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新一轮房地产调控是否会成为空调?
这次的"国六条"是对之前相对笼统的调控方针政策的进一步细化,是更具操作性和针对性的指导方案.其它政府主管部门的实施细则应该不久就将陆续出炉.可以预见,新一轮的调控即将到来. 1."各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求."正如引子中所说的,"分类指导，区别对待",中央政府赋予了地方政府更多的自主权,让他们根据自身的具体情况,拟定政策和实施方案,制定切实可行、符合实际的具体标准.这样做可以有效地避免以往那种一刀切政策的弊端,中国这么大,各地民情不尽相同,大城市与小城市不同,东部与西部不同,即便同属一线大城市,北京和上海也各有各的特点,如果处处都搞一刀切,肯定会在保护公平的同时损及效率. 地方政府在许多政策的执行上和中央的政策设计初衷南辕北辙,这里面固然有地方政策受利益驱动,谋求自身利益最大化的因素影响,但是不容否认的是中央的政策也很难保证放之四海而皆准.地方政府被迫根据自身情况对政策进行一些调整,虽然在行政体系上有些不妥,也绝对没有达到"政令不出中南海"的那种严重程度.但是中国的官僚考核机制决定了地方政府在施政时不可避免具有短视性和急功近利的特点,所谓的集权和分权之争也在所难免.但是这种人治更加从本质上决定了中央对地方还是有相当的控制力,因为手上毕竟握着人事权这把尚方宝剑.还是那句话,不是政府能不能控制,而是想不想控制.这一次的方案可以看作是一定程度的施政进步. 2."有区别地适度调整信贷政策".可见前段时间盛传的首付提高至五成的说法并非空穴来风,尽管央行方面已经出来辟谣,对这种说法予以否认,但是我相信在不久的将来就会有政策出台,适度调整信贷政策,针对首次置业、投资操作、机构行为等不同的用户类别,实行不同的信贷政策.这种先是否认,然后冷不丁杀个回马枪的做法是央行的惯用伎俩.正像郎咸平曾经说过的,这种出尔反尔、言而无信的做法,最终损害的是央行的信誉,而信誉正是各国央行最宝贵的资产.像FED、ECB他们都非常珍视自己的声誉,因为这将影响到其货币政策的可信度和执行力,当然像BOE和BOJ的信誉则差了很多,国际市场上曾经有一段时间对他们的言论几乎熟视无睹,现在人行也加入了他们的行列,信誉很差,说话根本没有人相信,你说东,大家往西走肯定没错. 另外一个问题就是信贷政策的贯彻执行是否彻底.银行从自身利益出发,当然不愿意把能够带来高额收益的大客户拒之门外,而且政府、银行和开发商之间错综复杂而又遮遮掩掩的种种暧昧关系,就决定了这个政策的难以贯彻.否则也不会有前一段时间所谓的"政府托市"的案例.房贷在银行眼里是收益稳定,期限长,坏帐率极低,绝对的香饽饽,毋庸置疑的优质资产.这一部分要是再遭控制,银行的日子还要怎么过啊.所以,不难想像银行会力保这项业务,祭出上有政策、下有对策的招数,想方设法的找出这个政策在实际中的不切实际性,不如首次置业和二次置业者之间如何区分存在难度,区分起来的工作成本支出过高,等等. 3."合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长".主动权和决策权还是在地方政府,大力搞基础设施建设,上政绩工程,哪能不拆迁?这么一搞,各级地方政府的政绩从何处体现?不难料想,这一条将被地方政府用实际行动加以抵制,嘴上不说,手上照干. 4."制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为".这是把枪指向了房地产开发商,但是这条政策究竟能够取得何种成效,令人生疑.每年都有数不清的和住房有关的诉讼,从房子质量到绿地和空间的承诺等等,但是还没有看到哪个开发商因此请领牢狱之灾.而就以北京为例,建委对一些房地产开发商和中介机构的欺诈行为的处罚措施轻到了极致,摆明了是做做样子,目的就是不要引起太多的民愤或者引发所谓的群体性事件,只此而已. 但愿不要再次搞成"空调".
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[原创]房地产新“国六条”解读
昨晚，中央新闻联播发布了国务院关于我国当前房地产市场新一轮宏观调控的消息，这次宏观调控措施的出台，果断及时，为整饬稳定我国房地产市场注入了一剂良药，再次显示了政府调控宏观经济秩序的信心和能力。 调控措施分六条，与以前出台的房地产政策相对应，简称“国六条”，具体为： (一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。 (二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。 (三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 (四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。 (五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 (六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 现对“国六条”逐条解读如下： 第一条，这是治理我国房地产市场政策之根本。关于目前的房地产市场，真实的消费性需求是存在的，而且，具备了一定消费能力的居民对于住房的品质要求也在逐渐升级，在这种情况下，那些中低收入居民的住房需求怎么解决？这个阶层在我国不是少数，并且，他们的需求往往很真实很紧迫，我想，解决办法就是进一步加大发展中小户型、中低价位住房、经济适用房和廉租房的力度，怎么进一步加大？组建国有经济适用房开发公司会是一个不错的办法，这家公司不以赢利为目的，提供的住房既有商品属性又有公共物品的属性。 第二条，控制房地产市场的过快增长，关键是把好两道“闸门”。一个是金融信贷，一个是土地。房地产市场的紊乱跟这两道“闸门”的把关不严有着非同小可的关系。不就两扇门吗，开开关关怎么就控制不好？要知道为什么，就要看一看这两个生产要素后面站着的神仙——信贷后面是银行行长，土地后面是地方市长，哪个是善茬子？水皮曾经说过，治理房地产市场，要撤几个行长，我看，不但要撤行长，还得拿几个市长。 第三条，城市拆迁，作为我国房地产市场的助推器，一直以来，其中引发的问题没能得到妥善解决，这种背景下，我们的目标是减缓房地产市场的被动性需求和降低拆迁纠纷。还有一个大目标，就是城市建设，这两个目标的协调发展当是我们的根本出发点。 第四条，怎样抑制房价过快上涨，禁止炒房不失为当前一个良策。以前，好象有过房地产是消费品又是投资品的争吵，有人说，房地产就要允许炒。这话应当是说的没有错，问题是，在目前这种局面下，还要不要炒？这个时候，我们是不是要运用一下边际分析方法来分析我们当前这个市场，房价的过快上涨，既损害了广大居民的利益，也损害了整个国家财富和社会福利的增长。严格禁止炒房，从源头抓起，说起来容易做起来难。 第五条，我国房地产市场供给的结构性矛盾由来已久，住房二级市场和租赁市场的快速健康启动迫不及待。二级市场的不完善已经成为房价过快上涨的一个重要原因，中低收入居民的消费能力有限，进入二级市场选择空间又相当有限，这样的话，势必造成需求矛盾，从而产生有效需求不足。 第六条，完善信息披露制度。统计局、税务局、房产局、建设局等政府部门的信息往往自相矛盾，说到底，信息来源渠道、鉴定识别信息虚实是关键，还有一个资源共享的问题，把各相关部门的房地产信息联合起来，也是解决不良开发商信息欺骗，政府为虎作伥的一把钥匙。完善信息披露制度、健全房地产市场秩序，也会在一定程度上解决目前我国房地产市场的混乱局面。 上述解读，有感而发，一家之见，欢迎品评。
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[转帖]房地产市场新政策解读
房地产市场新政策解读：用环节税抑制炒房(图)http://news.tom.com 2006年05月18日02时43分来源:新京报<SCRIPTsrc="http://ad.tom.com/tomad/in/chinanewspip.js"></script>复制代码房市简约关系图《新京报》制图/赵斌政策解读对措施（一）的解读新政策是“国八条”的提升解读者：北师大教授董藩新政策基本是去年政策的延续和提升，有些举措是去年政策的承接。去年“国八条”提到要改善住房结构至今，房地产产品供应结构依旧存在户型偏大问题。去年的调控政策是强调“改善”商品房结构，而今年则要求“切实调整”，这说明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状。对措施（二）的解读用环节税抑制投资性炒房解读者：首都经济贸易大学教授张跃庆政策中有一个新的转变，就是完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。这说明中央政府明确要求通过加强交易环节的税收，来抑制投资性需求，目前北京已经有专门针对房屋交易环节的税收政策，但是在实际操作过程中，仍存在一些问题，因此需要对这个环节加强。一刀切的方式加大首付比例的信贷政策是不可取，这次提出有区别地适度调整信贷政策，则有可能针对不同档次的住宅产品的首付比例有所分别对待，比如8000元/平方米以下的住宅产品仍执行先行的首付比例政策，而高于的住宅产品则要提高首付比例，当然这个还需要结合所购房屋的总价进行综合考量。对措施（三）的解读具体执行需把握好尺度解读者：香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙博士实施这条新政，应该考虑拆迁带来的实际供应的增长应该是大于“被动需求”的。目前所所进行的旧城改造，城中村改造所进行的拆迁改造，一般拆迁行为都是拆旧盖新、拆平建楼。