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最新房地产百科全书---2000多页，非常全，房地产行业必备
最新房地产百科全书---非常全，房地产行业必备共4卷2000多页涉及项目投资分析、项目评价、建设、房地产金融、销售方案策划、法律、估计、中介、土地买卖、物业。。。。。。。。房地产需要的基本可以在里面找到目录共10多页这里粘贴一页做参考第五章房地产投资…………………………………………………………………………（(((）第一节房地产投资概述………………………………………………………………（(((）一、房地产投资的特征……………………………………………………………（(((）二、房地产投资的形式与过程……………………………………………………（((#）三、房地产投资决策………………………………………………………………（(*)）四、房地产投资决策获利分析……………………………………………………（(*!）第二节房地产投资环境分析…………………………………………………………（(**）一、投资环境概述…………………………………………………………………（(*#）二、房地产投资环境分析的内容…………………………………………………（(*$）三、房地产投资环境分析方法……………………………………………………（(#"）第三节房地产投资风险分析…………………………………………………………（(&"）一、风险的概念与特征……………………………………………………………（(&"）二、房地产投资风险………………………………………………………………（(&(）三、房地产投资风险的分析方法…………………………………………………（(&&）四、房地产投资的风险管理………………………………………………………（($#）五、房地产投资的合理组合………………………………………………………（*)%）第四节不同类型房地产投资的特点…………………………………………………（!"#）一、土地投资………………………………………………………………………（!"#）二、住宅投资………………………………………………………………………（!"$）三、写字楼投资……………………………………………………………………（!%&）四、零售商业与服务用房投资……………………………………………………（!%!）五、工业用房投资…………………………………………………………………（!%$）六、特殊房地产投资………………………………………………………………（!&’）第五节房地产投资项目的经济分析…………………………………………………（!&#）一、房地产投资项目的微观经济分析……………………………………………（!&#）二、房地产投资项目的宏观经济分析……………………………………………（!&$）第六节房地产项目投资社会评价……………………………………………………（!’#）一、社会评价概论…………………………………………………………………（!’#）二、项目投资社会评价……………………………………………………………（!’!）三、房地产项目投资社会评价……………………………………………………（!#%）第七节房地产项目投资分析的计算和处理———房地产项目投资分析系统………………………………………………（!(&）一、系统运行的软硬件环境………………………………………………………（!(&）二、系统的总体结构设计…………………………………………………………（!(’）三、系统的构成、实现和操作………………………………………………………（!(!）四、系统的发展前景………………………………………………………………（!!%）第六章房地产估价…………………………………………………………………………（!!’）第一节房地产价格概述………………………………………………………………（!!’）一、房地产价格的概念……………………………………………………………（!!’）二、房地产价格的种类……………………………………………………………（!!#）第二节房地产价格的影响因素………………………………………………………（!!)）一、影响房地产价格的内部因素…………………………………………………（!!)）二、影响房地产价格的外部因素…………………………………………………（!!$）第三节房地产估价的必要性…………………………………………………………（!)&）一、房地产估价的概念……………………………………………………………（!)&）二、房地产估价的必要性…………………………………………………………（!)’）第四节房地产估价的原则……………………………………………………………（!)#）一、合法原则………………………………………………………………………（!)(）二、公平原则………………………………………………………………………（!)(）三、最有效使用原则………………………………………………………………（!)(）四、供求原则………………………………………………………………………（!)!）五、替代原则………………………………………………………………………（!)!）六、估价时点原则…………………………………………………………………（!)!）第五节房地产价格评估程序及评估管理……………………………………………（!))）一、房地产价格评估程序…………………………………………………………（!))）·(·!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!目录
