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对2006年房地产市场的十大预测
对2006年房地产市场的十大预测北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授2006年1月3日进入2005年12月以后，不断有媒体朋友打电话，开始肯定我2005年提出的一些观点，特别是我对房价问题的预测，并约我谈谈2006年房地产市场的发展趋势。肯定我过去的观点我很欣慰，但谈预测多被我拒绝。因为谈预测是一件十分严肃、科学的事情，过去每次言及预测，我都额角渗汗，牙齿打颤，生怕背上“胡说”、“炒作”之名。当前中国房地产市场正处于特殊发展时期，影响它的因素和力量十分复杂，虽然大的发展趋势明朗，但要对年度动向和事件进行预测，既需要深厚、全面的相关学科知识，又需要能在思维和视野上把握大势，还需要跟中央高层决策者有些“心灵感应”——所以，预测者从来不是站在“十字”路口，而是“梅花”路口，想走错很容易，想预测对就有点儿“九天揽月”的味道了。但是，在2005年的最后一天，我的手机受到了鞭炮般的信息“轰炸”——除了祝福，就是让我预测房价，而且强调“连搞房地产的教授都不说话”，就是“不顾学者的道义”、“没有责任感”、“没有胆量”。既然大家“孜孜以求”，我只好牺牲一点儿休息时间，跟大家随便谈谈。一孔之见，错误难免，请不要当真。1.房地产价格依然上涨，但还是要给中央政府一些“面子”，变得“温顺”些。估计将以7％为支点，上下波动2个百分点，即5～9％，低于或接近GDP增长速度，其中以居于5～7％的可能性为大。这是政府、开发商、消费者各方均可接受的增长速度，也是国家调控成绩的体现。虽然本人未从高层决策者那里嗅得什么信息，但我坚信5～9％的增幅将是房地产价格调控的基本目标。尽管总有学者主张强行下拉房价，但GDP仍在快速增长，要让房价“反其道而行之”，这无异于“痴人说梦”！要是低于5％，如果不是遇到了“非典”这样的极特殊事件，就表明数据有水分了。2.城市土地控制会出现“紧中有松”迹象。“8•31”大限之前政府虽然集中放了一些地，但大限之后土地市场管理得还是比以前紧的，这对开发市场确实有影响，进而影响着市场供求关系。如果需求不动，要控制房价，只能增加供给才能达到目的。但要增加供给就要放地。2006年依然要严控房价大幅上升，土地管理部门纵有千般理由把紧关口，也要给建设部门和各级政府主要领导点“面子”。况且早有开发商往国土资源部的大院里投了枚“地荒论”炸弹，房价再大幅上涨，土地管理部门想置身事外，立个“洁身自好”的牌坊，大众也难答应啊！3.“政策恐慌期”已经过去，市场逐渐恢复。不会有2005年那样“排山倒海”的政策出台，但会有一些体现节能省地意图和规范市场秩序的政策、措施出台，如控制套型结构，控制高档商品住房开发，鼓励中低价位、中小套型住房开发，推行实名购房制度，限制内部认购，加强对中介市场的管理，出台住房专项维修基金管理办法等。除了建设部外，这些政策、措施可能涉及国土资源部、税务总局、央行和地方政府。虽然“抑制”仍是主调，但不会是唯一的声音，毕竟市场继续观望下去不行。4.对消费需求的引导可能引起中央政府的重视。放松土地控制是不得已而为之，而且幅度十分有限，控制需求增长特别是住房过度需求将被提上议程。现在人均住宅建筑面积已经超过26平方米，如此下去用不了几年小康居住目标就会实现。住的小不是好事，住的太大也不是好事。别墅生活在中国将永远是异邦情调，不适合国情；住房越开发越大、买了不住等问题再不重视将给未来社会发展埋下隐患，最终咽下这个“苦果”的还是全体人民。不承认房地产业的支柱地位不对，过分倚重房地产业拉动经济增长也不行。5.住房保障问题得到重视。“住房保障”曾一度在政府的词典里消失了，各级政府都津津乐道于住房制度改革的成绩。2005年，经济适用房被媒体炒得“臭不可闻”，海内外学术界的无情批判更让政府不得不反思。一个亲民的政府不能不关注民意，再加上控制房价的压力巨大，于是，一些地方政府开始积极兴建经济适用房，并开发或收购廉租房。但也会有一些地方政府开始探索货币化补助问题，这正是我积极倡导的。而且回龙观新楼地面塌陷事件让我更加深信不疑：实物补助或早或晚走投无路，货币补助才是住房保障的发展方向！6.房地产理财观念更加深入人心。穷人关注保障，而富人则关注理财。股市未老先衰，而房市则丰姿绰约，青春摇荡。尽管2005年房市“不听话”，中央政府对它来了个“泰山压顶”，但房价总体上不见下跌。除上海等个别城市外，房市依然妖娆迷人。现在的富人有很多受过高等教育，分析、把握大局的能力大大增强，尽管政府依然在实施房地产调控，我行我素者仍然不少，而且调控过程中的激烈讨论似乎更让房地产理财观念深入人心。这就给宏观调控带来了更大压力：光靠行政措施不行，立法手段必须登场了！7.物业纠纷增加，冲突加剧，呼吁主管部门采取规范措施。物业公司原本是以“微利”、“服务”面孔出现的，但业主们都说它是“天使的脸庞，魔鬼的心肠”。2005年虽有“从被窝里拖出业主”这样骇人听闻的司法干预，但也有美丽园业委会全面胜诉、物业费大降这样大快人心的消息——谁怕谁啊！于是，纠纷在增加，冲突在加剧，为服务质量，也为收费定价问题。纠纷还使人们开始反思物业管理模式问题：李建国的“物业革命”不无道理，本教授认为，业主委员会踢开物业公司闹革命，直接从市场上雇佣专业服务力量也是可以探索的嘛！8.著名房地产商将出现总部迁址进京的迹象。有意做行业“龙头老大”的不止10家，胸怀挤进“TOP10”大志的更不下100家。但能否成为“龙”，除常规条件外，还与你是呆在“河里”还是“海里”有关。政治家们只有集中在北京才能运筹帷幄，科学家、理论家、艺术家离开北京大都难成气候。开发公司也不例外，要跨区域发展，不在北京，指挥棒就不灵——它不仅是全国最大、档次最高的市场，也是政策、信息的主要发源地和顶级合作者、顶级人才的聚积地。顺驰总部已迁至北京，2006年还会有顶级大佬做出类似决策，并引发其他大公司的思考。非去北京吗——是的！没办法，这就是“首都效应”，也是中国特色。9.海外开发商开始做进入的前期准备。按照现行法律规定，海外投资者要在中国大陆注册独资房地产开发公司很困难，想进来只能以合资、合作的方式操作。但是，合资、合作是许多外国投资者不愿意的。随着时间的推进，外商自由进入大陆市场为时不远。宏观调控后，大陆房地产市场在土地拍卖、投资立项及配套费用的收取上将更加规范，投资程序也更加规范、合理，这增加了外国投资者进军中国市场的信心。2006年，有意进入大陆市场的海外房地产开发公司将开始进行前期调查、准备、选址，研究大陆的房地产法律与开发项目定位，以及与大陆各方的合作问题。对开发商来说，是“狼”要来了，但对消费者也许是好事。10.海外REITs仍难在大陆开展业务，但大陆开发商开始考虑通过REITs谋求海外上市。中国大陆对涉外金融问题历来谨慎，尽管海外金融机构要求中央政府开放金融市场的呼声一直很高，但对一个大国来说，保持金融体系的相对独立性至关重要。虽然目前海外REITs在中国大陆活动比较频繁，但制约REITs发展的政策、法律保障和市场环境仍然十分明显，所以2006年海外REITs在大陆还难有大的作为。但是，东方不亮西方亮，个别公司通过REITs在香港的成功上市，给了许多同行新的启示：象长颈鹿那样，把脖子伸到栅栏外，仍然是不会饿死的！（董藩系民革中央委员、北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博士生导师，联系地址：100875北京市新街口外大街19号，北京师范大学管理学院，E-mail:dongfan67@126.com;dongfan67@yeah.net，）-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------中国房地产将在三年内崩溃！刘兆辉2005年12月30日10时16分（首发新浪财经）【内容提要】但我们发现无论是中国股市的定价机制，还是中国的汇市的定价机制，都不是在市场市供求关系动态平衡下形成的。特别是中国股市，是名副其实的政策市。没有优化资产配置的证券市场，导致的亏空多达一万多亿！中国的汇率市场，由于汇率机制不合理(非市场化)，中国的外汇储备已经多达7690亿！就在一个月前，国际投行高盛中国区首席经济学家梁红表示过，人民币汇率存在至少20%的低估，汇率严重低估所造成的宏观价格错配已经给国民财富造成了损失。至于房地产市场，经济学家易宪容坦言，“房地产的责任在于政府，房地产行业并没有完全市场化，这是房地产暴利的症结所在”。 中国房地产将在三年内崩溃！ 资本是趋利的，一旦中国的证券市场机制合理了，有了价值发现功能，更有了优化资产配置功能。中国股市将面临持续数年熊市后的大底，这对国内缺少投资渠道的庞大资本来说无异是一个千载难逢的机会。一个整体上机制合理的股市整体回报率通常要在10%以上的(美国从1922年到1992年的60年内，股市平均实际回报率达到10%。)，当然中国如果出现了一个牛市的大底的话，囤积在房地产的巨量资金还有什么理由还在高位站岗呢，当房价已经高到所收房租不能够支持买房银行利息时，资金还敢在高位站岗吗？可以说中国股市运行机制合理之时，就是中国股市见底之日，中国股市见底之日，就是房地产见顶之时。分析房地产业何时见顶，只需分析中国股市何时见底就可以了。 近年来中国的房地产价格不断走高，当然围绕着房地产泡沫的争论也从未停止过，如果说房地产没有泡沫那是假的。因为在中国上海、北京的房价高的城市，房价已经高到了连白领阶层都买不起的地步了。一般房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。著名国际投资银行摩根士丹利最近指出在中国，这一比例已经达到甚至超过了10至20倍。国际上信贷资金中地产贷款的最高占比是10%。而据专家潘泰博的研究显示，如果在统计中记入“隐身贷款”部分，地产贷款其实已经占到了银行贷款总量的30%。显然中国远远超出了安全的范围，国内银行资金正承受着巨大的风险。国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。 看来中国的房地产泡沫不是存在不存在的问题，只不过是什么时候崩溃的问题了！当然中国有着种种理由支撑着目前的房地产价格，比如人民币升值，比如中国人口多的国情，再比如中国经济的高增长，但“日中则移,月满则亏”这是客观规律，再多的理由也不能支撑一个只涨不跌的房地产市场。香港的房地产涨高了会跌，日本的房地产涨高了也会跌，当然中国的房地产业更不会例外！ 在中国买房不光是为了居住，更重要的是保值增值。因为整个中国的资本大载体只有房地产、银行和股市。股市是高风险的，股市十余年亏空一万多亿来看，这个市场是严重消耗财富的。存银行又可能面临通货膨胀带来的财富减少。除了股市和银行外，资本要实现保值和增值最好的去处也只有房地产了。 如何解释目前股市的高风险和国内的通货膨胀现象呢？这要从市场大的运行机制上来分析，这有助我们更清楚的了解中国的房地产业。市场有定价的功能，有优化资源(资产)配置的功能。市场的优化资产(资源)配置功能是建立在市场定价功能上的。所以市场没有合理的定价机制就没有优化资源(资产)配置的功能。市场的合理定价是建立在市场市的基础上的，只有在供求关系动态平衡的条件下，这个市场才具备合理的定价机制，才具备优化资源(资产)配置功能。中国股市如此，中国的汇市如此，中国的房地产市场也是如此。 但我们发现无论是中国股市的定价机制，还是中国的汇市的定价机制，都不是在市场市供求关系动态平衡下形成的。特别是中国股市，是名副其实的政策市。没有优化资产配置的证券市场，导致的亏空多达一万多亿！中国的汇率市场，由于汇率机制不合理(非市场化)，中国的外汇储备已经多达7690亿！就在一个月前，国际投行高盛中国区首席经济学家梁红表示过，人民币汇率存在至少20%的低估，汇率严重低估所造成的宏观价格错配已经给国民财富造成了损失。至于房地产市场，经济学家易宪容坦言，“房地产的责任在于政府，房地产行业并没有完全市场化，这是房地产暴利的症结所在”。 人民币汇率机制导致人民币被低估，国际资本投机人民币资产会有巨大的获利空间，使得国际资本源源不断的涌入。而中国股市又没有优化资产配置功能，不合理的股市机制吞噬进入其中的社会财富。股市泡沫破灭后的高风险足以让大资金望而怯步。而近年来中国经济持续高增长，繁荣起来的国内资本，因为股市的高风险只能囤积与银行和房地产业。与此同时，面对不断涌入的外资，不断增加的外汇储备，央行为了维持汇率的稳定，不断投放的基础货币。这又直接导致国内2003年以来的通货膨胀，物价上涨意味着国内货币相对贬值，这迫使资本需求一个保值增值的载体依附，股市已是高风险，所以房地产业成了资本进驻的最佳选择。涌入中国赌人民币升值的国外资本，首先选择的也是房地产。中国缺少一个成熟资本市场，缺少一个承载资本的蓄水池，进入中国的国外资本于是就成了推动房价上扬的洪水猛兽。 股市高风险，资本缺少投资渠道导致中国的高储蓄率，而汇率机制又导致国外资本的不断涌入。已经存在的通货膨胀和未来可能发生的通货膨胀，导致资金大量涌入房地产业。很多人都希望捅破房地产的泡沫，让资本流入证券市场。但是资本是趋利的，当然在没有一个比房地产更安全，回报率更高的市场出现的时候，指望中国的房地产崩溃，捅破房地产泡沫来救股市是不现实的。 从上面的分析我们知道，房地产的火暴是由于中国股市和汇市机制不合理导致的，如果汇市或者股市这两个市场中有一个市场机制变合理了，都会改变目前的房地产高价格。关于人民币央行已经表示，人民币至少在未来5年内都不会自由兑换。看来能寄以希望改变房地产高价格的只有使证券市场的机制变合理了。而证券市场眼下进行的深刻变革，无论下跌接轨，还是补偿接轨都将会实现中国股市的机制合理(即市场市的供求关系的动态平衡)，虽然这个过程可能是痛苦的。股市的走向将直接关乎中国房地产业的走向！ 现在中国股市正在进行股权分置改革，而股权分置改革并没有形成市场市动态平衡的供求关系，仍然维持资金和股票供求关系不平衡的政策市。合理的定价机制仍然没有出现，股市仍旧做的是劣化资产配置功能，所以虽然股市已经进行股权分置改革，但股市还在阴跌，中国股市远没有见底。当然此时停留在房地产的大资金是不会进入股市的，盲目提前进入股市的资本很可能被高风险的股市再度套牢。 启动了股权分置改的中国股市，市场化趋势已经不可阻挡。按《4.29通知》中规定的时限，中国股市股改完成三年后，将实现全部上市公司的全流通。现在完成股改的公司也将在2008年实现全流通，当然2008年中国也将举办奥运会。在“2005年中国企业高峰会论坛”的“资本市场分论坛”上，上证所副总经理方星海称，股改后还要进行市场化发行、引入做空机制和对内对外开放等基本改革。可见股市的合理定价机制不一定要等到股市全流通时才能实现。