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房地产"红名单"流传 多银行仅对16家央企放贷
信贷断流或将“逼退”非地产主业央企加速房企整合 在78家房地产为非主业的央企“磨磨蹭蹭”不愿退出市场的时候，监管机构日前向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”。根据这一名单，目前多家银行已经要求分支行只能对名单中列示的中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司等16家房地产央企提供新增房地产开发贷款，对16家之外的非房地产主业央企不得提供新增房地产开发贷款，而此前下发的存量贷款也要及时回收，做好资产保全工作。专家指出，一直以来，房地产企业对央企集团的利润贡献颇多，而房地产市场的发展潜力巨大，所以多数国企集团对“退房”工作并不热衷，78家房地产非主业央企的“退房”工作一直鲜有进展。现在央企红名单下发至商业银行手中，银行通过资金的收紧可以“逼迫”部分央企清退房地产业务，这将大大提高非主业房地产央企的“退房”进程。 央企“退房”难据国资委此前发布的数据显示，位列清退名单的78家央企旗下共有房地产子公司227家，约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%，资产总额占比15%，销售收入和利润占比为15%和7%。 市场分析人士认为，按照目前央企房地产板块资产总额6607亿元计算，要求清退的78家央企的房地产资产总额约为991亿元。这也意味着，有近千亿元房地产资产被滞留在78家央企内部。 但现在距离今年3月国资委发出的“清退令”已过去8个多月。在这段时间里，仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权，剩余71家央企超过200家地产公司至今未见动静。 房企内部人士指出，由于房地产市场潜力巨大，如果贸然退出，再次进入的门槛和成本将非常巨大。即使目前房地产市场在宏观调控的措施下，出现了量缩价不涨的困难局面，但是由于看好房地产市场的未来前景，多数央企集团对退出房地产业务采取的策略是拖一拖，看一看同业的执行情况，所以造成了今天这种“清退令”较难执行的情况。 “即使有些央企在挂牌出让房地产业务，大多数也是亏损企业。能为集团带来真金白银的，哪个央企舍得出手呢。”某业内人士指出。比如11月29日，中国核工业集团旗下中核置业在天津产权交易所挂牌，以1.14亿元转让福清中核置业100%股权及债权。但是其本质是中核工业集团在甩包袱，在8月底之前，中核置业处于亏损状态。 在行政清退效果并不显著的时候，监管机构要求银行通过资金的收紧来加速非地产主业央企的退房进程。 传阅“红名单”此前国土部出炉1457宗闲置土地“黑名单”，银监会根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查，其中80%的闲置土地可能被收回。而继监管机构将房地产“黑名单”下发至商业银行后，日前一份房地产央企“红名单”已在银行系统中传阅。 某银行人士指出，银行已经根据监管部门下发的“红名单”，要求分支行对名单中所列示的16家房地产央企提供房地产开发贷款的授信额度，对除了16家之外的房地产央企，存量贷款要采取保全措施，尽早回收。存量到期收回的，项目贷款无法续贷。原则上不得对16家以外央企提供新增房地产开发贷款。 银行人士透露，获批的16家央企名单是：中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司（已整体并入中国交通建设集团有限公司成为其全资子公司）、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、中国港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。 银行人士透露，监管部门在通知中明确要求，严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务，国有资产和金融监管部门要加大查处力度，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。 此外，银行人士透露，目前监管机构预先布防高风险房地产企业。对于存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等问题的高风险房地产开发企业，应密切关注其经营状况，一旦资金回笼出现紧张，应及时采取保全措施，对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工事件、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，应停止对其发放新开发贷款和贷款展期。 同时银行要积极配合国土资源部门开展闲置土地核查处置工作，妥善利用闲置土地信息，对闲置土地信息和其他相关信息未进行相应使用的银行业金融机构，其主要负责人向银监会或者相应银监会派出机构作出书面说明。 房企整合加速业内人士认为，资金和土地是房地产企业未来成长的核心，而在货币政策开始步入紧缩通道、融资渠道几近关闭，房企现金回笼压力越来越大，部分房地产非主业央企的“退房”潮，以及并购潮必将加速到来。 相关专家表示，房地产行业内兼并重组交易势头正劲。展望未来，当重大并购重组交易能够得以释放，大企业与大企业之间的兼并重组，即“强强联手”的交易有望成为可能，地产巨头间的并购呼之欲出，或将形成新的“航母级”企业并形成国内房地产行业的新格局。 针对央企退出房地产市场，相关各方认为，这无疑给16家大型房企集团打开了并购之门。比如，招商地产此前就曾表示，公司正在密切关注央企准备退出的房地产资产，正在与一些央企进行洽谈。招商地产非常看好78家央企地产项目进入产权交易市场，目前正在和这些企业商谈收购和合作其退出的项目事宜。 但是从目前情况看，对于部分央企清退出来的房地产项目，相关各方的整合意愿并不强烈。在挂牌出让的企业中，成功转让的也仅有中国航天科工集团的北京金中都置业公司项目、中石油北京都市圣景地产项目，整合方对其余项目的兴趣并不强烈。 业内人士指出，非主业央企清退房地产项目，严重依赖并购市场的活跃程度。而此前，那些“不务正业”的央企即使出售房地产项目，也是将一些毫无盈利能力的企业推到市场交易。“出售资产具有恶化的财务报表和黯淡的投资前景，怎能吸引企业来接手呢？” 而很多盈利能力强、土地储备丰富的企业，央企自然毫无出售意愿。现在让银行通过卡住资金的方式来“倒逼”央企清理房地产业务，或许将从根本上扭转局面。（来源：中国证券报）
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巴菲特：中国房地产市场就是在赌博 而且赌得很大