如果拆了100户的住房，则可能盖了500套房子，要考虑到拆迁带来得人为供应量增加的作用。因此这个政策在具体的执行过程中要有所选择的进行，把握好一个适当的尺度。对措施（四）的解读首次提出开发全程监管解读者：清华大学“国际商业地产运营商”培训班首席专家委员朱凌波这是政府首次提出对房地产开发行为的全程监管。目前房地产开发商以“销控”的方式进行囤积房源和哄抬房价已经是市场上公开的行为，开发商一般都是将位置、户型等相对教差的房子先销售，而将位置和户型等较好的房子留到最后销售，随之开发商也提高房屋的销售价格，因此囤积房源和哄抬房价是一个关联关系。虽然目前北京已经出台了政策要打击囤积房源和哄抬房价的行为，囤积房源将禁销一个月，显然这种处罚在一定程度是帮助开发商再次进行房源的囤积，很难起到真正的规范作用，从其处罚的力度来看，则很难产生实际效应。对措施（五）的解读二手房活跃未必能抑制涨价解读者：中原地产华北区域总经理李文杰这个政策是具有切实可行的意义，通过激活存量房市场来解决目前房价上涨过快，尤其解决低收入家庭的住房困难问题是一条不错的途径。积极发展二级市场和租赁市场就需要通过拓宽市场渠道，尤其是创造良好的市场交易环境和交易环节，比如降低税收门槛、减少交易环节和周期等等配套性举措需要出台。其实目前北京二手房市场还不是那样成熟，与整个城市发展和二手房市场交易环境有着密切的关系，显然启动这个举措则需要根据实际情况进行考虑。而且二手房市场和一手新房市场是联动的，目前，一手新房市场的房价飞涨已经拉动二手房市场房价也在上涨。从目前上海、深圳等城市实践来看，二手房活跃未必能完全抑制一手新房上涨的速度，建议在具体的实施细则中应该考虑通过税收等手段进行调解。对措施（六）的解读信息披露制度应落实并完善解读者：今典集团董事长张宝全北京市建委和北京市统计局的就不一样，同时国家统计局与北京的统计数据也不一样，因此完善房地产统计和信息披露制度，全面、及时、准确地发布市场供求信息是非常必要的。公开、准确的数据不仅仅给购房者作出相对理性的购买判断，同样也可以帮助帮助开发商进行投资开发方面的进行合理判断，这样就可以保持一个理性的供需市场。目前房地产市场上的各种舆论纷起，而且有些所谓的专家或者开发商的舆论是错误的，存在误导市场和政府决策的可能，房地产市场舆论是一个非常大的泡沫，一定要坚持正确的舆论，才能合理的引导目前房地产市场，否则可能造成整个市场的不理性和恐慌。本报记者张学冬
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中国的房地产是一个关乎全局的政治问题—王志纲破解房价暴涨之迷
中国的房地产是一个关乎全局的政治问题—王志纲破解房价暴涨之迷“房价的暴涨现在已经不是一个行业问题，而是一个牵一发而动全身的全局问题；不单是一个经济问题而是一个关系到国计民生的政治问题；不是一个专业问题而是一个涉及国家战略的问题。”2006年4月17日。深圳王志纲工作室。王志纲给记者讲述了一个十五年前的故事。十五年前的王志纲还是新华社广东分社记者，每天拼命写稿、写书，他的梦想是攒钱在广州买一套房子，当时广州市中心天河区的楼价是800元/平米。王志纲当时想，争取出上三本书，挣够八万块稿费，就可以买一套一百平方米的房子了，但二年后，等到他把这三本书出了，也挣到八万块钱的时候，再看看广州的房价已经飚升到8000元/平米，这对王志纲来说简直是一个毁灭性的打击：自认为已经是体制内最优秀、最勤奋的他，还是买不起房子，更甭说其他人了。令王志纲忧虑的是，目前中国的城市白领，“正在步我十五年前的后尘。”当王志纲买一套房子的梦想，变成了只能买一间厕所的现实时，王志纲决定“下海”，他不相信，知识就这么不值钱！这就是1993年广州市第一轮的楼价上涨，这一轮的楼市上涨，无意中却改变了王志纲的人生轨迹。今天记者面前的王志纲，已经浸润中国地产策划业多年，运筹帷幄过一个又一个地产神话。但纵论当今中国房地产现状，他却语锋犀利。“我并不怕得罪中国地产业”。王志纲告诉《瞭望东方周刊》，“我相信今天中国很多知识分子也有我当初那种感觉，尽管他们现在比我当年超脱，很多人手头已经有个三、四十万。但看着房价每天都在哗哗哗的往上涨，你说他会是个什么心理？知识分子和白领精英况且如此，其他老百姓更可想而知了,难怪现在社会舆论对高房价一片骂声。”他直言不讳地说：“房价的暴涨现在已经不是一个行业问题，而是一个牵一发而动全身的全局问题；不单是一个经济问题而是一个关系到国计民生的政治问题；不是一个专业问题而是一个涉及到国家战略的问题。”我不怕得罪中国地产业记者：事实上，不久前，在央视《对话》栏目现场，中国社科院一位专家公开指责您是中国地产商的邦凶，是中国楼市飚升的始作俑者。因为您地产策划专家这样一个特殊身份，许多人认为你会占在地产商的立场为他们说话，您如何应对这样的诘问？王志纲：的确有些人说我是寄生虫，说我也是靠房地产吃饭，为房地产商摇旗呐喊。但他们错了！我是一个市场化学者，我首先要靠自己的能力解决生存问题；同时在市场中实现知识和智慧的价值，得到认同和尊敬，这种工作对我来说既充满挑战也充满乐趣；其次，我在房地产中赚钱的同时，是把房地产作为我研究中国的一个样本，我不深入其间，如何了解其中的奥妙？所以我常说我实际上是一只披着狼皮的羊。在与狼共舞中保持我的距离和超脱的立场。我的底线是，同流而不合污。从一开始我就把赚钱看作顺带的结果。虽说我现在也算是行内人，但我并不怕得罪这个行业，当这个行业出现问题时，由于我可以近距离地观察，从我特有的视角，必然能看到许多学者、专家看不到的问题，必然有自己的看法，我会毫无保留地谈出来，这是我学者的一面。就像在非洲野生动物园里，人们能看到河马交配，也能看到狮虎争斗；但你总不能说在这个动物园里面的人也是动物。记者:那么，身在这个“野生动物园”里，您都观察到了什么呢？王志纲：我观察到的是这样一种现象：一方面中国的房地产商被千夫所指，打开网络和报纸，到处是对他们的骂声；另一方面，他们却似乎都吃了抗癌药，都有一个刀枪不入的不烂金身。一些房地产商们，成了媒体明星，能够呼风唤雨，登堂入室，左右舆论。为什么我们没有听到其它行业的老板跳出来颐指气使，挑动社会呢？没有听到他们说，你们不买我的电脑、冰箱、洗衣机，你们就要跳楼；没有听到哪一个电影导演说，你们不看我的电影就是文盲，就是东亚病夫，没有啊！在中国只有房地产商才敢这样挑剔，为什么房地产说话占地方？！是房地产占的份额大吗？而事实上房地产业的产值只占到中国GDP的百分之五。但它却是关联性最强、涉及面最广的一个行业。那么好了，由房地产带出的种种问题，超额利润、一夜暴富，使得房地产天怨人怒的深层次原因，恐怕就不能单从房地产本身去寻找了。记者：全民皆地产，这样的后果会是什么？到底是哪些方面出了问题？王志纲：在中国，长达十年的时间里，整个社会财富的天平，完全往房地产这个行业倾斜，这个行业终于成了巨富的舞台；今天的事实是，很多行业都坐不住了，联想、华为、海尔这样的龙头企业都在想搞地产，几乎各行各业的骄子们，都坐不住了！地不分东西，人不分南北，大家都在往房地产业里挤，因为人们眼看不少地产巨头都是从千把万起家，现在已经积蓄了近百亿资产，榜样的力量是无穷的啊！一个行业，长达十年，能保持巨额利润，这就是市场失灵，这在西方也是不允许的。马克思在谈到资本的属性时，引用《评论家季刊》中的话说：“有２０％的利润，它就活跃起来；有５０％的利润，它就挺而走险；为了１００％的利润，它就敢践踏一切人间法律；有３００％的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”所以由于某个行业有过高的利润，大家蜂拥而入时，很难保证这个行业会不出问题。五马拉车、六马狂奔导致房价暴涨记者：当全社会的注意力都向房地产业转移的时候，房价暴涨就在意料之中了，您如何评价中国今年以来新一轮的楼市波动？王志纲：从我观察到的情况看，目前国内房地产的上涨，不仅仅是北京、广州，包括上海，这个月又开始反弹。事实上是，全中国都在涨，我刚从东部回来，杭州、宁波这些房价已经很高的地方也在开始上涨，北京更是暴涨。去年广东媒体采访我的时候，我还说广东人消费比较理性，经历了市场经济的风浪，所以广东的房地产一直是温和地上涨，供略大于求，行业竞争激烈，对产品要求高，对消费者是好事，属于好的市场经济——我其实一直秉持这样的观点。但话音未落，言犹在耳，广州房价也开始上涨，同时深圳、珠海也在暴涨，并由此引发珠三角楼市的整体波动。我刚刚看了有关上海房地产的报道文章，全线飘红，温州炒家又重新回到上海。而且上海的银行，一年前给地产商们脸色看，现在开始主动嘘寒问暖，上门服务，与一年前的态度形成了两个天地。上海的银行行长们还振振有词，说上海的房地产，是银行贷款里效益最好的、烂账率是最低的。这些现象充分说明，中央的整个主观意志，跟房地产相关的各利益集团、诸侯经济和所谓的市场化的表现，是一个二律背反。中央主观上想打压正在一路狂奔的楼市，奇怪的是，利益各方却在锅下面拼命加薪、扇火。如此，楼市狂奔就是必然的了。记者：但事实是，从中央到地方政府，各种调控房地产的措施也在频频出台；是哪些因素在逆风而上促使楼价上扬？王志纲：事实上，去年中央宏观调控，手段之强硬，动用工具之多，都是前所未有的。高压之下，上海这个葫芦才好不容易压了下去，但没想到还不到一年的时间，按下葫芦又浮起了瓢。事实上是，目前起码有五种力量在推动全国楼市上扬。我形容为五马拉车，六马狂奔。其一，对于各路诸侯来说，地价是当地的第二财政，所以地方首脑都说自己的房价不高，说自己的房地产市场是健康的，涨的都是别的城市，都是别人生病自己吃药，没有哪一个城市公开承认自己的房地产业有问题；其二是银行，他们认为比起其它行业，目前房贷是烂帐最少的，所以不断增大借贷比重，只要有地，有盖房子的图纸，马上现金流就能够过来，调控刚见点效果，有些地产商日子不好过，也许正考虑降价出售，银行一延长还贷期限又让他们神气起来了；其三是地产商，更不用说，他们本来就是为了尽可能高地获取利润；其四是投资者。