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叶檀 -- 中国房地产泡沫的写照
在生存中娱乐、在娱乐中疯狂、在疯狂中死亡，是中国房地产泡沫的活写照。事关中国经济结构转型的重大经济话题，房地产变革，正在娱乐中逐渐死亡。房地产价格的猜谜游戏正在向赌博游戏发展，参与这场游戏的有开发商、市场分析人士、学者，以及各级**。最近的谜底来自于人民大学经济学院，该学院课题组近日发布的《中国宏观经济分析与预测报告》在一定的前提假设下经模型测算得出，2011年房价有20%的跌幅。虽然从道义发出，从中国经济长期的健康发展出发，房价应该下降也必须下降，但道义从来不是房价下降的理由，市场的长期健康难以抵挡土地暴利、投资获利的疯狂欲望。可见，市场的利益分配才是左右房价大局的关键。报告的主笔刘元春先生大概不是利益中人，怀揣房地产市场健康成长的善意，没有发出一大堆大涨大跌的雷人之语。但这不能印证相关的预测是正确的，20%的房价降幅让人惊诧，既不符合投资规律，也不符合供需规律，不太像严肃的经济学家所为。房价下跌有两类。一是货币紧缩导致投资者大规模撤退，房地产泡沫崩溃房价大幅下跌。环顾全球房地产市场，从1837年的芝加哥到2008年的房地产次贷危机，20%从来大底，日本等经济体在泡沫破灭后房价下跌70%以上，美国次贷危机之后底特律等城市1元别墅比比皆是，20%不太可能是投资属性撤出的正常幅度。与投资泡沫崩溃相呼应，投资性需求会使市场疯狂上升，目前香港的房地产在天量货币与通胀的压力下，豪宅价格已经超过了1997年东南亚金融危机之前的高位。二是刚性需求减少导致供需关系失衡，使房价下跌。要强调的是，供需关系从来不是解释中国房地产市场价格的武器，以海南人均每月2000元不到的收入如何支配数万元的城市高房价？以北京、上海的居民人均收入，怎么支撑每平方米2万元以上的房价？人大的报告以房地产市场的货币流动性作为主要考量指标，抓住了房地产市场金融杠杆的要害。其主要依据是，明年房地产企业将进入还贷高峰期，房地产贷款条件提高、上市公司增发困难、票据融资难度大、资金来源恶化，高息的房地产信贷已被银监会重点关注。开发商资金紧张，房价下跌还会远吗？房地产是鸦片，上瘾容易戒瘾难，中国经济已经形成了鸦片依赖体质。从笔者了解的情况看，银行仍然看好房地产，对目前的抑制政策抱怨不绝，只要政策稍有松动房贷就会大幅上升；地方**的态度是，调控者饱汉子不知饿汉子饥，他调控他的，我继续高价卖我的地；在通胀预期下，投资者对房地产抱有浓厚的兴趣，他们等待调控的结果是为了让**替他们砸出一个可以抄的大底，一旦耐心失去，就会大批入市。投资性的耐心越来越少，只要三四个月，房地产最严厉的调控政策就会失效，成交量止跌回升。**真的想让房价下降吗？到目前为止，取消预售与销售款专户等政政策并未实施、土地增值税如镜花水月，公开处理闲置地变成了温柔的个别督导。调控者是在害怕什么，还是在强大的游说力量前乱了方寸，或者被投资下行经济增速下降的可怕前景吓瘫？政策的不确定与货币的不确定是中国房地产市场最大的变量，正是这个最重要的变量，完全无法预测。5万亿元人民币以上的灰色收入以及民间高达2万亿美元的热钱，是中国房地产市场最大的噩梦。房地产分析师杜丽虹曾经以房价收入比数据，论证中国房价可能跌20%，各个城市根据资金流入、收入情况，跌幅有所不同。细致的研究，恐怕还是低估了流入的热钱数量，以及全国汇聚到大城市的资金。就如中国以贫富差距之大荣膺全球奢侈品消费第一大国一样，房地产同样是中国高收入阶层的奢侈品加保值品。以刚性需求反驳刘元春副院长的人，在玩弄两套逻辑证明高房价的道德合法性：他们一方面以中国的人口红利与城市化印证目前的高房价是有理的，另一方面又认为目前的市场由刚性的供求关系主导。中国城市化进程进入城市的大部分将是低收入群体，刚性需求的结果是回到房价收入比等基础数据，大多数城市房价将下跌三分之一左右。赚钱就赚了，不要再玩弄刚性需求的概念，摆出为民请命的脸。目前中国的房价就是由超发货币、不公平的分配体制以及部分群体的超前奢侈化，催生出的一个怪胎。控制房地产贷款、缩短房地产杠杆，不能从根本上解决土地财政与不公平的分配体制，惟一的结果是实力不强、得不到银行青睐的中小开发商、踮起脚尖勒紧裤带向银行贷款买房的人，被淘汰出局。注：住建部部长仇保兴坦言，“我们国家房地产调控十八般武艺都试了”。1998年是刺激住房消费，2002年控制住房供给，2005年是遏制需求，到了2008年时刺激需求，2010年是增加供给。
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当前是挤压房地产泡沫最佳时机
无论从高房价对经济运行的影响，还是以当前的产能过剩状态而论，笔者以为，眼下应是天赐的挤压房地产泡沫的最佳时机。 以对国民经济运行影响的角度而论，房地产泡沫对经济的危害，主要是影响了经济长期增长的可持续，即泡沫虽然刺激了眼前的繁荣，但透支了未来。房价持续上涨，将对居民的消费产生“挤出”效应，降低居民长期的消费能力。很明显，“房奴”缩减消费的原因并不是收入没有增长，而是收入增长远慢于房价的上涨－－现时的高房价已将“房奴”们未来的收入增长透支。社会普遍关注高房价的另一个因素是，高房价导致社会财富分配的二级分化，居民不满程度增加，这有可能导致社会危机，至少不利于和谐社会的构建和稳定。 但我们更关注房价持续上升（不调整）对经济增长持续性的影响：越来越多的制造业资本放弃主业进入房地产行业，越来越多的产业资本被吸引进来，实业部门投资，尤其是在R&D领域的投资严重下降，产业发展后劲不足。我们已经看到，沿海经济发达地区在传统制造业转移后，更高层次上的新产业并没有出现。原先已具有一定积累的制造业实业资本纷纷转战房地产等不动产领域，名为“产业开发”、实为“圈田占地”。民营资本不去追求实现产业升级和重工业化，固然有投资限制原因，但资产泡沫在宽松货币下被持续吹起，是一个更为直接的原因：资本本身就是逐利的，暴利诱惑又是如此之大。 