“中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大。”这是“股神”巴菲特对当下中国最热门话题之一——房地产——的坦率点评。美国当地时间5月2日下午，伯克希尔·哈撒韦公司(BerkshireHathaway)股东大会的第二天，该公司董事会主席巴菲特和董事会副主席查理·芒格举办新闻发布会回答来自全球记者的问题。《第一财经日报》成为现场唯一向两人提问的中国媒体。本报记者首先提问巴菲特如何看待中国经济的长处和弱点。巴菲特大力赞扬了中国的经济，“中国的13亿人口终于开始看到了自己的潜力，经济开放给人们带来了这个机会。”随后巴菲特回忆了和比尔·盖茨1995年第一次到中国的情形，他记得曾对盖茨说：“下一个比尔·盖茨将在这里产生。”芒格则表示，虽然西方经常批评中国，但事实却是中国的体系比西方的自由民主体系高效得多。芒格还引用了邓小平“不管白猫黑猫，会捉老鼠就是好猫”的名言，他觉得中国的领导人非常务实。巴菲特说：“如果我要在美国造一条铁路需要3年，在中国可能只要6个月，在印度则要花上12年。”但是芒格也表示，中国的汇率是个大问题。本报记者随后提问巴菲特如何看待中国房地产市场价格高涨同时股市低迷不振。巴菲特表示，每一个市场都有其周期性，市场总是有起有伏。不管中国的经济发展如何迅速，中国股市也一定会碰到低谷和高潮。“房地产市场也一样，尤其是人们因为所有权的增加，更容易变得盲目自信，导致资产价格虚高。”巴菲特说。巴菲特说，在过去四五十年中，只有很少的几次他可以很有信心地说什么东西真正的价值低估或者价值过高。“绝大多数情况下，我只知道会发生什么事情，但是不可能知道什么时候发生。我可以肯定地告诉你，中国也会面对泡沫和泡沫破裂，不管经济发展有多么迅速。”本报记者最后追问芒格如何看待中国的汇率问题，对中国有何建议。芒格表示，中国的汇率政策给中国带来了迅速的经济增长。相对低廉的人民币使得中国生产的货物有着很强的竞争力，这难免会引起其他国家的不满。但是不可否认中国政府的经济政策非常有效和实用，中国的发展速度是世界经济中史无前例的，现在中国才是最大的赢家。芒格说美国更应该向中国学习取经。芒格说，如果他要给中国提建议的话，只有两条：第一，必须重视解决腐败的问题。在这个问题上新加坡的李光耀是一个很好的典范。如果解决好了这个问题，中国的经济增长将是无止境的。第二，我感觉中国人比较喜欢赌博。我也不懂为什么，似乎这是中国文化的一部分。美国人也喜欢赌博，当美国政府监管不力，这种赌博的问题被放大成华尔街金融衍生品等问题，所以美国政府现在要开始控制这些行为。中国政府也应该注意这些行为，及早采取措施。巴菲特补充道：“没错，中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大。有一群人在大面积地豪赌。财富的增长应该是逐步积累的。”
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71家央企未清退房地产业务——打了谁的耳光？
国资委、国家发改委居然调控不了央企，说明了什么问题？主人真的管不了保姆了吗？71家央企至今未清退房地产业务监管机构停贷2010年12月06日01:27中国证券报我要评论(97)字号：T|T在78家房地产为非主业的央企“磨磨蹭蹭”不愿退出市场的时候，监管机构日前向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”。根据这一名单，目前多家银行已经要求分支行只能对名单中列示的中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司等16家房地产央企提供新增房地产开发贷款，对16家之外的非房地产主业央企不得提供新增房地产开发贷款，而此前下发的存量贷款也要及时回收，做好资产保全工作。专家指出，一直以来，房地产企业对央企集团的利润贡献颇多，而房地产市场的发展潜力巨大，所以多数国企集团对“退房”工作并不热衷，78家房地产非主业央企的“退房”工作一直鲜有进展。现在央企红名单下发至商业银行手中，银行通过资金的收紧可以“逼迫”部分央企清退房地产业务，这将大大提高非主业房地产央企的“退房”进程。央企“退房”难据国资委此前发布的数据显示，位列清退名单的78家央企旗下共有房地产子公司227家，约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%，资产总额占比15%，销售收入和利润占比为15%和7%。市场分析人士认为，按照目前央企房地产板块资产总额6607亿元计算，要求清退的78家央企的房地产资产总额约为991亿元。这也意味着，有近千亿元房地产资产被滞留在78家央企内部。但现在距离今年3月国资委发出的“清退令”已过去8个多月。在这段时间里，仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权，剩余71家央企超过200家地产公司至今未见动静。房企内部人士指出，由于房地产市场潜力巨大，如果贸然退出，再次进入的门槛和成本将非常巨大。即使目前房地产市场在宏观调控的措施下，出现了量缩价不涨的困难局面，但是由于看好房地产市场的未来前景，多数央企集团对退出房地产业务采取的策略是拖一拖，看一看同业的执行情况，所以造成了今天这种“清退令”较难执行的情况。“即使有些央企在挂牌出让房地产业务，大多数也是亏损企业。能为集团带来真金白银的，哪个央企舍得出手呢。”某业内人士指出。比如11月29日，中国核工业集团旗下中核置业在天津产权交易所挂牌，以1.14亿元转让福清中核置业100%股权及债权。但是其本质是中核工业集团在甩包袱，在8月底之前，中核置业处于亏损状态。
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转一篇迄今为止我看到的对于房地产最为透彻的分析