国外基金赌人民币升值，国内资金赌资产升值都纷纷涌入；其五是炒楼者兴风作浪，民间游资在全国各地市场像旋风一样刮过，寻求短期暴利；最后是消费者，眼见中央对地产的宏观调空不灵，反而导致市场反弹时，更强化了消费恐慌，加剧了超前消费、同步性消费。本来应该租房的提前买房；本来按自身财力理性购房的，现在是一步到位，买新的买大的，不仅把一家老小包括父母养老的钱全部投入房子里，还要加上透支未来的收入。于是五马拉车，变成了6马狂奔，从而导致房价一路飙升。房地产已经成为一个“超级病灶”记者：所以，人们说，现在中国利润最大的行业就是房地产业，商人给社会提供产品，没有错；但为什么在短时间内，唯独房地产行业，能够产生这么多巨富？为什么整个社会行业的天平都往房地产行业倾斜？王志纲：中国房地产商的暴富也就是最近几年，他们开始纵横中国。这里面我不想讲谁是谁非，也不想讲道德问题，但我们的确要反思一个问题：为什么做任何行业很难实现这种暴富，而房地产却能够迅速暴富，使亿万富翁，甚至百亿富翁在富豪榜上如此密集？今天的中国，许多声名显赫的地产商都是这十多年来从很少的资本快速聚集起巨额财富的。而其中大多数是在九十年代房地产放开以后，从其它行业转行进入地产的。不少人原是从建筑、装修包工头，最后做成全国的房地产巨鳄，深圳的就更不用说。市场经济尽管有很多弱点，但由于资本家天生的逐利性，本能上，他就会把资本投入能够瞬间获取超额利润的产业。当别人只能在市场中拿到百分之几的利润，而另一个产业却能拿百分之百的资金回报率，形成了一种示范效应以后，人们就会一股脑儿地投入到这个行业，来分夺这个超额利润，以至今天的中国的地产业就像是脱缰的野马。记者：那么，对政府来说，在哪些方面应该保持足够的警惕？王志纲：那就是市场失灵的问题。即使是美英这样的发达国家，也会有市场经济失灵的问题存在，这就是坏的市场经济。任何行业有一个行业周期，在中国城市化这个大背景下，房地产肯定还有15年到20年的行情。政府要保护房地产的健康发展，保持其温和上涨是正常的。但是连续以超过2位数的高速上涨，就等于持续高烧，以至80%-90%的人都买不起房子，就要出问题。危机是，这个泡沫迟早要破灭，而由于房地产的发展关联性强，涉及各行各业，方方面面，它的失控很可能会引发多米诺骨牌效应，像癌细胞扩散一样吞噬整个中国经济。记者：您曾经说过，目前的中国房地产已经成为一个“超级病灶”。王志纲：是的。今天的中国房地产问题已经涉及到整个中国向社会主义市场经济转型过程中的几乎所有问题，已经成为一个“病灶”。房地产这个行业很特殊，是一个与方方面面关联度最高的行业，牵一发而动全身。目前几乎一系列问题，中央和地方的问题，条条和块块的问题，还有各种不同利益集团的问题，信息不对称的问题，金融体系、监控体系、调控体系跟不上趟的问题，包括官员的考核体系问题，几乎所有的问题，在房地产这个行业上都有反映，房地产业几乎浓缩和展现了整个中国的经济和政治社会转型期的几乎所有问题和所有矛盾。就像一个人喉咙痛，但并非这么简单，也许是提醒机体出问题了，它也可能是非典或者癌症的前兆，因此，一定要全面来考虑，不能就事论事。记者：这一轮的楼市上涨实际上是在中央宏观调控一年之后，反弹的原因有哪些？王志纲：主要是总喊狼来了，市场产生了抗药性。刚开始说狼来了的时候，当官的担心丢了乌纱帽，银行担心被银监局监管，房地产商也提心吊胆，怕银行提高放贷门槛。但一次、两次、三次，只听楼梯响，不见人下来，最后谁也不怕了，楼市就出现了反弹。实际上深层次的原因是体制问题。现有的调空手段是旧瓶装新酒，所以很难奏效。在现有体制下的调控，从政策制定、决策实施，到信息反馈主要还是依赖条条块块。在房价飚升的情况下，按条条，要依靠行业管理部门扮演拉刹车的角色。但由于体制的原因，管理部门会首先考虑自己的本位利益，第二位才是解决问题。行业管理部门都希望自己的行业壮大，对于调空主观上不可能有主动性和积极性。而出台的措施，收紧土地供应，强化审批程序的措施，不仅使供需矛盾加剧，更强化了权利寻租，从客观效果来看，对房地产不仅没抑制，反而起到了逆向调控的作用。从块块上讲，房地产已经成为不少城市GDP的主要支柱，各地诸侯当然不希望房价下跌，所以必然是阳奉阴违。银行房贷比例很高，自然千方百计防止地产商破产，不断给房地产添柴、输血。加上由于房地产是一个复杂的系统，有广阔的推委空间，信息的多渠道和不对称，使人们很难看清真相，以至房地产暴涨成了争论不休，令中央决策层头痛而又无从下手的疑难杂症。记者：您认为目前哪些体制弊端使市场失灵？王志纲：房地产是有周期性的，有启动期、兴旺期、破灭期、恢复期，它完全可以成为国家宏观调控的工具，成为一种金融延伸工具。有官员认为，房地产业的银行烂账率低，但这是指在房地产的阶段周期还没有完成的时候。如果我是市长、银行行长，我在任内的这四年房地产一直上涨，我当然要放贷；但四年以后房地产泡沫破灭了呢？问题是，那可能就是下一任的事情了；因此，目前这种中国这种官员考和任期体制，官员为了政绩和短期的经济效益，会毫不犹豫的贷款给房地产商，这就是体制问题。记者：投资楼市的泡沫到底在哪儿？事实上现在许多老百姓也加入了炒楼的行列。王志纲：由于房地产是不动产，特别是在中国这种高速城市化过程中的国家，从长线看肯定看涨的，因为土地资源有限，供不应求，特别是良性的优质的土地资源更加有限。从这个意义上来讲，它是绝对升值的。所以在这个过程中，房地产业往往成为炒家和金融投资者长袖善舞的一个理想天堂。这里面还有一个严重的问题，美国的储蓄率是负数，也就是美国人基本不存钱，有钱都全部用来消费，在这种情况下都会产生房地产泡沫；而中国的储蓄率是全世界最高的，达到百分之四十五，如果拿出百分之三、之五出来，已经就不得了了！如果中的国老百姓哪天恐慌了，拿出储蓄率的百分之五十出来，中国房地产不上涨十倍才怪呢！到那时候，就像黄河悬河一样，很可能成为没顶之灾。控制房价的铩手锏应该从官员考核机制入手记者：如此说来问题相当严重，有什么对策呢？王志纲：现在中国的房地产是六马狂奔！最后谁来埋单？谁来承担这个代价？只有国家和消费者。所以说，房地产是一个宏观问题，是一个全局性的问题，是一个政治问题。这个时候如果还是头痛医头，脚痛医脚，后果堪忧。所以不能仅依赖于某个部门发发文件，而是要由中央高层牵头，作为国家课题来研究，解决信息的不对称，以超脱的立场进行诊断，通过对房地产这个特殊病灶的诊治，梳理机制，也许为建立和谐社会，深化改革找到一个突破口。因为目前房地产所暴露出来的问题，在改革的诸多问题中具有典型性，而这个病灶正在发作期，表现得十分充分，而且这个行业又有牵一发动全身的效应，如果能从战略上来认识和研究它，从中理出社会主义市场经济的一条闯越险滩的经验出来，反而是坏事变好事。事实上中国的改革多少年来已经经历过不少挑战，出现问题不怕，积极地面对问题和解决问题，也许是深化改革的一个契机。同时，如果能够真正梳理好改革开放进程中的各类问题，找到有效的应对措施，才能切实推进中央提出的科学发展观和建设和谐社会的大政方针，为中国经济的可持续发展找到一些切实可行的方法和手段，建立一种相对公平的游戏规则，以及有效的管理和调控机制。记者：事实上，房地产的调整有两个方面，一个是银行利率提高，再一个是扩大用地供应量，因为任何限地措施都会使楼价更加上涨，但假如这两个尚方宝剑也不好使了，市场已经失灵了，那么有效手段还有哪些呢？王志纲：刚才讲的是一个长治久安的问题，可以着手去做,但并非一蹴而就。我考虑在过渡时期，要解决这个问题，最有效的办法是，中央政府应该改变对各地方政府官员的考核指标，建立新的考核机制，让大家比降不比涨。只有把相关部门及地方政府的兴奋点转移过来，调动其内在的积极性，无非是调整供求，而解决问题的手段是多种多样的，前提是当件事来真抓，而不是阳奉阴违、推委、敷衍，甚至推波助澜。记者：实际上地方政府是不希望房价掉的，建设部也都不希望房价掉，这只是经济手段的一步。王志纲：就是刚才我所讲到的，这只是一个短期内治表的办法，但要从根本上解决问题，还得从体制上，从战略和全局的高度来综合治理，这需要一个长期的过程。记者：但相当多数的人们认为，楼价应该市场说了算，不是领导说了算。王志纲：楼价的调控没有必要急刹车，急刹车的代价太大了。但也应该清醒地认识到，在今天这个特殊时期，在市场失控的情况下，政治手段、行政手段有时还是必须的。事实上，中央只要抓住这个“纲”，问题就好解决了。与其只靠中央来拉房地产这个缰绳，不如让各路诸侯自己来拉这个缰绳。否则，一百匹马拼命往前奔跑，单靠上面发号施令怎么拉得住？这是从政治上来谈，其它的都是技术的问题，包括金融的问题，包括牵一发动全身的问题，包括执行的代价问题，怎么减少危害的问题，那是改革具体操作层面上的问题。只要方方面面真心想解决这个问题，怎么会没有办法呢？只有多管齐下，房地产才能从狂奔到收蹄，才能放慢速度。房价高光靠骂发展商起不了作用，他们不可能因为你一骂就自觉自愿地把房价降下来。市场经济是通过多元博弈实现的，各种利益集团相互角逐、相互制约，达到相对的平衡。但前提是游戏规则要透明、机会要均等和相对公平。如何来校正这个天平，找到利益的均衡点，正是政府应该做的事。只有在相对合理和公平的基础上产生的多元博弈，最后的结果才可能接近于符合大多数人的利益。
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现有房地产模式农民市民双输