股市全流通只是市场机制合理的最后期限。只要股市什么时候进行了真正的市场化发行新股，并引入了做空机制，这个市场基本就能够形成合理的定价机制了。中国股市的低点也就出来了。市场化发行新股，引入做空机制，这两个条件是我们鉴定股市是否形成合理机制的标准。当然股市见底之时，就应该是房地产见顶之日。基于此，我们基本可以得出三年之内房地产必然崩溃的结论。当然这个结论和易宪容：最多3年老百姓定能买得起房子的结论是一致的。（首发新浪财经，原标题：《中国股市见底日为时不远，房地产市场三年内见顶》。）-----------------------------------------------------------------------------------------上海：开始吞咽高房价的苦果商报记者顾安安2005年11月23日来自:价值中国网上世纪20年代末，美国喜剧演员埃迪坎托曾用一句黑色幽默的台词警示股市风险，他扮演的服务生问住店客人：“先生，您是要一间睡觉的房，还是要一间跳楼的房？”如今，在上海，人们在谈论房价时也会互相打趣：“先生，您是要一间睡觉的房，还是要一间跳楼的房？”这一句略带戏谑的台词，正在被不同的上海人演绎出同一种难以言明的辛酸：高房价吓退了不少准备在上海成家立业的人才，增加了他们异地就业的难度；高房价让城市里的“工薪供房族”痛苦不堪；同时，高房价正在吓跑前来投资的企业。上述情况若得不到掌控，势必引起部分行业衰退、薪资下调，然后便是人才流出这个失去“机会”的城市……种种迹象表明，整个上海在默默地吞咽着高房价带来的苦果，而且这个过程很可能才刚刚开始。高房价吓跑外来人才行人在上海衡山路上的一家房产中介查看房源信息。在5月七部委调控房市场的“国八条”出台之后，上海房价的平均降幅超过5％。但仍让工薪族感到“望尘莫及”。来自浙江的私营老板何先生，在上海浦东经营了一家小型软件公司。这几个月来他非常沮丧，短短几周就有6名员工递了请辞报告。更严重的是，公司最近6个月的员工流失率已超过120%，本地的人才招聘网上几乎每个月都有何先生公司的招聘信息。何先生始终搞不明白，公司员工的收入不比行业平均收入少，可是，几乎每位员工经过一段稳定期后，依然会义无反顾地陆续跳槽走人。记者的一个朋友从2001年开始，已在上海陆续更换了四份工作，月薪从1800元涨到7500元，目前他仍不懈地搜寻更高收入的工作。他相当坦诚地告诉记者：“来上海后，有同乡老板照顾，工作也稳定，但工资收入在上海根本买不起房子，没房就成不了家。既然成不了家，要稳定的工作又有何用，还不如跳槽继续再闯。”一位上海同行告诉记者，即使在被认为高收入的媒体单位工作，依然会被高房价的病痛困扰。工龄不满10年的记者想在上海买房几乎不可能，新来的记者即便仅仅支付租房的费用，也几乎是倾囊而出。她颇为无奈地说：“要在上海扎根，难啊！”看来，房子的问题始终是影响员工稳定工作的根本因素。记者了解到，过去几年里，上海的房屋均价翻了一番，年均涨幅在30%以上，尽管上海人均收入水平保持在10%左右的高增长，且房价在近几个月里已从高位回落，但仍有很多人认为，当前的房价让他们难以承受——上海市区的房屋均价每平方米为1万至2万元，一套房子动辄上百万元，即使是向银行按揭负债买房，那一大笔首付金，对初入社会的人来说也是一道难以跨越的门槛。高房价着实吓退了不少准备在上海成家立业的人才，增加了他们异地就业的难度。去年以来，东南沿海城市难以招到合适的产业工人也验证了这一点。商务成本急涨企业纷纷撤离经济学家郎咸平曾于今年早些时候预言：“上海会是第一个因房地产开始萧条的城市。高房价不仅在一定程度上影响了一个城市的繁荣，也表现为城市的衰退，因为高房价将导致城市发展成本的水涨船高。作为金融、物流和高科技中心，上海的高房价已经成为其发展瓶颈。”2005年1月，浙江省中小企业局发布的调研报告透露，近一年多来，有近3000家在沪浙企逃离上海。而2001年左右，正是市郊低廉的土地，吸引了茉织华、杉杉等浙江企业将总部迁往上海。如今，承受不住地价上涨压力的浙企，已纷纷将基地向湖北孝感、安徽淮南及浙江平湖等地转移。“上海要打造人才高地、资金高地，以及商务盆地，但是房价正在构成商务壁垒。”上海浦东的一位台商这样对记者说。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对记者分析，房价高涨，使普通企业不得不大幅增加房租开支，在资本总量一定的前提下，用于购买劳务的资本只能随之而减少，由此造成的后果是：或者降低从业者的工薪收入；或者减少从业者人数，显然这对稳定乃至扩大就业而言都是不利的。中小企业度日艰难跨国公司转投外围在高房价面前，为留住人才稳定员工，企业往往不得不随之提高员工工资，企业获利明显变薄。这对企业的长远发展以及扩大就业非常不利，不但使一大批潜在的中小企业创业者兴业无门，就是一些大企业甚至国际知名的跨国公司也不得不踌躇再三。在上海，几间小小的办公室每月的房租也要上万元人民币。就职于一家日资企业的许小姐还向记者透露，公司老板在几年前就用80万元人民币把办公楼的一个层面买下，而现在这一个层面的租金就要几万一个月。她的老板还经常为这一举动炫耀不已，“幸亏买下了，否则租金也吃不消”。Samsung（中国）公司的一位销售主管对记者说，Sam-sung公司原本是要在上海投资设厂的，可是上海的房价和地价太高，Samsung公司就决定将厂址设在离上海只有80公里、但房价较为低廉的苏州，以降低商务成本。据记者了解，外资撤出上海始于2002年房价、租金的上涨，到目前为止，包括索尼、英特尔、中芯国际、现代汽车等属于上海支柱产业范畴的企业都将其投资重点定位于上海之外的区域。可见，上海的高房价直接导致商务成本的大幅上升，形成房地产业对制造业排挤。上海市统计局公布的调查数据显示，2005年第三季上海市房地产企业家信心指数跌至不到90点，已与1999年的水平相当。而本轮房地产上涨恰恰是从1999年开始的。6月，上海浦东3幢住宅楼的外立面上挂出巨幅广告标语。业内人士称如此直白地打价格牌是近3年来头一回。房贷猛增银行如临深渊作为研究中国房地产多年的专家，易宪容虽对高房价对上海经济的影响未进行过深入研究，但他还是向记者分析了房地产泡沫破灭将带来的危害。易宪容认为，一旦泡沫破裂，房价下跌，需求就急剧下降，房价再持续下跌，形成恶性循环。购房者多数高价按揭，房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。从目前国内房地产情况看，基本上把整个风险都归结在国内银行体系上，无论是房地产业还是个人消费信贷都如此。这就孕育很大的金融风险。房地产泡沫破灭，最后承担者只能是国内各银行。事实上，在炒房流水线背后，确实酝酿着银行巨额贷款风险。今年初，人民银行上海分行即发出预警：2004全年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比增加204亿元，占全部贷款新增额的76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比增加106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。该行提醒，要高度重视房地产市场风险向银行信贷转移的可能性。统计显示，今年1至2月，上海商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款比例高达87.7%，其中个人住房贷款增加153.2亿元，同比多增59.75亿元。房贷竟然占到新增贷款近九成，对于各家商业银行而言，风险已是不言而喻。但银行已陷骑虎之境，“现在收紧信贷可以预防泡沫进一步放大，但这有可能会把前面埋藏的风险引爆。地产商只有把房子卖了，才能偿还银行贷款，但是房贷收紧到一定程度，就可能使一部分房子卖不出去，造成地产商的呆坏账。”易宪容说。楼市退烧经济增速下挫近几个月，一路上扬的上海房价终于显露颓势逐渐下跌。数据显示，自今年8月起，上海已连续3个月成为内地70个城市中房价环比降幅最大的城市。在所有的跌价楼盘中，超过一半的跌幅在20%左右，价格下调额度约2000元/平方米，部分高档楼盘甚至下跌了5000元/平方米。习惯性依赖房地产发展的上海经济，被突如其来的冲击狠狠地撞了一下腰。上海社会科学院一位不愿透露姓名的学者称，今年前三季度，上海实现生产总值6111.68亿元，增长10.6%，增幅同比回落3.6个百分点，增幅回落幅度是长三角地区最大的。此外，工业增长速度下降8%，市场销售增幅下降0.6%，全社会固定资产投资增幅下降5.8%，直接利用外资合同金额下降21%，各项指标全面下滑。今年11月1日，上海市市长韩正公开表示，今年上海GDP增速是15年来最低的。他同时坦言，房地产在上海的GDP中的过快增长，已使某些经济领域处于极大压力之下。事实上，数据也显示，2005年上半年，上海的工业增加值回落非常明显，从1月份的20.20％下降到5月份的7.60％。其中，最明显的是固定资产投资增速的大幅回落，固定资产投资同比增幅从1月的22.50％下降到5月的1%，几近零增长，从而导致依靠固定资产投资拉动的经济增长明显放缓。业内人士分析说，上海经济出现的下滑形势，除土地、信贷收缩导致的投资下降之外，与上海经济过度依赖房地产经济战略紧密相关，而这种通过外部资金投入的经济是最落后的经济，并不能激发内在有效的投资需求，而投资放缓将导致发展放缓。由于房地产业成为主导产业和地方税收的主要来源，因此当中国进行以抑制房地产投资过热为核心的宏观调控时，上海的经济增长就会面临较大的困难。易宪容在接受记者采访时指出，房地产是个很长的产业链，它的上游是建筑材料、钢铁、煤电、运输，都是资金密集型产业。房地产泡沫破灭，整个产业链生产过剩，经济趋于萧条。因此，房地产泡沫带来的危害不仅仅限于行业本身，而且影响到其他许多行业。一旦房地产崩盘，甚至整个国家的经济都可能发生危机。“饭要一口口吃，路要一步步走，把未来当现实，把本来要10年、20年的房价涨幅在短短2至3年中提前完成了，这样严重透支未来的结果，是严重制约了其他产业的发展，损失了上海人民的福利，伤害了上海增长的潜力。”尹伯成对本报记者说。——————————————————————————————————————————————————北京大军经济观察研究中心电话：86-10-63071372，传真：66079391，信箱：zdjun@263.net地址：北京市西城区温家街2号，邮编：100031，网站网址：www.dajun.com.cn,
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[转]：2006年六大行业前景展望 房地产业升息如临大敌
2006年六大行业前景展望房地产业升息如临大敌张景宇来源：北京现代商报2006年01月20日08:172006年元月的股市无疑开了个好头，上证指数从1161点起步，一路攻城破寨，直上1250点整数关口。然而，2006年的第一份年报似乎并没有给这种好日子添上一份有益的注脚。昨日，洪城水业年报出台后股价不涨反跌，令人大失所望。证券投资看重的是企业发展前景，2006年各行业的发展前景如何？重点上市公司的业绩预期如何？二级市场又具备哪些投资机会值得关注呢？本报特别邀请相关行业专家对各重点板块加以点评。石油化工关注股改机会谈到投资机会，我们不能不关注能源相关的上下游产业。在过去的一年，石油价格的暴涨给我们上了一堂生动的能源危机课。同时，高企的油价令相关公司获益匪浅，远的不说，带领本轮大盘冲上1250点的龙头就是石化股——中国石化。来自中国石油和化学工业协会的预测数据显示，2005年我国石油和化工行业实现产值有可能达到33000亿元，实现利润3800亿元，分别较2004年增长33.8%和36%。该协会认为，2006年国际原油价格仍有可能维持在60美元高位，得益于此，我国石油和天然气行业仍将保持效益大幅增长的态势，而石油炼制行业则有可能继续面对巨大的成本压力，亏损短期内难以逆转。湘财证券认为，对于石化板块而言，2006年首先应该关注股改带来的中石化子公司的投资机会。其中，股权结构比较简单的齐鲁石化和扬子石化以及股本较小的几家公司可能会被率先要约收购，如石油大明、石炼化、泰山石油等，投资者可以优先关注。房地产业升息如临大敌长期以来，房地产公司饱受非议，其原因有二：一方面，过去的5年，是中国房地产业最为火爆的5年然而这种火爆与上市公司给予投资者的回报相比简直不成比例，这是原因之一；另一方面，《福布斯》百富榜上房地产大亨如过江之鲫，纳税百强榜上寂寥无人，索取多，回报少，想不让人记恨都难。现在，房地产大亨们的好日子恐怕要到头了。北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅指出，今年将是中国房地产市场景气度脱离周期高点、步入周期的一年。房地产业面临的最大压力是调息，在太平洋彼岸，格林斯潘老头通过十几次加息，终于将房地产业的虚火浇了下去。紧随其后的将是欧元区，不久前欧洲央行行长特里谢已经暗示欧元有升息可能。在这种情况下，国内也很难独善其身，一旦步入升息周期，首当其冲受影响的便是房地产。在所有房地产上市公司中，国泰君安最推崇的是华侨城控股。分析师认为，只有具有土地取得优势的企业才有可能在未来的行业调整中幸存下来，由于华侨城是“在中国经济发达城市地理位置较好的区域，能获得大量开发中高档商品房的土地储备”，这种优势随着时间的推移逐渐显现出来。有色金属价格继续看涨2005年国际商品价格大幅上涨，不仅仅原油价格涨幅惊人，实际上铜、铝、锡、镍等矿产品均有相当大的涨幅。以铜为例，在2003年至今的3年间，其国际市场价格已经由每吨1500美元上涨至4620美元。铝也不甘示弱，价格由最初的每吨1340美元涨至2427美元。有色金属价格的持续飙升令相关上市公司获益匪浅。来自中国有色金属研究协会的研究报告预测，2006年我国铜需求预计将达380万吨，增长8%；电解铝需求710万吨，增长9%。国内铜、铝等主要有色金属产量也将继续增加。预计2006年铜产量将达到270万吨左右，增幅8%；电解铝产量在800万吨以上，增幅在6.7%以上。预计2006年国内铜供应缺口约有130万吨；而电解铝则仍有大约90万吨的过剩。北京首放分析师指出，目前两市共有标准的有色金属股30多只，该板块的整体市场定位不高，平均动态市盈率为12.22倍，在股改对价预期之下投资价值非常突出。这其中以铜都铜业、宏达股份、云南铜业、中金岭南等最有代表性。以铜都铜业为例，该公司所在地铜陵地区铜矿资源丰富，保有金属储量180万吨，平均品位10.46%，并且伴生金、银、铁等有价物质。同时，冬瓜山铜矿还伴生有大量的铁、金、银、硫等有价资源。