『经济论坛』[经济杂谈]一个忽悠了几亿中国人的伪概念-所谓“中国房地产泡沫”作者：罗伯特卡帕中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这个概念本身就是一个伪概念。 如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗？显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。 房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。 目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故？显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本就是一个伪概念。 当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么？我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破，而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。 中国的房地产业本质上已经不是一种行业，像中国大陆的税收与垄断行业的垄断价格一样，成了少数人剥夺多数人财富的一种工具。在这个工具上，寄生着很多食利者。这个食物链的最上层为地方政府，地方政府通过卖地与房地产税收，养着一大批高薪的公务员及满足他们的奢侈需求。食物链的第二层为与官员勾结的房地产商以及受贿吃回扣的官员，第三层是炒房者，炒房者相当部分为拥有大量现金的官员及家属。 市场经济的泡沫会破裂的，但中国的房地产不是市场经济，房地产价格也不是“泡沫”，所以它也不会破裂。中国的房地产价格被政府严格操控着，不说是操控自如，也是有绝对的控制力。因为政府掌控着土地银行汇率等房地产的关键要素。中国的高税收是泡沫吗？中国的垄断行业的高垄断价格如水价电价油价是泡沫吗？当然不是，他们是转移财富的手段。中国的房地产价格也是一种变相的“税收与垄断价格”，其“税率”与“垄断价格”是政府控制的。这也解释了为何中国几年来房价如此之高，却不下跌，所谓“泡沫”却不破裂的原因。 中国房地产的所谓“泡沫”会“破裂”吗？会，只要政府愿意。中国的房地产的“泡沫”会不破裂吗？会，只要政府愿意。 其实，中国所有的问题都是政治问题，而不是经济问题，离开政治谈经济，永远找不到问题的答案。
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社科院：2009年我国房地产平均毛利润率为55%
社科院：2009年我国房地产平均毛利润率为55%http://www.sina.com.cn2010年12月08日15:10北京晚报 本报讯(记者丁肇文)中国社会科学院和社会科学文献出版社上午联合发布了2011年《住房绿皮书》——《中国住房发展报告(2010-2011)》。绿皮书由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成，属国家重大社科基金阶段性成果。绿皮书预测指出，2011年预计住房市场继续调整，稳中有降；同时，明年我国经济面临滞涨风险，住房的投资作用将被弱化。 抢地盘 802家上市公司涉足房地产 绿皮书指出，近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头，A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业，不仅房地产类上市公司为数众多，而且涉足房地产领域的非地产公司也为数众多。据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。 其中，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司(含房地产业上市公司)802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。收入中有房地产贡献的前三位是：综合类公司19家中15家涉足房地产业务，占78.95%；35家建筑与工程业的公司中，24家通过销售房地产取得收入，占总数的68.57%；批发和零售行业73家，占行业114家公司的64.03%。 泡沫多 35个大中城市平均为29.5% 绿皮书指出，通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。 压力大 绝大多数城市“超标” 绿皮书指出，按照国际通行做法，月度偿付率的最高线是30%，超过这个线的家庭属于低收入家庭，这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。如果参照国际通行做法，目前国内绝大多数城市的月度偿付率都超过了最高线，只有呼和浩特和重庆等少数城市是例外，在近两年的时间里，月度偿付率在绝大多数月份保持在30%以下。 而我国银监会的规定是，月度偿付率不能高于50%。如果参照此标准，长沙、济南、南京等近一半城市在大多数月份里符合中国银监会的规定。 月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。最高的是北京，大多数月份的月度偿付率竟超过100%。绿皮书认为，这样高的比重部分原因可能是北京房地产市场的投机成分过重，将房价推高到本市居民无法承受的地步。 值得关注的是，重庆的月度偿付率是仅有的几个处于30%以下最低的城市之一，也是唯一的一个大型城市。 牟暴利 平均达到55.72% 绿皮书分析认为，国内众多企业集中投资房地产行业的原因，一是相对较高的行业毛利率。2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍大受其益。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄，经营环境差。虽然国家出台了鼓励民营资本的“新36条”，但具体执行和国有资本已形成的既定利益格局，事实上使民营资本难以真正进入。一些地方**甚至以重组整合的名义将民间投资挤出煤矿等资源性领域，使大量的民间资本难寻出路。 为此，绿皮书提醒，当前中国应警惕经济房地产化的风险。首先，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。从短期看，上市公司的财务报表看似好看，但从长远看会削弱上市公司的竞争力，其危害显而易见；其次，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。房地产行业涉及60多个行业，尤其对钢材、水泥等需求巨大，房地产业的发展将刺激这些产能过剩的行业产能扩大，不利于转变经济发展方式；最后，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。
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社科院：2009年我国房地产平均毛利润率为55.7%