现有房地产模式农民市民双输《财经文摘》 让我们从北京曾经非常著名的“浙江村”说起。 上个世纪90年代初开始，以浙江人为主的来京务工人员看中了北京丰台区大红门乡的地理位置和商机，陆续在此落脚，摆地摊做起了服装生意。他们租住农民的房屋，农民获得了不菲的收入。通过复杂的网络，更大数量的浙江人流入此地，对房屋的需求较大。本地农民纷纷在菜地里盖起了房屋，用于商业性出租，浙江人或者居住，或者经商。 农民的原有住房和菜地由此改变了用途：从仅供自己居住的宅基地和农业用地，变成了工商业用途；而本来从事农业生产的农民，也由此融入了现代城市经济，而成为经济意义上的市民。这些农村所属于的这片区域，已经完成了城市化，尽管其基础设施供应较差，所以，那里是出了名的“乱”。 至于农民们，继续大量翻建、新建房屋，此时，已不再是为了自己居住，而是为了自己或他人用于现代商业性经营。可以说，这些农民从事的正是现代意义的房地产业务，尽管他们建的房屋比较简陋，也缺乏某些必要的配套基础设施。这些农民成了现代城市经济体系中的小房地产经营者。 通过这一过程，这些农民改变了自己的身份，成了经济学意义上的市民，尽管法律上他们仍然是农民。当然，通过这种经营活动，土地的产出效率大幅度提高，同样面积的土地，他们现在从其上获得的收入当然要比种菜高多了。 这样，对于浙江村里的本地农民来说，令各界头疼的“三农”问题已经不再存在了。不用依靠政府的财政转移，他们自己借助于天上飞来的城市化机遇，而摆脱了贫困。而他们摆脱贫困的主要资源就是土地。他们土地转换了用途，而这种转换的收益，主要由他们自己获得——或者是家庭直接得到，或者是村集体获得再向家庭分配。 我们可以推想，假如这个过程可以不受限制地自然进行下去，城市不断地向外扩张——在地理上，可能是连续的，也可能是跳跃性的，则越来越多的农民就会不再成为需要外部力量解决的问题。 关于这种模式，还可以举另一个例子，就是通县宋庄“画家村”。城里的艺术家、文人聚居于此，使该村自发地走上了城市化之路，农民则成为房地产经营者，其收入大幅度提高。 农民被排斥在现代化之外 但是，根据官方媒体的报道，政府从一开始就认定，这种城市化是违法的，农民的经营获得属于“违法建设出租”。村民违反的是不得私自将农业用地转给其他用途的法律。 根据目前的《土地管理法》，土地的用途由国家管制。土地被区分为农用地、建设用地和未利用地三大类。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，政府则通过某种方式出让限定一定年限的建设用地使用权。至于国有土地的来源，其一是82年宪法规定的，城市所有土地属于国有；其二就是随时征用农民土地。 这样，国内就存在两类权利绝对不对等的土地：一类是城市的国有土地，它可以生成建设用地使用权，政府可以出让这种建设用地使用权，供工业开发、商业使用及居住使用。另一类则是农村集体土地，根据严格保护耕地的法律，农民的所有权受到了最严格的限制：不得将这些部分私自转为建设用地。 当然，城市化、工业化的快速发展，意味着原有的国有土地远不够用，于是，城市的范围迅速扩大，但这个扩大的过程，却是一个排斥农民的过程。因为，农民不能自发地满足城市化、工业化的需要，将其所拥有的土地从农业用地转化为城市工商业用地。相反，只有政府有权力垄断性地供应工商业与城市住宅建设用地。因此，城市的扩张是通过政府征用农民土地的方式进行的。 在现有政治与司法框架下，征用从根本上就把当事双方置于绝对不平等地位：被征用的农民不可能与征用的政府进行平等的谈判。政府总是用暴力把自己的条件强加于农民，用极端低廉的价格征用到土地。补偿的标准本身就是荒唐的：政府征用显然是用于工商业，但补偿的标准却是根据农业产值来计算的。依据这样的计算公式，政府即使再慷慨，其实都是在欺诈农民。 从根本上说，这种征用制度剥夺了农民自我实现现代化的自由与权利。政府这样做，也许是为了保护耕地，但很显然，保护耕地跟保护农民权益，完全是两个不同、有的时候甚至互相冲突的概念。限制农民转换土地用途，迫使农民只能等待政府在其所拥有的土地上进行现代化，但当现代工商业体系在这里扩张的时候，农民却被已经排斥在外了。 这确实是一副所有国家都没有出现过的怪异现象：当农民所拥有的土地进行现代化的时候，农民却完全与其无缘。农民在法律上、制度上就被固定在现代化过程之外。“三农”问题在中国成为一个令人生畏的社会、经济、政治乃至文化问题、麻烦，根源正在这里。三农问题本身就是过去半个多世纪的城乡二元隔离制度造成的，目前的二元土地制度则继续把农民排斥在城市和现代化之外。 市民成为“房奴” 从市民的角度看，这种土地制度，让他们不得不为了住上房子而付出了高得不成比例的成本，因为，政府垄断了住宅建设用地供应，而房地产商则垄断了商品住宅供应。 根据现有法律，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，也即向政府购买国有土地的建设用地使用权。政府拥有的国有土地部分有两大来源：拆迁与征用。 拆迁其实具有重要的法律功能。尽管宪法以一纸条文宣布城市所有土地属于国有，但在事实上，这些土地却掌握在企业、居民个人手中。但是，通过拆迁，则可以把城市政府对于这些土地的政治上的所有权，落实为法律上的所有权，由此真正由政府支配用于出让。 政府征用农民土地，则是以低廉的价格，把原来属于农民集体所有的土地转化为政府国有。而尽管法律规定，政府征地只能用于公共利益，但由于法律已经规定，城市工商业与住宅建设用地必须向政府申请，所以，政府征地事实上必然大多数都是用于商业目的。而这一点也会促使政府严格禁止农民自行出让土地，因为只有这样，才能维护自己供应城市土地的垄断地位。 这种垄断地位，让城市政府大获其利。在拆迁与征用环节，政府几乎完全利用行政手段，压低补偿标准，但出让土地时推热衷于市场化。因为，政府独家垄断供应，可以非常方便地操纵供应规模与时机，在这种情况下，出让土地的程序越是市场化，价格越有可能被哄抬到非常高的地位。这些巨额地价款当然最终由购买房屋的城市居民承担。 政府作为垄断性土地供应商，几乎不可能向个别家庭及家庭组建的住宅合作社出让土地，唯一能从政府那里获得土地的将是房地产开发商。事实上，出让土地的程序越是市场化，有能力从政府那里获得土地的开发商的数量就越少，一个市场化的房地产市场内在地倾向于寡头化，消费者的可选择范围日趋缩小。 政府对城市土地的供应垄断，必然导致商品房供应的开发商垄断。这种双重垄断模式，被日本、台湾、新加坡多少采用，在香港最为成熟，再通过香港传入内地。这是对古今中外通行的城市房屋解决模式的一种完全颠覆。在人类历史大多数情况下，即使在城市化、工业化之后，城市人口解决住房，通常也是家庭拥有土地——不管是所有权是否完整，并自行建设房屋。所谓的香港模式则剥夺了家庭的这种自然权利，让所有城市居民仰赖开发商供应住房。 中国房地产急需“新模式” 在内地，土地-房屋双重垄断模式已经成为一种双重剥夺机制：一方面，农民没有得到土地增值的收益，这些收益全部被地方政府及开发商占取了，最重要的是，农民丧失了对土地的所有权，也丧失了自我现代化的权利。另一方面，城市居民则为住房付出巨大成本，这些成本当然也就是地方政府和开发商的收益。城市居民同样不享有土地的所有权。城市化变成了土地国有化运动。 这种模式导致了一种畸形的财富分布格局：财富向政府集中，向房地产商集中。随着城市化扩展，城市政府的财富大幅度增加，因为，它所拥有的土地规模越来越大。这些土地它可以随便变现。同样，房地产开发商几乎是收益最稳定、也最大的一个群体。因此，在典型的土地-房屋双重垄断的典型——香港、内地，富豪的至少一半都是房地产商。至于居民财富的大部分也沉淀到物业上，其他方面的消费则被迫压缩，越来越多的城市居民都成为“房奴”，为政府、开发商和银行打工。 让我们设想，假如城市居民可以直接到城中村、或到毗邻国有土地的农村购买农村土地自行建设住房，其价格肯定会比从开发商处购买商品房低廉得多，即使城市居民支付给农民的土地价款高于政府的征地价格。因为，这里节省了政府征地再出让土地、开发商建设房屋再出售房屋两个逐利环节，而这两个寄生性环节没有为土地附加任何价值，这两个环节无助于资源的有效配置，反倒扭曲土地和房屋价格。 解决三农问题、解决房价严重偏离城市居民收入问题的治本之道，就是进行一场土地改革，最根本的一点，就是把农民对土地的权利归还给农民，让农民可以像城市政府支配国有土地那样，支配其集体所有土地，实现国内两类土地的权利平等。简单地说，就是允许农村集体土地直接入市，像城镇国有土地一样出让其建设用地使用权。 这样，城市化就不会变成土地国有化。当城市扩展到某个农民家门口的时候，他并不会失去土地，成为悲惨的“失地农民”，相反，他可以继续保有对土地的所有权，土地将成为他融入现代经济体系的渠道和资本。城市居民也可以通过与农民的谈判，获得了远大于从政府那里所获得的对土地的权利，面对政府，市民的建设用地使用权其实是非常脆弱的，而如果面对的是农民，就是平等的权利主体。在双方的博弈中，市场自然地会生成复杂的土地权利关系，就像明清时代的江南农村。 有些地方已经开始初步进行土地制度改革。从去年10月开始，广东实施《集体建设用地使用权流转管理办法》，据此，集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业，视同集体建设用地使用权出让。不过，该办法却仍然禁止将集体建设用地用于商品房地产开发建设和住宅建设。这个改革很不彻底。 中国需要一场触及根本的土地改革，那就是实现地权平等。 《财经文摘》作者：秋风
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[转帖]茅于轼：金融业的资金流向与房地产泡沫