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不知大家看过这么一个关于房地产界的笑话或者说是故事？
以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做-----公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！ 过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。 又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借前给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢------ 于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远！ 这个笑话虽然有点夸张，但实际上这何尝又不是事实呢？ 有人说既然如此？为什么中国人还要买房？疯了一样的买？为什么？还不是愚民教育的结果，就好象60年代，鼓吹人们必须购买三大件：手表、缝纫机、自行车才算是成功人士才可嫁人娶妻。70年代鼓吹人们必须购买新四大件：电视，冰箱，洗衣机，装电话才算是出人头地才可娶妻生子一样，记得当年装电话可是要几千块钱一部啊（人均收入不到200的小城），而北京上海更有上万一部的时候，还得排队买号搭人情，和今天的买房又何其相似？ 而今天所有的狗屁学者又开始了这一套愚弄百姓的旧招：白领一族新标准，成功人士新选择X环X路小户型，X环X路商住型。收了你几十万后，还得每个月收你租金（新物业费），银行利息，以及各种巧立名目的加息、政策等等等等。总之不怕你不被整死，就怕你死得不够惨！老百姓咋就怎么乐于上当，而且百上不厌呢？ 如果忽悠愚弄都不奏效！那么就开始来硬的！强制拆迁拆的都是一些廉价农民房！聪明一点的农民就开始在原房屋上建房，结果开发商就和执法单位联合阻止！说是非法建房，我就纳闷了！凭什么农民在自己的土地上建房就违法，开发商在同样的地皮上建房就不违法，2007年以前昆明的空置房率在40%以上！昆明开始大量拆除城中村！空房率变成10%以下，这样这样买不起房的人就要租高价房！一些农民也体面住进高档公寓！房东哪个高兴那！云南的鸡的屁(GDP)同比增长！终于超过新疆鸡的屁！但排名还是落后！当然农民也不是傻子！也要过生活！平常卖一元的白菜！这时候要价两元五！同样交易就多出1.5倍！房东的房租钱又被物价消耗掉！社会消费量不变！社会消费额增大！某些精鸡学专假（经济学专家），又可以大吹我们的cpi指数上涨！我们的鸡的屁(GDP)上涨！说明我们的策略是成功！
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房地产品牌研究报告
1研究背景与目的..................................12研究对象与方法..................................12.1研究对象..............................................................12.2研究方法..............................................................232009中国房地产品牌价值研究成果........................53.12009中国房地产公司品牌价值TOP10......................................53.22009中国区域房地产公司品牌价值TOP10..................................63.32009中国房地产专业领先品牌TOP10......................................942008中国房地产品牌价值研究成果分析......................94.1品牌价值：品牌房企领先优势明显，企业价值仍有较大成长空间..............94.2品牌市场份额：销售业绩再创佳绩，品牌房企领航市场快速发展.............124.3品牌市场分布：品牌房企扩张热力不减，扩张策略各有不同.................144.4品牌年龄：品牌优势厚积薄发，悠久品牌房企实力明显领先.................164.5品牌建设：品牌管理趋于组织化、系统化，品牌建设投入持续稳定增长.......174.6品牌发展模式：主副品牌模式仍是行业主流，构建优化品牌发展模式需注意资源、市场、盈利三组合..........................................................205专题分析....................................235.12009年上半年品牌房企资源获取情况分析................................235.2消费者对品牌企业的品牌认可和价值需求分析.............................276结语......................................34