社科院：2009年我国房地产平均毛利润率为55%http://www.sina.com.cn2010年12月08日15:10北京晚报 本报讯(记者丁肇文)中国社会科学院和社会科学文献出版社上午联合发布了2011年《住房绿皮书》——《中国住房发展报告(2010-2011)》。绿皮书由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成，属国家重大社科基金阶段性成果。绿皮书预测指出，2011年预计住房市场继续调整，稳中有降；同时，明年我国经济面临滞涨风险，住房的投资作用将被弱化。 抢地盘 802家上市公司涉足房地产 绿皮书指出，近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头，A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业，不仅房地产类上市公司为数众多，而且涉足房地产领域的非地产公司也为数众多。据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。 其中，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司(含房地产业上市公司)802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。收入中有房地产贡献的前三位是：综合类公司19家中15家涉足房地产业务，占78.95%；35家建筑与工程业的公司中，24家通过销售房地产取得收入，占总数的68.57%；批发和零售行业73家，占行业114家公司的64.03%。 泡沫多 35个大中城市平均为29.5% 绿皮书指出，通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。 压力大 绝大多数城市“超标” 绿皮书指出，按照国际通行做法，月度偿付率的最高线是30%，超过这个线的家庭属于低收入家庭，这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。如果参照国际通行做法，目前国内绝大多数城市的月度偿付率都超过了最高线，只有呼和浩特和重庆等少数城市是例外，在近两年的时间里，月度偿付率在绝大多数月份保持在30%以下。 而我国银监会的规定是，月度偿付率不能高于50%。如果参照此标准，长沙、济南、南京等近一半城市在大多数月份里符合中国银监会的规定。 月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。最高的是北京，大多数月份的月度偿付率竟超过100%。绿皮书认为，这样高的比重部分原因可能是北京房地产市场的投机成分过重，将房价推高到本市居民无法承受的地步。 值得关注的是，重庆的月度偿付率是仅有的几个处于30%以下最低的城市之一，也是唯一的一个大型城市。 牟暴利 平均达到55.72% 绿皮书分析认为，国内众多企业集中投资房地产行业的原因，一是相对较高的行业毛利率。2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍大受其益。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄，经营环境差。虽然国家出台了鼓励民营资本的“新36条”，但具体执行和国有资本已形成的既定利益格局，事实上使民营资本难以真正进入。一些地方**甚至以重组整合的名义将民间投资挤出煤矿等资源性领域，使大量的民间资本难寻出路。 为此，绿皮书提醒，当前中国应警惕经济房地产化的风险。首先，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。从短期看，上市公司的财务报表看似好看，但从长远看会削弱上市公司的竞争力，其危害显而易见；其次，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。房地产行业涉及60多个行业，尤其对钢材、水泥等需求巨大，房地产业的发展将刺激这些产能过剩的行业产能扩大，不利于转变经济发展方式；最后，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。
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易居中国2009年成都房地产市场研究年报
2009年关注视点.............................................................4第一章市场背景篇........................................................5一、政策资讯.............................................................................5（一）政策法规...............................................................................................5（二）市政动态...............................................................................................8二、经济环境............................................................................10（一）GDP....................................................................................................10（二）工业增加值..........................................................................................11（三）进出口.................................................................................................11、（四）固定资产投资......................................................................................12（五）社会零售总额......................................................................................13三、房地产投资.........................................................................14（一）开发投资额..........................................................................................14（二）住宅建设投资额..................................................................................15第二章市场分析