因为产能过剩基本保证了恶性通货膨胀的低可能性，因此低利率和宽松流动性的货币环境可以持续维持；在相对宽松的货币环境下，银行修正资产负债表的能力增加，抗资产质量下降冲击的能力增强。此时，击破房地产泡沫，对银行系统和经济体系的冲击都能得以最小化。 时下全球经济虽已走出危机阴影，但危机的影响并未完全消除，潜在产能损失仍将中期（3至5年）存在。在新的增长模式未形成、经济结构未完成转型前，世界经济不太可能步入快速增长轨道。简而言之，金融危机后世界经济的“去杠杆化”过程将是漫长的，受此影响，世界经济的增长也将是平稳的。 我们没能抓住全球性金融危机的时机顺势调整经济结构，这加大了后续调整的难度。去年，在反危机的刺激政策下，“泡沫化生存”确保了经济的增长，也使得当前的中国经济面临着更严重的新一轮的经济失衡：结构性过热和产能过剩并存，房地产价格持续暴涨并成为吸收流动性的主要出口。但幸运的是，当前的通货膨胀基本上还在可控范围内，而种种迹象表明，当前接近3%的通货膨胀水平不具有可持续性。在工业产能普遍过剩和全球经济增速趋于平稳的情况下，恶性通货膨胀不太可能到来。这为货币当局继续实施低利率的宽松货币政策创造了条件。 正因为经济仍未全面过热和物价可控度高，当前无论是通过信贷的结构性调整还是通过税收等其他手段挤压房地产泡沫，经济和政策上的回旋余地都还比较大。房地产泡沫破裂，最值得关注的是银行资产质量可能下降，但在低通胀时期，银行在低利率环境下很少遭遇财务危机。另一方面，在低利率环境下，房地产泡沫的释放过程也是最有可能比较平缓，而不是剧烈的。 再退一步说，如果现在不主动挤压“泡沫”，在随着经济周期繁荣阶段到来的高利率环境下，最终也会刺破房地产泡沫（除非“增长瓶颈”提早到来），而在高利率环境下，银行面对泡沫破裂造成的资产质量下降，回旋余地要比低利率环境下小许多，因而更容易陷入财务困境。因此，任由房地产泡沫继续上扬，那么当经济进入繁荣阶段后，政策会面临治理资产泡沫和抑制过热的“两难”选择。迫于防止过热和治理通货膨胀而提高利率时（这基本上是确定会发生的经济周期现象），一个被吹大到极致的泡沫在那时被刺破，那么彼时经济受到的冲击，会是带有很大杀伤力的。
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中国房地产泡沫究竟与日本有何不同？
最近有关中国房地产泡沫与日本房地产泡沫比较的讨论很热。中金公司的分析师也写了一篇系统比较中日房地产泡沫的文章，作者在列举了中国房地泡沫与日本的八大相似之处之后，认为有四个不同点，并认为这四个不同点决定着中国房地产市场不会重蹈日本的覆辙。在此，笔者试图对中日房地产泡沫的差异提出一点不同的看法。中金的分析师认为，中日的房地产泡沫主要有以下四个不同点：首先是人口增长及结构不同。日本总人口在1990即达到高峰，而中国要到2030年才到峰值。日本早在上个世纪60年代末即出现“刘易斯拐点”(即农村剩余劳动力转移结束的转折点)，而中国2007年左右才出现“刘易斯拐点”。日本的“人口红利”（即适龄劳动力人口比重较大）于80年代才消失，而中国人口红利将持续到2015年左右，并且可以通过创新制度安排，建立养老保障制度，改善劳动力市场，提高教育水平和劳动力培训，打破户籍制度等实现第二次“人口红利”。其次是城市化的水平不同。1985年日本的城市化率已经达到76.7%高点，城市化已经接近尾声；而中国城市化进程正处于加速阶段，2008年中国的城市化率仅为45.68%。再次是两国的外资参与程度也不同。日本较少利用外资，出口企业中以日本本土品牌为主，而中国是全球第三大吸收外资国，近一半出口来自于三资企业，大幅升值会直接损害在华跨国公司的经济利益，所以美国逼中国大幅升值很难得逞。最后是政府对银行企业控制力不同。日本政府对银行监管不足，企业自主性较强。泡沫前，日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导及监管，日本金融机构是房地产泡沫的最大支持者，地产泡沫持续长达10年。而中国政府对银行和企业有很强的控制力，可以适当引导资金流向，从源头上控制投机资本，并适时出台政策，打压房地产泡沫。下面是笔者的分析，主要集中在人口结构及城市化方面。从日本的经验看，对经济增长影响最大的不是“刘易斯拐点”，也不是总人口的减少，而是劳动人口占总人口的比例的下降，导致了工资成本的增加，使出口优势逐渐丧失，即“人口红利”丧失才是日本房地产泡沫在1990年出现破灭的最主要原因。如果按照通行的人口统计数据，将“劳动人口”的年龄假设为“15岁至64岁”的话，日本人口红利的拐点出现在1990年，而中国人口红利的拐点将出现在2015年。但如果结合中国当前用工市场的实际情况，应该将中国的人口红利的拐点提前数年，原因很简单，因为中国的劳动力市场是典型的二元结构，城市职工与农民工分属不同的劳动力市场，对于城市职工而言，他们的劳动年龄可以确定为15至64岁，而数亿农民工的劳动年龄大约只有15至55岁，55岁以上的农民工实际上已经被剔出工业领域。因此，将2015年视为中国“人口红利”的拐点的结论是有问题的。按照笔者的推测，从“人口红利”的角度看，2010年的中国和1990年的日本并无什么差异。再看中日之间城市化水平的差异。从现在的统计看，中国的城市人口占总人口的比重是46%，因此，不少学者认为中国未来城市化还有很大的空间，这是经济研究及经济决策中一个重大的误会。在日本及其他国家，农民没有类似中国的户籍限制，农民转移到非农业领域之后自然成为市民，因此，城市化水平基本上代表着农村劳动力转移的程度。但中国有户籍限制，大多数已经转移出去的农村劳动力并没有获得市民的身份，没有将其统计在城市人口里面，这样的人口应该有2亿左右。如果按照日本的统计口径，中国当前的城市化水平应该是65%左右，比现在统计局公布的数据高20个百分点。因此，观察中国的人口与经济问题时，“刘易斯拐点”比城市化率更具有意义。