你好,欢迎来到经管之家 [登录] [注册]

设为首页 | 经管之家首页 | 收藏本站

  • 中国房地产:泡沫要破裂了吗?

    英国《金融时报》吉密欧中国房地产市场是否出现了可能破裂,影响中国经济增长并动摇全球经济的泡沫,这是从巴西铁矿石贸易商到伦敦金融城对冲基金经理的所有人都在问的一个问题。英国《金融时报》中文网从今天开始推出中国房地产专题,本文是这个专题的首篇文章。英国《金融时报》驻北京记者站站长吉密欧(JamilAnderlini)在此文中表示,无论泡沫破裂与否,中国当前的局面是不可持续的。在1998年中国ZF决定将大部分城市存量住宅产权私有化之前,大多数中国人甚至都没有想过有一天能拥有自己的房子。尽管现在的中国官方数据显示城镇居民住房自有率达到了89%(许多人对这个数字颇有争议),但分析师们指出,中国房地产是目前保持全球整体经济健康最重要的一个因素。瑞银(UBS)经济学家乔纳森•安德森(JonathanAnderson)表示:“房地产和住房建设主导着中国内地的增长模式。它们是决定大宗商品需求的最重要因素,是中国外部盈余最大的非主流推动力,而且事实上是真正理解家庭资产负债表、储蓄和投资的关键因素。”去中国任何一座城市看看,密密麻麻的起重机和永不停歇的建筑工地,应该足以让最漫不经心的观察人士明白房地产在这个全球第二大经济体中的重要性。尽管经济学家和分析师没有就中国房地产价格快速上涨和大规模建设热潮是否真的形成泡沫达成共识,但一些中国官员强烈担忧,长期而言,当前的增长是不可持续的,这一点几乎得到了所有人的认可。按照一些人的估计,中国目前消费了全球多达50%的主要大宗商品和原材料,比如水泥、铁矿石、钢材和煤炭,而中国房地产是这种需求的主要推动因素。例如,房地产建设直接占到中国钢材使用量的40%左右。但是如果把家用电器、汽车生产、与房地产相关的基础设施以及其它依赖房地产的行业考虑进去,中国高达三分之二的钢材消费量基本上是由房地产支出推动的。自去年以来,中国ZF一直在努力遏制房地产价格飙升,并限制遍布全国的对中高端住宅开发的过度投资。与此同时,中国ZF史无前例地推出了建设数千万套ZF保障性住房的计划,为不再负担得起在城市买房或租房的绝大多数中国居民提供住房。该计划的目的是在商品住房市场放缓之际继续投资和建设热潮,但也是中国ZF解决日益扩大的社会差距的一种尝试——在一定程度上这是中国如此高速增长所造成的。实际上,中国房地产市场的兴起一直伴随着一系列意料之外的副作用。一些分析师估计,如果把居住在城市中的庞大农民工人口考虑在内,中国主要城市的实际住房自有率可能接近45%,而不是官方所说的89%。地方ZF目前很大一部分财政收入都严重依赖向房地产开发商出售土地,而向普通老百姓征地或许是中国严重社会动荡的一个最大来源。尽管中国官方数据通常很难解读,而且最近数据显示经济形势好坏参半,中国房地产市场的命运仍将影响从澳大利亚矿商到德国出口商乃至美国消费者的所有人。安德森表示:“从宏观角度看,如果你不理解中国房地产,你大概就不会理解中国。如果你在追踪这些大宗商品和行业(比如金属、水泥、铁矿石、煤炭、汽车零部件、建筑设备、发电机械等等),你最好能对中国内地的房地产市场做出正确的判断。”译者/何黎