篇......................................................16一、商品房市场.........................................................................16（一）商品房市场综述..................................................................................16（二）商品房市场供求分析...........................................................................17三、商品房市场新增供应分析........................................................................21四、商品房市场成交分析...............................................................................23五、商品房市场的价格分析...........................................................................25二、土地市场............................................................................27（一）土地供求分析......................................................................................27（二）热点地块分析......................................................................................36三、商品住宅市场.....................................................................47（一）市场综述.............................................................................................47（二）供求关系分析......................................................................................48（三）供应量分析..........................................................................................51（四）成交量分析..........................................................................................57（五）成交均价分析......................................................................................63（六）项目....................................................................................................68四、办公市场............................................................................70（一）市场综述.............................................................................................70（二）供求关系分析......................................................................................71（三）市场供应量分析..................................................................................72（四）市场成交量分析..................................................................................74（五）成交价格分析.................................................................................77（六）个案分析——金沙万瑞中心...........................................................78五、商业市场............................................................................81（一）市场综述.............................................................................................81（二）供求关系分析......................................................................................82（三）市场供应量分析..................................................................................83（四）市场成交量分析..................................................................................86（五）成交价格分析......................................................................................88（六）个案分析——金府国际.......................................................................90六、产品篇................................................................................93（一）产品综述.............