金融业非常关心的一个问题，就是资金的流向问题，不管是从国外流到国内，还是从国内流到国外，还是从这个行业流到那个行业，因为资金的流向决定了国家的经济机构。机构怎么实现？就是靠资金的流动而且流到这个地方，就会使得这个方面需求的供给变化都会增长起来，价格会上升，利润也在提高。资金流出的地方就相反。今天我想谈谈房地产这个行业的资金流向，它怎么来的？为什么流到房地产？它什么时候会流出去？这也房地产泡沫和泡沫破裂的问题。 我国有非常高的经济增长率，同时也有非常高的储蓄率，储蓄率在全世界差不多是最高的占40%。也就是说我们创作的财富，消费了60%，其中有40%被储起来的。经济增长率这么高，所以，手头上的花钱不多，这个是一个特点，高增长加上高储蓄，造成剩余的钱非常的多，如果我们没有高储蓄的话，创造的财富大部分都用光了，就剩不下钱了。这是第一个情况。 第二个情况，我们收入的分配很不平均，这些钱不是平均的分配给我们，而是少数有钱的人，他们收入的增加不是10%而是20%、30%，每年到年底一算，今年的收入比往年高多了。因此，他们的钱在这几年的增长当中是出乎意料的快。 第三个情况就是我们直接投资的渠道非常窄，有钱，手里头拿着钱选择不出什么样的投资渠道，选来选去就选择了银行，银行利率又很低，赶不上通货膨胀，这样的情况下就找别的机会投资，于是就找到房地产，房地产为什么这兴旺？这些高储蓄、高增长，贫富差距这么大，财富集中在少数人的手里。投资没有别的选择，也没有太多的规章限制，因此买房子很容易买，所以房子很容易涨上来。这样的情况是否将持续下去？这就涉及到三个条件，高储蓄、高增长是否能够继续，收入的分配有没有变化，有没有别的投资选择，如果这三个条件起到变化，我们对房地产业其他的资金流动就会有变化。 首先是高增长和高储蓄。我觉得高增长是很有希望的。第二个问题就是财富分配的问题，现在我们因为财富集中在少数人的手里，就造成房地产市场相当程度的扭曲，想买到便宜的房子很困难。相当一部分人没有钱买不起房，买的起房的是"有钱人"，因此盖的房都是高档的房屋，甚至有的是越高档卖得越好，因为有人有钱买得起。而工薪阶层一个月挣两三千块钱的人当然买不起房子。相反，与其他一些国家相比较，拿美国讲，他们的分配比我国平均的多。他们盖的房，大部分买的都是两居室、三居室，买一个公寓房，这就是大多美国工薪阶层的状况。我国的房子只有月薪5000元到8000元的人才买得起房，而事实上这样人的数量很少。 任志强说，盖房是给有钱人盖的，他说得是非常对。只有我们的收入分配起到变化的话，房地产市场才会有大的改革，经常说我们国家方面前景非常的光明，因为有好几亿的人需要改善住房，几亿人需要住房，这话一点儿不错，但是有一个条件，就是收入分配要调整，让将来一个月挣两三千的人能买的起房？可是现在的状况是一个月挣两三千的人是买不起房的，因此集中了少数人的需求。第三，有没有投资人的渠道，我国直接投资稳步发展。债券市场很差，而且债券市场利润也很低。可以选择的经营品种也很少所以大家到大银行存钱，要么活期存款，要么就是买房子。如果带来这种情况的变化，股票价一直往下跌，房价一直往上升，这就很好的说明了这个钱从股市流到房产，股市往下掉房价往上升嘛，如果说今年或者是明年股市好起来了，大家有钱不买房，买股票了，房产的钱就流到股市了，如果说我国人民币的自由兑换，有可能有许多人拿人民币换别的货币了。买外国公司的股票，拿这个公司的前景看，把储蓄换成股票，也不要买房子了，住房市场的钱也就会流出去了。所以说，如果我们有了别的更多投资机会选择的话，房地产市场的钱就会流到别的地方去。 最后我简单说一下，如果钱流出去之后，会产生什么后果？保险产业的繁荣，有这么一个原因，可能是在其他金融渠道开放机会增加之后，要流出去，或者反过来讲，在房地产泡沫之后，花钱是肯定会往外面流的，不管是增加房贷的利息率也好，还是增长什么税也好，还是设很多的障碍，比如说买第二套的房怎么样，统统的回应，因为钱没有地方去。所以，这是三个条件的变化，这个房地产还是继续保持着繁荣，不要以为出台了提高贷款利息，房地产就会完，其实它"死"不了，你不买房，钱往哪里去？它不是没有出路吗？如果一旦资金有别的渠道的话，房地产就会肯定要下来。我所担心的房地产的下降，会不会引发一系列的后果？我想有一个社会后果很明显，就是我们眼睛看出去到处都是盖房子，如果资社会金流走了，这个房子半路停下来，变为烂尾楼了，很过工人就开不起工资了，就被解雇回家了，这就造成巨大的问题了。当然，钱流不到房地产，流到别的行业，别的行业就有机会，别的行业机会跟建筑业的机会不同，建筑业的门槛很低，小学没有毕业就可以找到工作，但是别的行业要求比较高，而且别的行业相对于建筑业来讲不是劳动密集型的行业，因此就会造成全社会的就业问题更难解决。所以从安全的角度，缩小按贫富收入的差距，让所有人都买得起房，也不会造其他的人失业。我们有七八亿人都要住房，那房地产业前景光明得不得了，如果这些人买不起房，那么房地产业前景还要泡汤。
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外资游离调控之外 房地产业缘何对外资不设防
5月，新一轮的房地产调控拉开了大幕。然而，迄今为止中国政府的两轮房地产调控中，并未对外资安排针对性的措施。可以说，目前中国房地产对外资基本不设防。国家外汇管理局资本项目司副司长孙鲁军日前表示，国家外管局高度关注外资在房地产领域投资的猛增，目前正在加强这方面的监测，而且预计严格限制外资炒房的规则将很快出台。据称，由于涉及外资管理及入世承诺，国家出台相关政策会相当谨慎。外资地产“逆流而动”今年以来，外资进入我国房地产业的速度激增。商务部统计，今年1至3月份，房地产业实际使用外资金额14.79亿美元，同比增长47.67%，占服务贸易领域吸收外商实际投资金额的51.49%。有关专家指出，尽管我国房地产业利用外资大幅增长有合理因素，但与此同时，更多境外资本特别是游资，通过各种渠道加速进入国内房地产业，拉动房价持续上涨，应引起足够重视。“今年一季度房地产业利用外资增速比往常高得多，其占服务贸易领域引资额比重超过了一半，而在去年这个比重仅为45%略多。”商务部研究院外资研究部主任金伯生表示，虽然商务部的统计口径并不涵盖炒房的境外资本，但这个数据还是具有一定说服力的。金伯生把实际进入中国房地产业的外资分为“明”和“暗”两种。所谓“明”是指纳入商务部外资统计范围的房地产业外商直接投资。所谓“暗”则是指通过其他渠道进入国内房地产市场的境外资本，如以贸易项下名义进入以规避资本管制的境外资本，这部分资本无法在统计中得到反映。对于在国内“炒房”的境外资本，很难统计出一个准确的数字，但金伯生并不讳言:“‘明’的增长都这么快，‘暗’的增速也不会低”。他认为，房地产业中“暗”的外资，基本是国际游资。这些游资绝大部分是在房地产市场购买房产，而不是进行实实在在的房地产项目开发。因为搞房地产开发的外资，没有必要走非正常的渠道。根据仲量联行不久前发布报告称，今年前3个月外资在上海房地产投资市场投资放量，成交金额已超过去年总量的一半。置业国际发布报告称，一季度香港人在内地购楼金额约36.5亿元，同比增加11%。这些资金八成投在了珠三角楼市，另有13%投在了上海。5月18日，嘉德置地发布公告称，通过间接独资子公司凯德商用中国投资Beta有限公司，以约2.6亿新元（合计人民币13.2亿元）收购北京金融街控股有限公司名下的北京西直门西环广场部分商用物业。与过去一两年的大肆张扬形成鲜明反差的是，新加坡地产大鳄嘉德置地最近一次收购中国内地商厦的行动，出奇的低调。值得一提的是，在外资“亲密”接触中国楼市的同时，中国楼市似乎迎来“小阳春”：中房上海指数出现自去年7月回落以来的首次上涨，而北京的住房每平方米均价已超过上海27元，成为中国楼王；南部的广州，楼价以14%的增速稳步前行……外资游离于“调控”之外自去年以来，在一系列行政、金融、土地等宏观调控之下，整个房地产行业的投资冲动受到了明显的抑制。但是，宏观调控给内外资地产企业带来的影响不尽相同。在一连串的“组合拳”之下，内资地产企业受到一定的打压，投资冲动有所收敛，而外资地产企业却十分平静，并未受宏观调控困扰。分析其中原因，主要是内外资地产企业在信贷、外汇、土地和产业政策方面存在较大差异。受国家宏观调控的影响，银行房地产信贷政策紧缩，银行信贷资金投向房地产更加注重风险控制，大批国内地产企业出现了资金缺口。相对于中资地产企业而言，外资地产企业在资金规模、经营管理等方面具有优势，银行的信用评级往往较高，更易获取银行的信贷支持。大规模的外资地产基金汹涌而入，也为一些外资地产企业提供源源不断的资金流。在融资监管方面，相比于中资地产企业，现行政策对外资地产企业举借外债的管理较为宽松：外资企业可以在获批的投资额与注册额之间的差额之内自由举借外债，而且只需要备案就可以以境内资产对外担保，用以筹借境外资金。再有，新设外资地产企业资本金流入结汇不受政策限制，外资可通过设立企业形式进入国内房地产市场。随着国家整顿土地市场的进行，外资地产企业以雄厚资金实力做后盾，在公平的竞争环境下，更容易获得土地。此外，土地政策的透明也在一定程度上消除了外资地产企业对政策性风险的顾虑和担忧，也更有积极性投身到中国房地产开发中来。2005年以前，外资地产企业还不能以独资形式、只能以合资企业身份在中国市场开展业务，而从2005年起，政策已允许外资地产企业在中国设立独资企业进行房地产项目的开发，这为势力雄厚、经验丰富、管理规范的外资地产企业提供了绝好机遇。外资流入地产行业也受到地方政府的鼓励和支持。根据《外商投资产业指导目录》，外商投资普通住宅开发建设属于鼓励项目。土地成片开发虽属于限制外资进入项目，但由于允许采取合资或合作方式进行开发。此外，中国旧城改造建设规模大、任务重，实力雄厚的外资企业仍是地方政府主要合资、合作的对象，由此可以减轻地方政府在旧城拆迁改造中的负担。外资地产游离于“调控”之外，对宏观经济政策的完整性和有效性提出了很大挑战。一方面政策的总体效果会大打折扣，使得宏观政策的制定和操作更加复杂；另一方面外资地产企业变相地获得了“超国民待遇”，获得有利的发展机遇，内资地产企业相对来说发展受到抑制，这对国内房地产企业来说也是不公平的。政策在疏与堵之间目前，外资投资中国房地产主要有两个途径：一是在国内直接设立或参股房地产公司；另一种是海外基金或者机构等在境内购买房地产。对于上述两种方式，中国房地产市场在开发和销售方面是完全对外开放的，外资进出基本没有障碍。而上一轮房地产紧缩“银根”的措施，反而给了外资以可乘之机。从目前的“国六条”来看，能对外资购楼产生影响的，也仅仅有营业税全额征收一条，只靠这条政策，显然仍旧不能抵制楼价上升和人民币升值的双重诱惑。“国六条”的出台，有可能创造外资在中国房地产市场的第二波投资机会。眼下来看，外资对中国房地产的投资兴趣依然浓厚。近来具有政府背景的官员或学者接连公开表达了对外资进入房地产业的忧虑。国家外汇管理局资本项目司副司长孙鲁军日前表示，国家外管局高度关注外资在房地产领域投资的猛增，正在进行研究。国务院发展研究中心金融所所长夏斌疾呼，应尽快出台针对外资进入房地产市场的限制政策。央行研究局金融风险处处长李德表示，必须警惕大量外资流进流出而产生的金融风险，加强外汇资金的统计，以及转手房产资金流动方面的风险防范意识。有关专家认为，当务之急是将外资购买国内房地产纳入资本和金融项目交易监管。同时，取消外资地产企业的“超国民待遇”。国家外汇管理局资本项目管理司副司长孙鲁军表示，国家外汇局对外资进入房地产和“其他投资”猛增已经高度关注，目前国家外汇局已经开始加强这方面的监测，预计严格限制外资炒房的规则将很快出台。据称，由于涉及外资管理及入世承诺，国家出台相关政策会相当谨慎。有关专家认为，国内资金进入房地产业可以通过宏观调控包括行政手段控制，外资是不能用这个方式控制的。在这种情况下，法律法规的限制是最规范最有效的方式，这也是发达国家的普遍做法。也有专家表示，目前外资不能得到有效的疏导，其中一个根本原因就是目前不动产投资的模式相对单一，没有新的金融产品出现，那外资投资就只能通过大量的直接购买，而这必然会影响到国内的消费市场。（张梦）
