用于改善他们的住房条件。而公租房的租金价格会比廉租房高一些，其建设和运行的基础建立于政府的保障政策，但租金相对于房地产市场的商品房的租金还是非常低廉的，在性质上可以成为租赁型保障住房，政府为了社会公平发展，满足中低收入家庭的住房需求，在申请者的家庭经济承担范围内解决了住房问题，有利于城市的整体发展。 
　　2我国公租房发展中暴露的问题 
　　2.1公租房保障对象覆盖面不高 
　　公租房是一种过渡性住房保障，政府根据城市发展需求，出台公租房政策，依据人均收入、居住面积、城市最低生活保障等标准逐步扩大了受益人群范围，目的是使更多市民获益。但是实施的结果不甚理想，实际情况是由于存在收入、居住面积、最低生活保障等多重核定标准，使得公租房的覆盖面不高，甚至沦为部分权力者为自己谋取福利的手段。据调查，我国部分城市的公租房存在需求不对口，一些人的租房需求得不到满足，很多公租房因为信息不对称而闲置，资源严重浪费，西方发达国家的公租房政策发展较为成熟，已达到10%的比例，我国与之相比还存在较大差距。 
　　2.2建设资金的筹集渠道过窄 
　　根据国家规定，公租房的建设资金主要来源于政府财政投入、社会资本投入以及银行融资等筹资渠道，途径过少导致公租房建设资金后续力不足，约束了公租房的长足发展。公租房发展的不成熟导致其缺乏“吸金力”。首先，公租房的性质就是福利保障房，其运营不稳定性、利润不确定导致企业不愿意投资公租房建设，在公租房建设的资金筹措过程中，由于公租房的实际产权不能在银行进行抵押，银行也不会轻易对公租房发放贷款，政府在资金筹措方面也投入不足，没有给予必要的支持，有时候由于地方财政吃紧，配套商业设施和少量公租房的租金也被挪用，支付企业的建设用款也一拖再拖，影响了公租房的建设发展。公租房建设的资金不足已经严重阻碍了我国公租房制度的发展，筹资渠道需要进一步扩宽。 
　　2.3退出监督机制实施不到位 
　　2012年5月，住建部第84次部常务会议审议通过《公共租赁住房管理办法》，该办法从制度上规定了公租房的申请与审核、轮候与配租、使用与退出，保障了公租房的分配、运营、退出的规范管理，是我国公租房制度不断成熟和完善的标志。按照国家的政策规定，有资格租赁公租房的人群主要是无法满足基本住房要求的中低收入家庭，需要填写申请表、提供本人及共同申请人身份证明、婚姻证明、收入和住房证明等材料，由于缺乏有效监管，很多材料并不能真实客观地反映申请人的经济财产状况，从而导致一部分人弄虚作假获得了公租房的资格，一些真正需要公租房的人反而享受不到这一国家的福利政策。 
　　2.4公租房房源短缺及配套设施建设滞后现象严重 
　　为了改善居民的住房问题，缓解住房问题给社会稳定和经济发展带来的压力，我国实行了公租房政策。但是，目前我国的房屋租售比严重失衡，偏离国际上普遍的房屋租售比平衡基准线，公租房房源短缺问题也严重制约着公租房行业的发展。同时，我国的公租房在建设过程中存在严重的配套设施建设滞后现象，公租房建设项目配套的学校、医院、公交车站等相关关系孩子教育问题，老人医疗问题，出行交通问题的民生问题亟待解决。 
　　3推动我国公租房发展的策略 
　　3.1扩大公租房保障对象覆盖面 
　　由于我国的公租房制度设定了申请人必须同时满足收入、居住面积等条件，这就出现了“夹心层”人群，一些人只满足了其中某一个核定标准，但其收入仍然无力购买经济适用房或者商品房的低收入群体，他们就无法租赁公租房。因此，我国应当出台更加灵活的公租房制度，通过审核申请人的资料来确定申请人是否能够获得公租房，而不是用冷冰冰的制度条条框框来限制居民获得公租房，而违背了国家推行公租房，实现“居者有其屋”的根本目的。 
　　3.2拓宽公租房建设的资金渠道 
　　在我国，城市的公租房建设是政府直接划拨用地，然后由企业投资建设，建成后再由政府拨款支付企业的费用，这种建设方式的直接后果就是企业必须自行筹资来支付公租房建设的先期费用，对企业来说负担很重，甚至有可能因为资金不足而出现住房质量不过关的现象，也不利于公租房的长期稳定发展。公租房的性质决定了其公益性，可经营程度不高，不能过分依赖市场筹资，要创新拓宽筹资渠道。比如当前我国有大量闲置的公积金存在银行，每天产生巨额利息，应当在政策允许的范围内，采取租金补贴、税费减免等措施，把潜在的信贷变成现实的供给为公租房建设提供资金保障;还可以多方筹集社会资本投入到公租房建设中去，可以发售可自由流通证券及吸引中小投资者进行投资，并回馈以股息、红利，多方拓宽融资渠道。 
　　4结论 
　　经过十一年的发展，我国公租房为部分刚需人群解决了住房难题，受到市民的广泛欢迎。但是公租房的发展始终跟不上人们的需求，有效管理办法的缺失制约了公租房的发展，逐渐暴露出很多问题，比如管理不严格、分配不透明、发展后继力不足等等，这些问题的日益复杂化严重阻碍了我国公租房的发展，亟待出台相应的政策来促进我国公租房的可持续发展。同时，作为一项保障性住房新政策，公租房的租金、租期、房屋建设规划、申请准入条件的制定等相关的一系列问题需要地方政府及相关职责部门尽快予以解决，真正使得公租房政策得以实施，惠及广大对住房有需求的居民。