................................................93（二）案例分析.............................................................94七、媒体营销篇......................................................................114一、营销综述...............................................................................................114二、广告媒体投放分析................................................................................115三、营销策略盘点........................................................................................116四、案例解析...............................................................................................128第三章2010年房地产市场走势预测.........................135一、市场走势预测........................................................135（一）市场走势预测....................................................135（二）市场存量出清周期预测......................................138二、总结......................................................................140第四章区域数据篇....................................................142（一）主城区数据........................................................................................142（二）郊区数据...........................................................................................145
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朱民：以房地产作增长主要来源一定以危机结束
专访国际货币基金组织副总裁朱民当夏季达沃斯论坛内的讨论如火如荼进行的时候，世界经济形势却释放出阵阵凉意：欧洲身陷债务泥潭，美国经济疲软依旧。欧美债务危机会不会进一步蔓延对中国经济会有什么影响国际金融体系改革如何推进哪些行业可能是中国新的经济增长点就这些人们关注的热点话题，出席夏季达沃斯论坛的国际货币基金组织副总裁朱民15日在大连接受了新华社记者专访，给出了自己的答案。欧债需注资美国要刺激问：愈演愈烈的欧债危机会不会蔓延到银行业，进而影响到实体经济，对世界经济和中国经济会带来怎样的影响答：欧洲主权债务问题不容乐观，因为欧洲一些国家主权债务比例确实都比较高，尤其南部欧洲一些国家已经高到120%到140%，使得整个债务偿还比很高。另外，欧洲许多银行相互持有别国的主权债务，这使得银行的资产质量和资本金安全存在风险。因为银行对保持经济的金融支持作用非常重要，所以我们担心主权债务危机会蔓延到银行。IMF建议增加银行资本金，加大管理，降低风险，接下来我们还会密切关注事态的发展。问：与欧洲同样日子不好过的美国，债务危机进一步蔓延会不会影响到美国复苏QE3会出台吗答：现在美国财政赤字还是很大，超过了GDP的10%，这就要求美国出台中期的财政改革方案。与此同时，奥巴马总统也提出了一个就业法案，会积极地推动增长。因为美国现在主要问题还是在增长方面，增长比较弱，失业率居高不下，投资和消费都很弱，不利于美国和全球经济的稳定。美国进一步出台有力措施，推动经济发展很重要。至于QE3，现在没推出，这是美联储做出的决定。但美联储把利率定得很低，对推动美国经济发展也很重要。继续推进国际金融体系改革问：国际金融危机发生后，国际金融体系改革的话题再次受到重视，请问您怎样评价这项改革的进展，IMF在这一过程中将继续发挥怎样的作用答：国际金融危机的爆发表明，全球金融体系很不稳定，继续改革非常重要。危机爆发以来，国际社会对全球金融体系改革进行了许多努力，特别是通过IMF加大对成员国经济和金融体系的监督，使各国能更多地遵守统一的原则，加强合作，维持国际经济、金融稳定。具体来讲即把以往双边的监督更多地转向多边，从关注外部账户的平衡更多地转到关注宏观政策、货币政策、财政政策、贸易政策、主要经济体对外部溢出效应的影响，以及对全球资本流动加强管理，提供政策建议等。同时，IMF也在讨论增加产品灵活性，使得在危机到来时，能更快、更有效地支持受危机冲击的经济体，把IMF从危机后的救助移到危机前的预防，这是很大的变化。此外，还应扩大特别提款权(SDR)“一篮子”储备货币的品种，法国和IMF都曾公开表示支持把人民币纳入“一篮子”储备货币，通过储备货币多元化，增强全球货币体系的稳定。总之，IMF做了很多工作，但是全球经济还在波动，压力也很大。寻找新增长点掌控全球经济变局问：中国正在对房地产行业进行调控，如果寻找一个新的增长点替代房地产行业的话，会是什么答：全世界经验表明，如果以房地产作为增长的主要来源，一定是以危机结束。美国是一个案例，希腊是一个案例，包括爱尔兰，据说爱尔兰现在买房子是“买一送一”，也包括欧洲其他一些国家。对中国等新兴经济体来说，当前面临的最大挑战是危机过后全球经济结构发生了深刻变化，这次危机对发达国家产生很大冲击和影响，新兴经济体增长特别快，去年发达经济和新兴经济占全球经济的比重发生了根本变化，一半对一半，这在近代经济史上是第一次。这是好事，说明新兴经济体人民生活水平提高了。但与此同时，形势对新兴经济体也提出很大挑战。以前以出口为导向，依赖外需，现在发达国家需求减弱了，产生了两个问题，一是以前国内产业结构变化都是跟着外需走的，现在外需变弱，不足以拉动新兴经济体产业结构的变化。在这种情况下，怎样通过内部的政策，持续推动产业升级换代，提升价值链，这是巨大的挑战。所以，避免过分依赖房地产是问题之一，更主要的是要找出整体产业升级换代的内在动力，而不是依靠外部需求。我们观察到，现在全球制造业正在进行大规模产业升级，发达国家正在走向更高端，云计算使得发达国家规模和成本大大降低，大力发展高科技含量的服务业，与此同时，把资本密集型的机械、成套和重化工业向新兴经济体转移。在这样的升级变化中，如何抢占战略机遇，而不是守住固有的低成本优势，很重要。具体来看，我觉得重化行业，采掘机械业、新能源机械业、新医疗机械业等都是新的经济增长点，现在高端制造业与高科技都联系在一起。问：您怎么理解本届夏季达沃斯“关注增长质量”的主题，对中国来说，怎样才能实现有质量的增长答：本届达沃斯强调了增长质量，强调了对局势的掌控，两者缺一不可。当前国际金融市场动荡，全球经济格局发生重大变化。在这种情况下，如何准确掌控形势，对每一个国家、企业、个人至关重要。因为，增长的质量来源于对大局的把握，而不是速度。