中金的报告里承认2007年中国已经出现了“刘易斯拐点”。既然出现了“刘易斯拐点”，说明已经农村劳动力已经基本转移结束，为什么又说中国的城市化还很低呢？还有人会说，即使现在的实际城市化率已经是65%，也不能说明中国已经出现“刘易斯拐点”了，因为按照当前的生产情况，农村人口只要20%就可以了。这是对当前中国农村实际情况的不了解导致的理论推导。从当前农村人口情况看，主要是四类人：老、幼、病、残。这里需要强调的是残疾人，这部分人口没有准确的统计数据，但根据笔者的了解，其数量十分庞大，至少占现在农村总人口的10%。再从企业层面看中日的差异究竟是什么？中金报告认为，“日本较少利用外资，出口企业中以日本本土品牌为主”，而中国的出口企业以外资为主。据此，中金报告认为美国不会让人民币大幅度升值。这个结论也许正确，但这不是中国企业与20年前日本企业的真正差异，真正的差异在研发能力和品牌上。20年前日本已经有了松下、索尼、丰田等雄霸世界的制造业品牌，当日本泡沫吹得足够大时，这些公司依靠这些世界级的品牌将制造基地搬到中国或其他成本低的国家，试想，如果当今的中国制造业有这样的能力吗？当我们的成本迅速提高以后，我们的制造业有办法在成本更低的国家贴牌销售吗？如果把这些当作中国企业胜于日本企业的地方，就大错特错了。笔者丝毫不怀疑中国政府对金融机构及经济的控制力，但问题在于，自2005年以来，无论中国楼市还是股市的表现，基本上与20年前的日本没有什么差异，我们现在应该拿出控制房地产泡沫的勇气与决心了，否则一切都将晚矣。
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华盛顿美元策略与中国房地产泡沫之殇
2008年，当全球经济被金融危机扫荡的摇摇欲坠的时候，中国及其他新兴市场国家被看作世界经济的引擎，几乎全球一致认为新兴市场国家可以带动世界走出这场旷世危机。然而，2008年期末，随着石油大宗商品价格泡沫的破裂，新兴市场国家遽然陷入产能过剩的危机，对国际市场的高度依赖导致新兴市场国家企业库存跌值损失严重，各国投资急剧下降，经济增长突然失速。2009年期初经过全球一致行动，经济似乎企稳，以美国为首的发达国家再次对发展中国家宣示赞誉，尤其对中国赞誉有声，并希望后者带动世界经济。2010年国内主流经济学家认为中国经济已恢复增长，王杰律师认为，历史将证明：事实与愿望可能相反。这场危机中，发达国家完成了工业化进程，财政政策缺乏发挥空间，同时社会民主体制度对公共财政的硬性约束也导致发达国家只能依靠货币政策挽救颓荡的经济，通胀风险将成为2010年世界经济主题。和发达国家相比较，发展中国家处在工业化进程之中，短期看，积极财政、货币经济激励政策有一定的发挥空间，对投资与消费的扩张能够起到极端的激励效用，尤其对投资的拉动空间更大，但从长期来看，积极的经济激励政策是充满危害的，也将成为激发社会矛盾的火线工具：一、基础设施投资，大量公共财政资源被固化，不能形成市场资源循环配置，酿成财政资源枯竭，最终只能依靠滥发货币征收通胀税来弥补财政亏空；二、对经济活动主体减免税仅能摊薄生产成本，并不能解决产能闲置，在宽松货币政策下减税激励消费虽能在短期内是可行的，但在长期，却是在向全体消费者征收通胀税，受益者是滥发货币的政府，不是消费者，也不是厂商。短期消费刺激能够减轻厂商库存，但也会增加库存，新增库存利润会被日趋严峻的美元通胀吞蚀。在产能过剩的经济环境下应用宽松货币政策，政府是商品或资产溢价收入的最终获得者，这是一项损民富政府的掠夺性经济行为；三、发展中国家民主体制脆弱或者缺位，社会分配体系错配，应对危机的短期财政转移支付不能解决长期的社会分化趋势，相反地会掩盖贫富分化社会根源，这种长期积累的隐性社会矛盾在滥发货币的通胀进程中显性化。此外，发展中国家普遍存在的贪污、挪用、贿赂等谋私利的权力寻租行为正在进一步加剧市场资源错配，强化经济结构扭曲效应，加速社会分化，激化政府与民间的对立矛盾，引致社会矛盾临界爆发。2008年以来，越来越多的发展中国家基于以上因素正在陷入或将来必将陷入政治纷争和政权颠覆运动中，这是发展中国家在这场旷世危机中的历史逻辑，也是必然归宿。在发展中国家陷入经济与政治双重危机的过程中，发达国家将是这场危机的最大受益者，尤其是美国。美国是这场危机的分娩国家，但也是这场危机中能够依靠危机转嫁危机的唯一国家，美联储低利率货币政策不仅能够挽救已经破裂的美国资产价格泡沫，而且也能够将新一轮资产价格泡沫推向全世界任何角落，发展中国家尤其是新兴市场国家将成为这场新泡沫堆积的最严重的国家。发展中国家在产能过剩的情况下为了扩大总需求而被动放任市场流动性，结果只能有一个：美联储长期低利率政策引发的全球通胀封住了发展中国家厂商盈利的空间，造成资产市场比产品市场更容易吸纳过剩流动性，从而无限度推高这些国家资产价格。一旦美联储提高市场利率，这些国家的资产价格将失去支撑，巨大的资产价格泡沫将自发破裂，新一轮资产贬值风暴将在这些国家触发，金融系统在资产贬值过程中将涌现出巨大的坏账黑洞，为了支撑泡沫，发展中国家将不得不进入新一轮货币印发过程中，这样发展中国家将陷入恶性通胀防风险中，恶性通胀引致的政经双重危机将导致发展中国家资本外逃。美元和美元资产将重回强势。可以说，发展中国家陷入危机的过程就是美国经济复苏的过程。当发展中国家陷入政经危机中时，美国将由危机国家转变为危机救援国家，美国将由世界最大债务国家摇身一变成为债权国。如果能够看清这一点，也就容易明白进入2010年以来，美国在宣布美国经济走出衰退后并不急于退出低利率政策的根源，同时也容易看清华盛顿在2010年急于同中国翻脸的真实原因：对2万亿外汇储备觊觎才是美国在未来维持全球经济霸权的战略目标，汇率政治化，贸易制裁经常化只是手段，不是目的。对中国敲敲打打、讨价还价不是为了谋求贸易顺差而是为了中国金融市场开放，尤其是资本账户的开放。可以说，美国对中国近期的政治施压是为资本回流做陈铺，中国资本账户开放之日，是美联储提高市场利率之时，也将是刺破中国十万亿信贷造就的经济泡沫之时。