  • [轉貼] 房地产企业质量管理制度

    作者:往事随风施工组织设计一、工程概况新临钢铸铁机厂房加三跨工程位于临汾市新临钢炼铁厂厂区内,建设单位为新临钢钢铁有限责任公司,设计单位为太钢集团临汾钢铁公司设计院。平面形式及尺寸详见施工平面图。檐口高度14.8m。1、建筑设计概况墙面:厂房南墙、西墙、北墙高出偏跨部份采用彩钢瓦封闭。屋面:主厂房屋面采用彩钢瓦,车棚屋面为PVC瓦。地面:地面为150厚3:7灰土,150mm厚C20砼。新增三跨跨度为18m,柱距6m;防雨棚跨度15m,柱距6m,8跨。2、结构设计概况新增三跨工程地基处理采用砼灌注桩,桩长21m,桩直径500cm,24根,砼C25。新增三跨柱基础采用钢筋砼杯型基础(6个),杯基下为100mm厚砼垫层,基底标高-3.7m,砼强度等级:基础垫层为C10,杯基基础砼为C25;柱为预制柱(6根),花型,断面600×1600,柱长16.8m,砼强度等级为C25;吊车梁为钢制吊车梁(六榀),长度6m,高1.2m;屋架为钢屋架(三榀),跨度18m。防雨棚基础为钢筋砼独立基础(9个),基础下为100mm厚C10砼垫层,基础砼强度等级为C25,基底标高-1.6m;柱为273×8钢柱,高6.3m;屋架为钢屋架,跨度15m。3、电气设计概况电气分三个系统:(1)照明系统电缆电线敷设:a、电源进线选用VV22-1KV铠装电力电缆埋地引入,进户段穿钢管保护。b、一般电线选用BV-500V。(2)照明接地系统:a、在电源进户处PE线作重复接地保护。b、所有进出建筑物的金属管道、电线保护钢管、电缆进线的金属外皮等均与接地体连通。(3)天车电气系统:本段滑线是在原有厂房滑触线的基础上加长的,延长的角钢滑线与原角钢滑线相接。4、其它施工内容概况罐坑维修:扩宽600mm,原坑内尺寸4200×1800,扩大后坑内尺寸4800×1800,深度2500,坑内包钢板。拆除砼坑壁、铁渣并外运。8m跨屋架2榀,柱距6m,φ219×6钢柱4根,高3m。修罐坑:砼C20,100厚C10砼垫层,150mm厚3:7灰土。3、施工条件本工程自2005年7月1日开工,2005年10月28日竣工,施工工期120天。施工场地甲方已完成“三通一平”达到进厂放线状态。钢材、水泥、彩钢瓦由甲方供应。二、主要工程指标我公司的质量方针是“标准化的管理,真诚的服务,满意的工程,满意的质量。”我们将遵循GB/T19001—2000质量管理体系认证的原则,做到用户至上,信守合同,缩短工期,提高质量。本工程主要指标如下:1、施工工期:本工程计划工期从2005年7月1日开工至2005年10月28日竣工,总工期120天。我方承诺在110天内完成。2、工程质量:确保单位工程质量达到国家质量验收标准合格以上。a)、根据该工程的建筑结构特点,以及建设单位的要求,我公司必须优质、高效地完成施工任务。在施工过程中,严格按照GB/T19001—2000质量管理体系认证标准及程序文件执行,实行全面质量管理办法。明确规定各工作人员职责权限,各负其责。b)、本工程质量目标为合格以上,各分部、分项、检验批工程均按《建筑工程施工质量统一验收标准》执行。c)、各班组均建立和完善内部自检制度,做到工程质量在班组有自检、有控制、有记录。工地设有专职质量检查人员,随时监督、检查及验收分项工程的检验批。3、安全生产:杜绝重大伤亡事故的发生,进场安全教育率达到100%。认真贯彻执行“安全第一,预防为主,生产必须安全”的方针,加强对进场职工安全生产教育,严禁违章指挥,违章作业。4、竣工后的工程技术档案资料达到真实、完整、齐全,符合档案管理标准及建设单位归档要求。三、项目班子组成及施工部署和施工方案1、项目班子组成本工程质量等级目标为合格,为了达到予期目标,组建一个技术素质过硬,施工经验丰富,工作作风扎实的项目班子,是实现总体目标的关键,施工项目班子主要成员为:指挥:项目经理:项目副经理:技术负责人:施工工长:质安员:材料员:试验员:机管员:2、施工组织与协作施工原则:按照先地下、后地上,先土建、后安装,先结构,后装修,的原则。充分利用工作面施工,组织各专业、工种流水施工,以加快施工进度保证工期。3、施工部署和施工方案工程特点分析本工程为单层工业厂房,钢筋砼预制装配结构,地基处理为钢筋砼灌注桩,基础为钢筋砼杯型基础、独立基础,柱为钢筋砼预制柱、钢管柱,屋架为钢屋架,吊车梁为钢吊车梁,屋面为PVC瓦及彩钢瓦,墙为彩钢板。施工场地狭小。a、施工部署根据建设单位要求,本工程于7月1日开工,10月28日竣工,总工期120天,我方承诺110天内完成,工期比较紧。1)砼采用现场搅拌。2)现场安装钢筋冷拉、切断、成型设备各一套,用于工程钢筋的加工。3)施工用水、电布置,均以现场水、电源处引至搅拌站和钢筋加工场地。用电量按50KVA配干线。现场布置详见施工平面布置图。b、施工方案1)、土方开挖(指挖桩间土、空桩土方)采用人工挖除,自卸汽车运至场外,人工凿桩头,回填采用购土。2)、模板方案:杯基基础、独立基础均采用定型组合钢模板及木模板,扣件式钢管脚手架固定,支撑采用扣件式钢管脚手架。3)、钢筋均在现场加工,基础、平台内水平钢筋采用焊接接头。4)、预制构件在现场加工。5)、砼浇筑:均采用现场搅拌砼,机械振捣。将空桩及桩间土挖至基底标高后,将桩头凿掉,然后进行验桩,验桩合格后,进行下道工序施工。6)、预制构件吊装采用50T汽车吊一台。由于构件较大、重,为减少二次搬运,要求构件按吊装顺序进场。设专人检查核对构件型号、规格是否正确,配套是否齐全,质量是否合乎要求。吊装前要提前做好剔除毛刺,找出埋件,调制钢筋,弹好中线、平线等项工作。吊装顺序:柱吊车梁钢屋架及檩条柱间支撑墙及屋面。7)钢结构工程:构件采用现场制作、现场拼装,拼装及安装均采用50T汽车吊一台,采用组合单元、对称吊装,螺栓、电焊连接流水作业的施工工艺。构件按吊装顺序堆放,设专人检查核对构件规格尺寸是否正确,配套是否齐全,质量是否符合要求。吊装前要提前做好剔除毛刺,找出埋件,弹好中线、平线等项工作。4、施工准备a)、技术准备1)、首先熟悉图纸了解设计意图,做好图纸会审,把技术问题解决在施工之前。2)、编制施工图预算,提出材料、机具、需用量计划,并编制进度计划和生产要素需用计划,落实并组织生产要素进场。3)、编制施工组织设计,进行总体部署,制定切实可行的施工质量控制措施,以便对工程质量进行有效控制。4)、进行技术交底,进行交底时要结合具体操作部位、关键部位的质量要求、施工方法及注意事项,而进行详细技术交底。向班组交底时要重点讲明本工种的质量标准、技术要求和操作重点,必要时予以示范。b)、生产要素准备1)、人员:组织精良的项目班子,配备高素质管理人员,并立即就位。2)、机械设备:根据施工进度计划,做好各种机械设备的检修、试车、保养工作并运输进场。c)、现场准备1)、绘制施工平面图,将生产、办公、生活区合理安排,作好现场总体排水、运输通道的考虑。2)、根据用电线路设计,敷设现场线路,布置控制柜箱。四、施工进度计划根据本工程特点,采取一切措施保证工期按时竣工,施工进度计划详见施工进度网络图。五、主要分部分项施工方法1、建筑物定位和基础工程测量放线a、在建筑物定位放线施测前,应熟悉平面图、原厂房施工图和有关大样图以及定位测量有关的技术资料。根据控制点测定建筑物各主要轴线,做好轴线控制桩。施测中必须严格保证精度,满足规范要求。b、验线:用经纬仪检查各轴线的角度位置,然后再用钢尺实量轴线的相对位置,以防控制轴线出现偏差,经检查无误后,方可供施工使用。2、砼工程施工前按设计具体要求、施工条件先做试配,然后依据配比单准确计量,机械搅拌,机械振捣。浇筑前应先清理模板内、接槎处杂物。为保证钢筋位置的准确,派专职钢筋工将变位的钢筋及时调至准确位置。砼养护:应在浇筑完毕12h以内对砼加以覆盖并浇水养护,养护时间不得少于7d,浇水次数应保持砼处于湿润状态。按以下规定留置试块:a、每拌制100盘不超过100m3的同配合比的砼不得少于一组。b、每工作班拌制的同配合比的砼不足100盘,其取样不得少于一组,每次取样应至少留置一组标准试件。为保证留置的试件有代表性,应在第三盘以后至搅拌结束前30min之间取样。c、每根桩留置一组试件。3、室内外回填土工程室内外回填土工程均在杯基模板拆除完后进行,夯实机械采用蛙式打夯机分层夯实,回填土应由试验人员严格控制其干容重,土质及土粒粒径等。4、钢筋工程钢筋的成型、制作:现浇部分在现场机械制作成型,手工绑扎。钢筋连接采用焊接接头,所有钢筋均按规范要求下料,钢筋的级别、数量和间距必须满足设计要求。为了保证钢筋砼保护层的准确,做与设计相同配比的水泥砂浆垫块或成品塑料垫块,并用铅丝绑牢(卡牢),以确保砼保护层满足设计要求。5、地面工程施工严格控制原材料的质量,所用的水泥必须经复试合格后方可使用,砂子最好采用粗砂,含泥量小于3%,重视操作过程中搓平,提浆,压面等工序,水泥砂浆的稠度要严格控制。压完面一昼夜后浇水养护,以防脱水空鼓、裂缝、起砂。对基层的处理,施工前必须将基层上的灰尘、灰块等杂物处理干净,并认真进行清理湿润,之后刷一遍素水泥浆,涂刷时水泥浆稠度要适宜(一般0.4~0.5的水灰比)涂刷要均匀,涂刷面积不要过大,砂浆铺多少刷多少。严禁采用干撒水泥面后,再浇水用扫帚来回扫的办法。6、油漆工程油漆工程施工根据气温掌握每遍涂刷厚度,防止流坠现象,不得有漏底,不匀等现象。7、钢结构工程1)加工准备及下料按施工图放样,放样和号料时要预留焊接收缩量和加工余量。钢材在下料前必须先进行矫正,矫正后的偏差值不应超过规范规定的允许偏差值,以保证下料的质量。2)构件加工氧气切割前钢材切割区域内的铁锈、污物应清理干净,切割后断口边缘熔瘤、飞溅物应清理干净,并清除毛刺。3)拼装构件制做完后按顺序进行试拼,经自检合格按一榀的吊装要求,在现场进行正式拼装,经检查合格后,按吊装单元分段进行,螺栓连接,将需要电焊的部位进行电焊,并进行加固。支撑、檩条同时进行吊装。作业时必须指定专人指挥、专人操作。焊工必须有岗位合格证,持证上岗。4)安装屋架架起吊时离地50cm时暂停,检查无误后再继续起吊。安装第一榀屋架时,在松开吊钩时初步矫正,对准柱支座中心线就位,调整屋架垂直度,并检查屋架侧向弯曲,将屋架临时固定。第二榀屋架同样方法吊装就位后,不要松钩,跟着安装支撑系统及部分檩条,最后矫正固定,务使第一榀屋架与第二榀屋架形成一个具有空间刚度和稳定的整体。六、雨期施工措施本工程施工在雨期进行,为了保证施工工程质量,采取以下技术措施:1、根据现场情况作好排水坡向。2、现场的各种电器设备闸箱有防雨防漏措施并专闸专用。机电设备、工具均必须安装漏电保护器。3、外脚手架四周做好排水坡度,防止积水,外脚手架立杆下垫木板,大风雨过后检查安全性后再使用,确保安全。七、技术管理保证措施1、现场项目部有健全管理组织机构,并同建设单位、设计单位紧密配合解决现场有关问题。对内集中统一安排现场的施工要素,统筹安排施工进度。2、维护进度计划的严肃性,以施工组织设计的总进度为主要目标,分阶段落实,并及时解决施工中的问题。3、实施网络统筹施工,保证各阶段施工要素的落实,抓主导工序,安排足够的劳动力,并加强施工队伍的管理,在可能的条件下组织双班作业。4、熟悉施工图纸,有针对性地做好技术交底,做到细致、完整,并有记录。5、合理的利用空间,进行结构、装饰、安装主体交叉作业,在气候工作面允许的条件下尽可能的地抢进度。6、施工中,为业主提供有关资料,接受业主的监督、指导。7、遵守企业的各项技术管理制度,并严格执行。8、坚持做好隐蔽验收工作,保证工程质量达到合格。9、施工中做好质量记录及技术档案的收集,整理工作,做到资料与工程同步,且要及时、齐全、真实,竣工时为业主提供完整的竣工资料。八、工程质量保证措施(一)机构组织制度措施1、从企业内部完善健全质量管理体系,贯彻质量责任制,尤其要发挥项目质量体系的作用,在施工过程中充分发挥监督管理控制的职能。项目经理是质量第一责任人。2、按照公司GB/T19001—2000质量管理体系贯标的程序操作,作到贯彻、执行,落实在施工过程中。3、严格遵照国家现行标准、规范、规程组织施工,组织施工人员学图纸、学规范,认真贯彻施工组织设计中提出的有关措施,以保证工程达到国家质量验收标准合格以上。4、坚持以往行之有效的“三检制”方法,教育操作人员树立质优我荣,质劣我耻的思想意识,把质量问题消灭在初期。5、质检人员必须对工作认真及时到位,严格执行质量否决制。6、坚持验收制,尤其隐蔽工程必须经甲方检查验收后方能隐蔽施工。7、根据设计和要求,进场原材料必须检验合格并有合格证方能用于工程上。8、重视并发挥计量工作的作用,保证施工过程所使用的计量器具量值传递的有效性,尤其是重视砼施工的计量台称等器具的准确有效性和测量仪器的精确度。9、发挥试验人员在施工过程中的监督控制作用。坚持试验取样的有关要求,坚持先试验再施工的原则。10、加强对施工人员质量意识的教育,使员工明白今天的质量就是明天的市场这个道理,提高其质量观念,并使每个施工人员了解各环节质量控制的重点,改善和提高工作质量,以保证产品的质量。(二)工程质量管理措施1、建立、完善项目的质量管理体系,做到组织落实、人员落实,贯彻质量责任制,明确工作职责。进行质量意识教育,树立质优我荣,质劣我耻的思想意识。明确项目经理是第一质量责任人。2、为保证质量目标的实现,针对常见的质量问题,有的放矢提出解决和予防的措施,把质量问题消除在初期,以保证实现予定目标。3、把住定位放线、材质检验、成品保护、技术交底、施工过程控制等几个主要过程,严把技术复核制度的落实。4、严格按工艺标准和施工技术规范要求组织施工,指导操作,掌握要领,领会设计,加强技术管理。九、工期保证措施1、组织保证:公司总部针对本工程施工管理组成强有力的有经验的项目班子,并按项目管理要求配齐各专业管理人员。项目班子有严密的组织机构,人员分工明确、岗责分明、配合默契。2、资金保证:公司保证本项目资金专款专用。3、施工要素保证:配备本工程的机械设备、搅拌设备等均为先进高效装备。提高工效,保证满足本工程施工需要,人员保证有充足的劳力,其它三钢工具满足施工要求。4、安全保证:贯彻“预防为主,安全第一“的指导思想,作好安全防护措施,遵章施工,杜绝安全事故的发生。5、技术保证:推广应用新技术、新工艺,采取可靠的雨期施工技术措施等,保证连续施工。6、管理保证:科学组织,统筹施工,合理安排工序,充分利用空间,采取小流水段,立体交叉施工作业。十、安全、文明施工保证措施(一)安全施工保证措施1、安全生产责任制:建立健全各级安全生产责任制,各级安全生产责任制与安全内业管理严格执行国家的有关标准,各项经济承包有明确的安全指标和经济奖罚措施,明确项目经理是第一安全责任人。2、安全教育、培训制度:新进场人员要进行安全知识技术教育培训,变换工种须经过新工种安全操作培训,使操作人员掌握本岗位安全操作技能,熟悉本工种安全操作规程。3、安全交底制度:安全交底采用逐级进行,工长向班组长交底,班组长向操作人员交底。4、特种作业持证上岗制度:特种工种如架子工、焊工、机械操作人员等须培训考试合格后持证上岗,操作证必须按期复审,并有名册记录。5、安全检查制度:建立安全检查制度,有时间、有要求、有重点、有记录,查出隐患应限期整改并有复验措施。6、安全标志:现场危险处立安全标识,安全施工纪律牌、安全技术牌、安全通道警告牌。7、机电设备专人操作,防护装置要标准,一机一闸,闸箱上锁,闸箱有防潮防雨设施,杜绝机械伤害及电气伤害事故。8、脚手架等安装完工后要进行验收试运行。高空作业要划出危险区域,并有醒目标志,非作业人员禁止入内,五级风以上严禁吊车作业。9、严格现场用电管理制度,未经批准严禁乱接电线。施工电线应符合安全用电规定。(二)文明施工保证措施1、对所有进入现场的施工人员进行法纪、道德、文明施工教育,并强调遵守建设单位的规章制度,争作文明守法有道德的施工人员。2、施工现场的临时设时按建设单位审批的平面图布置,搭设临时设施整齐统一。3、施工垃圾等废弃物按指定地点堆放或倾倒,做到现场文明,并保持四周环境卫生。4、现场用电线路,用电设施安装符合施工平面要求和临时用电安全规程要求。5、现场设施搭设,材料堆放均符合施工平面布置,作到场容场貌整齐,现场材料用具及时成方码垛。主要材料需用量计划表序号材料名称规格单位数量备注1钢筋Φ10以内t2钢筋Φ10以外t3钢筋螺纹钢t4机砖240×115×53千块5碎石2—4m36中砂m37细砂m38生石灰kg9水泥32.5MPakg10水泥42.5MPakg11木材M31213施工机具需用量计划表序号机具名称规格单位数量备注1搅拌机JK500台12钢筋切断机台13蛙式打夯机台14电焊机台45插入式振捣器台26平板振捣器台17钢筋冷拉机台18灰车辆89卷扬机台110汽车吊50t台111平板运输车台2121314劳动力需要量计划表名称单位数量备注木工人10钢筋工人10壮工人20砼工人10电工人1抹灰工人10瓦工人2油漆工人2机械工人1