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转：纠结的房地产利益链
纠结的房地产利益链转载标签：商界传媒期刊商界杂志房地产杂谈最近，国资委勒令78家央企退出房地产行业的新闻闹得沸沸扬扬。可奇怪的是，到目前为止，没几家接受了国资委的这一命令。拒不执行后台老板和股东的命令，这是一个反常的现象。其实，说穿了并不奇怪：利益使然。而每个团体甚至到每个人，尽力维护自己的利益，确实是非难以说清。为什么央企不愿意退出房地产？要回答这个问题，得先梳理一下中国房地产业的利益链条。中国的房地产问题，正是其中盘根错节的利益链，才使这么多年一边是普通大众闹腾着房价太高，另一方面降价的梦只能是镜中花水中月。眼看着今天调控，明天就涨价；今天吼着房价太高，明天就不得不去排队拿号——因为不赶紧买，房价会更高。中国房地产不是成本真正有多高，而是已经到了“洛阳纸贵”的地步了，这个利益链条里，最大的受益者当然还是开发商和地方政府。地方政府靠土地财政维持已经是公开的秘密。有的地方，除土地出让金之外，税务局还对开发企业按25--30%的利润预征企业所得税，地方的税务部门最清楚开发商的利润，所以，没有开发商反对。当然，土地是稀缺资源，地方政府依靠越来越庞大的土地出让金完成政府的规划，合理又合法，无可非议。而每个房地产公司要完成一个项目的申报，需要盖上百个章——自然，每一个章，就意味着部门的利益。包括人防、防白蚁、消防、环保部门等看似与房地产开发并联并不大，但也能挂得上钩。开发商是另一个重要的利益链条。一个开发项目，除去土地、税收、土建及各种成本（包括公关成本），没有20--30%的利润，是少有企业愿意干的。而因为涉及到与政府各个部门及银行的和谐关系、资金规模要求高，房地产成为一个门槛并不低而很是“辛苦”的行业——这为其寻求高利润空间构建了合理的理由。炒房者同样成为推动房价上涨的利益链条之一。北京热点地区的购房者有五成为炒房，天津热门楼盘炒房比例也达30%以上。炒房的收入比辛苦工作得来的收入要轻松和高许多。坐等房价上涨，几乎是一件毫无风险的事。但其合理性在于，中国今天可供普通百姓投资的渠道极少。除了股市就是房市。自己的毕生积蓄押进去，一旦有闪失，那可不是要人性命？银行则是房地产利益链里相对隐秘但却至关重要的环节。中国企业尤其是民营企业的融资信用低，可抵押物也不多。随着流动性过剩越来越严重，银行大量的存款要寻找出路。这个时候，房地产成了相对安全可靠的贷款出口。2008年各大银行的房贷在总贷款中的比例还是11%左右，到了2010年初，许多银行的房贷比例已经达到甚至超过了25%。除此之外，还有一些不能上得台面的利益链，如炒地皮的，寻租者……不用一一细说了。说到这里，房地产利益链的纠结程度已可见一斑了。而这利益链条里，普通炒房者和购房者是话语权最弱的。而房价要想停住其疯狂增长的脚步，已经不再是利益群体博弈所能解决的了。于是，中央政府是否能真正顺着这条纠结利益链进行梳理，才是解决房地产问题的可行之路。回到开头的问题，我们于是可以理解央企为什么不愿意退出房地产行业了。央企普遍具有极强的话语权，而且因为其特殊的地位，融资也好，政府公关也好，都有得天独厚的优势。加上房地产业普遍居高不下的利润率，谁会轻易放弃？最近频频出现央企地王，其中的原因，的确引人深思。而国资委勒令央企退出，则是梳理利益链条的一个重要迹象。另外，对银行信贷中房贷比例的控制也呼之欲出。但是，要真正梳理这条利益链，仅仅这些还不够。只有用市场的手段使房地产业本身的成本降下来，使房地产业的平均利润率与普通行业基本持平，才能使商品房真正成为“商品”，任何行政手段的运用，很可能继续加大房地产的成本，开发商为了自己的利润不变，除了涨价，别无出路。现在的问题是，如何保证地方政府财政在房地产业的收入，实行的方式是不是需要改革，地方政府被房地产绑架的现状再也不能继续下去了。另外，开发商作为房地产的主体，合理的利润是多少？如何调控？提高进入门槛，征收暴利税不一定是最好的方式。从近期看，首先应该梳理的是政府在房地产上的审批环节，减少审批程序，实行一站式办公，压缩寻租空间，严格把好规划和房屋建筑质量关，一旦房地产与其他许多行业一样，由地方政府的审批减少，是大家都可以平等进入的领域，让市场这只无形的手真正地发挥作用。那个时候，要想保持很高的利润，只能是天方夜谭。从远期来看，土地供给和转让制度的调整，是房地产业顺利软着陆的根本保证。一方面土地完全实现公开公正的招拍挂，操作者没有了寻租空间，房地产的成本则可以进一步降低；二是尽快实行土地改革，允许二、三线城市在城市规划内搞自建房，多渠道，多方式解决住房建设，从源头解决好所谓的刚性需求；同时政府除了在行使对房地产业的监管职能之外，大力修建廉租房，引导低收入者，年轻人可以先租房后买房的思想观念，保证社会稳定，这也是当前解决高房价问题的可行之道。总之，我们要正视当前中国房地产的现状，房地产利益链条一天纠结着，房地产的疯狂就将持续上演。中国房地产对社会经济的发展做出的贡献我们要看到，但也要看到中国房地产对地方财政的绑架，对普通老百姓的勒索，这样的现象再也不能继续下去了，再也不能让房子成为多数中国人心中的痛，不管是大房子小房子，高房子矮房子，解决好基本住房，社会就会和谐，人民才能真正的安居乐业