可以预见的是，如果中国拒绝金融市场开放，美国将运用维持低利率政策和贸易制裁措施对中国进行强力打压，以美元通胀输出击垮中国经济，引导资本回流美国。在国内，很多主流权威认为，美国强迫人民币升值不利于美国消费者，也不利于美国就业，这是为华盛顿杞人忧天。美国消费是建立在信贷消费基础上的，美国低利率政策对内意在维持美国消费与投资的低成本，对外意在利用输出通胀提高国外生产成本，削弱乃至剥夺外国经济竞争力。美联储低利率政策在消除金融危机不稳定因素的同时，已经开始提升美国投资环境，增强美国新一轮国际经济竞争力。美元内外不同的经济战略职能决定了美国单边发挥货币政策的自如空间。2010年三季度以后，美国金融市场系统风险的消除和美国房价的下跌触底已经为美国吸纳全球过剩资本，尤其是新兴市场国家过剩资本做好了准备，当发展中国家资产泡沫迭起资产估值溢价到达峰值的时候，美元以及美元计价的美国资产已成为全球估值洼地。当新兴市场系统金融风险爆发的时候，也是美国有毒资产转变为优质资产的时候-——美国政府将次债危机中形成的有毒资产打包封存的经济战略目的在此是显而易见的。2009年三季度至今，中国房价在十万亿信贷与各级政府税收优惠政策的激励下出现了火箭式蹿升。天量货币供应改变了中国土地与房屋估值准则，低利率储蓄资产的贬值迫使中国民众以及经济组织投身到了恐慌的资产增值大战中，畸高的土地价格与房屋价格通过土地财政与税收增长为各级政府供给了大量现金，进一步刚化了政府对市场的主导偏好。这场充满焦虑与兴奋的全国总动员完成了史无前例的市场交换，各级政府将资产换成现金，而民众与企业将现金换成了资产。在这场游戏中，政府行为主导了市场的一切，四万亿财政刺激放大的市场杠杆速成了中国GDP增长。从统计数据上看，中国经济恢复了增长，而且是强劲的，但在强劲GDP增长背后，是金融体系坏账风险发生的累积：铁、公、基等基础设施建设和房地产市场已经大量固化了中国市场流动性。当大量的信贷资金期限错配在钢筋混泥土之中的时候，市场需要更多的流动性来弥补这些被错配的资金形成的黑洞。中国央行行长周小川还能够做到宽松的货币供应吗。答案是否定的，中国的资产价格泡沫和日趋严重的通胀预期不可能给周小川行长更多机会，2010年以来的国内货币政策转向已作出了明确选择。也许有人认为，国内市场自身能够产生足够的流动性。王杰律师认为，答案也是否定的：美元通胀下的大宗商品世界涨价正在侵蚀、鲸吞着中国企业利润，国际贸易环境恶化也在狙击中国企业产生的利润，在这种悲剧性经济成本压力下，周小川行长的加息压力减轻了，但民众的生活负担加重了。2010年三季度以后，中国经济可持续时间只剩下四万亿经济激励政策收尾的时间，这个时间的长短，在国内，内决于负债累累的各级地方政府投资续航能力，在国际，外决于美联储何时提高市场利率。当各级地方政府投资失去驱动经济能力的时候抑或美联储利率政策刺破新兴市场国家经济泡沫的时候，也就是国内盛世经济泡沫危机到来的时候。盛世经济泡沫危机到来，国内房地产市场对中国民众与企业所造就的焦虑与兴奋将随着资产贬值幅度而变成恐惧，甚至怨愤。因为，在2009年天量信贷炮制的现金换实物的过程中，政府获得了避险资产，而国内民众与企业尤其是房地产企业获得的则是风险资产，政府将成为这场泡沫的受益者，而民众与企业将成为泡沫破裂风险的承受者。尽管中央政府近期认识到房地产市场即将产生的危害并对房地产市场采取了系列严厉的对冲措施，但是，这些措施能够在现行体制下贯穿到底并产生良性效用吗。这不是一个疑问，而是既往历史现实留下的阴影。天量货币供应造就了价格泡沫，谁能够为此承担责任，是市场投资、投机者，还是房地产开发企业。(转贴）
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（转）叶檀：房地产在娱乐中消亡
在生存中娱乐、在娱乐中疯狂、在疯狂中死亡，是中国房地产泡沫的活写照。事关中国经济结构转型的重大经济话题，房地产变革，正在娱乐中逐渐死亡。房地产价格的猜谜游戏正在向赌博游戏发展，参与这场游戏的有开发商、市场分析人士、学者，以及各级**。最近的谜底来自于人民大学经济学院，该学院课题组近日发布的《中国宏观经济分析与预测报告》在一定的前提假设下经模型测算得出，2011年房价有20%的跌幅。虽然从道义发出，从中国经济长期的健康发展出发，房价应该下降也必须下降，但道义从来不是房价下降的理由，市场的长期健康难以抵挡土地暴利、投资获利的疯狂欲望。可见，市场的利益分配才是左右房价大局的关键。报告的主笔刘元春先生大概不是利益中人，怀揣房地产市场健康成长的善意，没有发出一大堆大涨大跌的雷人之语。但这不能印证相关的预测是正确的，20%的房价降幅让人惊诧，既不符合投资规律，也不符合供需规律，不太像严肃的经济学家所为。房价下跌有两类。一是货币紧缩导致投资者大规模撤退，房地产泡沫崩溃房价大幅下跌。环顾全球房地产市场，从1837年的芝加哥到2008年的房地产次贷危机，20%从来大底，日本等经济体在泡沫破灭后房价下跌70%以上，美国次贷危机之后底特律等城市1元别墅比比皆是，20%不太可能是投资属性撤出的正常幅度。与投资泡沫崩溃相呼应，投资性需求会使市场疯狂上升，目前香港的房地产在天量货币与通胀的压力下，豪宅价格已经超过了1997年东南亚金融危机之前的高位。二是刚性需求减少导致供需关系失衡，使房价下跌。要强调的是，供需关系从来不是解释中国房地产市场价格的武器，以海南人均每月2000元不到的收入如何支配数万元的城市高房价？以北京、上海的居民人均收入，怎么支撑每平方米2万元以上的房价？人大的报告以房地产市场的货币流动性作为主要考量指标，抓住了房地产市场金融杠杆的要害。其主要依据是，明年房地产企业将进入还贷高峰期，房地产贷款条件提高、上市公司增发困难、票据融资难度大、资金来源恶化，高息的房地产信贷已被银监会重点关注。开发商资金紧张，房价下跌还会远吗？房地产是鸦片，上瘾容易戒瘾难，中国经济已经形成了鸦片依赖体质。