  • 发改委:正研究建立房地产宏观调控长效机制

     国家发改委主任张平在3月5日下午召开的“经济形势与宏观调控”新闻发布会上表示,中央政府的态度非常明确,要继续坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇,促进房地产业长期健康稳定发展。  在谈到民营企业发展时,张平说,从所有制来看,民营经济已在我国经济结构中占“大半壁江山”。国务院明确要求,上半年各相关部门必须出台鼓励民间投资的具体实施细则,解决民间投资在进入部分领域时的“玻璃门”、“弹簧门”等问题。  研究建立房地产宏观调控长效机制  张平指出,过去一段时间,房地产投资增长很快,占我国固定资产投资的比重接近五分之一,但是,在发达地区,特别是东部沿海地区的一线城市,由于各种因素的影响,房价上涨过快,房地产业出现了畸形发展的状况。房价超出了群众的承受能力,引起了社会广泛关注。  张平说,国家加强对房地产业的宏观调控,包括差别化的财税政策、信贷政策,以及一些城市采取的限购政策等,对于促进房地产业的健康发展是完全必要的。目前,房地产业宏观调控取得了一定成效。  张平强调,在坚持现行政策措施的基础上,正在研究建立房地产宏观调控的长效机制。从近期调控目标来说,希望房价能有合理回归。从发改委的角度来说,要坚决贯彻好党中央、国务院的决策部署,配合、会同有关部门,抓紧研究促进房地产业长期健康发展的长效机制,努力增加普通商品房的供给能力,特别是增加中小户型、中低价位住房的供给,坚决抓好保障性住房的建设,促进房地产业能够长期健康稳定发展。  去年节能减排指标半数未完成  在谈到节能减排问题时,张平表示,去年节能减排目标任务完成的不够好,完成了三个,没有完成的也是三个。对于其中的原因,张平进行了解释。  张平说,没有完成的三个指标,首先是能源消耗的强度。单位GDP能耗年初目标是下降3.5%左右,但实际去年只下降2.01%,没有实现年初预期目标。和能源消耗强度密切相关的,单位GDP二氧化碳排放强度因此也没有能够完成,二氧化碳的排放与消耗能源的结构是相关的。去年一个重要因素就是由于南方地区的干旱,降雨减少以后,水电没有完全出力,所以能源结构中特别是电力结构中,火电增长幅度很大,而水电是下降的,使得单位GDP二氧化碳排放量下降幅度还不如能源消耗强度的降幅。第三就是氮氧化物的排放。年初目标是下降1.5%左右,但实际结果不仅没有下降,反而增长了5.73%。  当然,有三个指标是完成的,一是二氧化硫下降了2.2%,年初目标是下降1.5%左右。二是化学需氧量下降了2%,年初指标也是1.5%左右。三是氨氮排放量下降了1.53%,也完成了1.5%左右的目标。  张平强调,加强节能减排既是我们自身的需要,也是作为负责任的大国应该采取的措施。在今后工作中,将进一步加大落实的力度。相信通过各方面的共同努力,“十二五”规划提出的能源消耗强度的降低、二氧化碳排放强度的降低等指标是能够完成的。  为没实现物价调控目标做自我批评  2011年全年,中国居民消费价格比上年上涨5.4%,超出年初4%左右的调控预期目标。对此,张平表示,去年没有实现年初确定的目标,“作为价格主管部门的负责人,我今天也借这个机会要做自我批评。”  张平说:“在稳定物价方面我们做了大量工作,这是客观事实,但是有一些工作还没有完全做到位,或者说没有做好,没有能够实现4%这样一个调控目标。”  他认为,为了稳定物价总水平,各个地区、各个相关部门按照中央的要求,根据物价的形势,还是做了大量卓有成效的工作。也正因为如此,所以去年物价涨幅,到去年7月份以后出现了涨幅回落的态势。去年7月份物价指数是6.5%,到去年12月份物价涨幅已经回落到4.1%,已经接近或者实现年初确定的4%左右的目标。  对于当前和今年的物价形势,张平表示,发改委认真做了分析和判断,具备稳定今年物价的有利条件,当然也面临一些挑战。从有利条件来看,农业连续八年获得丰收,去年粮食产量11424亿斤,所以粮食库存是充裕的。现在生猪生产、蔬菜生产各地给予高度重视,现在生产也是稳定的。工业消费品总体上处于供大于求的状况。再加上采取改善储备条件整顿流通秩序降低流通费用,加强市场监管等措施,对于控制今年物价还是有信心的。

  • 中国房地产泡沫与大学教授博士泡沫那个更严重?

    为什么中国教授贬值?嵇少丞上周我在搜狐博客上读到一篇文章——《国产“黑鹰”何时出现》,感慨良多。“黑鹰”是美国西科斯基公司生产的双涡轮轴引擎、单旋翼直升机,其最大起飞重量达9185公斤,转场航程大于500公里,外部货物钩可起吊3630公斤重的货物,内部油箱1370升。该机配备两名飞行员,货舱内可搭载12名乘员,紧急情况下可搭载19名乘员。关键是“黑鹰”直升机的飞行安全可靠性超群,在高原与山区等地势险恶的地方飞行,“黑鹰”所占的优势更显著。1984年,当时正是中美关系的蜜月期,为了抵抗苏联,美国向中国出售24架S-70C民用“黑鹰”直升机,每架600万美元,再加上3套单价78万美元的外挂式副油箱系统以及维护直升机所需的工具备件等,中国总共花了1.5亿美元,这在当年可是一笔巨款啊。之后中国还想高价购买老美的“黑鹰”直升机,可是人家硬是不卖给中国了。近三十年过去了,这款直升机还是中国人民解放军拥有的高原性能最好的直升机,“黑鹰”虽然年事已高,但是一旦高原山区发生诸如汶川地震、芦山地震这样巨大的灾情,依然还需伏枥老骥的“黑鹰”披甲上阵,因为实在派不出能力比它更强的直升机了。这就是从2008年的汶川地震到2013年的芦山地震,第一时间待命的总是“黑鹰”直升机,可是,当年买回的24架“黑鹰”除了摔毁的4架,现在能飞的越来越少了,毕竟持续服役太长时间了,加之老美不卖给我们“黑鹰”的零部件,所以坏了无法修。几年前我在《人民日报海外版》上还读到“研发技术获突破,易拉罐实现中国造”的报道。文章说,【日前,位于重庆市西彭的西南铝业公司传出喜讯——制罐材料研发取得突破,已具备量产能力,铝制易拉罐从此实现中国造。铝制易拉罐在我国每年用量高达数百亿个。别看它貌不惊人,但由于我国一直无法拿出薄而强度高的合格铝材,只能依赖进口。此次西南铝造出的易拉罐厚度仅0.27毫米,还不及3根头发丝的平均直径。西南铝业经过20多年的不懈追赶,终于造出达到国际标准的易拉罐。从此,国内易拉罐用户的成本有望降低三成以上。专家认为,这让我国跻身世界高质量铝板带加工的国家】。“恨铁不成钢”的感叹之余,我还多了一些思考。据人力资源和社会保障部的《2011年度人力资源和社会保障事业发展统计公报》,2010年中国广义科技人力资源总量达到9462.3万人,其中专业技术人才资源5550.4万人,高技能人才资源2863.3万人,农村实用人才资源1048.6万人。科技人力资源总量已经连续多年世界第一。2011年中国研发人员数量达到288万人,也是世界第一。2012年全国研发投入达到1万亿元,即使在世界上也是数得上。另外,据教育部的数据,近十几年来,中国每年毕业的博士生数量世界第一,中国大学教授总数世界第一。改革开放30多年里,中国经济快速发展,中国学者发表科技论文越来越多,已经位居世界第二,在国际学术界的地位(至少在我熟悉的地学领域)越来越高,但是许多关键性核心技术依然掌控在西方国家人手中,否则中国虽然有这么多的科技人才,怎么连铝制易拉罐这样简单的东西在2009年以前还做不出来呢?从1984年到现在,近30年过去了,中国不但自行研制不出“黑鹰”这样的直升机,而且连模仿制造也搞不来?痛心啊!教授满街走,真才有几人,这是中国科学技术界的悲哀!中国大学的悲哀!不是说我们中国人聪明勤奋吗?那么为什么科学技术的许多方面还这么落后?我们中国体制内的知识分子还有什么理由说“中国不缺人才”?在科学技术方面,从来就是质量而不是数量(人海战术)说了算,中国不是不缺一流人才,而是太缺一流人才。从国外引进几千“千人学者”,又有几人真正全职回国?有的被引进的“千人”甚至有严重的学术不端问题,被国外大学与研究所勒令下岗。屈指可数的几个大海龟(施一公、饶毅)还常被网上的泼皮土鳖骂得狗血喷头。为什么中国的大学培养不出一流人才,钱学森之问迄今无人回答。中国科技人员的整体业绩太让人失望了。在中国科教界,很大一部分科研经费没有用到科研的刀口上,不幸成为一个不争的客观事实,甚至还有大学校长,接受建筑商的大量贿赂,花大钱到澳门赌博,包养80后女学生,被判处无期徒刑。网络上人们常常把教授写成“叫兽”,社会上大学教授贬值成为人们共识性的话语。为什么过去的大学教授“望之如神仙中人”(季羡林先生语),而现在的教授却如此“沦落”,反差的致因其实很简单,就是因为现在大学教授们自己不争气。相比之下,西方特别是老牌的西欧国家如德国对大学教授非常尊重。本人曾于1998-1999作为洪堡学者在德国度过一年的教授学术假,所在的国立研究所在我办公室的门上写着“HerrProf.Dr.ShaochengJi”(嵇少丞博士教授先生)。每次旅行,秘书给我买好的飞机票、火车票上我的名字之前也印明“HerrProf.Dr.”,如此“不厌其烦”标明头衔,德国人对教授的尊敬由此可见一斑。欧元之前的德国马克上印着德国历史上著名科学家而不是政治家的的头像。在德国大小城市中,用科学家、文学家、哲学家、音乐家名字命名的街道和公园比比皆是。德国前总理科尔说过,“我们德国人对大学教授的尊重远远超过对商业巨子、银行家和内阁部长,这就是我们的希望所在”。在北美,虽然不会在飞机票、火车票上印明“Mr.Prof.Dr.XXX”,但至少也不至于把教授错写成“叫兽”,ZF和社会对大学教授非常尊敬的,例如,大学教授有公证权,我就为很多的中国留学生公证过他们的学习材料。德国人为何对大学教授如此尊重和尊敬?其原因主要有两个:一是教授们用他们的实际业绩赢得了民众的尊重和尊敬,二是民众从教授们创造的科学技术和文化艺术的成果中享受到实际的利益。德国历史上出过莱布尼茨、康德、黑格尔、费希特、费尔巴哈、叔本华、尼采、马克思、柯亨、那托尔普、卡西尔、文德尔班、卡尔纳普、胡塞尔、海德格尔、马尔库塞、弗罗姆等伟大哲学家;产生过马克思、拉萨尔、伯恩斯坦、考茨基等著名思想家。德国产生了像欧姆、赫尔姆霍茨、提出热力学第一定律的克劳修斯、伦琴(X射线发现者)、狄塞尔(柴油机发明者)等著名物理学家;它哺育了热力学与现代物理学大师普朗克,人类有史以来最伟大的两个物理学家之一爱因斯坦(另一个是牛顿)、上世纪最伟大的物理学家之一玻恩(量子力学大师)、海森堡格(量子力学的重要人物),拥有平炉炼钢发明者西门子等才能超群的发明家;德国还产生了一大批数学家,其中最著名的有人类四大数学家的“数学王子”:近代数学的奠基人之一高斯;微积分创始人莱布尼茨,哥德巴赫猜想的提出者哥德巴赫;椭圆函数创造人之一雅可比;能析数论的创始人狄利克雷;成就众多的黎曼几何创始人黎曼,数学巨人希尔伯特等。德国也有过许多伟大天文学家,如天体力学的奠基人、17世纪最伟大的科学家之一开普勒,星云假说的提出者、哲学家康德,现代理论天体物理学之文之一史瓦西等。德国还是世界化学王国,先后拥有一大批世界级的化学家,如经典化学大师、大学化学实验室先驱李比希,光化学巨匠本生,生理化学先驱科塞尔。德国在生物学方面也一直处于世界领先地位,它诞生了一系列著名生物学家,如比较胚胎学之父贝生、细胞学说创始人之一施旺、细胞病理学之父微耳和细菌学奠基人之一科赫。德国拥有几乎所有世界最重要的地理学家、如近代自然地理学气候学、植物地理学)之父亚历山大·洪堡,矿物学之父阿格里科、大陆漂移假说的创立者魏格纳、政治地理学大师卡尔·豪斯孟费尔。德国还有世界最伟大的心理学家,如心理学大师冯特,人格心理学大家凯伦霍妮,格式塔学派鼻祖韦特墨、考夫卡、苛勒和勒温。德国也有引以为自豪的文学巨匠,例如,大诗人歌德、戏剧家席勒、浪漫主义诗人海涅、童话大王格林兄弟、批判现实主义作家亨利希曼。德国是世界著名的音乐王国。世界音乐发展史上好几个代表人物都是德国人,例如古典音乐大师贝多芬、巴赫等,德国出现了光照世界的大画家如丢勒和贺尔拜。德国柏林市的洪堡大学(1949年前叫柏林大学),一个学校就有29位诺贝尔奖得主。可是,一个人口众多、高呼创建世界一流大学许多年的大国至今依然没有一位诺贝尔奖得主。1864年到1869年,世界生理学的100项重大发现,德意志民族占其中89项;1855年到1870年,德意志民族取得136项电学、光学、热力学的重大发明,英法两国合计为91项;到1869年止,德意志民族取得了33项医学发明,英法两国合计29项。既然德国的教授为世界文明作出如此巨大的贡献,怎能不被他们的国人尊重和尊敬呢?  有学者认为,德国之所以在学术和思想界名人辈出,很重要的一个原因就是,德国很早建立了完善的大学教育系统。早在19世纪初,普鲁士教育大臣——威廉·冯·洪堡(后人称他为德国现代教育之父)便厉行教育改革。洪堡按裴斯泰洛齐的自然本性发展个人的天赋和力量的教育思想改组普鲁士公立学校。他把柏林大学(1949年改名为洪堡大学)建成科研自由和教学自由的大学,使之成为各德国大学效法的榜样。洪堡从大学是从事纯科学的机构这一核心观念出发,认为大学的组织原则应建立在纯科学的观念之上。大学的研究并非对实用的、专门性科学知识的研究,以实用为目的的职业教育和高等技术教育都是片面的畸形的教育,于人格发展并无多大裨益,只有那些“纯粹科学”才能使人心智得到完整的训练,才能教会人们去进行自动的、创造性的思考,去进行符合道德原则的行动。根据洪堡的理念,大学的基本特征有二:寂寞(独立)和自由。大学全部的外在组织即以这两特征为依据。大学的寂寞意味着不为政治、经济社会利益所左右,一定与之保持距离,强调大学在管理和学术上的自主性。在洪堡看来,自由与寂寞是相互关联、相互依存的,没有寂寞(独立)就没有自由。应用洪堡的教育理念,德国的大学造就了一批又一批英才。 19世纪初,普鲁士惨败于拿破仑的法国,虽然当时普鲁士正在向法国支付巨额战争赔款,普鲁士国王威廉三世依然拿出了最后一点家底,下决心要办好教育。柏林大学就在这样的背景下创立了,威廉三世不仅把豪华的王宫捐献出来作为柏林大学的校舍,而且每年还为柏林大学拨款15万塔勒。而在教育大臣威廉·冯·洪堡为学校做的经费预算中,只有非常少的一部分用作了建筑费用,较多的经费则用于聘请有真才实学的一流教授方面。在洪堡大学的办学经费预算中,比人员工资预算还要多出一倍的是用于学科建设和科学研究的预算。教育部长威廉·冯·洪堡明确提出:“国家必须对教学活动给予物质支持,但是不得干涉教育和学术活动”,“大学是研究学问、追求真理的地方,而不是职业或技术培训中心,更不是卖文凭的机构”。“为科学而工作”成为柏林大学的校风。上世纪20-30年代,清华大学校长梅贻琦先生也说过:“大学,非大楼之谓也,乃大师之谓也”。可惜,近60年来人们把这样的理念几乎忘了,更甚者——出大官者,乃杰出大学也。柏林大学刚创建时,教授的标准工资是年薪1500塔勒。在当时发达的港口城市,一个熟练的手艺人家庭,年生活费仅需150塔勒;一个受过高度教育的中产阶级家庭,年生活费约为750塔勒。也就是说,一个柏林大学教授的工资足够养活10户手艺人家庭,或是两户中产阶级家庭。生活在一个经济收入“造原子弹不如卖茶叶蛋、拿手术刀不如剃头刀”的社会里,教授是很难有足够的自尊和受到别人的尊重和尊敬的。德国大学的教授名额有限,每个专业一般只有一个教授,是教研室当然的主任。等级制度非常严格,教研室内其他博士(研究人员),如果不换大学一辈子也不可能当上教授,所以也就不会有教授级工程师。我们中国大学教授太多太滥,一个教研室往往有20几个教授,有的正教授甚至都没有发表过什么有影响的论文。在国外找不到助理教授位子的博士后,往往一回国就成为正教授,于是就以为和国外正教授对等了,其实不然。所以,中国存有严重的“职称泡沫”。普鲁士教育大臣威廉·冯·洪堡,没有采用当今中国流行的招聘大学院长、副校长(正校长由上级党组任命,不公开招聘)的“笔试+口试”或“人机对话”的选才方法,自作主张地就直接聘请了呼吁推行全民教育的学者费希特出任柏林大学的第一任校长,于是之后这个大学的讲台上就出现了黑格尔、叔本华、格林兄弟、普朗克、爱因斯坦……看到这里,我们对德国人为何这么尊重和尊敬大学教授就不足为怪了。为什么中国人没有像德国人那样对自已大学的教授尊重和尊敬呢?为什么当今教授越来越贬值,重要原因之一就是,我们中国大学的教授中没有出现莱布尼茨、爱因斯坦、普朗克、玻恩和海森堡格等科学和文化大师,没有发明汽车、火车、轮船、飞机、照相机、计算机、手机等,也没有发现电、微积分和相对论。我们日常使用的电器、交通和通讯都是西方科学家原创的成果,中国大学的教授对这些重要的人类文明几乎毫无贡献。这里既有关键的体制问题,当然也有知识分子自身的问。马克思·韦伯指出,一个学者要想赢得社会的认同感,“无论就其表面和本质而言,个人只有通过最彻底的专业化,才有可能具备信心在知识领域取得一些完美的成就”。再看中国大学校园有些教授,不用谈自由思想与独立人格了,简直与社会上的三教九流没有差别,拉帮结派,吹牛拍马、投机钻营,溜须拍马,混迹于市俗,热衷官场,勾心斗角,或滥竽充数,不懂装懂,误人子弟,剽窃国内或国外的论文,制造垃圾论文,他们哪里视学问为自己安身立命的惟一支撑;或在酒桌、歌厅、麻将桌上花时间,这类人注定在科学上没有创新。如果连抄袭、剽窃、弄虚作假都没有人管,这种氛围中有怎会出得了真正的成果?自身不争气,就怪不得民众不尊重和不尊敬了。