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叶檀：房地产价格数据是最大的谎言
面对两个数据——国家统计局2月25日公布的2009年全国70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，和国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组3月底发布的2009年全国住宅平均价格同比上涨为25.1%，为2001年以来最高——舆论几乎一面倒地选择了相信后一数据。 原因是国家统计局的数据离真相太远。统计数据失真并非新闻，但离谱到公然挑战天下人的智商，则是统计者毫无责任心的标志。 好的统计数据可以让真相浮出水面，糟糕的统计数据是谎言的最好掩护。国家统计局的数据之所以失真到荒唐的程度，是因为统计人员责任心不强、企业一贯做假。国家统计局沿用了一贯的房价调查方法，数据由开发商统计上报。可见开发商上报的数据注水严重，如果可能，开发商也许会把房价做成负数。统计局未能把关，导致注水数据横行。 最能反应某些统计人员丧失责任心的事件是，在1.5%的数据引起广泛质疑后，3月5日统计局召开内部座谈会，据参会人士透露，尽管国家统计局数据遭到了强烈质疑，但各地方统计局负责人均表示该区域统计工作属于科学准确，目前房价统计方法沿用超过10年，已经经过了验证，导致统计局长大光其火。 房价统计数据无法取得专业人士的信任，在2009年1.5%的数据出炉后，又彻底失去了公众的信任。不仅房价，城镇职工平均工资统计方法沿用上世纪50年代制订的方法，统计范围包括城镇国有单位、集体单位和股份合作、联营、有限责任公司、股份有限公司、外资和港澳台商投资单位。不包括私营单位、个体工商户和灵活就业人员。现有各类人员约三亿人，统计的仅为一点三亿！因此，出现了大量的工资被增长现象。房价统计与城镇职工平均工资从方法上来说是拿来怀旧的，从效果上来说是用来打激素提振民众信心的。 国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组公布的数据未必完善，如2008年的房价基数使用中国统计年鉴的数据，事实上用是就是不太靠谱的国家统计局的数据。但因为中国指数研究院的数据采集范围广泛，在各重点城市进行数据的实时跟踪，国土资源部进行了多次调研，还参考了各市建委的房屋成交数据，因此虽略有弊端，但大致能反映房地产的市场情况。而报告今年没有刻意避讳地价与房价的关系，更增加了信用程度。报告坦承，“房价与地价二者呈现较大的相关性”，35个重点监测城市的居住地面地价和住宅价格相关系数达到0.848，去年全国重点监测城市的地价房价比均值达到31.29%。
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网上流传“房地产崩盘时间表”惊似日本
http://money.163.com/10/0328/08/62RMDEVK00253B0H.html网上流传“房地产崩盘时间表”惊似日本2010-03-2808:10:25 来源:广州日报(广州) 跟贴321条手机看股票戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文更认为，内地楼市10年内都不会崩盘。中国内地金融体系与美国、日本甚至中国香港地区不一样，央行对房地产信贷的控制力更强。网上流传“房地产崩盘时间表”惊似日本网上流传“房地产崩盘时间表”显示中国地产走势与1991年日本崩盘前颇相似房地产频遇调控，一份“房地产崩盘时间表”也开始在网上流传。它回顾日本1985年~1991年房地产市场走势，发现与中国2005年~2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在明年崩盘。然而，多位专家却表示，两地银行体系、人口结构、城市化程度不同，“崩盘”可能只是“预言”而已。雷同房价飞涨、货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策、稳健财政政策。日本国土交通省本月公布调查显示，日本地价在去年连续第二年下滑，商业用地价格跌至纪录低位。经济起飞晚了近30年的中国，金融危机过后地产价格依然火热。国家统计局公布的数据显示，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，新建住宅销售价格同比上涨13%。“现在的楼市，确实和当年的日本非常相似。树长不到天上去，这样下去早晚要出问题。”曾在亚洲开发银行任职的经济学家、现任中国发展研究基金会副秘书长汤敏不无忧虑地表示。中金公司香港研究部副总经理沈建光也表示，近期确实有部分投资者认为中国房地产泡沫严重、经济过于依赖出口、货币面临升值压力等等，都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。