从笔者了解的情况看，银行仍然看好房地产，对目前的抑制政策抱怨不绝，只要政策稍有松动房贷就会大幅上升；地方**的态度是，调控者饱汉子不知饿汉子饥，他调控他的，我继续高价卖我的地；在通胀预期下，投资者对房地产抱有浓厚的兴趣，他们等待调控的结果是为了让**替他们砸出一个可以抄的大底，一旦耐心失去，就会大批入市。投资性的耐心越来越少，只要三四个月，房地产最严厉的调控政策就会失效，成交量止跌回升。**真的想让房价下降吗？到目前为止，取消预售与销售款专户等政政策并未实施、土地增值税如镜花水月，公开处理闲置地变成了温柔的个别督导。调控者是在害怕什么，还是在强大的游说力量前乱了方寸，或者被投资下行经济增速下降的可怕前景吓瘫？政策的不确定与货币的不确定是中国房地产市场最大的变量，正是这个最重要的变量，完全无法预测。5万亿元人民币以上的灰色收入以及民间高达2万亿美元的热钱，是中国房地产市场最大的噩梦。房地产分析师杜丽虹曾经以房价收入比数据，论证中国房价可能跌20%，各个城市根据资金流入、收入情况，跌幅有所不同。细致的研究，恐怕还是低估了流入的热钱数量，以及全国汇聚到大城市的资金。就如中国以贫富差距之大荣膺全球奢侈品消费第一大国一样，房地产同样是中国高收入阶层的奢侈品加保值品。以刚性需求反驳刘元春副院长的人，在玩弄两套逻辑证明高房价的道德合法性：他们一方面以中国的人口红利与城市化印证目前的高房价是有理的，另一方面又认为目前的市场由刚性的供求关系主导。中国城市化进程进入城市的大部分将是低收入群体，刚性需求的结果是回到房价收入比等基础数据，大多数城市房价将下跌三分之一左右。赚钱就赚了，不要再玩弄刚性需求的概念，摆出为民请命的脸。目前中国的房价就是由超发货币、不公平的分配体制以及部分群体的超前奢侈化，催生出的一个怪胎。控制房地产贷款、缩短房地产杠杆，不能从根本上解决土地财政与不公平的分配体制，惟一的结果是实力不强、得不到银行青睐的中小开发商、踮起脚尖勒紧裤带向银行贷款买房的人，被淘汰出局。注：住建部部长仇保兴坦言，“我们国家房地产调控十八般武艺都试了”。1998年是刺激住房消费，2002年控制住房供给，2005年是遏制需求，到了2008年时刺激需求，2010年是增加供给。
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左小蕾：不能让房地产泡沫毁了中国经济
房地产泡沫让日本经济失去了“二十年”。泰国当年因为巨大的房地产空置率，一天有58家银行破产，引发亚洲金融危机。迪拜的房地产泡沫已经几乎两次使国家破产。美国次贷引发了百年不遇的全球危机。这些危机警示我们，不论大国小国，发达国家、发展中国家，富国穷国，东方的国家，西方的国家，不同体制，不同发展阶段，都发生过房地产泡沫危机。我们切不可存在侥幸心理，忽略房地产泡沫的风险。值得关注的是，上述国家的房地产市场泡沫破灭基本上都是在房价大幅上涨的两到三年以后。如果中国房地产市场延续2009年的涨势，两年到三年，中国经济将面临对巨大风险一季度中国经济平稳较快增长，通胀温和，但一些强化通胀预期的因素仍然存在，房地产价格大幅上涨可能是今年经济主要的不稳定因素。高增长低通胀一季度GDP增长11.9%，这是继去年第四季度11.7%的增长后，第二个季度的两位数增长。一季度较快增长的驱动力，首先来自去年刺激经济计划推动的惯性增长。其次，较快经济增长得到投资、消费、进出口增长的支持。不过，11.9%是同比的增长数据，去年第一季度是最低点，实际上与危机之前的2008年的相对正常状态“同比”比较，应该是平稳增长状态。所以，从增长速度来说一季度经济呈现平稳较快增长态势。3月份CPI同比上涨2.4%，一季度CPI同比上涨2.2%。CPI较2月份有所下降是预料之中的。CPI一季度2.2%的上涨与可承受的3%-4%的通胀水平还有相当的距离，通胀形势还是温和的。这表明一季度经济形势总体平稳。二季度加息概率不大从3月份PMI这一领先指标高于上月3.1个百分点的强劲反弹以及用工荒现象来判断，我们认为，经济活动非常活跃，一季度的增长态势还会延续。不过，一季度的数据一般偏低，主要是因为春节因素的影响，所以一季度数据一般拉低全年平均增速。特别是去年第二季度，经济增长已经开始V型反转，经济增长呈现快速上涨态势。如果今年第二季度乃至全年延续第一季度的快速增长态势，全年经济增长可能超过潜在增长率，出现偏热的情况。我们注意到地方政府的投资冲动特别大。推动经济过快增长会增加更多投资需求和更多的货币供应，使短期总需求偏离潜在增长水平，最终拉动价格水平的快速上涨，加速通胀恶化的压力。更多的货币供应增加，对通胀预期的流动性管理显然是不利的。一季度新增贷款2.6万亿元，M2同比增长22％，虽然一季度新增贷款占到全年信贷总额的三分之一，货币供应总量增长高于17％的全年增长目标，但是与去年仅30%的M2增长比较，央行的流动性调整成效显著。按照一般规律，货币供应量在相邻的年份中不会大幅改变。不过，在去年9.6万亿信贷和近30％的货币供应量增长，以及明显宽裕的流动性的非常态货币环境形成以后，今年的货币供应量和新增贷款，有必要“适度”调整，以降低对流动性宽裕带来通胀恶化的担心。最近国务院会议强调流动性管理。相信数量管理工具、存款准备金率、公开市场操作包括三年期央票，都会成为交替使用的流动性管理的货币政策工具。针对一些过度投资的信贷额度的调整，也可能是非常有必要的调控方式。今年强化通胀预期的非流动性因素较多。劳动力成本上升，资源税调整，国际油价和大宗产品价格上涨，干旱带来粮食减产粮价可能上升等等，导致通胀预期管理力度加大。不过，我们判断二季度应该没有加息的压力。首先，利率对流动性管理与其他非流动因素的调整并不直接有效。对地方政府的非市场化推动高增长的行为，也没有约束力。其次，一季度经济形势呈现低通胀高增长的良好态势，央行已经动用的货币工具效果明显，没有必要动用更多的货币工具。第三，作为宏观政策工具，利率调整可能对其他微观层面产生影响。比如，吸引更多的在低利率市场借钱、到高利率市场套利的投机性资本的流入，加大流动性和通胀的压力。综合评价利率调整的利弊，二季度加息的可能性不是太大。