  • 德意志银行 - 53页 中国房地产行业研究 - 拐点将至 20110704 英文

    Page:53(PDF)TableofContents:Policyenvironmentshouldcontinuetostabilize...........................3NosignificantnewmeasuressincelateApril2011..................................................................3Limitedroomforadditionaltighteningbylocalgovts..................4ResultsoflatestauditbyAuditBureau.....................................................................................4Landsalesproceedsareimportantforrepaymentoflocalgovernmentdebts.........................6Landsalesrevenuesstillimportanttolocalgovts.........................8Risingimportanceoflandsalesrevenuetolocalgovernments................................................8Landsalesrevenuemadeup43%oftotallocalgovernmentrevenuesin2010.......................8Slowinglandsalesin2011presentchallenges............................12Residentiallandsalesrevenuedown11%YoYinJan-May2011...........................................12Localgovernmentshavebeenrunningfiscaldeficits..................14Mostofthelocalgovernmentshavebeenrunningfiscaldeficit.............................................14Newconstructionstoslow.............................................................16Newconstructionstarts/newinvestmentsseenslowingin2H11..........................................16Convincingvaluations.....................................................................18Amorestablepolicyenvironmentshouldhelptriggeravaluationsrerating...........................18DiscounttoNAV..............................................................................21DiscounttoNAVofindividualstocks......................................................................................21PB&PE.............................................................................................26Price-to-bookandP/Eofindividualstocks..............................................................................26Governmentpolicysummary.........................................................35Policiesonpropertysector.....................................................................................................35Housingaffordabilityanalysis........................................................44

  • 房地产市场可能需要五年以上时间恢复健康租售比

    中国房地产业恢复健康租售比,也许需要五年以上时间。房地产租金价格指数,能够反映消费、收入与通胀的影响。通常而言,房租上升反映消费品价格压力上升。买不起房,可以租房住,租不起房,只有离开工作地寻找消费成本更低的地区,因此,租房市场的变化显示了一个地区的收入、消费临界点。而商品房价格不同,常常反映货币泡沫与投资预期收益,在2011年以前,作为投资品横行于世,反映的是投资品价格,与消费有关,但关系远不如租赁价格密切。从国家统计局的数据看,中国的房屋租赁指数经历了一个缓慢上升的过程。从房地产走向市场化的1998年开始到2009年,以上年基数为100计算,房屋租赁价格总指数分别为1998年的102.40,1999年的98.50,2000年的102.40,其中较高的是2001年的102.80,2007年的102.60,在100以下的为1999年的98.50,2009年的99.40。由于以上年基数100进行计算,因此房租价格让人感觉上涨较为温和。就具体类别而言,住宅租赁价格较高,而办公用房、商品用房相对较低。住宅租赁价格涨幅超过办公用房与商品用房,说明与居民住房切实相关的租赁热度超过了商业与办公热度,商业工业空心化,这是租赁市场市场价格难以继续上升的表现。与租赁价格相反,无论是商品房、住宅还是非住宅,房屋销售价格指数明显高于租赁价格指数,总指数分别为2003年104.80,2004年109.70,2005年为107.60,2006年为105.51,2007年为107.60,2008年为106.50,2009年为101.50,上述数据由下逐级上报,未必准确,2009年指数低到不可思议的程度,受到市场人士的猛烈抨击。但由此可以大致看出,在此期间,中国房屋销售价格迅猛上升,既超出了人均可支配收入的增速,也脱离了经济发展的速度,在货币的疯狂辅佐下,一骑绝尘成为最耀眼的投资品种。这一阶段中国房价上升之猛烈,恰与同期中国土地交易价格指数的迅猛上升互相印证。近两年,情况出现逆转,房屋销售价格受到抑制,而租金开始迅猛上升。这说明在金融去杠杆化背景下,房地产逐渐褪去投资品的光环,恢复消费品的真身。消费品价格猛涨,则说明实际上的通胀压力大幅上升,一旦超过工资增速,将成为普通工薪阶层的不可承受之重。据链家地产市场研究部发布的《2011年北京租赁市场年度报告》,2011年一线城市的住宅类租金水平整体均呈现上涨态势,其中北京租赁市场增长最高,成交月平均租金3280元,年度(同比2010年)涨幅为13%。对比2011年11月和2011年1月的租金来看,2011年北京住宅平均租金涨10.5%,广州涨9%,上海涨4.5%和深圳涨2%。另据链家地产市场研究部统计,2010年北京租赁市场年度涨幅为19%,2011年为13%。租金上涨水平远高于收入上涨程度,尤其是与2008年相比,租金上涨压力指数几乎高出10倍。与住宅类租赁价格相比,非住宅类租金水准则呈温和上涨态势。由此可知,在房地产调控的2010年,房地产市场出现明显变化,房地产价格受到抑制,而租赁价格快速上升。在货币收缩之下,房地产作为投资品的价值被市场打上了一个问号,但由于此前货币发放过多,从最低工资到原材料的普遍上升,通胀压力增加,导致租赁价格大幅反弹。如果一线城市的房地产租赁价格继续维持2010年、2011年的态势,那么这些城市将继续出现消费价格上升的空心化现象,直到煤气水电、房屋租赁等消费品价格的笼头被强有力的手拉住。租售比与房价收入比一样,是衡量房价是否健康的重要体温计。在2010年以前,由于房价疯狂上升,而租金温和上升,导致中国城市的租售比越来越离谱,大城市甚至在500以上,意味着靠租金要42年左右才能收回成本,房价脱离了地球引力扶摇直上。人们买房子不是为了出租获利,靠微薄的租金也无法获利,惟一的可能性就是捂盘等待资产升值,而后转手套现。这是典型的货币泡沫与房地产泡沫。现在,房价回稳,在近几年的时间内没有大涨的空间,而房租上升,则租售比逐渐回落到正常范围内。不考虑其他因素,设想一座购价100万的住宅,如果租售比在200,如果不考虑利率成本,则17年左右可以收回成本,月租金将高达5000元。如果计入通胀,以每年4%的CPI增速,则需要26年,如果房租每年上升覆盖通胀,仍然可用17年收回成本。考虑到中国的收入与市场现金拥有量可能被低估,租售比200到300都在可以接受的范围之内。以2010、2011年的租金涨幅,而房屋销售价不涨,不计入其他变量,那么,多数城市在未来五到十年可以恢复正常的租售比。如意算盘虽然好,但别忘记租金上涨,租房者心惊,物价与工资是民生生命线,重要性不亚于房地产销售价格。再次强调,租金上涨有临界点,那就是有当地的工商业发展、人均可支配收入上升为支撑,否则租金上升就是以通胀的方式让租售比健康,其实更不健康。