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陶冬：解决房地产问题 关键是加税(转贴)
陶冬(瑞士信贷第一波士顿(香港)董事总经理、亚洲区首席经济分析员)从极度宽松的利率环境到中性环境，需要时间。真正解决房地产的问题，不是加息、提高首付比率，甚至不在于政府的信贷政策，关键是加税。4月底，中国人民银行宣布加息。接下来可能还会有一系列的金融紧缩措施出台，包括对银行储备金率的调高，以及对银行贷款的行政干预。这些措施对中国经济、对中国房地产会有什么影响呢？简单的答案是：零。中国今天的资金流动性处于一个极其宽松的环境。利率水平、货币环境基本维持在4年前抗通缩的水平，但是经济情况出现了非常大的变化。从一个极度宽松的环境，拉回到一个中性环境，需要时间。美联储加息16次，今天美国的房地产价格还在上涨；相比之下，中国人民银行不过加了两次息。通过加息来调整目前这个经济周期，就像从一个满溢的水池里舀出两勺子水而已。对于整体的货币环境的改善，并不会起到决定性的作用。我们的研究表明，中国的贷款利率至少要上升3%，而存款利率至少要上升2%，才能够把利率拉回到中性水平。只有在此之后，利率政策才会对经济活动产生直接的抑制作用。其实，政府的很多措施都是三心二意的。如果你站在政府的立场上看，目前通货膨胀并不明显。所谓的过度投资，也不像两年前工业投资遍地开花、钢厂和水泥厂到处都是。今天的过度投资，基本集中在两个领域：基础设施和房地产。不过，基础设施投资是一个好的投资，中国的基础设施不是太多而是不够。基础设施的投资对于提高中国生产效率，对于把增长从城市移向农村、从东部沿海移向内陆地区极其重要。我认为，即使是投资出现反弹，北京在基础设施投资方面不会有太大的打压。唯一需要打压的是房地产，而政府对房地产的态度也是左右为难：一方面政府不希望房价涨得太快，但另一方面又必须要有这么一个经济增长的动力。房地产是经济增长的一大动力，也是地方财税的主要源泉。国务院的六项房地产措施，好像是在晴空中打了一个雷，但雷后下不下雨，下多大的雨，目前并不清晰。中国的真实情况是：把钱存银行，不过2%的利息，除掉了通货膨胀，除掉了利息税，等于白白把钱存在银行里；如果把这些钱放到房地产中，至少你的租金回报有4%~6%。如此货币环境下，炒楼是正常的——别怪地产商，也别怪什么炒民，问题出在政府身上。只要人民银行的货币政策上不出现一个重大转变，我认为过度流动资金带来的热钱、炒作只会加速，不会减速。以目前的情况来看，我相信政府在这个问题上只会小打小闹地搞一下。全中国的房地产在今后18个月会出现一次相当迅猛的上涨。到时候政府又将面临一个新的烦恼：2008年奥运会在即，政府总不能在奥运会以前把经济打压下去。所以，最有可能出现的现象是，这儿贴一块膏药，那儿贴一块膏药，直到奥运会结束为止。我认为，最有可能出现的情况是，中国经济在奥运会以前一直维持着一个相当高速的发展，直到奥运会后中国经济会出现一次比较大的跨年度调整。真正解决房地产的问题，不在于加息，不在于提高首付比率，甚至不在于政府的信贷政策。我认为解决房地产问题的关键，是加税。一年以前税收手段，曾在两个月内将上海的房地产从沸点降到冰点，其定点杀伤力非常明显。从总体经济的形势来看，我们估计今年中国的经济增长是10.1%。政府针对房地产市场出台措施，可能放缓成交量，但未必对房价构成重大打击，对增长的影响也有限。如果明年房地产不出现大的调整，中国经济增长可能接近12%。2006-06-1009:37:44 来源:财经时报看了以后很受启发，我也开始怀疑国六条的实际作用。
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[转帖]房地产崩盘将给中国带来什么悲剧
作者：钟伟】 如果房价12个月内下跌30％，房地产行业的不良贷款可能激升到1.02万亿，银行的不良资产率将上升3.2个百分点；对政府而言，由此增加的负担相当于建行、中行改制上市的全部花费；对居民而言，大致相当于14％的家庭财产被蒸发 房地产价格问题变得如此敏感，令人惊讶的是，有一些媒体和民众急切地觉得房价大跌特跌是一桩好事，那么不妨考虑，如果房地产出现雪崩式的价格下跌，我们能够收获什么？在此，崩盘被定义为，12个月内，一手和二手房交易价格下跌30％以上，以及其余未交易的物业存量的市场评估价值也下跌30％以上。 先看银行系统承受的冲击。目前银行系统中，与房地产相关的大约有六类贷款：第一类是土地开发贷款，余额大约为2000亿，其中对各地土地储备中心的贷款约为1000亿；第二类是对开发商的贷款，余额大约为9200亿；第三类是对建筑施工企业的贷款，这类贷款的数额较难确定，估计在2000亿左右；第四类是对个人的住房抵押贷款，余额为1.9万亿；第五类是混入到个人消费贷款的装修贷款，这部分贷款同样难以确定，估计在数百亿的规模；第六类是政策性住房贷款，大约为2800亿，其中个人住房公积金贷款大约2300亿。 累计起来，中国银行业对房地产的金融支持大约在3.51万亿。如果遭遇房地产行业崩盘，这些信贷会遭受怎样的损失？ 关于土地开发贷款，土地储备中心获得此类贷款，通常一是依赖地方政府担保，二是以土地使用权作为质押物，这种做法既违反担保法也违反央行的《贷款通则》。考虑到各地土地储备中心资本金匮乏，运作杠杆极高，也考虑到土地开发中征地拆迁安置等投入，以及“七通一平”投入，对银行而言既毫无流动性也缺乏回收变现可能，处置成本和难度极高。日本房地产泡沫崩溃后，地价一度下跌了80％，因此如果房地产崩盘，我们倾向于认为此类贷款将完全损失。 关于对开发商的贷款，目前开发商资质可以分为四类，为便捷起见，我们粗略地假定，占开发商总数20％的一二级资质的开发商占用了全部贷款的80％。根据2006年中国房地产百强企业排名的调查，百强房地产企业的资产总额为6100亿，净资产约为2550亿，土地储备为4亿平米。除百强企业之外，二级以上资质开发商的净资产大约为2600亿。其余二级以下开发商累计全部净资产仅2000亿左右。 如果遭遇房地产崩盘，二级以上资质的开发商，大约有30％将进入破产清算；二级以下资质的开发商，则可能全部破产。总体上有90％的开发商将因行业崩盘而不复存在，这也是中国20世纪90年代那一轮房地产热潮的经验值。 据此进一步推算，目前对开发商的贷款通常采取封闭账户管理，抵押物是土地使用权和地面建筑，这些抵押物的变现处置效果是相当糟糕的。 考虑到对二级以上资质的开发商的7360亿贷款，目前对应的是5150亿净资产和4亿平方米土地储备，根据央行要求开发商自有资金率至少35％的要求，目前而言这些贷款的不良率在7％以下，大致还是安全的。但在遭遇行业崩盘时，即便三成开发商出局，但其净资产却极有可能整体缩水更严重(假定为40％)，那么7360亿贷款最多能获偿3090亿，相应的可疑及损失贷款可能高达4270亿。 考虑到二级以下资质的开发商基本没有从事过实际项目开发，因此其整体出局时，现有的2000亿净资产极有可能荡然无存，因此，对其的1840亿贷款也会随之蒸发。 两项相加，如果房地产行业崩盘，9200亿开发商贷款形成可疑和不良贷款的总额大约为6110亿元，这些不良贷款的特点是贷款损失高，次级和可疑贷款占比较低。 关于对建筑施工企业的贷款，目前大型建筑施工企业都是大型央企，较小规模的企业往往是通过层层分包获得项目。因此对其2000亿贷款，遭遇行业崩盘时可能会有一半形成不良资产，但其中损失类贷款占比较低。 关于个人按揭贷款，目前1.9万亿的个人按揭贷款整体不良率不足2％，平均按揭率为63％，平均借款期限为17年。因此对此类贷款，值得考虑的问题是：抵押物价值如何？个人未来收入变动如何？与惩罚贷款人违约责任的相关司法体系是否奏效？ 一一对上述问题进行分析。关于个人按揭的抵押物价值，央行的统计显示，贷款人所购贷款对应的物业在过去3年价格平均上涨了15％，因此即便未来1个月其市值下跌30％，那么对应于1元按揭贷款，其抵押物的价值仍然高达1.28元，即便考虑到处置成本，银行也完全可以封闭贷款风险敞口。 关于个人未来收入的变动，不少官员和学者都担心按揭贷款的长期性使其面对经济波动时更脆弱。这种说法难以成立。不景气不仅仅使个人按揭业务风险增加，对企业和个人的其他贷款业务也概莫例外。事实上和居民收入相比，企业盈利能力更易遭受经济波动的影响。 在过去7年，中国居民的收入增长一直维持在10％－12％的区间之内，工资刚性决定个人按揭贷款较之其他类型的贷款更能耐受经济周期的考验。如果行业崩盘和个人按揭贷款利率大幅度上升两种灾难性情况没有同时发生，那么居民还款能力就大致不受损害。 目前最难以估测的是一旦贷款人违约，银行是否可以对抵押物进行有效处置？