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左晓蕾：不能让房地产毁了中国经济
2010年04月21日12:47 来源：人民日报海外版 发表评论 【字体：↑大↓小】 ●房地产价格飙升现泡沫迹象 ●成为制约经济稳增关键因素 ●不可心存侥幸忽略市场风险 ●调整政策就可以实现软着陆 一季度中国经济平稳较快增长，通胀温和，但一些强化通胀预期的因素仍然存在，房地产价格大幅上涨可能是今年经济主要的不稳定因素。 需要注意的是，地方政府的投资冲动特别大。推动经济过快增长会增加更多投资需求和更多的货币供应，使短期总需求偏离潜在增长水平，最终拉动价格水平的快速上涨，加速通胀恶化的压力。更多的货币供应增加，对通胀预期的流动性管理显然是不利的。 最近国务院会议强调流动性管理。相信数量管理工具、存款准备金率、公开市场操作包括3年期央票，都会成为交替使用的流动性管理的货币政策工具。针对一些过度投资的信贷额度的调整，也可能是非常有必要的调控方式。 今年强化通胀预期的非流动性因素较多。劳动力成本上升，资源税调整，国际油价和大宗产品价格上涨，干旱带来粮食减产粮价可能上升等等，导致通胀预期管理力度加大。 不过，我们判断二季度应该没有加息的压力。首先，利率对流动性管理与其他非流动因素的调整并不直接有效。对地方政府的非市场化推动高增长的行为，也没有约束力。其次，一季度经济形势呈现低通胀高增长的良好态势，央行已经动用的货币工具效果明显，没有必要动用更多的货币工具。第三，作为宏观政策工具，利率调整可能对其他微观层面产生影响。比如，吸引更多的在低利率市场借钱、到高利率市场套利的投机性资本的流入，加大流动性和通胀的压力。综合评价利率调整的利弊，二季度加息的可能性不是太大。 房地产市场能否软着陆，是今年经济稳定增长的关键因素。去年的非常态的货币供应量增长，推动房价产生了非常态的上涨。2009年月供平均上升到近80%的水平，超过国内安全线60%。这是最明显的泡沫现象。房价从长期来说一定会随着经济增长和收入水平的上涨而不断上涨，但是房价短期超过收入水平的大幅上涨，泡沫化风险会大幅上升。 不断吹大的房地产泡沫会导致危机。房地产泡沫，让日本经济失去了“二十年”。泰国当年因为巨大的房地产空置率，一天有58家银行破产，引发亚洲金融危机。迪拜的房地产泡沫已经几乎两次使国家破产。美国次贷引发了百年不遇的全球危机。这些危机警示我们，不论大国小国，发达国家、发展中国家，富国穷国，东方的国家，西方的国家，不同体制，不同发展阶段，都发生过房地产泡沫危机。我们切不可存在侥幸的心理，忽略房地产泡沫的风险。值得关注的是，上述国家的房地产市场泡沫破灭基本上都是在房价大幅上涨的两到三年以后。如果中国房地产市场延续2009年的涨势，两年到三年，中国经济将面临巨大风险。 不论从土地资源的稀缺性还是从房屋的功能属性来看，房地产应该是以居者有其屋为主要发展目标。中国房地产市场越来越变成一个投资性的市场。房地产市场变成投资性市场最大的问题是，改变了房屋的居住的属性，扭曲了房地产市场的价格秩序。一旦房地产市场成为以投资为主体的市场，价格就不可能在合理水平上形成，泡沫就不可避免。 特别是在投资的资金主要来自银行而不是自有资金的情况下，房地产的价格就会通过银行资金被不断推高，使投资需求的赚钱效应被不断放大，就会产生价格不断上涨的循环。当然，如果还有地方政府的高价卖地行为，就更有推波助澜的功效了。 为什么过去的一些政策调整把房地产价格越调越高？有两个原因。第一，政策的针对性不强。用解决居住性需求的思路，去调整投机性需求推动的价格，实际上是在助推价格。第二，执行不力。 现在，房地产调控政策不断出台。这次政策的针对性加强，特别是通过加强保障性住房建设，把房地产的居住与投资功能进行某种程度的分离等。能否加大执行力度，是这次房地产调控政策是否有效的关键。我们认为，如果及时得到调整，房地产市场不会形成巨大泡沫，是完全可以软着陆的。 (作者左晓蕾为银河证券首席经济学家)
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2010年中国房地产上市公司测评研究
2010年中国房地产上市公司测评研究第一部分测评背景-------------------------------------------------------4第二部分测评榜单-----------------------------------------------------11一、2010年中国房地产上市公司排行榜--------------------------------------11二、2010年沪深房地产上市公司综合实力榜--------------------------------13三、2010年中国房地产上市公司成长能力榜--------------------------------14四、2010年中国房地产新上市公司排行榜-----------------------------------15第三部分榜单解读-----------------------------------------------------15一、2010年中国房地产上市公司50强排行榜解读-------------------------151、中国房地产上市公司50强业务规模和类型分析-------------------152、中国房地产上市公司50强区域布局分析----------------------------193、香港市场房地产上榜公司分析-----------------------------------------204、沪深市场房地产上榜公司分析-----------------------------------------205、沪深、香港市场上榜公司比较-----------------------------------------21三、2010年中国房地产新上市公司排行榜解读-----------------------------391、中国房地产新上市企业10强特征------------------------------------------392、香港市场房地产IPO公司分析-----------------------------------------393、沪深市场借壳房地产上市公司分析-----------------------------------41第四部分测评结论-----------------------------------------------------43