  • 一次性把房地产泡沫说清楚1

    本文是武大一学长的日记,转载到此处。================================================================================一次性把房地产的泡沫讲清楚(理论+实践:未来房价下跌的底部、房地产行业大趋势、商业地产的泡沫、中国房地产的泡沫到底有多大、房地产行业的就业前景)备注:此文为本人原创,大部分观点仅代表个人观点,是个人意志的体现,不一定反应行业的真实现状。部分引用别人观点出,会在文章中指出。本人对本人的观点保留意见,不构成投资建议。观点来源于本人的行业实践,平时对行业的持续关注,部分观点代表行业的整体共识,会和其他人的观点基本一致,部分观点为个人意见。文章过长,总共18600字,分为8个部分,系统的论述了:判断房价下跌的指标、何谓绝对降价及房价的底部、房价的构成要素、行业未来的八大趋势、商业地产的泡沫、房地产行业的泡沫、房地产投资意见、房地产就业意见八大问题,观点非常鲜明,论证的逻辑也鲜明,请谨慎阅读。一、判断房价下跌的几个简单指标?最近,很多毕业2年的同学准备买房的,一直问我下半年的房价走势,其实大的基调在行业内是有共识的:房价的挂点已经到来,在未来的一年半甚至2-3年是房地产的一个大熊市,在这个熊市,不一定是房价的绝对下跌,而是绝对不会大幅上涨。去年4月的时候,政府开始出台“4.15”新政,那个时候,大家都以为调控只是过家家,过不了几个月,一切照旧,而且事实上去年在销量和价格上受调控的影响都有限,而当调控严厉的持续到今天,大家才相信,狼真的来了,中国房地产大牛市的十年终于结束,熊市踏上征途。对政府的宏观调控目标而言,并非要房价大幅下跌,而是稳健发展。而熊市何时结束,取决于以下几个因素:保障房的完成情况;中国宏观经济的形式,如果基本面持续恶化,可能会在后期放缓调控力度,但是绝对不会救市;民意的预期;对前期泡沫的逐渐消化。所以目前业内没有谁对此有预测。之前我简单列过几个房价绝对下跌的指标:1、如果是在售楼盘,同一户型、差不多的层高,如果降幅没有超过10%,则这个楼盘并没有出现实际的降价;2、在售楼盘里面,如果出现老业主闹事情况,则证明房价出现绝对下跌,却下跌幅度超过10%;没有出现,则房价没有实际的下降。3、新预售楼盘,对比同区域、同档次的楼盘,如果没有特殊的自然景观,比如紧邻公园、名校之类,如果价格没有相比低10%,那不算降价。以上三个指标,针对新盘、旧盘,基本在中国的一二三线城市都通吃通用,是我行业经验加实地调研多地楼盘之后的一个总结。为什么会得出以下几个指标?基于以下几个原因:1、在中国的房地产销售里面,几乎所有的楼盘都是这样,售楼小姐第一次告诉你的面价一般会比开发商的心理底价高5-10%,根据不同类型的城市这个比例不一样。2、在同一个楼盘里面,就算是同一栋楼,最好的户型和最差的户型价格差距都在15-20%之间。那不同的楼栋因为景观、朝向、户型的不同,价格差距会更大,很多开发商会在逆市的时候用比较低的价格推一些差的户型宣称自己降价,促进销售,其实本质没有降价。3、就算是在底价的基础上,很多开发商在做价格表的时候也会预留6-10%的活动折扣空间、内部折扣空间,这个折扣人为因素很大。所以综合以上几个因素,一个简单的指标就是如果价格下降幅度没有超过10%,那基本就不是真的降价,有开发商用打折忽悠你降价的时候,你基本上可以一巴掌把他拍死。用这些指标,到目前为止,从中国大的趋势来看,部分现金流有问题的楼盘出现了大幅降价之外,整体的价格还是比较平稳,目前已经开始出现松动的迹象,现在还处在深度博弈期。二、何谓绝对降价?房价的底部在哪里说到绝对降价,我们得先对绝对降价的本质和房价构成本质做一次深度的解析。何谓降价?所谓降价就是企业为了促进销售,以牺牲一定的合理利润为前提,换得销售业绩,促进销售的竞争策略。这是我对房地产降价的定义,一个最核心的要素:牺牲企业的合理利润,何谓合理利润?对领先型企业而言,一般利润率较高,就是牺牲较高的利润部分,让利润回归到市场平均水平,对于一般企业而言,合理利润就是行业的平均利润水平,牺牲利润就是让自己的利润低于平均水平甚至是比成本价略高销售(对房地产而言,目前不太可能低于成本价)。比如在现实生活中,一个经常卖20的洗发水某一阶段10元促销,这就叫降价,还有部分衣服特定节假日的大促销。我们深度解析房地产的成本构成:房价=楼面地价+建筑及配套成本+税费+借款的财务成本+利润+营销费用等为了计算的方便,我们设房价为X,利润率为Y,楼面地价为Z,建筑及配套成本为E。在实际的项目中,一般楼面地价可以直接在网上查到,大部分土地都是招拍挂,楼面地价会公布,计算时以武汉为例,武汉这样的城市市中心边缘地带楼面地价在3000/平米左右。建筑及配套成本包含:勘探设计等前期工程费用(100左右),建筑成本(1500-2000),配套建设费用(200-300),监理建安等费用(100),在这里我们取个平均值,全部加起来在2000左右。税费包括营业税所得税、增值税等,全部加起来略等于销售额的25-30%,在这里我们取28%的均值。借款的财务成本这个差距非常大,因为不同的项目自由资金率不一样,融资方式不一样,我们这里采用信托融资的模式(现在银行贷款很难,我们取融资成本为25%的利率,销售额的30%来自于融资),那财务成本等于X*25%*30%因为营销费用占比非常小,一般1.5%。所以我们在计算的时候和利润打包计算,按照20%的净利润率计算。那最终房价的公式可得:Z(3000)+E(2000)+X*28%+X*20%+X*25%*30%=X按照这个公式,在楼面地价为3000左右的时候,房价略为11764,和武汉的市场均价基本持平,也和行规销售价格大于楼面地价的三倍以上这个原则符合。比如最近深圳宝安区成交了一块土地,楼面地价9590元,最终反算房价为27000.和现实基本符合。当然很多了解房地产的人会说房地产企业的净利润不止20%。因为这个是粗算,而且我也只是借此说明几个问题,这里面有几个细节:首先是地价为题,中国的房地产企业,除了恒大、万科这样的大企业是拿地之后马上开发,一般企业都喜欢囤地,90%以上的在售项目地都是3年前拿的,而中国这几年地价的涨幅一直领先于房价的涨幅。其次是建筑成本问题,开发商偷工减料是常事,万科这样的企业也不例外,随便省个300块钱是常事。税费问题,增值税一直有较大的操纵空间,甚至很多企业官商勾结,偷了很多税。融资成本问题:大企业一般通过债券和银行融资,融资成本在15%以内,之前中小企业也一般通过银行融资,或者信托,那时的融资成本最高也不高过18%,高过25%是最近一年的事情。如果开发商的房价是按照这个折算出来之后的价格,那利润率远高于20%,房价有较大的调整空间,特别是之前几年旧盘。按照这个标准,房价降个20%不为过,而且也是在今年下半年到明年上半年可能出现的大概率事件。因为就算降了20%之后,行业的利润还是可以维持在10%以上。最最重要的原因是,房地产的定价根本他妈的的不是采用成本反算法,没有一个开发商会傻逼到算出成本是多少,然后很仁慈的决定自己要赚多少钱,然后倒推出房价。正是因为这个原因,很多开发商的售价会远高于我们按照成本反算法得出的价格。我个人的观点是,按照成本反算法后得出的价格整体降20%,是这次调控的底部。为什么是降20%?有以下几个个人观点:1、降价20%之后,其实开发商还有一个合理的利润,这是开发商本身能接受的。2、降20%,不会对金融行业出现大规模的冲击,别忘了地方政府几乎所有的债务都是用土地抵押的,还有普通购房者的按揭,开发商的银行融资。如果出现大幅下跌,也不是中央政府希望看到的。3、降20%能满足老百姓的降价预期,也不会引起前期购房者的大面积暴乱。就是居民用房子表现的资产不会大幅贬值(因为很多之前买的房子到现在也涨幅在20%以上了)基于以上几个观点,20%是一个合理的底部,当然不排除个别地区、个别楼盘的降价幅度超过30%,达到30-50%的情况,比如07年的恒大为了活命就经常干这事。三、房地产销售中价格的构成要素和影响因子在房地产的操盘中,价格表的制作是重中之重的事情,其实就是在现实中房价怎么得来的一个过程。在房价的计算中有一个核心的公式:单价1*面积1+单价2*面积2…….=总建筑面积*核心均价而单价1=基准价+平面差+层差(这个单价对应的就是销售过程中每一个房源的价格,基准价因为核心均价不一样需要试算)在这个计算公式中,最最重要的就是核心均价,核心均价其实就是上一部分中通过成本反算法算出来的那个价格X。但是在实操中,开发商都不会这么去算价。科学的方法就是竞争楼盘比较法,就是通过对一系列的竞争楼盘打分,最后算权重得出的价格。往往是开发商老板根据代理公司给他的一系列数据,自己拍出来的一个价格,比如可能代理公司认为这个卖5000就好了,因为就算4500也利润非常高,而老板往往想卖5500.甚至更高。正是这个价格决定了后来的一系列的每一个房源的价格。这样算出来的核心均价一定会高于成本反算法的。所谓的平面差就是不同的户型,因为景观面、朝向、赠送面积、户型结构本身而造成的一个差价,大概的意思就是同一栋楼、同一个楼层,可能差价都在几百块钱,这个价格在实际的计算中虽然有标准的公式:平面差=核心均价*20%/极差值*差分值。但是在现实中因为核心均价是个不定量,往往是开发商随手拍的,最终倾向于根据经验把平面差定为一个定量,这个随意性很大。层差就是不同楼层的价格差距,这个也是根据市场规律拍出来的,其实没有科学的规律,没有人可以证明住在28楼一定比住在20楼舒适度高,但是现实中28楼一定会比20楼高200-300块钱。这些没有价值的差价都是客户在负担。当然极少量的楼盘,不同的楼层的景观面会有稍微的差距,但是这个差距很弱小。特别是在现在的一线城市,项目的容积率非常高,低楼层和高楼层一样,看到的都是一些密密麻麻的房子。看完以上的论述,大家应该知道自己买的房子价格是怎么来的了吧?那以后销售代表在给你忽悠价格的时候,你完全可以一巴掌将他拍死!其实最终的总结就是:在项目中,核心均价是开发商根据市场形势拍出来的,如果形势好的时候,开发商随时可以涨价20%,甚至更高;那些所谓的平面差,除了户型这个硬性指标,因为部分户型的确有硬伤,影响居住感受,其他的影响平面差的因素,价格差距的随意性很大,而且和实际的居住感受相关度不高;而所谓的层差,我觉得这个是房地产销售里面非常伟大的创造,但是是用来忽悠全世界最傻逼的中国客户。本质上层次和平面差这东西和中国人追求名牌和奢侈品的心理如出一撤,没有区别。所以在真正的买房中,很多客户经常为一些没有必要的价值付出了略等于价格10%左右的价钱。也正因为有这样复杂的价格标准的制作过程,也给开发商降价预留了很好的空间。开发商在开盘的时候,很少会一次性把房源推出来,常规的做法是在开盘的时候把次好的和次差的推出来,中间销售最差的,最后销售最好和最差的。在如此的熊市之下,很多开发商的常规做法是往往把比较差的户型拿出来,因为价格本身就低,和原先较好的户型之间形成差距,构成大降价的假象,促进销售。也正是因为有此暗中操作手法,政府才会在有些城市要求开发商一次性公布所有房源的价格,明码标价,这就是为了堵死开发商变相涨价之后的折扣。所以大家在买房的时候,开发商宣称自己降价或者给客户优惠,那你要搞清楚:户型是不是之前的户型,别为那些差的户型买单;额外价值对应的价值是否值得您买单。在这一章节,给大家举一个活生生的案例,就是我之前操作过的一个失败案例,当然我也是在同事操盘失败之后,没人接盘,被安排了把这个死任务接下来,目前这个项目老板在破产边缘。这个项目位于广西的钦州,当地的均价在3600-3800之间,最好的楼盘销售价格也只在4500左右。这个项目的确是钦州市地段、品质各方面都最好的楼盘,当时在开盘的时候,老板完全不顾市场现状和自身情况,在开盘当天将均价定在5800的高水平,结果开盘当天销售了1套,在开盘凄惨的销售了3个月之后,老板终于把价格降到了4700的水平。我就是在这个阶段介入。但是从5800到4700这个水平,按照我的观点,这根本不能算作降价,因为5800本身就是一个非常不科学的价格,非常虚高的价格,就算4700价格都仍然有下降的空间。如果在后期,后市持续恶化,老板会把价格下调到4000左右,这才算是降价,当然我也认为,价格降到4000基本上是一个必然的事情,老板没有选择的余地。