因此与其说行业崩盘给按揭业务带来损失，还不如说带来巨大的道德风险。只要司法体系不软弱无效，那么撇除少数害群之马带来的三五百亿贷款恶意拖欠，乐观估计个人按揭可以基本无恙。 关于个人装修贷款，这部分贷款或者通过购房者的价格虚报，被纳入到按揭贷款中；或者由于其贷款周期短而风险容易控制，因此此类贷款形成不良的可能性也不大。 关于政策性住房贷款，其中2300亿公积金贷款可能会遭受比商业贷款高得多的资产损失。一是公积金贷款人的住房需求往往是拆迁安置造成的被动需求，其还款人本身能力较弱；二是对公积金贷款人的还款约束、催收等难度较大，更容易遭受来自社会安定方面的考虑。因此如果行业崩盘，此类贷款达到25％左右的不良率并不为过，其余500亿政策性住房贷款则可能全部成为不良，因此这一块的不良余额可能在1070亿。 累加上述各项，大致粗略的估计是：对房地产行业的3.51万亿贷款而言，目前的全口径综合不良率大约为4.6％左右。如果12个月内房价下跌30％，那么不良贷款可能激升到1.02万亿的水平，不良率大约为29.1％。中国银行业资产的整体不良率将因此上升3.2个百分点，从目前的8.3％重新恶化到11.5％。 房地产行业的发展，使地方政府每年收获了5000多亿的土地出让金，使中央政府每年收获了数千亿税收，当然也使中国收获了蔚为壮观的开发商富豪榜单。如何理解行业崩盘的结局？房地产行业的悲剧，对政府而言，大约相当于其未来再处置中国建设银行加上中国银行改制上市过程中的同等不良资产负担；对居民而言，大致相当于其14％的家庭财产全部蒸发。 因此，对中央针对房地产市场的调控措施，各方应有理性的预期，调控是完全必要的，但绝不意味中央希望楼市崩盘，对此，笔者将在下一篇文章中详细论述。 (作者为北京师范大学金融学教授，电子邮箱：zhongwei＠vip.sohu.net)[此贴子已经被作者于2006-6-1911:00:21编辑过]
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左大培：房地产行业中的市场失灵（2006.6.28 ）
房地产行业中的市场失灵左大培2006.6.28自2003年以后，中国的房地产业中又一次出现了严重的泡沫，以致中央ZF不得不在2005年年中和2006年年中两度出台了一系列调节房地产业的政策措施，试图遏制房地产市场上的泡沫。其实，20世纪90年代中国已经经历了一次严重的房地产业泡沫。那一次的所谓“房地产开发建设热潮”，在南方的许多城市导致了严重的土地和房产投机买卖。而那一次房地产泡沫的破灭，一方面在北海、海南留下了大批没有建成的“烂尾楼”，另一方面又给向房地产商贷款的银行造成了大量坏账，使在泡沫中购买房地产的个人和单位受到了巨大的经济损失。经济自由主义的信徒们总是说，房地产业的问题并不是由市场化带来的，而是市场化不够造成的，是ZF的干预造成的。这完全是回避问题实质的谎言。实际的事实是，在房地产这个行业中，市场在很大程度上是失灵的，仅仅依靠市场交换并不能达到资源的有效配置。这里所说的“房地产业中的市场失灵”，并不包括前边所说的ZF将土地批给少数私人开发所带来的问题。我们可以承认，那样作带来的社会财富分配不公平，是ZF政策上的不公平造成的；而且那种作法本身并没有在房屋的购买者和使用者方面造成资源配置的扭曲。房地产业中的市场失灵首先在于，房地产业经营的商品－－房地产具有特殊的性质，这种性质可以使房地产市场上出现长期而又严重的泡沫，这种泡沫不仅会使资源配置在时间和地点上严重扭曲，而且会造成整个经济的严重波动和巨大的灾难。土地和房产是典型的不易腐物品，就连一处普通的住宅也可以在许多年内不发生显著的变化。我在《混乱的经济学》一书第二章第三节中就已经指出，不易腐的物品即使不能马上卖出去，其所有者也可以把它放到以后再卖，损失的只是保管费用和占压资金的利息。于是不易腐产品的持有者就可以毫不心痛地保存大量的本期卖不出去的存货。由于本期卖不出去的不易腐物品可以放到下一期再卖，这种物品的本期价格根本就不必使需求大到足以买下现有的全部该种物品。用经济学的行话说，不易腐物品的市场价格根本就不必是“市场出清”的，经济学通常意义上说的价格使供求均衡不是一个必须满足的条件，不易腐物品的交易双方都清楚这一点，也为各自的利益而极力利用这一点。正是不易腐物品的这一特点使市场交换在不易腐物品的配置上失灵。由于本期未卖出的不易腐物品可以留到以后再卖，它的出售者只要对未来的价格有足够高的预期，就会敢于要一个高价而任凭自己手中的这种物品卖不出去。而中国房地产市场的一个最重要的特点就是，最近许多年中每年销售的新建住宅总面积总是小于竣工住宅总面积，但这从来没有迫使房地产商们降低出售的住宅的售价，也没有迫使他们减少商品住宅的建筑。2004年全国商品房累计销售面积为3.8亿平方米，销售面积较2003年增长13.7%，而商品住宅竣工面积与销售面积之比也仅仅是由2002年的1.2比1下降到2004年的1.03比1。由于同一件不易腐物品可以在未来很长时期中继续出售，同一件不易腐物品可以在很长时期中不断地反复买卖，这期间的每一个购买者其购买目的都可以不是真正消费这件物品，而是将它转手出售以赚取买价和卖价之间的差额。这样一来，对不易腐物品未来价格的预期就会强烈地影响该物品当前的销售量和价格。如果买方和卖方都预期不易腐物品未来价格会大幅度升高，该物品本期的价格就会暴增。这会使这种不易腐物品的价格过高，远远高于“市场出清”的均衡价格，在这种价格下，购买者仅仅为自己消费而购买该种物品并买下了该物品的全部存货。在中国最近这些年的房地产业中，不是为了自己居住消费而仅仅是为了再卖出而进行的住宅购买，被称为“投资性购房”。据中国人民银行2005年8月15日发布的《2004年中国房地产金融报告》，建设部2004年的调查表明，长三角地区住宅投资性购房比例为20％，北京住宅投资性购房比例为17％。在北京的这些“投资性购房”中，有28.5%在短期内转手，48％空置待涨，只有极少数用于出租。上海2004年次新房转让占二手房交易量的46.6%。这种为倒卖而购入房产的行为，是造成最近两年中国东部大城市中住宅售价暴涨的主要动力，它使2005年第一季度全国商品房平均销售价格比上一年同期增长了12.5%。在不易腐物品的市场上，由对未来涨价的预期而造成的过高价格印证了涨价的预期，很可能会推动价格进一步上涨。这就造成了市场经济中的一种“泡沫”－－价格和涨价的预期互相推动，使过高的价格进一步升高。如果这种不易腐物品是可以由人们生产的（这适用于住宅，它是可以由建造而增加的），这种过高的价格就会刺激该物品的生产，从而增加该物品待售的存货。而不易腐物品的特点是，这样远远超出实际消费者的购买量的供给即使不能很快销售出去，该物品的持有者只要对未来的售价有足够的信心，他就不会为任何损失担心。这就使不易腐物品市场上的泡沫可以在相当长的时期中持续甚至增大。我在《混乱的经济学》一书第二章第三节中指出，由于对不易腐物品未来价格的预期“会强烈地影响当前的产量和价格，任何影响未来价格预期的因素都会对当前的产量和价格发生作用，这种作用有时会非常强烈。这些因素往往不是在当前市场交换中直接起作用的，有些看起来与市场上的供给和需求没有什么关系，有些甚至听起来荒诞不经。这些因素既包括各种各样的谣言、谎话、胡思乱想、胡乱猜疑，也包括各种政治性和社会性的突发事件。”“因为这些乱七八糟的东西都会影响竞争市场上的物品价格，也就引起了许多人的野心。他们编造对自己有利的预测，散布可以由自己利用的情绪，甚至制造谣言，动员ZF作种种姿态，总之是使用一切可能的手段来影响人们的预期，以便操纵竞争市场上的价格来为自己牟利。在近年的中国的股票市场上，这些现象已经是司空见惯的了。”恰恰是在《混乱的经济学》一书出版之后，房地产市场上出现了同样的一幕。随着2002年以来房地产市场的升温，不仅房地产商们自己在不断宣称房地产价格会不断上涨，大量的媒体宣传甚至“学者的研究成果”也在不断地给人们制造一种信念：中国的住宅价格将很快地上升。现在我们有理由相信，这一切都是房地产商们有意制造的舆论。在今日的北京，街头到处立着销售房产的广告，报摊上卖的报纸中经常带着厚厚的“房地产报道”夹页。我现在已经对这一切产生了强烈的反感，因为我深信，这全是房地产商们花钱制作出来的，目的是指导舆论和人们的思维，让人们相信房价将迅速上涨，以便诱使人们去购买价格不断上涨的房产，使房价可以进一步上涨。自2003年以来，我国的房地产建设和销售热潮已经使房地产市场迅速地泡沫化。尽管2005年中央ZF采取了一系列抑制房地产业过热的政策措施，房地产市场上的泡沫仍在持续。2003年我国的商品房空置面积为1.28亿平方米，2004年稍有下降，2006年第一季度又回升到1.23亿平方米，同比增长23.8%。而我国的“商品房空置面积”这一统计指标仅包括新完工的商品房（“一手房”）中未售出的房屋面积，并不包括待出售的“二手房”的面积。尽管未售出的房屋在急剧增加，但是2006年第一季度的住宅销售价格比上一年同期又有显著上升。不过，任何市场“泡沫”都无法规避一个长远的命运：不管这种泡沫能持续多长时间，它最终都必将破灭，其原因就在于这种不易腐物品高价下的需求没有消费的实际支撑，靠的是以更高价转卖的预期。这样的市场泡沫总有一天会破灭。在已经形成了严重的泡沫的市场上，价格还会进一步迅速上涨的预期终究会消失。特别地，一旦有任何因素（例如资金不足）有效地抑制了价格的上涨，价格进一步上涨的预期就必定会破灭。那时，为以更高价格转卖而购入该种不易腐物品的人会争相抢先出售他们本来不需要的东西，而愿意购买的人则只剩下了想消费并有购买力消费该物品的人。于是就出现了该种物品价格的暴跌，而且价格会由于待出售的该种物品过多而跌得过低。这就是所谓“泡沫破灭”。日本20世纪80年代房地产与股票的价格不断暴涨，最终导致了90年代的“泡沫经济破灭”。