随着冬瓜山铜矿全面达产，铜都铜业球团铁产能将增加17万吨、黄金增加800公斤、白银增加8000公斤、硫酸增加105万吨。分析人士认为，目前，铜都铜业的市盈率仅在10倍左右，低于同行业平均水平，未来还有很大的上涨空间。纺织服装整体利润下滑业内专家认为，在多种因素的综合作用下，我国纺织品服装业出口已经显露出疲弱态势。虽然从明年1月1日起纺织品出口关税将停止征收，但短期的利好因素难以改变行业景气回落的趋势。这其中，导致行业景气度走低的因素主要是人民币升值政策。另外，加入WTO过渡期行将结束、国内棉花减产等诸多不利因素不期而至，也使得纺织品服装行业今年的形势不容乐观。部分研究机构指出，停止征收出口税虽然将降低相关企业出口成本，但2006年度21种输美纺织品出口配额中标价格偏高，将在一定程度上拉高整体出口成本。因此，部分研究机构认为，纺织行业2006年利润增幅将有所回落，整体利润率将降到2.5%-3.1%之间。华鑫证券指出，目前纺织服装板块拥有上市公司60余家，集中了国内纺织行业的大量龙头企业，既包括了红豆股份、雅戈尔、杉杉股份等服装类股，也包括了纺织行业上游的面料公司如浙江富润、黑牡丹、鲁泰A等。投资者应重点关注具有自主品牌、高技术含量以及产品独具特色的上市公司。如浙江富润就值得积极关注。该公司主营绢丝及绢纺绸产品等，由于其产品的特殊性，这些绢丝及绢纺绸产品在欧美市场有着极强的出口竞争和发展潜力。通讯科技前景预期一般科技板块是一个相当宽泛的概念，摩根士丹利分析师将它与互联网/媒体和电信等归为一个大行业。他们认为，在未来的一年，该行业还将拥有最高的成长性和最好的投资回报。电信板块依然是防御型选项，但是经过2005年的上涨之后其整体向上空间受限。不过，由于主流观点都对具有国内3G概念的股票过于乐观，摩根士丹利对设备制造板块保持谨慎的看法。摩根士丹利的分析师认为，该板块的盈利将整体调高。即使抛开移动增值业务的复苏不谈，互联网/媒体板块也将受益于搜索、网络游戏和日益普及的中小企业电子商务业务的增长。相关上市公司中，摩根士丹利比较看好中兴通讯，他们预计，2006年中兴通讯将获得3G方面约4000万美元的项目订单，这主要是来自各地已经安装的试验网络的订单。由于3G牌照即使在2006年中发下来，系统在全国的全面覆盖也有可能需要3-5年时间，因此摩根士丹利认为，其3G方面的收入要到2007-2008年才会逐渐体现出来。但是，中兴通讯在3G方面高达5亿美元的预期收入，还是会给A股市场的投资者以巨大的想象空间。医药行业医改前景难料禽流感、口蹄疫将医药概念股推到了股市的风口浪尖，政府加大对医保的投入以及整顿医疗体系，给药企带来发展机遇，而酝酿中的医疗体制改革以及医保目录药品降价，则是悬在药企头顶的“达莫克利斯之剑”。兴业证券分析师认为，从长期来看，只有那些具有差异化竞争优势的企业，如具有创新研发能力、技术工艺优势、独特品牌价值、产品营销能力等，才能从未来的竞争中脱颖而出。兴业证券将整个行业评定为“中性”级别。对于2006年的投资机会，他们比较看好恒瑞医药、广州药业、同仁堂、云南白药等白马股；从超额收益角度，则看好复星医药、丽珠集团、金陵药业等价值暂时被低估的股票。以兴业证券强烈推荐的恒瑞医药为例，该公司是我国最大的抗肿瘤药化学制剂生产企业。其第一个具有自主知识产权的仿创药物——艾瑞昔布已经进入临床二期研究，而2006年初又将有喹诺酮类、呼吸道类和抗肿瘤类三种仿创药物进入临床研究。此外，公司还有覆盖6大领域的10余项仿创药物处在研发中。据预测，恒瑞医药2005年、2006年、2007年的每股业绩将分别达到0.62元、0.79元、0.98元。
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房地产市场,我们究竟站在哪个角度来考虑?
沪地产市场因低迷遭警报央行调控力度可能放松http://finance.sina.com.cn2006年02月19日14:34中国经营报 作者：石海平、杨筱 在情人节的前一天，上海房地产业再次遭遇“倒春寒”。 2月13日，央行上海总部在《2005年上海市金融运行报告》中称，对上海地产交易量持续保持较低水平应予以警惕。这是央行第二次对上海房地产市场提出预警。 与半年前央行首次警示“房地产金融风险不容忽视”的严厉措词相比，这次央行的表述与态度似乎有所缓和。只是对上海地区房地产交易量保持低水平运行的情况进行预警，属于个案。业内人士认为，持续了一年多的房地产信贷紧缩政策不会由此更收紧。来自银行内部的消息也证实，从去年下半年开始，房地产信贷已经开始放松。 沪房市走软殃及银行 《2005年上海市金融运行报告》指出：目前上海房地产市场调控效应明显，房地产开发投资增幅回落，商品房成交量持续维持在较低水平，商品房销售价格月环比已连续7个月下降。 报告还认为，近期要重点关注两个方面的问题：一是如果房地产交易量继续较长时期保持在较低水平，将进一步加剧房地产企业资金的紧张程度，不但会影响商业银行房地产企业贷款的质量，还会影响个人住房贷款的发放，从而影响全年贷款总量的投放和银行利润的增长。二是2004年末和2005年初房价较高时成交的商品房将陆续交房，有可能出现退房等方面的纠纷，需要各方重视并妥善处理。 对此，申银万国陆文磊研究员表示，“全国房地产信贷适度紧缩的背景以及上海房地产行业违约率有上升趋势，是央行此次预警的主要原因。” “央行预警并非要紧缩房地产信贷，主要是想引起全国银行界的关注。”某银行北京分行资深人士表示，上海房地产交易量走低只是个案，同期，北京房价还在小幅上涨。陆文磊研究员认为，央行更担心的是，上海房地产市场一旦呈现疲软走势，最终必将会影响到银行利润。 央行不会再紧缩信贷 “房地产信贷偏紧”是目前全国地产业的普遍感受。上海的个人房地产贷款已经出现负增长，而在浙江，房地产商通过半地下渠道，通过银行委托贷款的利率已经高达15%。 “银行信贷今年再收紧的可能性不大。”陆文磊如此判断。记者从银行内部打听的消息也证实，从去年下半年开始，银行已经开始慢慢放松房地产信贷。首先是农业银行，在长三角、珠三角以及环渤海区域，农行不断加大房地产信贷业务比重；去年11月底，上海主要的两家住房按揭贷款的发放者——建行和中行也相继放开紧缩了近1年的个人住房按揭贷款业务，突破7成“上限”的房贷重现市场。 “目前银行要做的就是进一步落实去年以来的房地产调控政策，防止产生新的不良资产，而不是紧缩房地产信贷。”陆文磊表示。 某银行北京分行资深人士认为，对于房地产信贷，央行目前的态度可能处于观望之中，是否调整需要视经济增长的动力而定。如果今年进出口情况不佳，同时国内投资也不见效的情况下，央行可能会放松房地产信贷，重新启动房地产消费，从而拉动国内经济增长。在没有得出正确结论之前，“央行信贷政策只能维持现状”。面对房地产市场,我们的问题究竟在哪里？怎样才能真正推动经济良性发展？[此贴子已经被作者于2006-2-1920:49:05编辑过]
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日本房地产“泡沫神话”带给我们什么教训？
日本房地产“泡沫神话”带给我们什么教训？2005-12-2813:21:52 来源:新华网 收藏此页 网友评论0条 泡沫期间，人们不相信价格会下跌。历史已多次证明这是错误的。 必须对一切财产泡沫背后的神话持怀疑态度。那个神话就是价格会永远不断地上涨。 即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺。 据新华社《参考消息》报道：美国的住房价格经历了数年惊人的上涨之后，现在似乎摇摆不定。回顾日本出现房地产泡沫破裂的历史也许对我们有所帮助。 泡沫程度惊人 毫无疑问，现在的美国与上个世纪80年代的日本有着天壤之别。其一，日本当年的房地产价格上涨速度更快、幅度更大。部分原因在于，投机者利用迅速上扬的股市的账面利润投资房地产，导致股价与房价全面飙升。 另一个区别是：在日本当年的房地产热中，最大的投机者是财力雄厚的公司。它们在抬高商业房地产市场的同时，也抬高了住房价格。 日本遭受了现代历史上规模最大的一次房地产市场泡沫破裂。在1991年房地产市场的巅峰时期，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。 后来，由于日本中央银行升息力度太大，股市和楼市同时崩溃。随着投资者抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，日本的股市与楼市价格直线下降，跌入低谷。直到现在，才刚刚开始恢复。 泡沫背后的神话 日本的经历包含着许多警示。其一：避免受炽热的房地产市场发出的诱惑的吸引，特别是避免动用高风险或外来贷款，进行入不敷出的借债。其二：避免购买一旦市场冷却难以出手的房地产。 经济学家说日本的经历对美国决策者（比如即将于明年1月底出任美联储主席的本·伯南克）来说还包含着教训。首先就是从日本中央银行的失败中吸取教训，放慢美国房地产和股市泡沫的上升速度；其次，要吸取日本未能缓和崩溃的教训。日本直到最近才终于找到了恢复房地产市场的办法，即通过放宽限制，刺激新的房地产开发。 最重要的是，日本的经历告诉我们：必须对一切财产泡沫背后的神话持怀疑态度。那个神话就是价格会永远不断地上涨。与当今美国购房者一样，日本当年的许许多多购房者过度举债，购买了超出其支付能力的房产，因为他们以为房地产价值只会上升，不会下降。当价格下跌时，很多购买者在经济上遭受了重创，甚至破产。 日本泡沫问题最知名的权威、早稻田大学教授野口悠纪雄说：“日本最大的教训就是不要陷入曾经有过的那种拒绝相信的状态。泡沫期间，人们不相信价格会下跌。历史已多次证明这是错误的。但是，人的天性中总是存在一种令人无法吸取历史教训的东西。” 他说，上个世纪80年代，日本的投资狂热已到了登峰造极的地步，即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺。 野口悠纪雄教授说，虽然美国与日本存在种种区别，但现在的美国与当年的日本仍有着相似之处：住房的售价通常在1000万美元以上，而购买者居然感到别无选择，只能现在购买，以免房价升得更高。 专家还发现了其他相似之处。上个世纪80年代，由于对房地产价格持上升预期，日本许多购房者对大举贷款感到心安理得。现在的美国也有类似情形。日本当年有自己的贷款方式，包括所谓的“三代贷款”，就是90年期限甚至是100年期限的抵押贷款，购房者可以终其一生分期付款，甚至分期到子孙一代。 但是，当日本房地产价格下跌时，业主们发现自己背负的债务远远超过了房产的价值。很多人破产，特别是由于房地产价格下跌而引发较广泛的衰退后出现的失业人员和减薪人员。 决策层的镜鉴 现在，日本的房地产市场终于显现了复苏的迹象。经济学家说它为美国人提供了结束泡沫的方式、而不是结束泡沫本身的教训：那就是房地产价格一落千丈。 在房地产泡沫破裂后的很多年，日本政府试图通过建设代价高昂的公共工程项目，来恢复房地产及其他经济部门的活力，但由于计划欠佳，反而导致国债增加。 直到上个世纪90年代末，日本政府才开始尝试另一种办法：放宽限制。为了刺激经济，东京开始放松对金融行业的限制。虽然这一努力主要是为了恢复银行业的活力，但它也帮助投资者建立了房地产投资信托，主要是用于商业地产投资的互助基金。几年后，政府还放宽了建筑标准，比如高度限制，并缩短了建筑审批时间。 经济学家和房地产主管认为，这些改革措施为房地产市场注入了资金，减少了再开发的难度。成果显而易见：东京的上空点缀着起重机和新起的高楼大厦。 日本经济学家说美国不太可能遭受日本这样的下跌，因为美国经济有一个更有经验的机构在掌舵：美联储。他们认为，日本的中央银行未能在1989年年中之前制止股市和楼市泡沫，此后就已为时太晚，价格飞涨失控。（来源：美国《纽约时报》12月25日文章） 财经观察日本房地产泡沫危害不浅 美国的住房价格经历了数年惊人的上涨之后，现在似乎摇摆不定。《纽约时报》以回顾日本出现过的房地产泡沫破裂的历史告诫人们：应从中吸取教训。该报25日就此刊发一篇题为《日本的教训：房地产泡沫危害不浅》的署名文章， 新屋动工持续反弹8%日本房地产15年熊市告终 据香港媒体报道，日本房地产市场经过十五年跌市后，反映楼市动向的新屋动工持续回升，进一步预示楼市正复苏，与位高势危的美国楼市走势相异。 日本上周数据显示，截至十月止的十二个月，日本新屋动工数目达122万间，较2003年初的低位反弹近8%，反映楼市已摆脱漫长而痛苦的下跌期，亦显示当地人对楼价再跌的忧虑下降，较愿意添置新居。（来源：新华每日电讯1版）
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赵晓：当前中国房地产业的确存在着暴利