  • 2011年7月(下半月)房地产行业要闻综述

    2011年7月(下半月)房地产行业要闻综述2011-8-1一、政策监管1、李克强明确我国住房供给体系目标《上海证券报》7月22日报道:中共中央政治局常委、国务院副总理李克强近日同省部级领导干部住房保障与房地产市场调控专题研讨班学员进行座谈。他强调,大规模实施保障性安居工程,是推动科学发展、加快转变经济发展方式的重大实践,也是当前经济社会发展和宏观调控的重要工作。要充分调动各方面力量,把保障房建设这项重大民生和发展工程办实办好。李克强指出,城镇部分中低收入居民住房困难,是我国发展中不平衡、不协调、不可持续矛盾的突出表现之一,也是世界上许多国家都曾遇到的普遍性难题。要借鉴国际经验做法,从我国实际出发,遵循社会主义市场经济规律,逐步形成以市场供给为主、政府保障和市场机制相结合的住房供给体系。李克强强调,做好住房保障工作,要注重建立健全融资建设、质量监管、准入退出、运营维护等一整套机制。今年要做到“三个确保”。一是确保开工建设千万套保障房落到实处。这是改善民生和推动发展的“硬任务”,也是艰巨的任务。中央财政将进一步加大支持力度,各地也要增加这方面政府支出,并吸引社会资金投入,保证土地供应,不折不扣、实实在在地加以推进。二是确保建设质量。这是保障房建设的“硬杠杠”。要实行全过程监管,落实终身责任追究,坚决杜绝工程质量隐患,做到百年安居。近期要开展一次保障房质量安全大检查。三是确保分配公平。这是住房保障的“生命线”。要完善制度设计,坚持阳光操作,接受全社会监督,做到公平公正,促进持续运行。绝不允许搞“权力房”。这“三个确保”要全面推进,务求实效。点评:保障房是专门面向中低收入住房困难家庭的“托底房”,是社会保障“安全网”的重要组成部分。必须大规模实施保障性安居工程,尤其是加快棚户区改造,大力建设公共租赁住房,着力改善困难群众居住条件。与此同时,还要继续增加中低价位中小套型普通商品房供给,有效抑制投机投资性购房,巩固房地产市场调控成果,实现老百姓“住有所居”目标才能一步步变成现实。2、住建部:各地7月底前检查并汇报保障房建设落实情况《中国证券报》7月16日报道:住建部7月15日发布的《关于开展保障性安居工程建设政策落实情况监督检查工作的通知》明确,省级住房城乡建设部门、监察机关要切实负起监督检查牵头责任,落实各项工作措施,在7月集中组织开展保障性安居工程建设政策落实情况监督检查,并于7月31日前将监督检查工作情况报住房城乡建设部、监察部。监督检查的重点是保障性住房和各类棚户区改造住房建设政策落实情况,包括工作任务是否得到全面落实;政府资金是否及时到位;建设项目用地是否优先保障供应;税费政策是否全面落实;基本建设程序和强制性标准是否得到严格执行;保障性住房管理是否公开公平公正等。而且,检查中发现政策落实不到位、建设进度缓慢的地区,要提请住房城乡建设部门、监察机关会同有关部门,约谈相关政府负责人。二、行业要闻1、刘明康:密切关注二三线城市楼市风险《中国证券报》7月21日报道:在中国银监会近日召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会上,中国银监会主席刘明康提出,下半年银行业金融机构要进一步加强房地产信贷风险防控,积极支持保障性安居工程建设。继续严把开发企业“名单制”管理和开发贷款以在建工程抵押这两个基本要求,增加风险排查频度,加强对抵押物及时估值和持续管理。加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款管理,加大对假合同、假按揭等违规行为和转按揭、加按揭等做法的打击力度。刘明康要求,银行业金融机构要在风险可控的前提下积极加大对廉租房、公租房和棚户区改造为主的保障性住房建设支持力度。在符合国务院有关规定的前提下,发放专项用于支持政府投资的公(廉)租房建设和棚户区改造项目的贷款。明确贷款条件和要求,审慎评估地方财政偿还能力和意愿,对满足条件的建设项目及时发放贷款。要确保资金真正投向保障性安居工程。2、齐骥:2011年保障房开工目标有望全面完成《中国证券报》7月27日报道:住房和城乡建设部副部长齐骥近日表示,目前保障性安居工程建设进度明显好于去年同期水平。今年11月底前开工建设1000万套保障性安居工程的目标任务,有望全面实现。齐骥表示,住建部正在会同有关部门总结各地保障性住房建设、分配、运行管理等方面的探索经验,制定符合我国国情的保障性住房管理办法,并积极推进住房保障的立法工作。截至6月底,全国城镇保障性安居工程已开工500万套以上,超过年度计划50%,比5月底时34%的开工率明显提速。随着施工旺季到来和各地工作力度的加大,预计未来两三个月各地保障性安居工程建设速度会持续提升。3、调查显示:未“限购”二、三线城市房价无一下跌中原集团7月25日公布的一份针对15个省份50个未“限购”二、三线城市楼市的最新调查报告显示,这些城市受调控影响有限,上半年房价无一下跌,37个城市价格出现小幅上涨,且近四成城市本地投资购房比例超过20%,近三成城市外地人购房比重超过20%。调查发现,包括镇江、宜兴、太仓等在内的8个二、三线城市楼市受调控影响显著,成交量出现下降,价格则基本持平;有21个城市受调控影响较小,成交量或成交价格中仅有一个指标受到影响;另外21个城市基本未受影响,量价稳中有升。在50个城市中,有26个城市上半年住宅成交量同比出现上升,11个城市持平,13个城市下滑。成交量同比下滑的受调查城市主要集中在江苏、浙江和江西3个省。价格方面,上半年没有一个受调查城市的住宅价格出现下跌。其中,37个城市价格甚至出现小幅上涨。投资结构方面,有18个城市上半年本地人房产投资比重超过20%,均位于经济较发达省份。另有14个城市本地人投资比重为10%-20%之间。点评:自今年2月以来,大力度的“限购令”对国内部分一、二线城市的房地产市场产生了较大影响。分析认为,由于中国广大二、三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段,有着不同的市场结构,因此,应针对不同城市采取不同的限购措施。对于一些本地投资需求占比较高的城市,应尽快出台“限购”政策;对于外地客占比较高的城市应区分对待,一些旅游城市应区分旅游地产和普通住宅进行“限购”,一些因大城市“限购”而挤出到周边城市的自住需求应该采取鼓励政策,而纯粹外地投资需求占比较高的城市则应尽快出台“限购”政策。只要坚持对现有政策严格执行,下半年调控效果会更加明显。4、监测数据显示:重点城市商品房库存压力渐增《中国证券报》7月20日报道:今年以来,各地楼市低迷,重点城市商品房的库存积压趋于严重。截至目前,北京商品房可售房源已达10.8万套,商品房存销比达到14.8,即在没有新盘供应的情况下,北京楼市可售房源的消化周期已接近15个月,这一数值是2009年的3倍。同样的情况也出现在上海、深圳、武汉、杭州、苏州、宁波等重点城市。中原地产的监测数据显示,目前,宁波商品房库存的消化周期已达到29个月,杭州达到22个月,上海达到13个月,另外,深圳、武汉、苏州等城市商品房库存消化周期均已超过15个月。7月初,11座重点城市的商品房库存总量达到63.4万套,环比上涨1.9%,存货总量继续创新高。11座城市商品房的平均存销比达到18.7,逼近2008年18.9的历史高点。业内预计,下半年,重点城市商品房的存销比将创新高。点评:在近日公布的“国五条”中,中央继续重申调控不放松,并且限购将蔓延到部分二三线城市。分析认为,楼市从量跌到价跌的明显转化将在三季度出现,而价格调整将从结构性下调转变为普遍性下跌,房地产开发和投资也有可能出现明显萎缩。5、2011年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况国家统计局7月18日发布了6月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况,具体运行数据如下:新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况。与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有12个,持平的城市有14个。与5月份相比,6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。价格上涨的城市中,环比涨幅均未超过0.5%,涨幅比5月份缩小的城市有24个。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有3个,涨幅回落的城市有28个。6月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有39个,比5月份增加了3个。二手住宅价格变动情况。与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有19个,持平的城市有12个。价格上涨的城市中,环比价格涨幅均未超过1.0%,涨幅在0.5%以内的城市有36个。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有5个,比5月份增加了1个。涨幅回落的城市有24个。6月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有48个。6、今年二季度全国地价同比增长8.85%《重庆商报》7月19日报道:国土资源部近日公布的今年二季度全国主要城市地价监测情况显示,地价总水平3000元/平方米,同比增长8.85%,环比增幅有所下降。监测显示,第二季度全国主要监测城市地价总体水平、商业、居住、工业分别为3000元/平方米、5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米。环比增长率分别为1.87%、2.77%、2.17%、1.13%,较1季度分别下降0.33、0.56、0.27和0.30个百分点;同比增长率分别为8.85%、11.76%、10.73%、5.45%。报告显示,全国超过六成城市的综合地价环比增速较上一季度有所放缓,涨幅超过5.0%的城市仅两个。超六成城市居住地价环比增速有所回落,但同比涨幅仍高位运行。其中,热点城市北京和杭州居住地价略降,降幅分别为0.58%和0.53%,温州等4个城市出现负增长。7、2011年1-6月份全国住房用地计划执行情况国土资源部土地利用管理司7月20日消息:为切实贯彻落实国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号),国土资源部对各省(区、市)2011年1-6月住房用地供应计划执行情况进行了汇总分析,主要内容如下:住房用地供应计划完成总量同比略有增长。根据各地上报数据,全国31个省(区、市)和新疆建设兵团2011年1-6月住房用地供应计划完成57406.82公顷,与去年同期(56108.22公顷)相比增加2%,同比增幅较大的地区有新疆建设兵团、山西、海南、新疆、福建、青海等。保障性安居工程用地计划完成增长明显。上半年,全国保障性安居工程用地计划完成16476.92公顷,与去年同期(13316.80公顷)相比增加24%,确保了项目建设用地。同比增幅较大的地区有云南、新疆建设兵团、山西、福建等。整体上看东部地区住房用地供应计划执行率略高。从全国情况看,东部地区计划执行率略高,其中,贵州、云南、江苏、北京、福建等计划执行率较高,分别达到47%、47%、43%、43%、41%。从供应节奏看,一般1季度为供地的低谷,2季度土地供应开始增加,3、4季度达土地供应的高峰。因此,虽然上半年住房用地供应计划仅完成了26%,但按照正常的计划供应节奏,下半年住房用地供应将会增加。从去年保障性安居工程的供地节奏看,受保障性安居工程建设任务分解和中央补助资金下达时间的影响,3、4季度为供地高峰,且目前供地计划执行已经有效满足了全国保障性安居工程建设用地需求。国土资源部将进一步加强对各地住房用地特别是保障性安居工程用地供应计划执行情况的监督、检查和指导,确保中央房地产市场调控政策的有效落实。8、2011年上半年东、中、西部地区房地产开发投资情况国家发改委经济运行调节司7月28日发布了三大区域房地产开发投资情况,具体来看:上半年,东部地区房地产开发投资15438亿元,同比增长30.2%,增速同比减缓5.3个百分点,比一季度减缓1个百分点。11个省份同比均增长,增速较快的福建、河北同比分别增长51%和44.1%。与上年同期相比,5个省份增速加快,天津、福建分别加快23.4和14.2个百分点;6个省份增速减缓,北京、上海分别减缓56.7和34.3个百分点。与一季度相比,5个省份增速加快,天津、辽宁分别加快5.1和4.4个百分点;6个省份增速减缓,河北、北京分别减缓15.3和10.3个百分点。上半年,中部地区房地产开发投资5413亿元,同比增长35.7%,增速同比加快11.3个百分点,比一季度减缓3.6个百分点。8个省份同比均增长,增速较快的湖北、黑龙江分别增长41.5%和40.1%。与上年同期相比,8个省份增速均加快,湖北、吉林分别加快21.8和13.4个百分点。与一季度相比,6个省份增速加快,黑龙江、江西分别加快16.7和10.3个百分点;安徽、湖北分别减缓17和2.2个百分点。上半年,西部地区房地产开发投资5400亿元,同比增长38.5%,增速同比加快11.2个百分点,比一季度减缓0.5个百分点。11个省份同比增长,增速较快的贵州、新疆分别增长89.2%和67.2%。与上年同期相比,8个省份增速加快,贵州、内蒙古分别加快60.7和55.2个百分点;3个省份增速减缓,广西、宁夏分别减缓29.1和20.6个百分点。与一季度相比,4个省份增速加快,内蒙古、青海分别加快9.3和7.7个百分点;7个省份增速减缓,新疆、贵州分别减缓12.2和10.1个百分点。