此外，中国也与当年日本有相似的低消费率、高储蓄率。在宽松的货币政策和稳健的财政政策方面，中国也和以前的日本雷同。差异政府对银行和企业的控制力、市场广度、银行体系和人口结构等都不相同。在中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容看来，当前高房价症结在难以抑制的投机性需求。中国大量二、三线城市如今还可以吸引投机资金。所以这几年房地产整体还难以遭到崩盘的结果。“但是一旦房地产泡沫破裂，后果将会比日本更严重”。戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文更认为，内地楼市10年内都不会崩盘。中国内地金融体系与美国、日本甚至中国香港地区不一样，央行对房地产信贷的控制力更强。中金公司香港研究部副总经理沈建光也指出，泡沫前，日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导监管。中国政府对银行和企业有很强的控制力，可以引导资金流向，出台政策打压房地产泡沫。沈建光认为，另一个视角是人口结构。1985年日本城市化率达76.7%高点，城市化接近尾声;中国城市化进程还处于加速阶段。只要吸取日本经验教训，采取有效及有前瞻性的政策，历史就不会重演。■专家视点房价须建容忍指标去年底开始，从信贷到土地，从中央到地方，一系列政策的出台无一不指向“高烧”的房价。房地产调控全世界都是失败者?不过在中国发展研究基金会副秘书长汤敏看来，过去对房地产的调控，全世界的政府应该说都是失败者。不然的话，美国也不会在次贷危机面前栽下这么大的跟头，日本也不会出现20年经济低迷的。英国、爱尔兰、希腊、迪拜目前还在因房地产崩盘而苦苦挣扎。更有意思的是，几乎所有国家都多次地绊倒在房地产这一块“石头”上。汤敏认为，内地以前如70/90这样的调控政策，大多过于微观，难以起到有效调控的作用。而且对房地产的调控缺乏一个明确的目标——调控的目标到底是什么?是保证人人有住房?还是人人有房住?目标很不清楚。调控房价建立房价指标体系“要用调控通胀的机制来调控房价，首先要建立统一的房价指标体系，建立城市的普通住房价格指数。同时，设立不超过居民年收入增长率的房价容忍指标，一旦超过这一指标，相关部门就要马上启动调控机制，例如调整房地产贷款利率、增加土地供应、提高购房首付。”汤敏认为，具体的调控手段可以再作探讨，中国有条件在世界上首先建立一套完善的调控房价体系。“这一容忍指标也要设立下限，房价大跌同样不利于房地产市场的健康。”他说，最理想的状态是通过这一体系，让中国房价在四五年内实现“软着陆”。日本房价未跌到位日本房地产价格持续低迷和经济持续萧条密不可分。去年，中金公司的一份研究报告指出，居民及企业资产负债表严重受损导致需求不振及金融市场系统性风险，资金供给不足加上老龄化导致日本经济长期不振，遭遇“失落的二十年”。不少分析都指出日本整体房价虽然并没有完全跌到位，但在大量欧美房产资金撤出后，日本众多房产项目停工、市场交易冷清，一些日本房地产中介开始把目光投向中国。(赖伟行)
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【原创】房地产泡沫与通货膨胀联系机制分析——都是按揭惹的祸
前几天在论坛本版块看到一篇叫做给《不懂房价不懂通胀的你一个懂的机会》的文章，其中的小岛经济分析模型不但能把很多经济问题描述得很透彻而且简单易懂，我对作者的这种创意表示赞赏与尊敬，而且这个模型给了我很多启发，让我对当下中国复杂的房地产泡沫现象和通货膨胀有了理论层次上比较基本的认识。虽然不知道这个小岛模型是哪位学者提出来的，但是为了表示对这种创造性思维认同和对这位学者尊敬，我决定把我运用此模型获得的启发与大家分享，希望各位同仁提出宝贵意见，大家共同学习、共同进步，同时为把人大经济论坛建设成为世界级的优秀经济论坛出力。为了能够简单明了地描述将要讨论的房地产泡沫和通货膨胀，特对小岛模型进行了改进，具体如下：1、存在一个封闭的小岛，与世隔绝，只在小岛内部存在经济行为，没有对外贸易。2、只生产一种商品，只存在一个银行且货币由其发行。3、人们只能向银行借钱。（这对于分析房地产泡沫很有帮助）4、不考虑技术进步和人口增长。5、不考虑货币乘数。在这样的前提下我们开始讨论通货膨胀问题，首先引用《不懂房价不懂通胀的你一个懂的机会》文中的一段描述：由于岛上生产的产品太多了，以至于没法准确估计到底该发行多少钞票，发行多了的时候，因为没有那么多产品可买，产品就开始涨价，发行少了呢就开始降价，为了保证价格稳定，央行要求各钱庄要把一部分钱放在央行里面用来调节产品的价格，根据价格情况多放和少放。这就是存款准备金率。 可是有一部分聪明人开始怎么才能把钱弄到自己手上，他在海边捡了一颗石子，说这个石子值100万快钱，把它卖给了一个人，这个人觉得整个岛上的钱加一起也没有100万啊，怎么办，于是向钱庄借，钱庄也没有这么多钱，于是把印钞机打开，印了这100万，借给了他买了这个石子。然后这个人开始卖这个石子，100万卖给了第二个人，由于第一个卖石子的人把钱花了，所以岛上的钱多了，所以这一百万可以筹集到，多买些产品就有了。