近期，房地产行业是否存在暴利，又成为舆论关注的焦点。房地产商一般的说法是房地产产业并非暴利行业，或者说地产业是暴利，但房产业并非暴利。个别说法是认为房地产业存在高利润但非暴利，还有个别说法承认暴利，但认为那是打造品牌的必然。 我随手整理了有关房地产是否暴利的一些资料。结论非常清楚：当前中国房地产行业的确存在暴利。其情形，就像秃子头上的虱子，是明摆着的。 如何界定“暴利”？ “暴利”一词的确切语意是用不正当手段短时间内获得的巨额利润。因此，要确认一个行业是否暴利，必须两个要素同时具备：一是出现了不正当手段，二是获得了巨额利润。正常的高额利润并不能成为暴利，与高风险相关联的高利润也在不暴利之列。 通常获得高额利润的非正当手段主要是垄断。具体又分三种情况，一是技术垄断，二是资本垄断，三是非市场条件垄断。依靠技术垄断获得的高额利润，在正常的情况下是市场竞争所鼓励的，只是在极端的情况下如美国对微软的诉讼，也会涉嫌非正当手段获得高额利润，并因此存在被迫拆分的威胁。资本的垄断则比技术垄断更为明显一些，因此发达市场都有反托拉斯等法律。而非市场垄断即是市场经济中严格禁止的。 下面我们从这两个方面来检讨中国房地产业。 暴利的证明之一：中国房地产业存在超高利润 首先，我们会发现，中国房地产业存在着超高利润。 从利润率来看，房地产业存在高额利润。如近来福州市公布的房价清单显示：福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元，社会平均利润约为每平方米1400元，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20%、25%和14%左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41%左右。这份公开披露的福州市部分地块商品房价格成本对照表进一步显示，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约为50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。 另据有关测算，在北京，1000万元／亩的地块，应该在三环以内，25层的塔楼，建筑面积分摊的地价大约是1300元一平方米，加上1200元一平方米的建筑成本，如果利润率为8%，那么面对消费者的终端销售价不过3000元左右，而现实中的价格都是一万多元以上。显然，北京的房价中包含超额利润。 如果说福州和北京的例证还只是个别区域的例证，那么新华社“新华视点”专栏前不久连续播发《房价成本揭秘》的调查则显示，我国全国房地产开发行业的平均利润率约50%。这说明，福州和北京的例证其实是有普遍性的。 从房地产开发业的财富积累也能反映出行业的存在高额利润。据不完全统计，最近三年公布的中国富豪百强，从事房地产开发的越来越多——2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多达45家。如果不是拥有超高利润，房地产业如何能成为中国富豪的聚宝盆？ 另外，从房产开发商数量上看，1991年我国房产开发商在5000家左右，1996年有21000多家，近几年又增加到了33000家左右。没有高额利润，房地产公司所为何来，其数量如何会增长这么多？ 暴利的证明之二：资本垄断以及非市场垄断是房地产业暴利的主要实现路径 事实上，大部分的开发商亦承认房地产拥有超额利润或者是高利润行业。既如此，要论证房地产在当前是暴利行业就只要证明房地产的高利润与非正当手段尤其是垄断有关就行了。那么，房地产业在当前是否具有垄断性呢？答案是肯定的。 通常，经济学家用勒纳指数测度市场垄断程度。勒纳指数度量的是价格偏离边际成本的程度。在完全竞争条件下，价格等于边际成本，勒纳指数等于0；在垄断条件下，勒纳指数大于0，但不会超过1。勒纳指数越大，垄断程度越高。1、1996年以来，中国住宅市场的勒纳指数均在0.3以上。这说明房价中30%以上的部分为非成本因素。另外，住宅市场的勒纳指数呈上升趋势，表明住宅市场的垄断性越来越强。2、北京、深圳和天津住宅市场的勒纳指数高于中国平均水平，其中北京市住宅市场勒纳指数均在0.6以上，表明这些城市住宅市场的垄断性高于中国平均水平。 我们可以从资本的垄断和非市场垄断两个方面来看房地产业的垄断。 第一，房地产业是资本垄断行业。 房地产在西方是一个典型的第三产业，在中国还比较落后，只能算是第二产业。但大资本的运作仍然是必须的。这些年，超低利率以及尚待完善的金融市场支撑了房地产商以少量的资本控制大量的金融资源，从而获取超额利润。而土地供应在采取“挂拍招”的办法后，更使得只有大资本才能尽占先机。在这种情况下，资本的门槛实际上形成了房地产的垄断性，导致房地产的暴利。 第二，更加重要的，在当前中国制度不健全的情况下，非市场垄断成为房地产重要特征。 1、土地制度的缺陷导致土地增值收益大量流入房地产业 在笔者所参与的房地产业是否存在暴利的PK赛中，无论是正方还是反方都承认在土地流转过程中存在超额利润，只是对获得这部分高额利润的受益者争执不下，反方认为都被政府拿走的。但事实上却是，开发商和政府共同瓜分了这笔巨大的“租金”。根据国务院发展研究中心课题组所作的调查显示：土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在乡以下，其中，农民的补偿款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各类城市房地产公司等，拿走土地增值收益的大头，占40%到50%。说穿了，房地产暴利是形式合法外衣之下的实质上的不当得利。 沈阳的富豪刘涌一次请常务副市长马向东吃饭，临走时，顺手给马向东秘书扔下一包钱，马向东作为回报，将价值3.5亿元的沈阳市中街商业区一块2.4万平方米的用地给刘涌。这是土地“招拍挂”制度没有真正实行前的一个经典镜头。可以说，在过去几年的房地产暴利中，低廉的土地成本占据了很大比重。而在土地“招拍挂”后，地方政府与开发商之间形成的利益共同体并非解散，由于地方政府与开发商眉来眼去，故意地制造土地的“饥饿效应”，因此开发商仍能够轻松获得暴利。 2、所有者缺位的国有银行成为房地产开发商的俘虏，房地产的风险向银行转移，收益却被开发商攫取 房地产的三分之一是金融问题。中国人民银行于2005年8月15日发布的“2004中国房地产金融报告”披露，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上。这条消息告诉人们：一是银行与房地产的关系非同一般；二是房地产的风险不仅有房地产公司自己承担，更要由银行来承担。中国的四大国有银行作为天然的所有者缺位，风险承担者事实上是“虚拟”的，它烧的从来都是大众的钱，它们都很容易被开发商搞定。 据安永会计师事务所的高级经理、地产和银行不良贷款两方面的专家潘泰博士研究，隐藏在我国银行第二类贷款(关注类)中的地产类不良贷款已经达到了5250亿元人民币，这还不包括以流动资本贷款的形式流向国有企业和合资企业的隐性部分。央行《2004年房地产金融报告》所提示的房贷金融风险的确是存在的。如果目前80%的第二类贷款都转变成了不良贷款(一般的地产贷款从记入“关注类”到成为不良资产，通常需要两年的时间)，那么正值上市关键时刻的三大国有银行的风险准备金覆盖率将会从现在的45.5%、68%和61.6%分别下降到8.7%，16.6%和14%。如果新的盈利增长点不尽快出现，风险便有转为危机的可能。 3、税收政策 张学诞的研究表明，我国现行的房地产税收制度存在诸多问题。首先，税种虽多，包括房产税、城市房地产税、契税、城镇土地适用税，土地增值税等，但税收减免过多，税基窄，税收调节作用的发挥受到限制；其次，税制设计不合理；第三，内外税制不统一，不符合国民待遇原则；第四，重交易轻保有，税负不公；第五，费大税小，扭曲了税费关系。造成中国房地产业一方面商品房大量积压，另一方面大部分人住房条件急需改善的现象。将要进行的我国房地产税制改革是为了规范我国财产税税制，为房地产市场竞争提供公平的制度环境，同时发挥财产税对富人的调节作用。 由此，导致的一个结果是房地产业“食税而肥”。2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。同样，在“2004年度中国纳税500强企业排行榜”中，前300名内没有一家房地产企业的名字出现。不仅如此，上海、广州等城市地税部门近日公布的企业欠税名单显示，来自房地产企业的欠税占了欠税总额的八成以上。这与目前房地产业平均利润率位居国内各行业前茅的地位极不相称，有分析人士指房地产暴利下存在着巨大的税收黑洞。 一是诸多的开发商涉嫌偷漏税。 据国税局对7省市调查，在所有涉税问题中，房地产占了90%。2004年，包括上海在内的不少地区的税务部门都在检查中发现，大量的房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有90%的房地产企业存在涉税问题。同年，杭州市审计部门发现，列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达7000万元；南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行了税务检查结果显示，被查的10家开发商竟然均存在着偷漏税款行为。 二是开发商通过关联交易等“合理避税”。 一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。 三是通过上市公司转嫁风险、转移利润。 经常有开发商举出上市房地产公司年利润率并不太高的例子，说明房地产业没有暴利。其实，这很可能是一个“真实的谎言”。 众所周知，2004年对于中国房地产业来说是少有的好年景，不少开发商都赚的钵满盆满。然而令人不解的是，60多家房地产上市公司的财务年报平均每股收益仅为0.22元，与2003年相比只增加了0.03元，甚至低于市场平均水平。这样的数据，你相信吗？ 原来，这里面有人导演了一系列复杂的把戏。据披露，把戏的开始一般是家族企业通过公司A控制上市公司B，公司C则是A、B这两家公司共同出资的房地产项目公司。接下来分三步走：第一步：初期由上市公司承担大部分成本及风险。在项目启动之初，上市公司B持C的绝大部分股权；家族公司A仅占小股。公司C预付土地出让金、获得“四证”，成立房地产项目开发公司D。按央行195号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司C预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。在预付土地出让金，取得“四证”之后，公司D即可申请银行开发贷款，用于设计规划等项目费用，一般由其母公司C或上市公司提供担保。由于上市公司对C公司绝对控股并成为资金的主要来源，因而承担着大部分成本及风险。家族公司则在项目启动初期充分降低了成本及风险。第二步：回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。按照原有政策规定，必须在项目开发至2/3或封顶后才能对外销售，并对购房者发放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚兴建甚至在规划阶段就开始卖“楼花”，所得资金用于后期项目建设，但会计帐面上这部分收入并不能入账。在预售后不久，家族公司A即开始大幅度增资(资金多为预售收入)，取得公司C的绝对控股地位，增资完后，再把全部预售款转到家族公司A；被家族企业控制的上市公司B却不追加投资，股权被稀释，只能获得投资收益。至于预售款金额运用情况，由于上市公司已不是项目的控股股东，因此在其报表中不必体现，公司C以后的运作也不得而知。家族企业利用中报与年报间的时间差增资，巧妙地隐藏了现金运用情况。第三步：项目竣工，家族企业享有大部分收益。按照对公司C的股权比例进行利润分成，家族公司A获得大部分利润，上市公司B则承担了初期成本及风险，最终却仅获得小部分利润。 综上所述，房地产既存在着超高利润，又存在着种种不正当的利润获取方式，足证中国房地产业在目前是一个暴利行业。 这里尤其要强调的是，房地产的暴利能够存在最深层的原因是中国房地产“你发财我发展、成本社会化”的独特发展模式。在中国，房地产老板想的是发财，地方官员想的是发展(政绩，有些官员同时也要发财)，双方一拍即合，共同将房地产市场炒作起来，而房地产开发中的诸多成本则让社会去掏(如农民损失土地、政府损失税收、银行增加风险、社会损失环境等)，这样扭曲的制度环境是房地产暴利的重要根源。事实上，地方政府一直是辖内房地产市场走势的最大主导因素，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会容忍房价的大幅度下跌。作为通常不发声音的利益主体，他们对房地产市场参与其实是最深的，对利益格局看得也最透。现实中，虽然一些地方政府会同意别的地方存在泡沫的说法，但几乎没有一个地方政府会明确表示看空本地房地产市场。相反，他们总是希望本地的房地产市场节节攀升，他们手中的地能够卖出更好的价钱，并以此支撑各种各样的“形象工程”。 同样需要强调的是，随着政府新的发展理念的贯彻，市场制度的不断完善，房地产的暴利有趋于下降的趋势。但无论如何，首先必须认识到中国房地产业在当前存在暴利的问题，并且不回避这个艳若桃李的“脓包”，最终问题才有可能得到真正解决，中国房地产业的利润才能理性回归，中国房地产业也才能真正持续、健康、长期地发展。
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揭开中国房地产的层层迷雾
我原本生活在深圳,现在国外生活。因在国外只能从事一些简单的劳动,所以业余时间总想琢磨点东西。和国外对比,感受最深刻的就是中国人那么吃苦耐劳而生活水平却和外国人差距巨大(那些爆发户和精英除外)。这到底是为什么?有时想得我头痛。我不是学经济的,估计中国的经济学也不一定讲得明白这个问题。正好房地产是中国现在的热点问题，为什么那么多生活在城市的中国人奋斗一生还买不起一个小小房子？不就几块砖头和水泥吗?所以就准备拿房产问题先开刀，因本人不在深圳,更没有房产业以及政府内部高人的指点，只是凭借自己在网上能找到的一些数据以及自己的分析，错误在所难免。之所以将自己的一些思考抛出来，只是希望抛砖引玉，盼望了解内情的人士能不吝赐教，帮大家揭开这重重迷雾。如有关信息不方便在网上发布，请发到本人的邮箱：SPRINGRAIN2006@HOTMAIL.COM。(一).房价是怎么构成的？我们先来分析微利房的房价构成情况。微利房是指房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。99年梅林一村高层微利房的均价是4400（未找到确凿数据，估计的），03年益田村高层微利房的均价是4397，桃源村中高层微利房的均价是3500。因下面的资料中有梅林一村比较确凿的数据，所以就以梅林一村的微利房为例进行分析。房价共有8个项目构成：（一）土地开发费：为竖向设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费及土地获得的相关费用；（二）由政府确定并收取的优惠土地出让金及市政建设配套费；（三）本体建筑安装工程费；（四）工程管理费：为本体建安工程费的2.6%；（五）住宅区开发配套费：按第十二条的配套费计算范围及不列入政府财政预算支出的住宅的文化、教育、卫生、体育和娱乐等公建设施的建设成本。（六）建设期利息：为前五项之和的六个月当年贷款利息；（七）住宅区公用设施专用基金：为前六项因素之和的2%；（八）利润：为前七项因素之和的3%至10%。列入微利商品建设计划的用地免收土地使用出让金。只需缴交土地开发费和市政配套设施费，即每平方米440元。单位本体造价为1801元。工程管理费为1801*2.6%=46.8元。利润按总价的5%计算，为220元。住宅区开发配套费找不到明确数据，设为Y,计算公式如下：2287.8+Y+(2287.8+Y)*2.7%+(2287.8+Y+(2287.8+Y)*2.7%)*2%+220=4400，算出来为1703元。利息为107.75元。公用设施基金为81.97元。本体造价是很明确的。第一.二项和地段有关,估计越好的地段收费越高。第五项开发配套费是个大头，估计和地段也有关系，桃源村的房子能便宜这么多，应该和此项费用有关系。普通商品房和微利商品房的区别是：微利房的地不是拍卖招标的而只是征地拆迁安置费用，利润只能是3-8%。也就是说普通商品房含有地价，配套费会贵一些，但不会贵太多。其他的区别就是利润了。（二）房地产的暴利有多高？