西藏投资同比下降23.3%,降幅同比缩小8.9个百分点,一季度为增长48.7%。三、企业要闻1、监测数据显示:品牌房企一线城市拿地降温《中国证券报》7月27日报道:据21世纪不动产的监测数据统计,今年上半年,15家品牌房企在一线城市拿地共13幅,拿地金额在132亿元左右,同比下降近30%;在二线城市拿地共33幅,拿地金额超过210元,同比上升26%,其中在杭州、武汉、长春、成都等地拿地规模较大。在三线城市,15家品牌房企共拿地32幅,拿地金额约240亿元,同比显著增长。据介绍,本次纳入统计的品牌房企包括:万科、保利、招商、中海、万通、华远、远洋等15家。其中,保利、万科、中海表现得相对稳定,仍然保持一定的拿地速度。数据显示,今年上半年,万科共拿地18幅,拿地金额达100亿元;中海共拿地18幅,成交金额176亿元。拿地最激进的仍属保利地产,上半年,保利地产共拿地近20幅,成交金额达206亿元,超过去年水平。去年同时期,保利地产一共拿地13幅,动用资金205亿元。除保利与万科外,其他龙头房企上半年拿地并不多。如远洋地产上半年拿地5幅,华润2幅,世茂3幅,成交金额均在60亿元以下。更有一些企业基本停止了拿地。2、上半年业绩仍疲软房企拓展“非房”营收渠道《上海证券报》7月29日报道:受国家宏观调控政策的持续影响,地产公司业绩表现如投资者所预料,均出现不同程度下滑。陆家嘴公布的半年报显示,期内公司实现净利润8.92亿元,同比下降12.19%,基本每股收益0.48元,同比下降12.19%。值得一提的是,与一般的地产公司主业疲软不同,今年上半年陆家嘴房产销售收入迅猛,期内实现营收2.62亿元,由于去年同期基数偏低,导致该项指标同比增速高达13816.90%。绿景地产披露,公司期内实现营业收入4837.15万元,同比上升60.86%;净利润亏损1046.13万元,与上年相比亏损减少。减亏主要因为公司位于广州市区核心地段“绿景东山华庭”项目的商铺结转收入。公告显示,期内公司地产项目营收4109.49万元,同比增长70.64%。商铺项目毛利率最高,达到47.22%。而去年同期公司并未在商铺项目上有所涉猎。相比商铺项目,绿景地产上半年的公寓项目营收锐减,实现营收325.98万元,同比减少86.46%。渝开发发布的半年报显示,期内公司实现营业收入1.76亿元,同比下降50.62%;净利润2964.93万元,同比下降45.68%;实现基本每股收益0.04元,同比下降45.72%。尽管营收实现1.76亿元,但仔细研究发现,期内渝开发将旗下重庆盛怀房地产有限公司和重庆联捷置业有限公司出售,获利总计5300万元,而公司上半年商品房销售收入仅为4825万元,同比下降62.20%。各项目中为业绩贡献最多的为会议展览,实现营收9037.61万元,但同比业绩略有下降,仅有物业管理和房屋租赁同比实现超过10%的营收增长。此外,公司“大渡口竹园小区项目”一直未产生销售收入。3、中国建筑获474亿元建设项目合同《中国证券报》7月29日报道:中国建筑发布公告称,公司近期获得了14个重大项目,项目金额合计为473.9亿元,约占公司2010年度经审计营业收入的12.8%。在所获项目中,中国建筑第三工程局的“武汉绿地中心项目”和中国建筑第五工程局的“镇江句容碧桂园凤凰城项目二至四期”单笔金额较大,分别为105亿元和80亿元,而其他项目金额则从50.6亿元至15亿元不等。4、三地产公司中期业绩出现波动《上海证券报》7月29日报道:北辰实业日前发布公告称,受房地产项目开发和结算周期影响,公司上半年物业商品房结算收入增加,预计上半年实现归属于母公司股东的净利润将同比增长100%以上。此外,公司上半年新增投资物业项目经营快速爬坡,利润水平显著上升。同样受项目结算时间分布的影响,今年上半年,嘉凯城收入利润双降。公司半年报显示,上半年,公司实现营业总收入27.67亿元,同比下降21.82%;实现归属于上市公司股东的净利润728.95万元,同比下降98.39%;基本每股收益0.004元。莱茵置业在弱市中实现了净利润的稳定增长。中报显示,公司上半年实现营业总收入5.66亿元,同比下降29.56%,实现归属于上市公司股东的净利润4521.82万元,同比增长11.76%;基本每股收益0.0717元。公司表示,上半年,公司经营面临外部环境的重大变化,尤其是按揭政策的调整、贷款利率的不断提高,部分城市的限购政策等对公司上半年销售产生了一定的影响。但公司加强销售管理、内部成本管控管理、产品设计管理、售后服务管理等,并取得了积极的效果。四、区域要闻1、北京(1)北京高端住宅也将持续限购《北京日报》7月18日报道:在近日举行的顺义新城建设及城市发展峰会暨《顺义空港城市价值白皮书》发布会上,北京房协副秘书长陈志表示,从北京人口资源环境的承载能力考虑,和住房保障制度类似,限购政策将纳入正在研究制订的北京市基本住房制度中,而对高端住宅项目,也会持续执行限购政策。市住建委表示,将继续坚决贯彻落实国家和北京市制订的包括限购在内的一系列房地产调控政策,确保实现房价控制目标,限购政策决不会放松,也不会按照房屋档次、价格区别对待。(2)北京市商品住宅价格涨幅稳步回落新华网7月21日消息:北京市发展和改革委员会主任张工7月21日在北京市十三届人大常委会第二十六次会议上作《关于北京市2011年国民经济和社会发展计划上半年执行情况的报告》时说,北京市出台严格的“京15条”调控细则,率先提出“稳中有降”的房价调控目标,政策效果逐步显现。一是投资投机需求得到有效遏制。首次购买商品房购房者比例提高到90%左右,商品住房开始回归居住属性。二是商品住宅价格涨幅稳步回落。三是政策性住房保障力度显著加大。完成保障房土地供应811公顷,占年度供应计划的61%。新开工各类保障性住房12.6万套,已竣工3.6万套,完成年度任务的63%和36%。下半年北京市将加快保障房建设,力争实现9月底前全部开工,确保完成全年竣工任务,通过配租配售发挥其拉动经济、保障民生的双重作用。(3)北京保障房建设率先引入公私合作模式《证券日报》7月25日报道:“保障房融资支持公私合作模式(PPP模式)已上报到决策层”的消息传出后引起广泛讨论,这个在其他建设领域运行多年也比较成功的融资模式,还从未踏入保障房建设的领域,直至北京市保障性住房建设投资中心成立,PPP模式算是开始在保障房建设中试水。7月初北京保障房投资中心成立时,虽没有明确即为“PPP模式”,但从实际来看,却为“PPP模式”的试水。与单纯地保障房建设投融资管理平台不同的是,该投资中心除了实现融资、投资功能外,还将承担保障房的运营管理职能。今后,该中心将在公租房的规划设计、工程建设、质量监管、运营管理等方面发挥示范作用。同时,将负责公租房的租赁管理和物业服务。点评:所谓PPP模式,就是公共部门与私人企业合作的模式,甚至政府盈利性企业或者非盈利性企业基于某个项目形成项目合作关系,但政府并不是把项目的责任全部转移给私人企业,而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险,达到双赢或者多赢的目的。但与此同时,PPP模式也存在风险识别比较难、组织形式非常复杂、没有一个标准的应用程序参照、容易产生纠纷、投资人选择难度大等问题,应该对这种廉租房建设当中的PPP融资模式加强研究。2、上海(1)上海市保障性住房建设创新融资模式《经济日报》7月19日报道:上海市今年将有总面积达1150万平方米的保障性住房可以供应,并提出年内启动1500万平方米新开工面积的保障性住房建设新任务。截至5月底,上海全市已累计开工建设经济适用住房约1120万平方米,年底可供应房源预计达到500万平方米约8万套。目前,上海已基本形成廉租房、经济适用房、公租房和动迁安置房“四位一体”住房保障体系。在经济适用房、动迁安置房建设方面,上海市已形成了“企业兴建、定向供应、滚动开发”的良性运行机制,由项目中标企业带资开发建设,资金可以通过出售回笼,银行信贷资金也比较愿意进入。在廉租房、公租房建设方面,主要从5方面着手解决资金问题:一是用好土地出让净收益;二是充分利用住房公积金增值收益;三是积极引导保险资金参与;四是通过配建手段筹集房源和资金,五是设法降低土地成本。日前,上海市成为保险资金参与保障性住房建设的首个试点城市。2010年底,太平洋保险公司会同相关保险机构,以10年期债权投资计划的方式,向承担保障性住房建设任务的上海地产集团提供融资40亿元用于公租房建设。上海还即将启动实施一项最新政策,要求市与区县从区县商业性项目取得的土地出让净收益中各统筹15%,建立上海市保障性住房建设专项资金,用于全市保障性住房等重点项目建设。(2)上海从严实施限购政策《上海证券报》7月21日报道:为贯彻落实国家房地产市场调控各项政策措施,上海市住房保障和房屋管理局印发《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》(下称《通知》),明确非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的,个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定,补缴的不予认可。同时,《通知》要求房地产开发企业、房地产经纪机构应严格按照住房限售有关规定开展销售、经纪业务,认真核对购房人户籍、婚姻、个税或社保缴纳证明等材料。上海市房管局表示,将坚决贯彻国家房地产市场调控各项政策措施,继续严格执行住房限售政策,完善操作口径,针对目前纳税证明中无申报纳税日期问题,正会同相关职能部门抓紧制定配套的个人所得税证明文件;同时,市房管局强调,《通知》下发后签订合同(合同网上备案)的,均应按照上述规定执行,各区县房地产交易中心将按有关规定在登记过户环节严格把关审核;对违反限售规定从事销售、经纪业务的房地产企业,将按规定严肃查处。点评:上海从严执行楼市“限购令”的表现意味着一些原本通过“补税”、“打擦边球”等方式购房的情况被明令禁止,政策执行力度和细节也将更加完善。随着楼市限购的再度收紧,市场上有购房资格的购买人群缩小,势必会发生一二手房争抢客源的局面。预计未来市场成交量与房价将呈现下降的趋势。3、西安市上半年共开工保障性住房8万余套《西安日报》7月19日报道:西安市住房保障工作领导小组办公室近日对全市承担保障性住房建设任务的7个区县、3个市级部门、10个开发区保障性住房上半年建设情况进行了综合考核和排名。沣渭新区、市房管局、临潼区、国际港务区、曲江新区、莲湖大兴办、浐灞生态区、周至县、蓝田县等单位,项目建设进展较快。未央大兴办、航天基地开工套数较少,高陵县至今未开工项目。截至6月底,全市各类保障性住房共开工84009套,占全年目标任务的96%。其中,新增租赁补贴1478户,廉租房开工9472套,公租房开工34184套,经济适用房开工31185套,限价房开工7686套。4、2011年二季度穗深写字楼领涨全国《上海证券报》7月20日报道:日前,易城中国发布了2011年第二季度甲级写字楼季度市场数据。在租金及价格方面,2011年第二季度,北京、上海、广州、深圳和天津五大城市甲级写字楼租金环比全线上涨。其中,南方城市写字楼需求回升的速度更快,租金涨幅高于北方。其中,广州甲级写字楼租金环比增幅最大,达到7.3%,月每平方米139.9元。受到住宅调控新政的影响,写字楼投资市场日趋活跃,本季度五大城市优质写字楼售价环比上季度明显上升,增幅在2%—8%。其中深圳涨幅最大,每平方米售价为34021元,环比上涨7.5%。5、浙江上半年完成近六成保障房开工任务新华网7月25日消息:从浙江省住建厅获悉,截至6月底,全省已开工建设保障性安居工程住房107552套(户),占年度目标任务的59.8%。浙江省住建厅住房保障处负责人介绍说,浙江省提出9月底前,今年80%的保障性安居工程建设项目要开工,11月底前实现全部开工,从目前情况看完成较好。数据显示,上半年浙江新开工廉租住房1657套、经济适用住房14693套、公共租赁住房21062套、限价商品住房29884套、各类棚户区改造40256户,分别占年度目标任务的28.6%、52.1%、42.1%、68.2%、77.1%。此外,浙江全省新增廉租住房租赁补贴2648户,占年度目标任务的53%。五、海外要闻1、2011年6月份美国新房开工量环比上升14.6%中国驻休斯敦经商室7月20日消息:美国商务部7月19日公布的报告显示,受公寓楼开工大幅增加拉动,6月份美国新房开工量连续第二个月环比上升,但经济学家认为,美国房地产市场仍处在调整进程之中。数据显示,当月美国新房开工量经季节调整按年率计算为62.9万套,高于5月份经修正后的54.9万套,环比上升14.6%。与去年同期相比,6月份新房开工量增加16.7%。6月份,占新房开工量比重超过七成的独栋房屋开工量为45.3万套,环比上升9.4%;公寓楼开工量为17万套,环比上升31.8%。当月反映未来行业走势的新房建筑许可证发放量经季节调整按年率计算为62.4万套,比5月份修正后的60.9万套上升2.5%,同比增幅为6.7%。2、法国新房建设市场第二季度增长放缓法国住房部7月26日公布的数据显示,在今年第一季度实现快速复苏之后,法国新房建设市场在第二季度增速有所减缓,但并未超出预期。数据显示,今年4至6月,法国新房开工量约9万套,同比增长13.4%;房建许可证发放量约12.3万套,同比增长11.7%。而今年第一季度,法国新房开工量和房建许可证发放量的同比增幅分别达35.5%和16.5%。数据还显示,去年7月至今年6月的一年中,法国新房开工量为38.3万套,同比增长14.9%;房建许可证发放量为48.2万套,同比增长13.7%。法国负责住房事务的国务秘书伯努瓦·阿帕吕对新房建设市场前景表示乐观。他预计,在经济复苏加速和贷款政策支持下,2011年法国新房开工量有望达到40万套,高于2010年31万套的水平。作者:国研网行业研究部来源:国研网《房地产行业月度分析报告》