据日本官方的经济企划厅公布的数字，在日本的“国民财富总值余额”中，土地的余额1989年为1982年的2.5倍，土地“财富”的“增长”占了这期间日本“有形资产”增长的四分之三，仅次于金融资产中股票的增长。而日本的地价指数与批发物价指数之比，如以1956年3月为1，则1990年3月已达68.2。有一个著名的例子，说当时东京市中心某地块的价格，足以买下美国的全部土地！日本经济学界一直认为，正是这次的以房地产和股票为中心的“泡沫经济”的破灭，导致了20世纪90年代以后日本经济的长期萧条。1997年的“亚洲金融危机”爆发前夕，泰国和香港等地的房地产业也陷入了泡沫之中。泰国的众多私营金融机构－－所谓的“财务公司”将其资产的30％投入房地产开发，在造成价格上涨的同时使房屋的空置率达到了21％。香港银行贷款总额中房地产贷款所占的比重竟达40％以上，使1997年第三季度住宅价格比1996年底高39％。而在“亚洲金融危机”爆发之后的短短几个月中，泰国曼谷繁华商业黄金地段的房价就下跌22％，香港的楼宇价格也下降20％以上。有资料说，到2003年，香港的楼宇价格与1997年的最高点相比已经累计下跌了一半，大批贷款买房者变为“负资产”。中国的房地产泡沫正在走向这样的结局。以北京市为例：北京市房协蔡金水的研究表明，从1998年至2004年，北京商品住宅竣工总面积达到11475万平方米，同期销售面积为8776万平方米，有2700万平方米面积剩余未售。2004年北京市商品房开复工面积9931万平方米，商品住宅施工面积达到6759万平方米，相当于此前5年平均销售面积的4倍多。而从1992年以来，北京新建的住宅已达到2.4亿平方米，按北京居民人口数计算人均超过25平方米。当然，这个北京居民数字没有包含近年来大量涌入北京的所谓在京“外地人”。但是即便考虑到这些人，以北京人口为1,800万人来计算，如果将正在施工中的和已批住宅用地也计入，北京的人均建筑面积也可达到37平方米；目前北京开发商手上有14410公顷左右的建筑用地可用于房地产开发，这些土地建成商品房后北京按1,800万人口计人均可有50多万平方米住宅。而在高度发达的西方市场经济国家－－德意志联邦共和国，20世纪80年代末的人均居住面积也不过34平方米。这样看来，如果北京的房地产业还以2004年那样的泡沫速度发展下去，未来的泡沫破灭和经济震荡就不可避免。房地产业的泡沫破灭通常都与大量的银行坏账、经济衰退同时并发，交互作用。由于有房地产业这样一类行业存在，在一个完全由竞争性的市场组成的经济体系中就会形成自发的经济波动，而这种经济波动的根源就在于现实的竞争性市场所固有的那些特征。《混乱的经济学》第二章第三节对此作了系统的论述。这种自发的经济波动、特别是周期性地发生的经济衰退，本身就是市场失灵的表现。不仅如此，房地产业的泡沫还造成了整个社会资源配置的巨大扭曲，降低了人民大众的福利，表现出市场失灵的另一个更严重的后果。当房地产业出现泡沫、住宅价格过高时，那些真正为消费而买房的人付出了过高的代价，遭受了巨大的福利损失，个人和社会的资源配置都不能不发生扭曲。而当房地产业的泡沫破灭、住宅价格过低时，真正为消费而买房的人买到了价格过低的房子，似乎是占了便宜，但是这并不能补偿在泡沫中以过高价格买房的人所遭受的损失，整个社会的资源配置在期限结构上仍然是扭曲的；而房地产业泡沫破灭时住宅价格过低，这本身就标志着过去建造的住宅过多，整个社会的资源配置发生了严重的扭曲。在中国最近十几年的房地产业中，还出现了另一种“市场失灵”。严格地说，这种所谓的“市场失灵”不能算作真正的“市场失灵”，而是各级ZF的主动政策干预所造成的问题。我们之所以还把它称作“市场失灵”，是因为它是在各级ZF迷信市场并且自己采取似乎是“市场化”的行为之下产生的。这可以称为“半市场失灵”。这种“半市场失灵”产生的根源，在于银行采用市场经济中的行为方式发放贷款，而地方ZF则以“批地”给私人这种免费赠送土地的方式来“吸引资金进行城市建设”。银行采用市场经济中的行为方式发放贷款，意味着银行可以自由地向房地产开发商发放贷款，所需考虑的只是房地产开发商能否按承诺还本付息；而地方ZF则想尽快地进行城市建设而感到资金不足，于是就以免费赠地式的“批地”这样的优惠来“吸引房地产开发商”，企图以此诱使房地产开发商们投入资金来建设本地的城市和居民住宅。各级地方ZF的这种行为，是近十几年来中国发生的两轮房地产泡沫的主要原因之一。20世纪90年代初的那次房地产泡沫，主要表现为房地产开发商之间相互反复倒卖免费“批”来的土地，表现为地产的这种投机买卖导致的房地产价格暴涨；而在目前的这一轮房地产泡沫中，房地产开发商们在“批”来的免费得到的土地上建造商品房高价出售获取了暴利，受这样的暴利吸引而不断鼓动各地ZF帮助他们圈地赚钱，并且使用一切可能的手段煽起房价上涨的预期，助长房地产业中的泡沫。我在《从单位分房变为批地私人开发是一场大掠夺》一文中指出，这种批地私人开发的作法本身就是将城镇土地的级差地租白送给极少数私人房地产开发商，是对人民财富的不折不扣的掠夺。各级地方ZF批地给私人开发，口头上的理由是吸引私人资金建设本地的城市和居民住宅，表明上看似乎是增加了本地城市建设的资金。而在实际上，地方ZF批地给私人开发总的来说在财务上是得不偿失。房地产开发商在免费得到的土地上建成并出售商品房（包括住宅和商务房），并不是对任何人包括地方ZF的优惠，因为他们把这些商品房以尽可能高的价格出售，会获得巨大的暴利，这种暴利已经成了最近一些年中国新富翁产生的主要途径之一。相比之下，房地产开发商免费为地方建设所作的贡献，也即免费为地方ZF提供的房屋和城市建设服务特别是城市的基础建设，则是微乎其微。当然，这里说的“房地产开发商免费为地方建设所作的贡献”，并不包括他们免费赠给地方ZF官员个人的房子。我们有足够多的证据，表明房地产开发商赠给地方ZF官员个人的房子数量不在少数。但是，这是ZF官员个人收受的贿赂，严格地说是房地产开发商给地方ZF造成的危害，而绝不是房地产开发商免费为地方建设所作的贡献。地方ZF只要把它们批给房地产开发商免费使用的土地拿出来公平拍卖，所获收入肯定比房地产开发商真正免费为地方建设所作的贡献在价值上要高出不知多少。我们之所以说这样批地给私人开发造成了“半市场失灵”，是因为表面上看，地方ZF批地给私人开发似乎是在与私人房地产商作一笔“市场交易”：我给你土地，你给我建设城市和居民住宅。这里的“市场失灵”表现在，这种城市建设模式不仅将巨额社会财富送给了少数私人，造成了急剧的贫富两极分化，而且也在实质上大幅度减少了ZF的合法收入——即使ZF公平地拍卖土地，而不是把它们批给房地产商免费使用，ZF最终获得的收入也会大大提高。此外这种开发建设模式还助长了房地产业中的泡沫。各级地方ZF能为它们批地给私人免费开发提出的唯一理由是，它们自己当时没有掌握足够的资金，需要吸引和利用房地产商们的私人资金。可是实际上，在最初实行这种房地产开发模式时，真正由房地产商们自己投入的仅仅是少数港台商人的私人资金。就是这些房地产商们真正的私人资金，也通过以小搏大式地占有城市土地级差地租收入而获得了异乎寻常地优厚的回报，我相信这是李嘉诚迅速窜升为世界顶尖级富翁的主要原因之一。而各级地方ZF真正吸引到的房地产商们投入的资金，其实绝大部分归根结底是银行的资金，是房地产商们通过各种途径最终从银行借入的贷款，而且其主要来源是中国国内的国有银行。为什么银行会让自己的资金通过种种渠道借给房地产开发商？是市场经济的经营环境诱使它们如此。在市场经济的经营环境下，能够提出房地产作抵押品的人给银行提供了收回本息的最可靠保证，向这些人贷款是最有利的贷款业务。恰恰是市场经济的经营环境会引导银行争相把贷款送给拥有高收益土地的房地产商，而国有银行一旦真正实行市场化经营，它也会不例外地走上这样一条经营道路。事实上，正是中国的国有商业银行为保证自己贷款的安全而大量向购房者发放按揭贷款的行动，引发了中国最近的这一轮房地产泡沫。这样一来，我们就可以明白，那些“空手套白狼”的白手起家者们是如何通过开发房地产而暴富的：只要从银行借到了大笔资金，就能够让地方ZF批给更多值钱的好地，在这些地上开发房地产后偿还贷款就有了保证；只要有一块值钱的好地，银行就会借给大笔资金，用这些资金开发的房地产销售后足以偿还银行贷款。在求ZF批地和从银行借钱这两个环节中，只要突破一个环节，往下的良性循环就足够保证暴富。而有足够精明度的人会两头行骗：对地方ZF说自己有钱而套取批给的土地，对银行说自己有地以获取大笔的贷款。只要骗术高明，既没钱也没地的骗子就可以很快变为巨富的“房地产开发商”。这就是我们说的“半市场失灵”的本质。这样的“半市场失灵”不仅靠批地给私人开发而得逞，还以银行与地方ZF各自为战、各自为政为前提。如果整个银行系统真能与各个地方ZF有效地沟通和联合，这种“半市场失灵”本来就不会发生：如果地方ZF掌握的土地开发后真能赚钱，银行可以放心地以土地作抵押贷款给地方ZF，这样它的本息回收同样有保障，批地给私人开发造成少数人掠夺公众财富的后果就可以避免。但是最近这十几年来，中国经济改革的思路就是要银行实行彻底的市场化经营，完全切断与ZF和国有部门的联系。在这样的思维方式下，银行可以自由地向私人发放贷款，但却不能与各级ZF进行有效的沟通与合作；各级ZF可以自由地批地给私人开发，却不能为有规划的城市建设获得银行贷款。这必定导致银行与地方ZF各自为政，反而便宜了两头行骗者同时套取地方的土地和银行的贷款。再加上批地给私人开发而不实行土地使用权公平拍卖，就必然导致了“半市场失灵”。如果我们真要追究责任，说清到底谁应当为房地产业中的泡沫和社会财富落入少数人手中负责，地方ZF、银行甚至房地产商们可能都有足够的理由说责任不在自己：银行会说它贷款给房地产商是为了提高贷款的质量，地方ZF会说它批地给房地产商是为了吸引本地极其缺乏的资金，房地产商则会说它使用地方ZF批给的土地盖房出售是为了帮助地方搞好经济，他们在这个过程中“一不留神”就发了大财。其实，恰恰是这种“找不到罪魁祸首”的状况才最能够说明，问题出在“制度”上，出在将房地产业放给“市场”任意摆布上。