深圳因为临近香港，发展又快，房价大起大落非常厉害。深圳（也是全国）最早的第一起土地拍卖是发生87年12月1日，8588平方米卖了525万元，地价是611元每平米。88年在此地上盖的东晓花园154套住宅以1200元销售。估计该楼盘应该是7层的建筑。楼面每建筑平米分摊的地价约350元。而91年罗湖碧波花园的均价就是4500。92年春老邓南巡后，南下深圳的人很多，我的印象中南头一带花园当时也在4000-5000之间，市内的应该更高。全市职工月平均工资1988年为282，1998年为1532元，我估计90年代初当时大部分深圳人的工资在500-1000内，内地可能在150-250之间，这个价格简直就是天价，而对于港人来说，这个价格就不是那么惊人了，所以当时大部分房子应是卖给了他们。当时多层的建造费用应该每平米400元足够了，小区也没有多少绿化和配套，估计每建筑平米均摊0.6平米的土地面积，地如果是拍卖取得的，估计每平米800元也够了，摊到每建筑平米为480元。配套费用算500。相对来说拍卖来的地的价格肯定高，有本事的人自然不会去拍卖会拿地。注意88年东晓花园1200销售价已经盈利了，所以92年的楼盘的成本不可能高到哪里去。1000来元成本的楼卖4000，赚死了吧？当然要交税，但很多公司会做假，帐上没多少利润，自然就少交很多税。后来金融整顿，价格有所回落，但当时来深圳的人实在太多，所以深圳房产价格当时应该没有太大的下降，相对当年的收入，一般人还是望洋兴叹。97年左右，随着香港的回归以及香港房地产的高涨，深圳房价又疯长。当年台湾花园的均价为11000，而罗湖的销售均价是9000，这些房子现在已经很旧了，目前价格大概为4000左右。当时的多层的成本估计不会超过2000，高层不会超过3000，房地产商又大赚了一次。这里面自然少不了香港人的推波助澜，当时香港顶峰时高达14-15万每平米。结果当时买房的人都亏得一塌糊涂。这也是前几年上海猛炒房地产的时候，深圳没动静的原因，身边买楼吃亏的人实在太多了。深圳房价最低的时候估计是2003年非典前后，当时福田一带的新房大约5000-6000，还费劲打广告，当时微利房都要4300，可见房地产商当时并没有太高的利润。06年福田和南山的新房的房价到了10000左右，而很多楼盘的地是90年代拿到的，以特区报社后面的五洲星苑为例，均价是8500，因是高层，又没有什么社区，地块据说是93年取得的，如果是一手地，楼面地价600元够了，当然如果原来拿地时的规划是建多层的，那土地成本可以忽略不计。该楼实际成本估计不会超过5000。而商报社附近的凯旋国际也是高层，已经卖到11000了。房地产商又开始到了大碗喝酒大碗吃肉的时代了。一栋楼就可以造一个亿万富翁出来了。不过更令人大长见识的是一贯以走高端路线著称的百士达公司，其开发的红树西岸，2001年的拍卖地价为楼面地价为3055元，当时很多人还担心这价格太高了。该公司最善于做秀，宣传其楼盘采用很多了新技术，质量又是如何高，用料好。我们就算它每平米的建造成本3000元，比03年的微利房1800高出1200，其他费用3500元，比微利房的2500高出1000元，这样的成本也不过9555元，但它现在的均价是27000，共25万平米，净赚42亿。我算出来之后看见这个结果，差点以为计算器坏了。要是毒贩们知道这个消息，肯定要后悔得以头撞墙。他们可是拿命来做生意，组织还那么严密，结果发现搞不过这些拿砖头搭积木的人啊。这种楼盘并没有独占的资源，就凭几个建筑上的概念在那里玩空手道，别的楼盘随时随地就可以复制。跟96年一万每平米的那些罗湖房子一样，过段时间人老珠黄，身价自会大跌。据说晚上亮着灯的没几户，也许都是炒家在玩，如果真有人买了自住，那只能说人傻钱多。而如果是近年拿地的,由于地价已经疯长,地价对房价的影响已经比较明显。如万科城一期,2003年取得的地，每平米楼面地价为2400,加上建造成本和政府收的费用,每平米卖5700,利润不会太高。不过据说后面几期已经大涨了。最近在龙岗拍卖的一块地，已经很偏僻了，居然楼面地价已经3781，以后楼房不卖8千就没什么钱赚。按这个标准，市区内的楼面地价以后不会少于4千，房价要普遍高于1万。香蜜湖最贵的一块地，楼面地价是7000，据说建的别墅要卖4.5万。我不知道现在买地的这些房产商能不能赚钱，也许深圳有钱人太多了，也许有人觉得顶点还很遥远。每次疯狂，总是前面的人大赚，最后总有几个替死鬼。以下文件和论文是房价计算方法的依据，大家可以参考。文件1------招商局蛇口工业区关于执行《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》的办法。其中有关内容如下：第十一条准成本房价由本体造价、工程管理费、建设期利息三项之和构成，并考虑楼层、朝向、环境、折旧等因素。工程管理费=本体造价×2.6％建设期利息=(本体造价+工程管理费)×银行当年公布的半年期贷款利率×6(月)第十二条全成本房价由准成本房价和住宅区开发配套费（以下简称配套费）两项因素构成。配套费包括住宅区红线范围内的拆迁费、征地费等前期工程费和管、线、路、绿化、人防以及建筑小品等室外工程配套成本。配套费按住房建筑面积计算，并由市房改办定期公布。配套费随本体造价而浮动。第十三条全成本微利房价由全成本房价和微利两项因素构成。微利为全成本房的8%。第十四条对蛇口工业区红线范围内的职工实行社会微利房价。在不低于市政府房价标准的原则下，社会微利房价可以按市房改办公布的指导价进行计算，也可以由下列八项因素构成，并考虑楼层、朝向等因素：（一）土地开发费：为竖向设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费及土地获得的相关费用；（二）由政府确定并收取的优惠土地出让金及市政建设配套费；（三）本体建筑安装工程费；（四）工程管理费：为本体建安工程费的2.6%；（五）住宅区开发配套费：按第十二条的配套费计算范围及不列入政府财政预算支出的住宅的文化、教育、卫生、体育和娱乐等公建设施的建设成本。（六）建设期利息：为前五项之和的六个月当年贷款利息；（七）住宅区公用设施专用基金：为前六项因素之和的2%；（八）利润：为前七项因素之和的3%至10%。文件2------深圳市关于公布《1999年多层住房本体造价影响因素表》及有关安居房房价问题的通知 七、2000年1月1日至6月30日各种类型住房的标准社会微利价和标准本体建造成本详见下表：注2(注2：2000年7月1日以后市房改办如未公布新的规定，则继续执行此条规定。) ┌────────────────┬────────┬────────┐ │ 住房类型 │标准社会微利价│标准本体建造成│ │ │ (元／平方米) │本(元／平方米)│ ├────────────────┼────────┼────────┤ │多层[10层以下(含10层)]不带电梯 │ 2675 │ 1070 │ ├────────────────┼────────┼────────┤ │多层[10层以下(含10层)]带电梯 │ 3428 │ 1284 │ ├────────────────┼────────┼────────┤ │11层一20层(含11和20层)带电梯 │ 3914 │ 1605 │ ├────────────────┼────────┼────────┤ │21层一30层(含21和30层)带电梯 │ 4011 │ 1669 │ ├────────────────┼────────┼────────┤ │31层以上(含31层)带电梯 │ 4108 │ 1733 │ ├────────────────┼────────┼────────┤ │小型复式住房 │ 3113 │ 1643 │ └────────────────┴────────┴────────┘ 论文1-----在网上找到一篇2000年发表的论文《形成深圳市住房消费增长点的可能性分析〉，作者是深圳市住宅局的黄瑞，其中谈到以下内容：深圳安居房的建设和销售一直享受减免有关税费政策。1998年11月，深圳市政府发出《关于恢复征收契税有关问题的补充通知》规定“城镇职工第一次购买公有住房（包括我市的福利房、微利房），免征契税”。对安居房的消防报建、白蚁防治、工程质检、工程安检、水电增容等费用，有关部门也给予减半或全免优惠。普通住宅购销环节的税收负担由原来的10％左右降至4％—5％，积压空置房购销环节的税收负担由原来的10％左右降为1％左右。为了解决城市居民的住房问题，减低安居房的出售价格，减轻居民购房负担，深圳安居房的建设用地以协议方式供应，并实行地价减免政策，即列入福利商品房建设计划的用地免收土地使用出让金和市政配套设施费；列入微利商品建设计划的用地免收土地使用出让金。例如，梅林一村住宅区为二类三等地段，按土地面积计算，土地出让金及开发费标准为220元／m[2]，市政配套设施收费标准为340元／m[2]，三项总价为560元／m[2]。根据安居房土地减免政策，福利商品房用地只需缴交100元／m[2]土地开发费，微利商品房用地只需缴交土地开发费和市政配套设施费，即440元／m[2]。报纸上文章1----记者写到：2003年梅林一村的高层福利房平均价2177元、单位本体造价为1801元、市场商品房评估价为5600元；益田村平均价为2151元、单位本体造价为1774元、市场商品房评估价为5950元；彩田村平均价为2123元、单位本体造价为1749元、市场商品房评估价为6250元。(三）为什么深圳房价这么高?一。和西方国家房价的对比如果按加拿大的平均房价来看，城市住宅折合人民币平均价格也在1万。深圳已经和它差不多了，当然别人大部分是别墅。不管在哪个国家，首先建造成本是不能少的,我估计它的成本中本体建造成本占的比例很大，毕竟人家的劳动力成本太高了，人家的建筑工人也是住别墅开车来上班的。其次政府总要收一些配套设施费用的,当然他们的政府不敢收太多。大家应该看到西方哪个政府敢加税，街上经常就出现抗议队伍。更关键的是这里的公务员同志们是没有公车的,政府大楼也比深圳的简陋多了（和咱们的市民中心没法比，可能深圳的镇政府大楼都比不上）,更没听说有公务员福利房一说，要知道梅林一村的公务员福利房只收本体建造费的，每平米1700，局长住的现价值100万的房子，原价只要20万。其他的费用全靠我们交税去补贴。西方国家的房价和工资对比就不算很高，工厂最普通的工人的月薪也是1万人民币，所以只要有正常工作能力的人，购房压力不会很大。基本上有份工作的人都能买个或大或小的房子。深圳的微利房也得4000每平米。有些人在喊中国的房价收入比太高了，确实是高，可能全世界最高了，可是能降到人家的水平吗？我们的一个工人一个月1000元，能存下400元不错了，这钱还得准备给小孩上学，全家的治病，养老，谁敢全投在房子上。要跟国外一样的房价收入比，房价得降到多少？500元每平米？政府没钱怎么去搞配套建设？只能说我们的经济水平还不支撑普通工人也去买大房子，说白了就是穷。穷的一个标志就是很多人要住农民房，要有集体宿舍，要有贫民窟一样的廉租房，甚至还有人去睡桥洞。二。土地国有化导致城市极端膨胀，用地紧张房地产的源头是土地,西方国家政府主要拥有一些偏远的公用土地以及政府及军事用地,城市及近郊的土地大部分是私有的,谁用地都得买。而中国的土地全部国有，市场规律在这里是失效的。所以会出现深圳比周边城市的房价贵很多的怪现象。以温哥华为例,这个号称世界上最适合人居住的城市,并没有人满为患,加拿大人没有都一窝蜂跑到那里去。因为那样的话,如果房价高涨,那么房地产公司就会去购买更多的地来进行开发,自然地价也涨,工资也得涨，但同时企业和人员会被迫流失，最终会达到一个平衡。企业集中于一地，也会远离原料和消费地,所以不可能所有的企业都去温哥华。人多了就有人找不着工作，所以必然有些人要离开它。因此它的房价也就是比其他城市高一倍左右,这是比较合理的。我们看到北京.上海.深圳这些大城市越来越大,企业在这里扎堆。深圳唯一的优势是临海,移民城市人才聚集,信息灵通,应该是以高科技.港口.石化.钢铁这些人才和资金密集,对海运交通要求高的企业在这里。其他大量的低技术劳动密集型的企业应该扩散到周边去。但实际上市中心还有一大堆这样的企业占着地方不走。关外这样的企业就更多了。试想这些企业都走了,深圳还会有这么多人吗?政府还能说土地紧张吗?深圳和惠州.河源通过高速公路也就一两个小时的车程。但房价的差距巨大,深圳比河源可能高六到八倍,地价的差距应该也很大。低技术的劳动密集型企业搬到那里去,对于出口企业来说也就是增加了点运输成本,需要厂房建设和搬迁费用,但相应的水电.工资.房租水平都比深圳低,当地消费水平低,员工在那里也更能安居乐业,甚至可以买房。假如土地是私有化的,那么如果企业在深圳的厂房是它自己买下的土地,如果搬到邻近地区去,企业就可以把现有土地卖了而大赚一笔。例如市中心一个占地2万平米的工厂,现在把地卖掉至少可进帐3个亿。而在中国,企业没有地的所有权,不能卖地,搬迁没有好处，所以它为什么要搬迁呢?在西方,这个企业如要留在深圳这样的地方,他的员工都要买房,如果这里的房价比其他地方高8倍,其他消费也贵,那企业得提供很高的工资。但中国的现实情况是,这种企业的员工大部分住的是集体宿舍,员工不想干了,内地还有大把的人补充进来。企业根本就不用考虑他的工人需要在当地买房。所以这种企业不管是在深圳还是惠州,员工的工资不会有多大区别。而深圳政府为了GDP,不会积极赶走这种企业。虽然这是块好地,但其他地方又不是没有地了。而且没有理由强行赶它走,除非送给企业一笔搬迁费用。对企业来说,毕竟留在深圳的好处也不少。交通配套方便,员工好招,工资比其他地方也高不了太多。而且企业拿这些厂房去出租,还可以大赚一笔,市中心的厂房估计也得租15-20元每平米。别看政府卖给房地产公司的地很贵,给企业的地都很便宜,甚至白送。现在深圳也开始拍卖工业用地,工业用地的首次拍卖在2005年12月，郊区的一块地25578平米卖了1940万，每平米758元。宿舍用地面积为9163，卖价为1070万，每平米为1167。郊区每建筑平方米所摊分的地价为250元。厂房每平米的造价估计大约是500元，所以综合价格是750元。我想这是深圳政府确实觉得土地不太多了,开始采取措施控制工业用地。但对于政府相中的好企业,政府还是可以采取各种办法挽留,其中一招就是协议低价转让好地块,对沃尔玛.华为这些名企都是这么处理。对于稍微偏远一点的郊区,则深圳厂房的租金也很便宜,如网上查到"龙岗坑梓厂房低价租售-深圳坑梓全新独院厂房招租，厂房一栋三层3300平方米，宿舍2100平方米45间，每间可住12人。公路边，租金便宜。8元/M2/月".而河源的信息是"三通一平的土地100元每平米以下，未三通一平的则50元以下，各县更低.新的标准工业厂房每平方米月租8元以下；旧的标准工业厂房每平方米月租6元以下；普通工业厂房每平方米月租5元以下。"