  • 周建成博士房地产总裁EMBA讲义系列之产业地产

    周建成博士:产业地产开发模式与商业运营研究伴随着国家“十二五”规划产业升级指导方针的出台,产业地产也越来越受到ZF与企业的重视。然而,发展势头迅猛的产业地产,必须具备专业的运营手段和强烈的革新意识,唯有如此,才能持续发展,长久经营。易居研究院作为易居(中国)总部研发机构,在为大型房企产业地产项目服务的基础上,形成了对产业地产定位及开发模式独到的见解,本期报告将易居研究院产业地产顾问团队的部分实践经验与同仁们分享,希望对当前形势下产业地产的发展有所帮助。周建成博士:总部基地开发模式与商业运营研究易居研究院产业地产项目部经过多年不懈努力,已经成为目前中国总部基地产业地产咨询顾问的领先品牌。在项目可研与定位等方面具有核心竞争优势。在过去咨询顾问实践经验的基础上,并结合大量的实地调研,产业地产项目部历时3个月,形成了总部基地产业地产开发运营的系列研究成果。本文节选了部分研究成果,分析和总结津沪总部基地开发运营呈现出的六个特征,以期对正在或拟进行总部基地产业地产开发的房地产企业提供经验借鉴,也欢迎与有志于总部基地产业地产开发运营的企业进行交流和探讨。周建成博士:房地产项目前期策划定位体系研究随着黄金十年的流逝,进入白银时代的房地产企业开始对项目策划定位有了更高的要求。易居研究院凭借对行业的全面了解和贯通全行业的资源体系,现将项目前期策划定位团队在咨询服务中的经验与心得与同仁们共享,希望对我们的房地产企业有所启发和帮助。周建成博士:体育地产开发模式与商业运营研究近年来,易居研究院对体育地产的发展战略与运营模式进行了深入探索。同时也为标杆房地产开发企业提供了长期的体育地产顾问服务。今天,我们把自己的一些原创性的研究成果公开发布,希望引起更多房地产开发企业对体育地产的关注,各方力量广泛参与,开拓商业地产的蓝海,推动体育地产的繁荣!周建成博士:影视地产开发模式与商业运营研究目前,国内在影视地产运营与发展方面的研究凤毛麟角,易居研究院前瞻性的对这一主题进行了深入研究,不仅归结了影视地产的运营模式,还提出了影视地产未来的发展方向。今天,我们把自己的一些原创性的研究成果公开发布,希望对地产开发商能够的商业地产模式创新以及影视地产经营者在把握企业未来发展战略上提供帮助,推动影视地产的繁荣!周建成博士:旅游地产开发模式与商业运营研究旅游地产既迎来新机遇,又面临新挑战。房地产既要把握新趋势,讲求新策略,又要进行新的总结与思考,才能在群雄逐鹿的旅游地产版图上立于不败之地。易居研究院在为标杆企业服务的过程中,形成了对旅游地产的一些感性认识和理性思考,现与各位同仁进行分享。周建成博士:城市综合体开发模式与商业运营研究商业地产是易居研究院核心研发服务之一,城市综合体是其中的重要方面。商业地产顾问团队成员在大量案例研究和项目实操的基础上,对城市综合体发展模式进行了具体剖析。现将部分成果与各位同仁分享。周建成博士:历史文化商业街区开发模式与商业运营研究目前,以历史文化商业街区形式出现的地产开发模式,在国内还处于起步阶段。那么,历史文化商业街区的开发有怎样的特点?典型的历史文化商业街区经历了何种涅槃才换来如今的光彩?未来的历史文化商业街区将朝着怎样的趋势发展?上海易居房地产研究院在对商业地产创新模式系统研究的基础上,提出历史文化街区的开发特点、运营模式和发展趋势等。今精选部分成果与您分享,希望对志于商业地产的业界同仁有所帮助。周建成博士:商业地产的文化创新研究一流商业地产卖主题文化与理念,二流商业地产卖位置与服务,三流商业地产卖低价与折扣。随着人们知识层次的提高与消费观念的转变,人们对商业地产已经逐步从单一的居住或购物需求,向购物、娱乐、休闲、精神享受等多层次的需求转换,文化消费与文化体验渐成潮流。差异化竞争的迫切需要与文化体验型消费需求的日益高涨,将为商业地产的文化创新创造广阔空间!周建成博士:三四线城市商业地产开发模式与商业运营研究三四线城市商业地产项目发展体量不宜过大、档次不宜过高、选址不宜过远、建筑不宜过长、不宜一卖了之……如何应对挑战抓住机遇,在三四线城市商业地产市场竞争中立于不败?易居研究院“三四线城市商业地产市场”系列研究为您出谋划策。

  • 中国经济增长还是得靠房地产 地产调控已见政策底

    中国经济增长还是得靠房地产地产调控已见政策底7月30日,中央政治局召开会议,分析研究上半年经济形势和下半年经济工作,并提出“积极释放有效需求,推动居民消费升级,保持合理投资增长,积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化,促进房地产市场平稳健康发展”。就房地产业而言,去年年底和此次的政治局会议前后两次言论已有了明显的变化。2012年12月5日,中央政治局会议在研究2013年全年工作时,有关房地产行业的表述“加强房地产市场调控和住房保障”;而本次政治局有关房地产行业的表述则是“积极稳妥推进新型城镇化,促进房地产健康发展”。不谈房地产调控,背后的含意耐人寻味。对此,上海精进市场调研公司首席分析师夏雨平认为,政治局会议就房地产市场调控不再进一步加强了,是政策向市场化的重大转变,从客观上支持了房地产行业国民经济的支柱地位。  当前经济低迷,而且是超出预期的低迷。原本官方和经济学者多认为,经济去年三季度见底(7.4%),四季度略反弹(7.9%),今年应该属于复苏形态,但结果是一季度和二季度重新回落,增幅分别为7.7%和7.5%。2013年中国经济整体仍处于2008年以来的下滑周期中。中国经济此轮完整周期始于2002年,住房体制改革和加入WTO启动了内外需增长,中国经济在2002-2007年经历了史上增长最快的上升阶段。然而,次贷危机的爆发结束了美欧长期以来依靠资产泡沫和过度负债拉动需求的增长模式,支撑中国制造业的外需增长将大幅回落;而国内此轮地产调控的深刻背景意味着房地产调整或伴随整个经济转型时期,中国过去十年来快速推进的重工业化进程和以土地为中心的粗放型城镇化过程将明显放缓,原有增长模式下的内需增速将有所下滑。  所以,7月9日,李克强总理在广西会议上首次提出“双限论”,经济和就业水平等不滑出“下限”,物价涨幅等不超出“上限”。也即,今年全年GDP增幅必须保7.5%。稳增长成为头等大事,而房地产对于经济的拉动与稳定作用,是有目共睹的。 另据国家统计局周二发布的6月全国70个大中城市住宅销售价格数据显示,房价环比上涨的城市个数在减少,环比下降的城市个数在增多。但整体调控的压力仍然不小,如北京、上海、广州和深圳新建商品住宅的价格同比涨幅领先全国,北京更是高达16.7%,这也暗示了一线城市的调控压力不容松动。国土部同一天发布的数据也表明,主要城市地价总体水平连续上涨。第二季度,全国105个重点监测城市地价总体水平为3226元/平方米,同比增长5.11%,环比增长1.62%。从各统计数据来看,二季度中国土地市场指数各分指数总体上明显上扬,地产景气指数进入红灯过热状态。而支撑国家松绑房地产调控的理由则在于,中国经济在投资减少、出口形势严峻的情况下出现增速放缓,如果过分打压房地产行业,可能关联到其它行业,进而影响“稳增长”的进程。  这就意味着两点:其一,自住需求是有效内需,应该释放,尤其首套刚需更应保护;其二,房地产投资还应保持一定的规模和增幅,尤其是当工业投资萎缩的情况下,房地产开发投资应该“顶上去”,今年同比增幅必须保持在20%以上,方能实现GDP增幅保7.5%。  其于上述分析,上海精进市场调研公司结论是:宏观经济的稳增长离不开房地产,房地产是主力。下半年中央层面的房地产调控很小几率出现紧缩性政策出台,而地方政府层面,可能看到部分城市或明或暗,小幅放松调控的现象。总之,此时政治局让房地产调控“保持沉默”,其实就是为了平稳楼市情绪,稳定经济增长,同时也为房地产调控方式的转变、建立长效机制建设,做过渡性的筹划。

AB
CD
ABCDEFGHIJKLMNOPQISTUVWXYZ