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中国经济软着陆在望 房地产投资功不可没
http://house.ifeng.com/special/loushiqueqian/zuixinnews/detail_2011_09/19/9289519_0.shtml陆续公布的宏观经济数据，打破了市场对政策放松的预期。8月，居民消费价格指数（CPI）同比增速略有下滑，但仍达6.2％，处于市场预期上限；各增长性指标则显示，实体经济活动依然保持强劲，尤其是出口，在动荡的外围环境下，连续两个月走高，再度超出市场预期。数据公布前，受保证金存款纳入存款准备金交存范围新政实施、外围低迷及通胀大幅放缓传言的影响，市场一度预期存款准备金率可能出现下调。不过，官方表态并未透露类似信号。国务院总理温家宝9月14日出席第五届夏季达沃斯论坛开幕式时，仍沿用此前的措辞，称将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性、稳定性，根据形势变化提高政策的针对性、灵活性、前瞻性。“（如果）下调准备金率会释放过多的放松信号。”美银美林中国经济学家陆挺认为，中国经济正在步入“软着陆”的通道，市场应该对中国经济的弹性有充分信心，现在希望下调存款准备金率、降息或者放松信贷规模之类的放松为时尚早；不过，一些定向宽松措施仍有可能，比如调低中小银行存款准备金率，以促进中小企业融资。步入软着陆8月规模以上工业增加值同比增长13.5％，略低于财新调查的预测均值13.6％，不过，经季节调整后，环比增长1.0％，较7月加速0.13个百分点。从行业分类看，环比反弹主要源于轻工业。8月轻工业同比增长13.4％，较7月提高0.6个百分点，而重工业同比增长13.5％，较7月下降1个百分点。中信[简介最新动态]证券首席经济学家诸建芳认为，这主要受夏季限电、传统检修季节性因素、节能减排调控政策因素影响。“工业生产在季节性调整的基础上较7月略有反弹，这与房地产建设活动加快以及坚挺的出口相符。”瑞银集团中国首席经济学家汪涛表示。前八个月固定资产投资（不含农户）同比增长25％，较1月至7月累计下降0.4个百分点。各细项中，新开工项目计划总投资增速明显，累计同比增长23.1％，较前七个月累计增速上升3.8个百分点。分行业看，房地产投资功不可没。数据显示，8月房地产新开工面积同比增长32％，略低于7月的34％，但是经过季节性调整后环比仍有所增长，施工及竣工面积增速均较7月有所加快。汪涛认为，近期新开工面积及房地产建设活动的强劲表现，主要得益于保障房建设活动加速。未来几个季度里，由于保障房建设活动将持续，房地产建设活动保持在高位运行。出口方面，尽管近期外围环境动荡、部分企业反映订单下滑，8月出口仍超出市场预期，同比增长24.5％。从国别看，中国对主要出口目的地的增速并未放缓，其中对欧盟出口增速为22.3％，与7月持平；对美出口增速结束了连续三个月的个位数增长，升至12.5％；对日本出口同比增速则升至27.2％，高于总体增速。进口表现更加超出预期。8月当月进口额达到1555.6亿美元，刷新历史纪录，同比增长高达30.2％。从贸易方式看，一般贸易进口加速明显快于加工贸易，陆挺认为，这意味着进口主要是由内需驱动。根据海关数据测算，8月铁矿砂、成品油进口数量分别增长32.5％和33.2％，纸浆、飞机和汽车及零部件进口量同样强劲增长。消费，则略有放缓。8月社会消费品零售总额同比增长17.0％，较7月回落0.1个百分点。“消费和投资的放缓反映了政策紧缩对总需求的抑制作用进一步明显。”中金公司首席经济学家彭文生认为，7月以来工业生产增长已经连续两个月下滑，与4月和5月工业生产受日本地震和电荒等供给因素冲击不同，这一轮的生产放缓则更多体现对总需求增速下降的回应，显示政策紧缩的累积效应。通胀难缓8月居民消费价格指数同比增速如期回落，但是，环比仍然呈现普涨态势，通胀压力短期内难以缓解。国家统计局测算，8月6.2％的CPI同比涨幅中，去年价格上涨的翘尾因素约为2.7个百分点，今年新涨价因素约为3.5个百分点。同比来看，食品价格的影响略有下降，但仍是推动CPI的主要动力。8月食品类价格同比上涨13.4％，影响价格总水平上涨约4.02个百分点。环比来看，普涨趋势并未改变。8月CPI环比上涨0.3％。八大类商品，除衣着类微降0.1％，交通和通信类持平，其余六大类商品和服务环比均上涨。随着翘尾因素减弱和食品价格逐渐平稳，部分分析人士预计，通胀已经见顶，未来数月CPI涨幅将逐渐回落。汪涛认为，农业生产周期将导致食品通胀下降，将在未来几个月主导CPI的走势，非食品价格趋势则没有这么明显。在紧张的产能及劳动力市场中，核心CPI通胀目前处于2.5％的水平，而金融危机之前为1％-1.5％。她预计，在不会发生严重的全球经济衰退、没有重大的自然灾害并且中国的宏观政策基调不会迅速放松的情况下，CPI将在2011年末回落至4％。“中国的通胀压力仍然在短期内难以下降。”澳新银行大中华区经济研究总监刘利刚相对悲观。他认为，由于通胀预期较强、农药等生产成本不断上升，中国的食品价格可能面临着较为长期的上升趋势，如果情况持续，明年年初，房租和工资价格将出现“一次性”上涨，这将继续恶化中国的通胀前景。在非食品领域，因此前政府干预，成本压力并未完全传导至最终消费品，而劳动力短缺也在推高服务类成本。华泰联合证券对CPI构成细项的分析发现，食品之外，服务类价格已出现普遍上涨。其中，居住类的租房、水、电及燃料类价格同比上涨趋势显著；与人工服务价格相关的项目，如家庭服务及加工维修服务、衣着加工服务费、个人服务等项均出现显著的上涨趋势，且同比涨幅基本都创下新高。“在环比上涨趋势未变的背景下，9月CPI仍有创新高的可能性。”据华泰联合证券对历史数据的分析，9月物价环比几乎均为正，且环比上涨幅度较大，过去十年的环比均值达到0.7％，这主要反映季节性因素的影响。由于目前通胀预期应高于历史平均水平，“9月CPI环比值若达到0.9％，则同比就将与7月的峰值持平。”政策难松实体经济保持强劲、通胀回落慢于预期，让市场此前预期的货币政策放松，显得理由并不充分。“持续强劲的房地产建设活动和国内需求，以及坚挺的出口并不支持宏观政策的迅速转向。”