河源的厂房综合价格大约是530元，地是基本不要钱的，就是建造的成本。可以看出,对于已经在深圳自己建有厂房的企业来说,没必要搬迁走而把土地还给政府,自用或出租都行。对于新的企业,河源有点优势,但无论是自建还是租房,这种差别不是太大,对企业的成本影响不是很严重,除非是大型的企业。但如果工业和住宅用地的价格是一样的，则深圳郊区的厂房每平米价格至少2000元，一般企业对于是否还在深圳建厂就得仔细斟酌了。另一方面，由于土地国有化,导致政府用地和企业用地价格极其便宜,他们在用地上存在巨大浪费。别看商品房小区里简直是寸土寸金,但大量的企业占着一大片地,闲置的不少,可盖两层楼的只盖一层楼。政府机关更是能多要就多要。而在西方连政府用地也要向私人公平买过来的,那样的话市政府还敢在莲花山前面占那么大一块地吗?估计市长的工资都要发不出来了。去过麒麟山庄.梅林一村的就明白,给大大小小政府公务员住的房子在用地上的奢侈。深圳现在空地还是大把,你到关外去看看,给现有1000万人建房子会有问题吗?那么政府为什么不出让呢?关键又是GDP思想在作怪,深圳政府还在拼命拉大项目来当地落户,所以自然要留着地。实际上从全国一盘棋的角度看,这种GDP第一的现象是很可笑的,这个企业不在深圳在河源,但还是在中国啊。可是我们的市长就是这么狭隘,加上他的权力又那么大。而西方国家的市长没有这么大的权力,既不能免税也不能送地。更关键的是人太多,教育卫生等公共设施跟不上,导致人的生活条件越来越差,那你这市长就等着下次落选吧。这样下去，只能导致几个核心城市飞速发展，人越来越多，所以政府就感觉地不够用了，房产市场愈发形成僧多粥少的局面，出现临近城市房价差8倍的奇观。如果深圳政府换成了温哥华政府,土地也控制在私人手里,那么我们可以看到的景象就是深圳会少了很多企业,少了很多人。也不会有很多土地还荒在那里或种着青菜。河源的房价会涨,深圳的绝对会跌,深圳的房价绝不会比河源贵8倍,不过3倍是会的。大部分人都买得起房子,不一定很大。三。地方政府不希望房价下降大家一定要明白一点,我们的市长不是我们市民选出来的而是上面任命的。作为一个市长,他不用过多考虑有多少人买不起房，况且政府从来不认为那些没有户籍的人是深圳人。他最关心的是GDP上升了多少,GDP是上级要考核他的要点,就是他的政绩。地方财政有钱了,他就可以搞表面文章,比如把高交会馆拆了重修一个,建一个世界一流的市民中心供官老爷上班用，把临街的房子修得美轮美奂。只要有钱了,就可以把他们体系内的那些大大小小的官员.公务员都搞得服服帖帖,不会去拆他的台,例如深圳小小的一个官员都可以配一辆好车，大家也有福利房分。政府当然希望当地老百姓富裕，但它更希望把老百姓的手里的钱都用各种名目收上来给它用,手里大把的钱化不完，这样的市长多爽啊。政府不能象街头抢劫犯那样明抢，怎么办？所以开始改革，原来由政府负责的都不管了，看看房改.医改.教改的情况就明白了,结局就是越来越贵,然后政府的钱包越来越鼓。而房改是其中最核心的部分，医疗和教育部不是每个人都马上就要面对的，而谁都要买房，而且中国人都想房越来越大。要提高GDP，就得提高房价。只有房价高了，政府的地才能卖个好价，才能收各种税和配套费用。这些费用收上去后，到底有多少是用于配套，就只有天知道了。至于老百姓卖不起房,关市长啥事?没听说市长因有人买不起房而下台的。光地价这一块，我们就可以知道政府的油水有多大了。网上查到长沙每亩地给农民的补偿是2万，一亩等于666平米，每平米才30元。青岛最近提出的新补偿标准郊区平均约在8万左右，市区14万左右。所以深圳也不可能高到那里去，而且大量的还不是耕地。深圳政府拍卖的地每平米从几千到上万不到。所以中国的市长没有一个会说他的城市房价高的,更不会为他的市民买不起房而痛心疾首，如果在西方国家,这样的市长估计是不想连任了。这些市长表面上当然不会说房价越高越好。但骨子里是希望房价稳步上涨的。这样每年拿一些地出来拍卖,总是造成供不应求的局面,房价就能逐步上涨。如果一下子拿很多地出来拍卖,哪里卖得出好价钱?房价怎么涨得上去?四。土地限量供应和信息不对称给房产炒作提供了最好的平台香港和我们的情况差不多,土地也是控制在政府手中,以前每年规定卖50公顷,而大家的住房需求又是那么迫切,所以土地价格不断走高,房价在97年最高峰时达到15万每平米。香港的人均收入已经位列世界前列,可怜港人被赞为世界上最忙碌的人,而大部分港人住的是鸽子笼。难道这是富裕的标志?难道经济发展的结局就是让大家越住越挤？最终的结局就是全体港人给李嘉诚等几个大富豪打工,培养出几个世界级富豪,政府也小赚一笔。但是香港真的没地吗?绝对不是,还有大块地方在长青草。那时的政府是英国任命的,老百姓也没办法。等董建华上台,为了民心放风说要多批地,要多建公屋,又正赶上金融危机,结果房价剧跌到5万每平米,很多人沦落为负资产。李嘉诚这些人毫发无损。其实香港的优势在不断消失，房价不继续下降，以后港人还有苦头吃。房价最终还是决定于供求关系.前些年深圳为什么会降价？那是因为房产商赚得太多了，96年你拿1000元工资，房价10000，这个房价怎么支撑？政府总要批地出来赚点钱吧，所以这个泡沫就这么破了。如果政府真的想让房价下降或企稳,那就大量卖地。可惜没有一个政府会这么干。卖完了地政府怎么再捞钱？政府看着你的钱包正眼红呢，还想降价？经济学家没有起到普及经济知识的作用，当然有些话也不可能公开发表。一般人对房价缺乏认识，也不知道整体情况会怎么发展，房价越涨就越慌，追涨杀跌，跟风炒作，导致了房价更大的波动。所以每次这种行情都要涨到大家都受不了，然后被某个意外事件或政府的强行干预所打断。所以91年卖4000，96年卖1万多的房子，实在是太超前了，每当面临这个暴涨的时候，房产商和炒房的就可大发一笔，而最后才去追高接货的人承担损失。这次深圳不知又要冒进到多少？市区内冲到1万5到2万？然后回归到正常大约8.9千？五。经济发展和通货膨胀导致房价上升这些年经济确实在发展，很多人有钱了，更主要的原因是这些年钞票印多了，2005年底的储蓄存款141050.99亿，而95年是21941亿，增加近7倍。大家手里（据说是20%的人拿了80%的存款）的钱多了，不买房干吗？而且中国人确实住得太差，尤其很多农村人要来城市，小城市的想去大城市。总而言之，如果中国的房地产的体制不改，中国的经济如果总体在上升，大家手里的钞票越来越多，房价也会天天见涨，政府和房产商会合力让大多数人永远觉得买房是一件如此艰难的事。你辛苦了一辈子，最后发现大部分钱就为了这套房子而交给政府和房产商以及银行了。你只不过是个打工的机器而已。当然如果有些地方涨过头了或者政府批地过多，也不排除会短期下降。六。宏观调控后怎么反而房价上涨了？政府宏观调控不是想让房价下降，而是由于房地产开发过度导致原材料暴涨，把整个经济体系搞乱了。当然上海是要降的，因为实在炒作过头了。其他地方吗，领导只希望平稳上涨，老百姓手里的钱也不可能一下子都抢光，尤其是搞过分了以后房价暴跌，银行的贷款谁去还？所以中央政府还是有点紧张的。暴涨的结果是银行和购房者倒霉，房产商得利，因为地是以前卖的，政府也不会从这种非理性上涨中得到什么好处。所以政府希望细水长流，平稳上涨。如果我们国家整个房地产市场是靠市场本身来自动调节的，也就不存在宏观调控的说法了。钞票多了，大家一看能买得起房子了，于是就蜂拥而上，于是房地产业大肆扩展，导致相关基础原材料供不应求，价格暴涨。国内不够，那就进口，进口多了人民币的汇率就降，购买力更低，进口价格狂涨，土地也涨。然后政府也得提高利率，因为通货膨胀厉害了，到最后在新的高度达成平衡。国家的生产能力就那么大，最终只能满足一部分人的需求。而在中国这个传导机制有问题，比如汇率，利率不是市场化的，土地也不是私有化的。所以政府急了，没有办法那就只好采取行政手段了。宏观调控第一条，就是严控土地，土地不批，房产还怎么开发？原料紧缺问题就解决了，整个经济秩序就恢复正常了。但大家一看土地没了，房源减少，于是抢购，房价不降反升。所以有些同志学习中央文件的态度不够端正，领会不够深刻，以为房价要降了，结果吃了大亏，看见一路直上的房价合不拢嘴。不过今年原材料生产能力上来了，卖不出去开始降价，政府现在又急了，估计又要放宽土地和信贷。解决房地产问题的几条建议一.中国的土地真的有那么紧张吗?中国政府再三强调土地紧张，不能圈占耕地。但是是否连给这些大城市的每个家庭搞一套高层住宅的地都没有？以梅林一村的微利房为例，我从GOOGLE的卫星地图上看到其是三栋31层的高楼，三个楼连在一起，三梯八户，估计住2800人。占地面积为长约130米，宽约38米。如果周围全部建这种高楼，则互相之间保持40米的间距应该够了。这样它的占地面积是8700平米。如果要解决600万人的住房问题，则18.6平方公里就够了。如果象香港那样建40层，就更少了。但深圳有多少地呢？２０００平方公里的土地面积，可利用的土地是７００多平方公里，现在实际已经开发利用了５００多平方公里，剩下了２００多平方公里的土地可以开发利用。如果政府真的按这样的方针去开发土地，会冒出地荒的说法吗？光搬掉那些工厂或少批点别墅用地，都足够大家住了。去内地有些地方看看，土地利用率就更低了，大片的开发区闲置，楼层也低，很多还是别墅。政府提出的一个观点就是防止粮食生产滑坡，那大家去看看台湾香港有多少耕地，难道都饿死了？日本韩国英国这些国家哪个人口密度比我们小？我知道英国日本人很多人是住别墅的。大家去过农村就知道了，大部分农民占的就是耕地，按城市标准来说就是别墅。如果我们把五亿农民城市化后，我想占用的耕地肯定下降。而城市中很多用地不是耕地，高层建筑一家人占10平米地就够了，而农民估计普遍要占个100平米。真正要节约耕地，首先就是逐步城市化，再次约束农民和富人建别墅的占地，还有就是政府自己的行为，尤其是那种划片地然后荒在那里的所谓开发区少搞点。深圳要是把那些农民房和破厂房拆掉建高楼，还解决不了大家的住房？看看香港的建筑密度就知道我们有多少土地潜力可挖了。我就不明白手里拿着上万亿美元外汇的人还会怕没饭吃？加拿大俄罗斯澳洲美国这里的土地太多了，粮食生产潜力够我们吃的了。我们的饭店餐厅里的粮食浪费比哪个国家都厉害。更何况技术在不断进步，产量在不断提高，现在除了非洲这帮人自己瞎整搞得没饭吃，还真没听说哪家没米下锅的。当然如果担心哪天帝国主义会进攻我们，拿粮食当武器，那又另当别论了。我们的政府难道不就是应该让大家幸福吗？老百姓住房宽敞点碍着谁了？GDP是不断提高，可大家全去睡马路？香港那套让老百姓住鸽子笼的搞法是非常可笑的。是不是有人喊出地荒，让大家吓得把银子都赶快奉献上去呢？二。开发商何德何能？我们需要化那么多钱去请他们来盖房吗？房产商最大的本事不是在建筑设计上，而是拿地上，现在有地就意味着利润。例如万科十七英里的地就来得不明不白。当然本事更大的人是拿地不花钱或者少花钱，如以前的副市长王炬大笔一挥，他的女婿就可以少交一亿的地款。其次是在和政府部门的关系上，如提高容积率，变更规划。我记得万科金色家园就发生过这样的事，一期卖房时规划图上显示有一片花园绿地，等房子卖完后绿地就变成高楼了。最后就是如何欺骗消费者，说高尚点是营销，如红树西岸，搞出一堆眼花缭乱的名堂，然后房价就青云直上。当然现在也不用搞营销了，大家抢着要，在中国各种商品已经大为丰富的今天，只有买房子还得排队，从事这样的行业也太爽了点吧？正因为如此，我们可以看到号称中国最好的房地产公司-万科，它的老总王石整天上山入海，玩得不亦乐乎。能如此潇洒地做到行业老大，不得不令人怀疑这个行业的管理含量，或者他是天才？其他行业的老总累死累活，能有10%的利润就不错了，看来对王石只有羡慕的份儿。我们承认一部分人可以先富起来，社会也认可微软这样的公司获取高额利润，毕竟他的员工通过艰巨的努力和无比的智慧，为人类社会带来了巨大进步，尤其是软件带有的先天垄断特性，我们不服气也不行。而中国的房地产商们凭什么能心安理得地获得如此巨大的财富？光深圳就不知道有多少人在从事房地产行业，如果全国的房地产都由政府来主导，可以为社会节约很多人力资源，因为这些人做的工作本来就对社会没有多少价值。真正为社会做出贡献的是我们的建筑设计师和建筑工人。三。借鉴新加坡经验，实现居者有其屋新加坡住房发展局既是政府机构，又是房地产经营企业，在解决住房方面起着决定性的作用。其解决住房问题的核心政策是鼓励居民自己购建房，另一方面对经济收入不同的家庭，实行不同的政策，对收入高的居民，国家不包其住房，使其住宅完全商品化，而对中低收入家庭，实行准商品模式，由政府投资建造社会住宅，然后再按优惠条件出卖。由于新加坡住房供应已接近“饱和”，近些年政府每年新建组屋在5000套左右，占总房量很小的比重，只有少数比较富裕的居民购买超过100平方米户型的新房(一般是卖掉自己现有住房与买新房同步进行)，其他的居民则购买小于100平方米的新房，或者购买户型小一些、价格更便宜一些的二手房。保证占80％的居民购买了组屋居住。目前新加坡拥有的新的和老的组屋，除极少数145平方米户型外，其余为40多平方米至125平方米户型。“80％的居民购买了组屋，加上3％的富翁购买了富人住宅，剩下17％买不起组屋的居民就比较好办了。”新加坡把这17%的居民分为困难户和特困户，大约各占8.5％，并采取了随着经济发展逐步解决他们住房问题的措施。近些年的办法是：对困难户，通过政府补贴，让每户购买一套60－70平方米便宜的旧房居住；对特困户则租给每套旧的42平方米左右的廉租屋，每月只象征性地收十几新元房租。解决了困难户和特困户的问题，就在全国范围内实现了居者有其屋的目标。在英国，由政府建造的福利房占住房总量的50%；香港在“九七”回归后实施“居者有其屋”计划，由香港房屋署建造的“公屋”已经占到住房总量的50%以上；在新加坡，这一比例更是高达85%。反观深圳，政府建设的安居房占住宅市场总量的比例还不到10%。以深圳的微利房建设为例，由专业的设计师完成建筑设计，应该说这也不是一件难事，一大堆现成的设计可以参考利用，根本就用不着多少创新。只要有了图纸，发个招标通知，建筑公司.工程队就会蜂拥而至，甚至是带资施工。地产商要做的事就是监理，保证建筑质量，这也可以由专业的监理公司来完成。而且都有相关的国家标准规范。既然如此简单的一件事,我们何不就由政府主导,大规模建设微利房?政府作为土地的唯一拥有者,每年制订规划,建设道路等配套设施。然后可以由政府去选建筑设计单位对一个个小区进行设计。也可以由建筑公司自行提交建筑设计和造价,最后政府进行招标,选定建筑商。这个过程中也许会存在作弊,但至少不会太离谱。毕竟建筑成本是很容易核算的。还有一个途径就是政府按一定的价格将整个小区交给某个房产商来开发建设。应规定一个家庭此时最多只有一套从政府那里直接买过来的房子。即一个家庭最多同时只能拥有两套从政府那里直接买来的住宅，以防有人大量购买政府那里的一手房,垄断市场。但二手市场上可自由买卖这些房子。四。