但当把这个石子以200万转让的时候，钱庄只能又印了100万钞票，就这样钞票越印越多，可是当这个石子不停的流动转让时，大家并不觉得岛上的钱多，产品价格还是原来的那样。可是当这个石子不流通或流通的慢时，大家觉得钱多了，可是如果当持有石子的人把它扔到大海里，那就等于岛上凭空多出N多个100万来，怎么办，央行最害怕的就是这颗石子没了。它没了岛上产品的价格就会飞涨，就会通货膨胀。那么持有石子的人就绑架了岛上的经济。刚开始读这段文字的时候觉得说的很有道理，但细细想来又似乎有点不太对劲，于是提出以下质疑：文中的借钱也就是贷款时没有任何抵押的，也就是违约后借款人不用承担任何责任，这看起来似乎于本文所要描诉得通胀来源无关，但事实上我在后面的文章中说明后大家会发现贷款抵押是这个问题的关键所在。为了将这个问题说清楚，我们从小岛开始讨论。首先假设小岛市场存在着两方，一方是货币，数量为M；另一方是商品，数量为T；于是就可以得出一个描述小岛商品价格的指数P=M/T，假设刚开始的时候P=1。现在考虑有一个人获得一块分文不值得石头并为其标价m，而且这个价格被市场所接受。当这个石头的交易行为发生时，卖方获得m的货币数量，而买方同时付出m的货币数量。问题开始了，买方付出的货币有两个来源：1、自己拥有的货币。2、向银行贷款而得到的货币。如果买方支付的是自己拥有的货币，那说明买方的货币数量减少了m，也就是他牺牲了未来价值为m的商品的消费，而这部份商品消费被卖方得到了。而如果买房支付的货币是贷款得到的呢？银行可以把库存的货币贷给买方，这样的话没有印刷钞票，当然就没有通货膨胀；而如果银行是打开印钞机印了m的货币量贷款给买方的，那银行不是为价值为0的石头发行了m的货币量吗？那么根据上面公式P=M+m/T+0，P不就上升不就会产生通货膨胀了吗？对，按照公式的计算的确会产生通货膨胀，但是银行会这么傻吗？银行会平白无故的贷款给你吗？难道银行不怕你赖账吗？所以问题就出来了，也就是上文中我所提出的质疑。很好，我们找到了问题所在，现在我们把贷款抵押加入到这个模型中来重新分析：当银行为石头交易中的买方印刷m货币量并贷款给他的时候，银行需要他拿出价值n>=m的抵押品以防止他违约而赖掉这笔贷款，为简化我们令n=m，然后再来考虑把这个石头扔到海里面。当买方把这个石头扔到海里面的时候，他也就损失了卖掉这个石头而获得至少为m货币的权利，从机会成本的角度来看亦即他损失了获得至少为m的货币的机会（为简化我们假设他只会以m的价格出售这个石头，事实上多次交易和石头的涨价对本模型的分析无影响，因为银行每次贷款都要抵押，而通过自有货币支付有减少了自己未来消费），现在再来看买到石头却把石头扔大海里的这个人，损失了获得m的货币的机会，而他面临的选择有两个：赖账或者减少未来消费来还钱。如果选择赖账，那么自己价值m的抵押品被银行获得，相当于自己价值m的抵押品变成了商品而银行印刷了m的货币来购买这个商品，根据公式P=M+m/T+m得出P=1，亦即价格指数没有上升，并没有产生通货膨胀；如果选择减少未来的消费来还清贷款则他将把数量m的货币归还给银行，也就是银行把印刷的数量为m的货币又收了回来，市场中的货币量没有增加，价格指数不变，不存在通货膨胀。而这个石头从进入市场到被扔到海里面对整个小岛所起的作用是使得价值m的货币由扔掉石头的人转移到了捡到石头并拿到市场上交易的人。这就是我由对《不懂房价不懂通胀的你一个懂的机会》文中的石头引起通货膨胀机制提出质疑然后分析得出的结论：价值与价格严重偏离的物品并不一定会导致市场的通货膨胀。通过上面的分析我们对小岛经济模型有了更深刻的认识，那么现在我们就可以运用此模型来分析房地产市场，同样是这个模型，只不过模型中的实体有了一点点改变：1、市场的两个方面是商品房和货币。2、进出经济体的石头变成了泡沫（为简便把商品房价格高于价值部分成为泡沫，并看成实体）。当泡沫进入经济体时，商品房价格大幅上涨，上涨幅度为m，相当于在上一例子中的石头被定价为m并被市场接受，这个时候就相当于泡沫被定价为m并被市场所接受。现在商品房发生了交易，亦即泡沫被交易，此时的我们忽略商品房的真实价格而只考虑泡沫（货真价实得东西永远会得到承认的），泡沫的所有者即卖方得到m的货币量，而买方也为此付出了m的货币量，同上例一样，买的货币也只有两个来源，自有货币或者是向银行贷款，你也许会问如果是这样的话那房地产市场的泡沫不是和上例的石头是一样的吗，那为什么被泡沫刺破亦即泡沫离开经济体的时候会产生通货膨胀呢？这就是问题所在了，还记得上面的例子中买方向银行贷款时的抵押吗？拿来和我们房地产市场的贷款抵押比较会有什么不同吗？哦！！！原来是这样，问题就在这里了。上例中的抵押贷款是有实体抵押物的，也就是说你是无法通过赖账来减少损失的，而房地产市场的抵押物是什么呢？就是你要买的房子，一个根本不属于你的东西被你拿去抵押贷款了（这了所讲的属于不是产权意义上的属于，而是在交易行为发生之前就拥有的），那你不是就可以赖账而空手套白狼获得银行的大礼而不是贷款了吗？银行会这么傻吗？当然不会，为什么不会，因为银行断定房地产价格一定会一直上涨，所以你就愿意拥有房子而不是选择赖账。所以银行会拿着根本不属于你的房屋做抵押品而发行大量的货币。