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最新券商房地产新政分析报告
行业研究房地产行业：本期成交大幅反弹，高压政策出台2010-04-20长江证券苏雪晶★行业研究房地产行业：行业有效调控真正来临2010-04-20长江证券乐加栋行业研究房地产行业数据周报（100412-100418）2010-04-20兴业证券虞淼行业研究房地产业：调控进入实质性阶段2010-04-20上海证券沈莉行业研究房地产行业：电话会议纪要2010-04-20华泰联合★鱼晋华行业研究房地产行业：三记重拳加速房地产市场调整2010-04-20西南证券崔秀红行业研究房地产行业：新政效果有待观察，成交拐点或将出现2010-04-20西南证券崔秀红行业研究房地产行业：最严厉政策出台，异地购房受限2010-04-20民生证券王新亮行业研究房地产：对国务院常务会议要求坚决遏制房价过快上涨的点评，政策压力加大2010-04-20世纪证券王斌卿行业研究房地产：新政前的疯狂，“抢贷”推升销量2010-04-20国信证券★方焱行业研究房地产行业：房地产遭遇史上最严厉调控政策2010-04-20世纪证券王斌卿公司研究成发科技（600391）：房地产业务促进公司收入增长2010-04-20国都证券李元定期刊物每周报告精要（总第95期）：房地产政策锁紧，规避“铁达尼”号2010-04-20上海证券上海证券行业研究房地产行业：调控进入实质性阶段，投资将回归理性2010-04-19东兴证券郑闵钢
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关于齐齐哈尔市房地产价格的一种分析
帮我看看离发表还有多远，格式问题除外。+++++++++++++定金制度与金融衍生品序言定金是一种很危险的类金融衍生品。当我们购买一套价值50万的房屋时，只需要交5万元的定金，便将房屋锁定在自己的名下。在当前的齐齐哈尔房地产市场，存在一种定金式房屋垄断。倒房者也许拥有可以购买1套房产的资金，但是他却会将这笔钱分成10分，然后用定金的方式去锁定一个楼盘的房地产。在这里，50万元可以锁定10套房屋的买卖关系。在齐齐哈尔市场，存在一种恰当的市场机制，使得这种定金式锁定可以垄断全市近90%的房地产买卖。在存在定金式房地产垄断的市场上，倒房者将自己的资金分成10份，但是却只需要有一份房地产交易成功，便可以解除自己被套牢的资金。当套牢的资金被解套时，50万元的资金有两种去处，第一是还给房地产开发商，第二是继续被投机者变成定金，并且锁定更多的楼盘。不管是两种方式中的哪一种，其对房地产价格的影响都是正向的，因为这种方式支持了一种充满市场需求的实际房地产买卖关系。一、定金的金融衍生品性质对经济危机的讨论被人为的割裂成实体经济针对的经济危机和虚拟经济所针对的金融危机。然而，现代经济问题的研究表明，两种经济危机所针对的问题，其本质也许是相同的。针对次贷危机而言，这场发端自本世纪初经济问题的经济危机，其经济后果横亘实体与虚拟两个市场的影响，并渗透至现代经济领域的方方面面。定金制度是典型的实体经济问题，对于一种买方购买，卖方承卖的简单交易行为，我们无需法干预市场交易主体的经济行为。但是一般情况的买卖行为却体现出一种信用制度的延伸。比如对于市场交易信用而言，简单的即时交易不存在信用问题。如果是赊账，便构成了卖方对买方的信用，在赊账时，卖方首先支付，而后再收取买方的现金，这种制度体现了卖方对买方的极度信任。然而对于定金制度，一般认为是买方对卖方给予的一种信用。因为在买卖之初，商品购买者尚未获取商品，便已支付一定数量的现金，则卖方不去承诺将商品卖给消费者，于是便成为一种信用上的失信个体。从道德角度考察，信用的授予方对商品往往具有较强的市场发言权。这是因为，支付行为本身具有一种事前的约束作用，受信方在价值支付上愧对施信方，因此将会以时间延续的方式将当前标的的交易延长至所有交易完成的最后时间。这种道德上的理解，将定金制度赋予了一种类似金融衍生产品中期权的性质。期权是一种资本的买卖权利。当我们要交易的商品的价格实现不是在当期，而是在未来的某个期限，那么这种商品便拥有了一个特定的名词——期货。期权是在期货的基础上，进行商品买卖的权利。针对期货，期权所规定的权利不需要实体商品的买卖，只是规定在未来以某个价格为基准的商品买卖可能性。比如当商品处于高价位时，一种可以令交易者可以低价格买入的权利就产生了威力。即使交易者手中没有任何资金，仅仅是权力的实施就会带来交易者巨量的财富收益。因为权力的实现没有实体商品的跟从，所以购买期权的成本远低于真实商品的成本，因此对于拥有同样资产的个体而言，期权的交易意味着比真实财富持有更大的金融杠杆。尽管没有说明，但是我们可以从刚才的介绍中找到定金制度和期权制度的相似性。针对价格持续上涨的房地产市场，消费者对通货膨胀的预期加上商品价格管制的信心削弱，导致一种上涨性的房地产供给趋势被间接锁定。在这种预期之下，类比于未来价格上涨的买入期权，定金制度帮助房地产投机者以较低成本锁定了房地产商品的买卖行为，一旦未来真正的买家介入，之前被锁定的房地产就会面临实体商品的价值交割。