政府住房的建筑质量是个大问题当然大家都会担心政府的项目的工程质量会很差,例如某些地方的道路建设就是例证，在网上找到质量问题比较严重的是深圳的鹿丹村，是政府建的，也就十来年，现在据说要拆掉重建。其他的估计也存在些小问题，但还不至于没法住，总体来说情况还可以。目前其实房产商盖的楼的质量也不会好太多。虽说目前深圳房地产商造的楼还没有倒掉的，但时间长了谁敢保证？国外倒是能看到很多上百年历史的房子还在那里好好的，只有中国在成天拆楼。况且节约成本是商家的天性，只要暂时楼不倒，楼板薄一点有什么关系？地基浅一点哪个购房者看得出来？当然房产商以一定价格把工程交给承建商后,如是私人公司,老板还是希望承建商能严格按要求来的,毕竟房子质量好一些,对公司的长远声誉是有好处的,但老板也管不了那么细,下面的人放水的可能性也是有的。目前不少房地产公司是国有的,监控质量的力度估计就弱一些了。国外在建设上偷工减料的事也不是绝对没有,而要想在中国杜绝它简直难于上青天。既然我们消费者目前化那么多钱请房地产商帮我们盖房子,那还是可以考虑在工程监理上化点钱的,例如可以请香港或国外的监理公司。还有就是抓到了重刑处罚。还有一个办法就是让大型的房地产公司来管理这些微利房的建设，这样出了问题，这个公司也跑不了。而鹿丹村这样的工程估计当时是给什么小包工头干的，现在找人都找不着，找着了也许也。例如让万科这样的大公司来竞标微利房的建设，估计十年后出了问题还能找到它。如果质量问题能有比较好的解决方案,那么对于大多数只要有个栖身之所的普通大众来说,我们还有必要化那么多钱请房地产商替我们盖房子吗?五。让房产商来建设富人区,政府为穷人盖廉租房政府应大张旗鼓地明确建设富人区，既然我们承认社会贫富悬殊，为什么不顺应潮流呢？全世界都有富人区，这也不是什么见不得人的事。建设富人区的好处如下:1.增加政府的地价收入。现在实际上也存在富人区，很多是自发形成或被开发商创造出来的。由于规划中不明确，导致片区中楼盘素质不一，规划配套不齐全，富人和穷人混居,大家都不舒服,拍卖地价不够高。而开发商挖掘出这个题材后，往往能赚取高额利润,政府没从地价中得到多少好处。2.对于富翁来说，他们对房价没有什么感觉，只要求住得舒服.安全.气派能显示身份。政府面对他们的需求可能就有点力不从心了,那么这一块个性化很强烈的需求,还是交给市场来完成比较合适。例如政府在规划中指定那些将要建成高档社区的地方，一般是沿江沿海沿湖山边或城市的核心位置，景观资源独特的地方。一年只拿几块地出来招标，一平米卖十万也不关小老百姓的事。3.在这些地方，政府也没必要去建公立学校了，这些人就让他们上私立的贵族学校。医院等配套设施也如此处理。4.对富人区的房产销售转让和继承，高额征税。靠着这些收入,政府可以建一些高密度小面积的廉租房,出租或免费给那些最穷的人,总比让他们睡桥洞或乱搭乱建强.六。宁可让政府来掏空我们的口袋政府的微利房也可以通过拍卖方式,例如通过网络拍卖，也许房价和现在的市价一样高甚至更高,但毕竟这些钱是到了政府的口袋里。而我们现在就是拿这些钱去喂肥了一个个和李嘉诚一样的房产商和大大小小和土地有关的当权者炒房者，这些人要么挥霍浪费,要么转移到国外。把钱交给政府,怎么说也算是支持国家建设吗。以深圳为例,如果政府建设1000万平方米住宅,按现在的均价7000出售,共700亿。其中成本(征地拆迁100，不过这和容积率的关系很大，建高层的话这个成本会很低，本体建造1800，配套设施1000)算290亿,政府净赚410亿。而按目前的方式,房地产商拿走了大部分利润,估计政府能有100亿的地价和税收收入就不错了。如果全国都这么干，政府可得到的收入至少2000亿。政府再浪费,剩下1000亿总可以吧。要知道,我们的很多贫穷大学生就因为交不起学费而悲叹,更有把父母逼得自杀的。如果全国的大学生免学费,400万大学生300亿就够了。所以我一直不明白当初设计房改的人是怎么想的，难道就是为了让一些人暴富？政府不是需要钱吗，这是多么好的机会，为什么不利用呢？改革之初,政府确实缺乏经验,大家都被长期的计划经济害苦了,于是以为市场万灵,什么东西都市场化。但是在土地没有私有化的前提下去推行住宅市场化,实际上就是给了这些房产商一次掠夺财富的机会。购房者由于信息不对称,永远是这个市场的弱者。
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[转帖]房地产泡沫是如何形成的？ 作者:蔡慎坤
北京师范大学金融研究中心刚刚发布的“中国房地产金融安全评估报告”指出，今年下半年开始，延续四年之久的房价快速上涨局面将得到扭转。城市居民当中，至少70％没有新房的购买能力；估计今后几年80％到90％的开发商都会“死”掉。该评估报告分析，从过去三年情况来看，东部沿海地区的商品房均价现在达到了每平方米五千多元人民币左右，而北京、上海、南京则更高。根据去年城市户均收入在1.5万至1.7万元计算，如果购买一套70平方米的新房，房价收入比达14倍。许多人一直想不明白一个道理，为什么一辈子拼命工作，还买不起城市里一套小小的房子？房地产是谁炒上天的？房地产泡沫是如何形成的？人生的意义难道就是一套小小的房子？有个自称高手的炒家透露了如今房价上涨的秘密，比如说他在购了一套100平米的商品房，开盘价5000元/平米，房屋总价50万元。贷款8成，首付10万。半年之后，将房价炒到8000元/平米。也许有人会担心卖不出去，其实这完全是多滤的，炒家们根本就没打算卖！──他们将房子卖给自己！（当然是以另一个人的名义）。这时单套房子总价是80万，贷款8成（64万），首付16万，通过转按揭（或提前还贷方式），他将房子卖给了自己。 这时侯，让我们来看一下是什么结果：炒家单套房赚得房屋差价30万，减去第二次的首付16万，每套房已经干拿了14万，而这时候房子还在他手中！唯一的负担是要还64万的贷款，加上利息，也是一笔不小的数目。可这有什么关系，大不了还不起贷款，银行把房子收回去！每套房还是净赚14万。如果他能找到新的买主，即使以第二次的成交价卖（通常还会高，他会给你看购房合同上的买入价），那他至少又拿回了第二次的首付16万。那么这一轮下来每套房就净赚了30多万。 也许有人认为这不可能，不相信他们能把房价炒到那么高。但遗憾的是，北京、上海、广州，许多城市都是这么干的。许多城市的开发商都是自己主动参与到这桩黑暗的文易中。一般而言，开发商在正式开盘之前会有一个所谓的内部认购，通过这个内部认购，开发商了解大致有多少真正的购房者。根据一个并不复杂的算法，他们知道房价炒到多少还有真正的买主，并以此决定可以留下多少套房子来进行安全的炒作。在大多数情况下，至少可以赚到上述利润而不漏出任何蛛丝蚂迹，这是因为有真实的交易将这种假的交易掩盖掉了。 在第一轮炒作中，直接的受害者有两个，一是后续购房者，一是贷款银行；前者要以比先期认购者高得多的价格来获得一个栖身之地（其实到现在，先期认购价也已经炒上去了），他们从购房之时起的大半生或终身都要被开发商及炒家带上一付沉重的锁链，步履蹒跚地走在人生路上，他们这一生都在高额的还贷压力喘息；而后者（银行）将承担更大的风险：如果炒房者没有能力再次将房子转手到真实的购房者手中，那么这就造成了一笔烂帐──炒家（开发商）已经从银行拿走了大笔现金，留下无法转手的房子，更为重要的是你没有任何办法去追回这笔现金，因为这个过程添衣无缝看起来非常合法。森豪公寓虚假按揭金额6亿多元被揭发，不是因为炒作太狠，资金量太大，而是他们将炒出来的资金移作它用导致烂尾，如果他们将巨额骗贷资金的一部分用于这个楼盘，这场疯狂的炒作就会安全地被屏蔽，成为房价攀升的又一支看不见的黑手──大家只看得见房价飞涨，看不见多少财富落入开发商/炒家和银行腐败官员的腰包。 现在许多开发商都懂得如何跟银行内部人员联手或者说勾结串通，参与这项操作的银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦率地说，他们在合谋参与分赃。几乎稍有点常识的开发商都知道怎么喂养银行的内部人员。他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的往往是那些真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就会出现危机。这时候，买单的就是全国人民了，国家必须不断地向银行注资，消除烂帐。而国家的钱从哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱更不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行官员蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。 也许有人还不明白，为什么中国会有这样的事情？中国各种古怪离奇恶心伤感愤怒无聊无奈的事情，都可以归结到这一个字。这个字，说得学术一点是人事制度。在中国，说无官不贪，是有道理的。原因就是，没有先期投入，你根本当不了官。既然下血本爬上去，有不贪的理由吗？法律，在中国是一个笑话。法院也是政府官员管啊，你不围著他转，明天你就当不了法院院长了。所以说，在这个人事制度下，官，没有不贪的，而银行官员直接面对金钱，更没有不贪的道理。 如今上上下下都把房地产视为城市的支柱产业，房地产对国民经济产生了巨大的推动作用。但这种推动作用是畸形的。开发商/炒家和银行将房价炒高，虽然导致房价奇高，但人总得有住得地方啊？！为了买房子住，大家只能拼命工作，客观上推动了整体经济的发展。然而，经济虽然发展了，财富的分配机制严重错位：广大拼命工作的百姓发现挣钱的速度远远跟不上房价的攀升速度，在国家一片经济发展叫好声中，人们憔悴不堪，看不到希望。他们茫然地看著不断攀升的房价，不知所措；他们不知道开发商/炒家和官僚正一点点地榨取著他们的汗和血。 房价失控到今天这个程度，仍有豢养的专家出来声嘶力竭地辩解，说房价高是正常地市场经济现象。而部分不明真相地人们（个人炒家除外），也被不断攀升的房价吓怕了，宁愿被套上枷锁，以求一席栖身之地，所以一见有新房认购，即懵懂趋之。一旦认购成功而且房价又攀高了，算算好象房子还没交就赚得了十多万，兴高采烈，好象捡了个大便宜。其实你去卖一下，看看真实的行情如何？人们其实在不知不觉中给开发商和银行充当了帮凶，同时又是受害者，还在那儿沾沾自喜！只不过受害程度轻一些罢了。你被人打了一拳，另一些人被打了两拳，这也值得高兴？要真的这样，就是你的悲哀了！你去抢著挨这一拳，才导致另一些人挨了两拳甚至三拳。 如果大家都不去参加所谓的内部认购，我相信他们无法玩这种投机的游戏，也无法赤裸裸地攫取社会财富。楼市炒到今天，开发商/炒家和银行人员已经攫走了大量财富，房价已经攀高，泡沫已成事实。我们现在要做的是戳破这个泡沫，拒绝在这个巨大泡沫上构筑我们的悲惨的受奴役的人生。因此，要向全社会大声疾呼，如果可以暂时不买房子，就不要买，维持现状，等待泡沫破灭。如果全社会形成共识，只需要半年或一年时间，这些开发商/炒家和银行人员就会原形毕露：首先是银行出现大量坏帐，导致严重的危机，如果这个问题不予清查，将严重影响其他利益集团的现实利益（记住，除了开发商/炒家和银行，还有很多利益实体紧密相联），一旦赖以依存的国家经济出现问题，这些利益集团就会强烈反应。他们将动用司法机关介入对坏帐的追查，逼使银行人员受审供出受贿内幕，进而追查到行贿的开发商。按照惯例，这些开发商将上串下跳，开始血本收买追查官员，但由于这些官员代表更多集团的利益，因此多数不法开发商将面临绝境，部分不法财富将被追回。更直接的是，房价将回归至基本合理价位。但是如果政府是由贪官无赖所操纵的，法律只是一块遮羞布的话，那么可就惨了，连立案的机会都没有。 什么是合理的房价？就是用双手勤劳工作的人们，社会财富的真正创造者，可以买得起住房，贷款不会压得他们一生直不起腰，在他们工作之余还能有心情逗孩子，在上班路上还能露出一点笑容……这些本来都是人生的基本的目标，可是都被开发商/炒家和银行无情地毁灭了。 让我们来一起粉碎套向我们颈项上的枷锁吧！
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房地产开发：一个应该取消的行业
房地产开发：一个应该取消的行业 2006-04-2010:55:20 来源:工人日报 中国的房地产开发商是中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，房地产开发经营则是一种没有任何社会价值的企业模式，应该取消。”4月13日晚上，中国社会科学院工业经济研究所曹建海博士接受记者采访时，开门见山地亮出自己的观点，“他们倒卖的是土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等。”曹建海类比说，如果我们创造了“汽车开发商”这样一个商业模式，他们只要设法融到一笔资金，就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造，并成为消费者得到汽车的惟一提供商。“这将是多么荒唐的事情!”这已经是第三次就中国房地产业采访曹建海，记者依然叹服于他看问题的独到视角。那么，荒唐的事情在中国是怎么成为现实的？“房地产开发是现行体制强插的一个环节。”为了论证自己的观点，曹建海从中国第一个房屋开发公司的由来说起。中国房屋建设开发公司是我国第一家房地产开发公司，于1981年1月正式成立。起因是1980年4月邓小平发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》，提出建筑业是国民经济支柱产业和住房改革的构想，当时担任国家建委主管领导的肖桐提出了“试办开发公司从规划设计开始成套建房卖房”的主张，肖桐还提出一个公式：“房地产=建筑+金融”。到2004年底，我国房地产开发和经营法人企业就已经达到了5.9万家。曹建海通过研究发现，在国外房地产业中并不存在这么多基本上不做任何物质劳动和增值服务的房地产开发商，美国最大的四家房地产开发商都是建筑企业。他说：“这些大型建筑开发企业基于核心能力的要求，也可以把现场营造业务外包，保留建筑设计、建筑标准、质量控制、房屋销售、不动产金融等核心业务。由于美国的土地是私有制，建筑开发商不可能从购置的土地中发掘出什么价值，所以美国最大的房地产建筑开发企业每年获得的利润，拿到中国只能算是微薄的水平。”“而中国房地产开发公司的组建方案是有问题的，与肖桐的设想也是有差距的!我们从中既看不到建筑，更看不到房地产金融。”曹建海说，开发公司只卖房子，成为了一个不折不扣的贸易公司。没有竞争对手的暴利获得者“设计上存在缺陷的房地产开发行业对社会的危害是慢慢体现出来的。”对这个问题，曹建海还是从历史说起。