在上例中当石头被扔到海里面的时候，交易中的卖方损失了获得m货币量的机会，但是无论他是选择赖账还是还钱都不会引起货币的超量发行，而在房地产市场中当泡沫被刺破时，亦即泡沫离开经济体时，拥有商品房亦即拥有泡沫的人一定会选择赖账，因为房屋资不抵债，变成了负资产，房屋拥有者没有动机去还钱而赎回房子。问题就在这里了，银行原先已经为贷款发行了货币，而泡沫刺破后这些货币无法收回来，收回来的都是价格远远小于货币发行量的房屋，设货币发行量为m,没有泡沫的商品房的价格总量为t，泡沫价格为v，则m=t+v,带入上文公式得P1=M+m/T+t,显然P1>P=1。由此可以看出，只要房地产泡沫被刺破就一定会引起通货膨胀，所以调控房地产市场绝对不是简单的调控价格打压楼市就能够解决的。上面已经通过小岛经济模型讨论了房地产泡沫与通货膨胀之间的联系机制，那么是不是为了稳定物价防止通货膨胀就放弃对房地产市场的调控呢？当然不是，房地产市场一定要调控，一定不能让泡沫越来越大，这不仅仅是经济问题，更体现为民生问题，但是房地产市场的调控是一项复杂而浩大的系统工程，而且需要经历一个漫长的过程。下面就结合中国实际来分析房地产市场泡沫原因并提出相应的政策建议。首先从房地产市场泡沫的产生开始，对于房地产市场的泡沫的各种解释中我还是比较赞同郎咸平教授的理论，也就是我国制造业的危机使得大量的原来做实体经济的资本不做了，转而投向了房地产市场使得房地产泡沫越来越大。具体分析有以下几个因素：1、制造业的危机使得实体经济资本进入房地产市场。2、国家为摆脱国际金融危机而施行的经济刺激计划而发行的超量货币造成通胀预期，大量资金为寻求避险而进入房地产市场。3、国际热钱的涌入。在这几个因素中制造业的资本是最主要的，而且制造业的衰退对整个国民经济的影响也是最严重的，所以着重分析制造业的资本在调控房地产市场中也是最关键的。总体而言制造业的危机主要来源于以下几个因素：1、由于出口获得的大量外汇造成的人民币升值压力使得人民币开始升值，出口受重创。2、劳动力成本的上升压缩了企业利润。3、国家因为四万亿投资计划而增加的税收。4、央行屡次加息。5、国际金融危机的影响。6、大量的关于中国产品的贸易争端和制裁。7、国际大宗物资价格的上涨使企业成本上升。由以上几个因素可以看出问题的严重性，房地产市场泡沫绝对不是老百姓炒房热潮和国际热钱就能炒到这么大的，主要的问题还是出在制造业上，如果不改善制造业的经营环境，振兴制造业，使得流入房地产市场的资本回流到实体经济领域，任何房地产调控措施都注定会失败，因为我们没有找到问题的关键。由以上的分析我们基本已经弄清楚了房地产市场泡沫的框架，结合前文中对房地产泡沫刺破引发通货膨胀机制的论述从而得到的政策建议如下：1、应该抓住制造业这个主体，大力振兴国家制造业，加快产业结构调整与升级。2、扩大内需，在出口受重创的教训下应该转而发展内需拉动型的经济发展模式。3、节省行政开支，着力为企业减税。4、降低利息，并为民营企业、中小企业的融资提供帮助。5、由上文对房地产泡沫破裂后引起通货膨胀机制的分析可以知如房价下降过多则会造成大量的按揭房贷违约，使银行的坏账急剧增加甚至导致大量银行破产，而银行对于国家经济的影响是生死攸关的，因此必须保护银行。在这里我建议成立《商品房跌价专项补偿金》用于补偿商品房跌价对起拥有者造成的损失，同时通过立法加大对按揭房贷违约者的制裁，用法律来保障房地产价格的健康稳定下降，同时不造成严重通货膨胀。本文是基于经济模型分析而得到的结论，不带有任何政治主张和偏见，但客观上驳斥了买房就是爱国的荒谬观点，对祖国的热爱虽然很高尚，但觉得不能违背了学者的理性和严谨，只有静下心来思考问题同时心系国家安危和人民幸福才能够真正的为祖国的伟大复兴作出贡献，才是真正的热爱祖国。相信国家一定能够处理好房地产泡沫问题同时不引起严重的通货膨胀，使国家的发展获得和谐稳定社会环境！
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“房地产崩盘时间表”是个忽悠
源自：http://blog.caijing.com.cn/expert_article-151336-4386.shtml“猪坚强”是个久违的另类抗震英雄——在2008年汶川大地震时被埋废墟下36天，后被我空军战士刨出，其顽强的生命力瞬间感动中国——尽管与CCTV的评选标准还有距离，但足以保证其远离屠夫的戕害，在热爱生命的广大公众积极呼吁下，建川博物馆馆长樊建川用3008元将这头猪买下来，从此享受着人类赋予猪的最高待遇——养到自然死亡。 但面对更顽强的中国房价，猪坚强如果能有人类一半的智商，肯定早已羞愧而亡。 其实，猪坚强能在地震中幸存，一方面靠平时能吃攒够肥膘，最重要的原因是它不思考，没有羞耻之心，因而没有私心杂念，不会抑郁、恐惧、悲伤。但这次它遭遇了真正的对手——更无耻更顽强的中国房价——背后是一个由人类组成的庞大利益集团。 中国楼市是魔幻现实主义杰作。全民声讨、总理喊话、调控不断，高高房价屹立不倒，开创世界楼市传奇。 兄弟不明白的是，明明知道中国房价是非理性的，遇到了更强悍的楼坚强，专家们却还要一丝不苟滴按经济规律思考，搞得大家越来越糊涂，心情越来越糟糕，简直脑子进水。 最近，一份“房地产崩盘时间表”开始在网上流传。