对于权力的持有者而言，只要存在交易，最坏的情况是房地产价格持平，而在一个具有上涨趋势的大市场下，这种可能性微乎其微。从市场角度考察，因为存在着共同的价格上涨诉求，投机者之间便会形成稳定的类托拉斯式的价格垄断联盟。这个联盟因为定金制度的金融杠杆作用而多倍的扩大。从房地产开发商角度，多倍的金融杠杆对于维系一种持续的价格上涨预期也是有必要的。因为在这种预期之下，房地产价格的上涨就是稳定而真实的。在托拉斯式的投机垄断基础上，更多的投资者发现了这种投机的可能性，因此便会以更大的热情加入到这场房地产价格上涨的鏖战之中。二、齐齐哈尔的房地产市场环境支持期权式定金垄断的市场还需要与之匹配的市场机制。对于齐齐哈尔房地产市场而言，支持某种垄断因素实现的客观条件就是有限的城市土地供给和与之匹配的城市发展规划预期。城镇化、城市中心局限以及土地供给有限三个问题是制约齐齐哈尔房地产市场合理发展的三大诱因。作为北方最大的农业城市，齐齐哈尔是连接北方口岸和南方城市的重要经济枢纽，该市的解放门批发市场是北方城市如巴林等中小城市批发商集中光顾的城市间商品集散场所。这种枢纽地位造就了齐齐哈尔北方局部经济中心城市的位置。长期以来，齐齐哈尔的发展以稳定的农业经济和简单的经济枢纽为主，辅佐以国家兴建的大中型装备制造类企业。近年来，伴随着周边城市的发展竞争，齐齐哈尔正在挖掘其内部的潜在资源动力，比如深化对于城市的旅游资源和制造类企业资源的发掘。这种结果伴随着中国社会保障体制扩大化与城镇化的趋势，导致大量周边市县的人口集中流向中心城市。自2005年以来，这个连缀北方中小城市及口岸城市的经济中心城市，渐渐形成了较为稳定的外来人口流入趋势。与城镇化不相匹配的是，齐齐哈尔对于城市中心的认识。长期以来，齐齐哈尔人对于城市中心的认识模式较为稳定。长期以来的城市中心区域认识，导致对于本地人来讲，中心城市的划定区域只是集中在以三大商业中心为中心，周边延伸3——5公里的圆形区域。在这个区域以内，土地的资源极为有限，自2005年以来新增的楼盘不到20个，这种数量的限制就为进一步的市场垄断创造了客观基础。此外伴随中心城市的土地成本价格上涨，围绕中心城市的发展，周边郊县土地价格也居高不下。具抽样调查，目前齐齐哈尔市中心地段新旧房屋的售价比接近4：3.7，中心地段与边缘地段房屋售价比接近5：4，这也导致城市地表资产重置成本居高不下，新建楼盘的成本也随之水涨船高。在客观条件的有利支持下，居民长期以来建立起来的稳定的家庭伦理观念更促进家长为子女屯留房产的动力。在针对齐齐哈尔中等收入家庭房产购置的不完全统计中，年纪35岁以上，拥有两套及以上住房的家庭占到被统计人群的70%。这个比例表明，即使没有实际的住房需求，从投资角度保有住房的人群也具有较大的比重。特别在存在中心城市土地资源有限和外来人口增长压力的前提下，齐齐哈尔的房地产价格更具有一种代际博弈的经济特点。老人积累资金为自己的子女提前购买房产，而需要房产的年轻一代则在与父辈的竞争中无形中成为齐齐哈尔房地产价格的实际助推者。这种代际博弈更进一步加剧了资金对有限房地产资源的追捧。从而成为支持市场真实需求的竞争要素。三、定金式交易与凯恩斯乘数从宏观经济层面思考，定金式交易对房地产市场的影响具有某种乘数效应。对投资的乘数作用的探讨，是约翰.梅纳德.凯恩斯先生在1937年的《通论》中的杰出经济贡献。结合投资乘数作用，经济学家总结出了乘数加速数经济增长规律。一种经济投资，会对经济产生倍增的效果。房地产投资也不例外。这种倍增的效果伴随着投资的增加会带来周边经济的繁荣景象。然而，一旦投资性经济增长无法维持一种向上的继续增长时，这种投资带来的经济增加必然导致更进一步的经济衰退结果。换言之，一旦产生一单位的经济衰退，那么同样的基于投资乘数作用的经济衰退作用也将呈现倍加的效果。对于一种源自投机的经济需求，我们无法在伦理道德层面锁定投机者的需求动力，因为正如代际博弈中老人与年轻人的保障性预期，但是我们却可以点评定金式交易带来的经济恶果。如果房地产价格的上涨多数源自城市发展与代际博弈，那么在这种持续而稳定的经济增长过程中，定金式垄断则是提前利用托拉斯形式垄断了市场商品的供给。在市场供给有限的前提下，供给方可以持续而稳定的推高房地产价格，并且这种价格的上涨不以消费者的个体竞争为转移。但是，这种建立在期权性质上的房地产投机热潮必将面临价值实现的一天。在价值实现的早期，因为持续的房地产价格上涨趋势，导致早期变现的价值并未遭受损失，但是一旦这种趋势继续存在，伴生国家人口政策造成的不均匀人口增长趋势与城市发展阶段的不同，终将产生某一时点的供需逆转。在逆转的供给需求态势下，支持房地产及价格实现的代际需求已经在早期得到释放，而待进一步的城市发展稳定后，将会产生因投资缩量导致的暂时投资萎缩。即使这种萎缩只是暂时性的，对于更加短暂的期权交易而言，则会产生令众多交易主体无法预知的市场交易结果。这个过程中被锁定的资源也许是一些额外的投机资金，但也有可能是代际博弈中，本该被用来消费的经济资源。四、后续问题尽管一个人的力量是有限的，可是如果当大家都预期房屋价格会上涨时，就会出现大量的投机者跟风套现。在这个过程中，倒房者的队伍是如此心齐，以至于产生了类似于羊群作用的跟风结果。众多的投资者在少数投机者的带领下，加入了促进房地产价格上涨的队伍。南开的柳先生告诉我们，基于发达国家经验，房地产资源在GDP中的比重应该接近60%。时至今日，中国的这种比重还不到50%，这个结论是一个月之前发出的。仅仅一个月时间，该结论的结果就成为了市场的一种应验。房地产价格持续上涨，伴随着市场价格上涨的是一种刚性市场需求。但是在长期来看，一种合意的市场结果将必然是一种可持续的结果。50%之后，要不了许久，超越合理的市场价格将会出现，而到那个时候真实的市场将会以铁一样的市场规律重新向世人展示自己的存在。羊群效应的结果很简单，当那群被搁置在荒滩的羊醒悟过来时，曾经的头羊已经在混乱的市场尽头向羊群展示新鲜而美好的未来图景。