上个世纪90年代之前，房地产开发公司对于解决我国多种经济成分并存条件下非公人员购买住房起了不可或缺的作用，他研究发现，那个时候，由于存在大量的单位分房，房地产开发公司有一个强大的竞争对手，其利润水平还局限在一定范围，甚至发生过1991~1993年全行业亏损的局面。根本的变化从1998年下半年发生，原因在于取消了福利分房，实行住房分配货币化。“这个时候消费者购买住房只能通过开发商，开发商在没有竞争对手的情况下直接面对一个庞大的住房需求市场，迎来了有史以来的最好的‘黄金时代’”。曹建海还提到了一个重要的变化：国企改革速度加快，大量价值多元取向、不以牟利为惟一目的的国有开发公司改制为以牟利为单一目的的民营公司，而房屋的价格又可以由开发商自主定价，不受任何约束，于是房地产开发业成为“富豪批量制造业”。“现在来看经济适用房实际是政府给开发商制造的竞争对手。只有在经济适用房的开发中，房地产公司才最像一个服务商，他们从中拿到的报酬也是相对合理的。”曹建海说，“政府在经济适用房建设过程中甚至完全可以取消开发商这个环节，而由政府自己成立的住宅发展机构直接组织房地产建设开发中的设计、建筑、销售等活动。”他还从房地产开发的资金来源提出问题：房地产开发的资金大都来源于银行的信贷、建筑企业的垫款、消费者的预售房款，“如果不是制度设计的问题，我不知道开发公司凭什么运作如此庞大的社会资金？”曹建海得出的结论是：中国当前的房地产开发企业并不是一个真正意义上的企业，它们垄断了住宅开发的组织管理功能，而这些功能本来应该由政府或者至少由政府设立的事业单位来承担。“目前所有的政策都指向房价上涨。”谈到房价疯涨时，曹建海忧虑地说，中央政府紧缩银根、地根的政策不仅没有约束开发商，反而被其利用。经过这些年的疯狂掠夺，开发商手中都积累了巨额资本；国外基金通过各种方式进入中国房地产业；建筑企业垫资以及预售房得到的资金，“这四方面的原因使紧缩银根限制不了开发商”。“紧缩地根打击了所有老百姓”，曹建海说，“地方政府由此发现土地是稀缺的资源，一定会想办法把土地价格拍到最高限，开发商正好可以借助政府拍地坐地涨价。由此，地方政府和开发商形成了‘锤声一响，房价乱涨’的‘双簧’关系，造成了房价高涨的局面。”“上个世纪90年代日本房地产泡沫破灭，经济因此一落千丈，一直低迷到现在，我们讨论问题的最终落脚点是要解决开发商暴利和房价虚高，避免蹈日本的覆辙。”曹建海认真地说。他开出的“药方”包括三个方面：“立刻停止地方政府基于增加收入目的在商业用途的土地上的低买高卖行为，彻底切断地方政府在土地交易中的牟利机制。”曹建海说，中国目前人均居住面积已经超过26平方米了，为了彻底激活庞大的房地产存量市场，他建议：“现行的房地产管理法规定住房用地70年后由政府收回，在保持土地国家所有的前提下把房屋土地使用权延长为永久性的，实现房地合一后房屋存量交易就会活跃，可以有效抑制目前难以控制的建设开发活动。”曹建海强调说：“政府的功能就是规划，通过土地交易谋取利益不是政府的应有职责。”“彻底改革城市建设开发体制，取消房地产开发商这样一个中间商环节，恢复建筑企业房屋生产者的地位。”曹建海分析。“还要征收较高水平的不动产税，迫使拥有多套房屋的人抛售多余的房产，发挥税收在调节房地产资源合理配置上的作用。”曹建海最后说。
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[讨论]房地产二次调控预警 央行酝酿房贷五成按揭政策
“央行拟推新的按揭政策以彻底打压房价。”5月9日，记者从一位知情人士处获知这一消息，“这一政策的核心是将购房首付款的比例从最低2成，提高到4至5成。”这将意味着政府有可能对“房地产热”采取有史以来最猛的一剂“药”。新一轮的宏观调控已有了“山雨欲来”之势。5月8日，央行宣布，上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。4月28日，央行已将金融机构一年期贷款基准利率上调了0.27个百分点。据悉，央行正在拟推的五成按揭政策在必要时就会出台，目前各大商业银行还没有收到执行这一政策的具体时间表。但是一边严密监控中国各大城市房地产价格走势，一边暗中紧急联络主要地产商客户，提前催收即将应收贷款，并停止给开发商做任何开发贷款，已然成为各大商业银行当下的主要工作。房价反弹房价是新一轮宏观调控的导火索。“我想买京都杭城的房子，但是从4月29日开始涨价，平均涨了有400元，我想买的户型涨了160元，我托熟人去拿折扣，没有用。真的卖得有这么火吗？我不相信！”5月9日，在某报社工作的王先生向记者坦言，由于价格问题，他已经开始有放弃买房的念头了。“北京房价太高了，根本买不起。”而据记者了解，同样是在北京百子湾区域，京都杭城的价格涨得还不是最快的，“最明显的一个例子就是沿海·赛洛城，去年五月，所谓的最严格的宏观调控刚刚开始，这个项目同期也开盘，当时均价只有6800元，目前，价格已经到了8200元，一年涨了一千多，等于工作了一年白干，全是在给开发商打工。”一位知情人士向记者算了这样一笔账。然而，在北京，像京都杭城和沿海·赛洛城这样飙升房价的楼盘比比皆是。“原来提一次价几百块钱的提，现在我们都好几千块钱的提，实际上这成了普遍的现象，目前房价的上涨已经很不正常。”就连SOHO中国有限公司董事长潘石屹也承认房价涨速过快。有统计数据显示，北京前四个月的房价都是在以17%的速度迅速上涨，涨势不减。“现在有个怪现象，楼盘越涨越好卖，越不涨，越冷落。”这是王先生“五一”期间看房的最深感受，“被迫买房因素很明显。”显然，北京的房价已是高得“离谱”，然而，最令人担忧的是，高房价已呈蔓延之势。“去年的宏观调控还是让开发商难受了一阵子。有一个开发商跟我说，调控效应要是在三个月内无法减退的话，自己就要倾家荡产了。”4月底，本报记者在成都采访时，成都郊县房屋管理部门的相关人士向记者讲道，宏观调控很快过去，这位开发商起死回生，现在日子过得比预想的还要滋润。“如今他的房子在当地价格是最高的，均价达到了近4000元，而当地的房价也就是在2000元左右。”这位房屋管理部门的相关人士感叹，从去年到今年，包括这个郊县在内的成都整个市的房价都涨得异常地快。除此之外，广州、青岛、深圳等地的政府部门不久前也发布统计数字显示，这些地方的房价在最近一段时间再次出现飙升，有的地方商品房价格上涨幅度甚至逼近20%。“深圳的房屋均价几近万元。”“对，房价上涨特别快，实际上我们看到的可能是上涨了10%、15%这样一个数，实际上真正的上涨可能比这个数字还要大。”潘石屹说。高空置率与房价悖论“房价持续高涨反而导致市场供需的不平衡。”中国社科院金融研究室博士尹中立指出，房价快速上涨，就意味着空置现象也会随之加重，房地产泡沫就会越吹越大。“从高房价和高空置率来看，房地产的确或多或少地有一些泡沫成分。”中国人民大学土地管理系教授严金明与之观点接近。实际上，从国家权威部门近期发布的数据已经可以看出，由高房价所导致的高空置率已显现。国家统计局最新公布的数据显示，截至3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。北京市房地产交易信息网最新统计显示，截止到今年4月30日，北京市可售的期房项目共计1512个，其中未售住宅109106套、面积为1541.39万平方米；已取得房屋所有权证的正进行现房销售项目855个，其中未签约住宅17815套，面积为289.14万平方米。而记者在成都郊区华阳镇的看楼感受也特别深刻，经常可以看到偌大的一个楼盘，门庭冷落，“我们这里的房价普遍都是3000以上，稍微高档的楼盘已经接近6000了，还有过万元的别墅项目，销售情况还可以，但是入住率并不高，有的楼盘的空置率达到80%之多。”一位当地的开发商向记者介绍说，这里面除了成都市政府即将南迁和新疆、西藏等边远地区等待退休人员所带来的提前购房需求外，也不排除部分空置率是因投资和投机所导致的。然而，是一股什么样的力量在扭曲着房地产市场呢？“4月，我在厦门开会了解到，在厦门那个地方，有一块地的楼面价格已经拍到7000块钱。”21世纪不动产中国区域副董事长卢航在接受本报记者采访时说，地价的上涨在一定程度上影响到了房价的上涨。而在北京，顺驰和华润天价拿地的结果就是其楼盘价格远远高出同区域楼盘均价，而4月18日，北京海淀温泉镇中心区11.5亿元的拍卖价再度让业界经历了一次“天价拿地”的激烈感，而之后的担忧也油然而生：这样的地价，房价要多高开发商才能有利润？“由于该地块土地价格成本已达4863元/平方米，其售价至少要达到10000元/平方米以上才有一定的利润。”中原地产华北区域总经理李文杰称。而据记者了解，目前，同地段住宅产品的销售价格在5200元/平方米至6500元/平方米左右之间，其差距一目了然。“大环境是低利率，大家很习惯这个利率水平，美国市场在7%-8%的利率，中国现在利率一直是低利率市场，这是让老百姓投资冲动强烈，按揭是5点多，存在银行的利率几乎等于没有。”卢航从金融的角度分析了高房价背后的原因，“投资渠道单一，除了股票就是房产，而股票低迷已是事实，房产更多时候是投资者没有选择的选择。”“举例说，去年宏观调控，要稳定房价、降低房价，但是我们的调控措施，一个是紧缩信贷，一个是减少土地供给。紧缩信贷就意味着放贷减少；减少土地供给，就把土地供给减少了。需求不变的情况下，供给减少，必然使价格上涨。银行信贷减少了，土地供应减少了，市场上的房子减少了，房价必然降不下来。”4月25日上午，在2006年中国房地产国际研讨暨《2006年房地产蓝皮书》发布会上，中国房地产协会原会长杨慎也指出了高房价在土地和金融环节上的症结所在。调控前奏开发商与消费者的市场博弈正在加剧。“这样快的上涨速度，确实是一个特别危险的信号，应该反思一下，前面出台的政策有效没有效，下一步应该怎么样去调控房地产市场，让它能够平稳地发展。”潘石屹说。“近期各大职能部门的一系列动作实际上只是新一轮宏观调控的一个信号，一个前奏，真正大规模的宏观调控在我看来还没有开始。”5月9日，北京华贸中心开发商国华置业总经理房超向记者这样预测，“新一轮的宏观调控手段主要还会是在利率和税收。”“我们调控的目标和调控的措施不能从主观愿望出发。行政手段和市场价值是相辅相成的，有形的手和无形的手两者之间是相互补充的关系，不是说现代宏观调控就是用有形的手来打压无形的手，这样就容易出现用行政手段的办法，最后房价降不下来，调控的预期目标难以达到或者收效甚微。”杨慎指出。潘石屹认为：“目前要把房价稳定下来，有三方面的途径：第一方面就是土地部门，每一年供应的土地，能够跟房屋的需求平衡，市场上面，只有供应量和需求量平衡了，才会稳定下来，这个市场才是一个和谐的市场；第二方面，就是人民银行，人民银行就是原来的那些鼓励政策，例如说住房的按揭成数、年限、利率上面应该把门槛提高；第三个部门就是税收，两年前国家税务总局就提出来，应该增加持有物业的税。”据记者得到的消息，提高首付款比例的确有可能成为宏观调控的最后“杀手锏”。但业内人士直指，五成按揭政策的影响可能会造成整个房地产市场的“灭顶之灾”。据悉，央行正在拟推的五成按揭政策在必要时就会出台，目前各大商业银行还没有收到执行这一政策的具体时间表。但是一边严密监控中国各大城市房地产价格走势，一边暗中紧急联络主要地产商客户，提前催收即将应收贷款，并停止给开发商做任何开发贷款，已然成为各大商业银行当下的主要工作。（记者杨丽萍北京报道）全国房价“涨”声一片： 广州－市区房价均价每平方米7483元 一季度广州房价上涨14％ 深圳－全国首个房价均价超万城市 北京－房价飞涨濒临"警戒线" 上海－上海房贷十连阴央行称楼市会回暖 各地“杀价”政策： 广州－国土厅长建议3年后再买房 深圳－深圳划定普通住房价格上限 北京－开发商囤房整改不合格至少禁售一月 五部门出招平抑房价"限价商品房"将推出作用多大？
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（继续免费）中国房地产年度报告（2003年）－中经报告
如果以前有人发过，也请版主手下留情！（继续免费）中国房地产年度报告（2003年）－中经报告目录I2002年全国房地产市场运行情况......................................2II“国房景气指数”小幅回落............................................4III东、中、西部地区市场和住宅类物业市场情况........................7一、东部地区市场投资平稳增长，销售出现下滑........................7二、中部地区投资增长迅速，市场规模偏小............................9三、西部地区发展势头迅猛，市场建设全面推进.......................10四、住宅类物业市场运行特色分析...................................12参阅：2002年第4季度全国房地产价格情况............................13V重点地区市场分析.................................................16一、2002年北京市房地产市场情况..................................16（一）房地产市场形势分析.......................................16（二）房地产价格及市场变动情况分析.............................18二、2002年上海市房地产市场情况..................................21（一）房地产市场运行特征.......................................21（二）2003年房地产市场取向分析.................................27参阅2：上海房地产市场的发展形势...................................29三、2002年广东省房地产市场情况..................................34四、2002年广州市房地产市场情况..................................37（一）房地产市场形势分析.......................................37（二）广州房地产市场的特点.....................................38（三）2003年房地产大趋势.......................................39五、2002年深圳房地产市场情况....................................41