汪涛认为，随着发达经济体增长减速，如果出口大幅下滑，并且令工业生产和固定资产投资均受到拖累，那么政府将放松宏观政策。由于这种疲弱的情况最早可能反映在10月或11月的宏观数据中，她预计，政策制定者的决策时机将在12月初中央经济工作会议召开之时。国泰君安宏观分析师姜超则认为，鉴于2008年的经验，只有CPI回到5％左右时，紧缩性的货币政策才有发生改变的可能，由于目前看来物价回落的速度慢于预期，预计紧缩政策的转变最早也将延后至11月以后。一度偏紧的市场流动性，已得到一定改善。8月银行间市场同业拆借月加权平均利率为3.30％，比7月低1.14个百分点；质押式债券回购月加权平均利率为3.38％，比7月低1.23个百分点。数据上看，目前的货币供应并未阻碍经济增长。8月广义货币（M2）同比增13.5％，比7月末和上年末分别低1.2个和6.2个百分点，但商业银行表外业务扩张推动了实际货币供应量的增长。央行新闻发言人认为，M2增速从高位向常态平稳回落，符合宏观调控的预期和稳健货币政策的要求，实际货币条件与经济平稳较快增长是相适应的。8月新增人民币贷款5485亿元，同比增长16.4％，增速比2000年至2008年平均水平还要高。汪涛按新增贷款相对于GDP的流量测算后认为，信贷状况目前稳定在一个比年初更高的水平。刘利刚认为，在目前规模的资本流入以及贸易顺差下，中国市场的流动性仍将保持充裕，央行不应该在通胀预期未稳定前，贸然放松货币政策。他甚至预测，央行将在年内加息25个基点，因大量资金流出银行，流入收益率较高的非传统银行业务，这将带来中国银行体系的风险，央行仍应该逐步解决实际负利率，保持实际正利率也有利于保护普通居民的实际购买力。
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易宪容：国内房地产巨变并非一蹴而就
“国十条”发布之后，国内房地产市场将发生巨大的变化，住房将回归到以居住功能为主导的层面上来，房地产市场的投资及炒作将受到严厉遏制或打击。不过，对于这种市场必然趋势，房地产开发商及购买投资者多抱以侥幸的心理，或是有人认为这次出台的“国十条”与以往的房地产宏观调控政策一样，能够起到的作用十分有限，甚至有人认为这些房地产宏观调整政策同样会成为“空调”；或是有人认为这次政策是短期政策，其起到作用也有临时性，这是以时间换空间；或是有人认为国内房地产开发商太有钱了，它们根本不需要急于把手中的住房降价卖出，因此政策要达到目的不可能；或是有人以为尽管这些政策调控会增加住房投资者的投资成本，但是这些成本的增加对投资者来说可以忽略不计，对住房投资者没有多少影响，甚至于住房投资者能够把这些增加成本转移到购买者手上等，从而使得出台的政策失灵等。可以说，“国十条”之后，尽管这些政策对市场有多少影响的意见五花八门，但大多数都是站在其利益角度来表达有利于自己的意见，甚至希望通过这种意见来左右未来中国房地产市场走势。不过，这些意见有一个基本点，就是希望现有的房地产市场现状不改变，希望现有房地产市场的利益关系不调整。也就是说，这些人表面上是不敢直接反对“国十条”（个别人除外），但是他们从内心是反对政府出台“国十条”的，因为“国十条”严重地触及或损害到其既得利益。如果“国十条”对市场影响的效果正如这些所云的，那么这些人会出来对这些政策大说一通吗？正因为，“国十条”可能对其利益触动较大，所以他们要出来通过舆论来改变现行的房地产政策。因此，大众对于市场上散布的各种意见与观点，一定不要道听途说，而是要多加了解与分析，否则，容易被这些意见所迷惑或左右。其实，很多人都没有读懂“国十条”或忽略了“国十条”的宗旨。从“国十条”的基本内容来看，其核心是让国内房地产业回归到居住的功能，而不要把房地产市场当成经济发展之工具，也不要把房地产市场当成宏观经济调控的工具及地方政府土地财政之工具，从而使得从2010年4月17日之后国内房地产市场政策取向发生根本性转变。无论是遏制房地产市场投资炒作，还是增加中小套型住房的土地供给、住房消费税的出台、保障性住房以强制性方式增加、住房预售制度改善等政策，基本上都是如何让住房的居住功能表现出来，并全面限制把住房市场作为赚钱的工具。当然，当前房地产政策取向巨大调整并非一蹴而就，它需要一个过程。所以，近几天总是有朋友问我，北京、上海、深圳及二线城市的房价什么时候跌、能够跌多少？总是希望房地产政策立竿见影。但这需要一定的时间。我们可以看到，2009年以来的国内房地产市场的价格之所以能够快速飙升，完全是2008年下半年政府房地产政策突然逆转的结果。2008年下半年，中国在没有出现金融危机的情况下出现强劲的房地产救市政策，无论是过度优惠个人住房信贷政策还是过度优惠的税收政策以及地方政府托市，对2007年下半年以来刚刚开始调整的房地产突然来了一个政策上大逆转，而这种政策上的大逆转直到2009年3－4月份才反映出来（即政策效应大致有近半年的时间）。在大量的银行信贷资金涌入房地产市场之后，房地产炒作开始泛滥，房价飙升就一发不可收拾了。而“国十条”对高房价的遏制就是从投资者利用银行杠杆为切入点，严格关紧利用银行信贷资金闸门，同样这些政策比2007年的359号文件与452号文件更严厉及具可操作性。可以说，国内的高房价从哪里来，又回到哪里去，这个市场岂能不发生巨大的变化？其次，我们应该看到，中央政府遏制高房价的决心与能力。“坚决”遏制高房价，这是今年政府工作及“国十条”的基调。政府为什么要“坚决”遏制高房价？因为房价给中国社会及经济生活带来巨大的威胁。它损害绝大多数人的利益、危害了国家金融安全、破坏了中国经济稳定协调的发展。有此几条认识，政府对高房价遏制的决心是不会改变的。既然政府有决心要遏制高房价，其出台政策的能力就易如反掌了。因为中国的房地产市场就是一个“政策市”。既然可以让房地产市场价格快速飙升，同样政府有能力让房地产价格回归理性。“国十条”下了房价调整的决心，那么国内高房价调整也就必然。而且从最近内地与香港的房地产企业股价大幅跳水就已经看到内地房价将全面调整的端倪。春江水暖鸭先知。再次，国内房地产市场调整为何不可一蹴而就？还在于2009年房地产市场繁荣早就让国内房地产商与一些投资者赚得盆满钵满，因此，他们认为有能力与政府对抗并让政府改变现行的政策，就如2003年与2008年的情况一样。这些行为自然会推迟国内房地产市场调整时间，但是这次的情况完全不同就在于房地产市场成了中国经济一个隐患或威胁，中央政府坚决要遏制高房价。因此，房地产开发商、地方政府及住房投资者要改变这种态势已经不可能了。再就是这次房地产市场调整在于银行对住房按揭贷款的新认识，即银行对房地产的信贷无限扩张对商业银行的利润增长无益，反之增加了银行的信贷风险。银行这种对个人住房贷款的新认识一定会在“国十条”的基础上使各商业银行全面收缩对个人住房投机炒作性贷款。银行信贷闸门关紧，房地产市场全面调整不可避免。但是，要让“国十条”全面落实同样需要一个过程。加上房地产生产销售等方面的周期性，当前国内房地产市场调整要有时间，民众可静观其变。