它回顾日本1985年~1991年房地产市场走势，发现与中国2005年~2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在明年崩盘。 由于体制病态加利益驱使，中国房地产业正在远离工具理性主导的经济领域，先跃进至社会层面的维稳，再郑重加盟娱乐圈，因此这张“崩溃时间表”充满从意淫升级到手淫的意味。 据中国指数研究院监测，全国2月重点城市交易活跃，土地溢价水平较去年同期相比，增幅明显，多个城市创下新高。其中北京、南京、杭州溢价较高，位于70%-130%的水平。就在两会刚刚闭幕，地王和国企“圈地”又再次映入我们的眼帘。3月15日，北京单价地王1天刷新两次，最终以2.90万元/平方米成为新地王；3月11日，杭州国企继续高价拿地，处于远郊的杭州祥符单元9号地最终以总价高达26.85亿元被两国企联合拿下，折合楼面价10210元/平方米，溢价率达85.6%。3月18日，国资委召开新闻发布会称，除16家以房地产为主业的央企外，还有78户不以房地产为主业的央企将退出房地产业务。业内人士分析称，此举对土地市场和楼市的价格不会带来实质性的影响。 而且加上众所周知的土地财政、土地开发过程中的利益链条和监管的法治缺位和多龙治水，似乎国家住房和城乡建设部长姜伟新在两会上的表态是大实话——“未来20年中国房价上涨压力仍然很大，但是中央政府抑制房价过快上涨的决心更大。”不少公众对此言的第一反应是中国房价可能要“再涨20年”，心情因此无比沉重。 那时，按照正常的生理规律，再能活的猪坚强兄想必已活在人民心里。 看来胸怀祖国行不通，“房地产崩盘时间表”则开始放眼世界——日本、香港、美国都出现过严重的房地产泡沫，该轮到中国了。 然而，多位专家却表示，两地银行体系不同——比如泡沫前，日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导监管。中国政府对银行和企业有很强的控制力，可以引导资金流向，出台政策打压房地产泡沫；再比如人口结构、城市化程度不同——1985年日本城市化率达76.7%高点，城市化接近尾声，中国城市化进程还处于加速阶段，中国大量二、三线城市如今还可以吸引投机资金等等。 “崩盘”目前只是个美好的愿望而已。 其实，遏制房价的药方开过多次，目前大家都清楚：无非是调整房地产贷款利率、增加土地供应、提高购房首付等等。 去年底开始，从信贷到土地，从中央到地方，一系列调控政策密集出台，剑指“高烧”房价。 可悲的是，为什么至今没得到真正有力的贯彻实施？ 更大的杯具是，谁都知道阻力在哪而又显得无能为力。 简直是猪不明理，益寿延年。人不讲理，气死总理。
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叶檀:房地产投资狂燥症新表现：热炒二三线城市与小户型
二三线城市房价上涨是房地产狂燥症的另一表现。二三线城市上涨说明三个问题。一，投资者在炒高一线房价的同时，开始挖掘中小城市的潜力，如同股市中的板块轮动。二，中国城市化进程中通过房地产筹措基建经费的方向没有变，上世纪90年代的大城市转型一半要靠房地产市场化动员了民间资金，在中国扩内需与城市化的过程中，这种备受诟病的发展模式没有本质变化。三，房地产商、投资者与地方政府提前收割基建红利。中国房地产整体处于高水位，对于二三线城市的挖掘是投资疯狂时挖掘黑马地产的表现。实际上，从前年、去年开始，已经有投资者掘金前景看好、价格低洼地。随着中国轨道交通建设的全面铺开，与区域经济规划方案出台，二三线城市房地产如虎添翼。一线城市高房价不必多说，有发展潜力的二三线城市房价节节高升，此风已蔓延到小城镇，已经出现全国无处不房产的盛况。高房价疯狂之际，投资出现新迹象，首先一线城市大规模推出中小户型，表面上压低总价实际上抬高了单价，也给买不起豪宅的投资客提供了另一块投资平台。实际上是吸引所有有闲置资金的人把现金投入房地产领域。其次二三线城市房价较低，投资疯狂期相对较低的房价在某些人眼中就等同于黑马。据中指数研究院统计数字显示：从房价收入比来看，中部、西部和东北地区低于全国和东部地区。2009年中部、西部和东北地区房价收入比分别为6.1、6.3和8.1，低于同期全国(8.4)和东部地区(10.8)。与2008年相比，2009年东部地区房价收入比的提高了0.9；全国房价收入比提高0.8，中部和西部分别提高0.2和0.3，东北地区保持不变。不过，二三线城市房价低并不意味着风险低，很大程度上，二三线城市房价涨得不少，因为基数低而不显山露水。如广西北海2004年数楼盘是每平方米1000元至1300元，2009年的新开楼盘则为每平方米4500元至5000元，当地商会会长预测到2012年，北海房价将达到8000元至1万元/平方米。西安房价近十年保持在3000元上下，但2009年爆发性增长：据西安市房管部门统计，2009年前三季度西安市商品房销售面积为816.9万平方米，同比增长73%；商品房住宅均价5026元，同比增长2.39%。二三线城市房地产价格节节上升是有意推动的结果。笔者曾经向两个地方政府的官员询问投资金从何而来，官员坦言主要靠引资、融资与房地产，言下之意是没有房地产就没有基建资金来源，财政拨付只够吃饭财政所需。中国地方政府责权利并不公平，按照地方政府官员的说法，无尽的责任一丁点的钱，因此，无论是一线城市的转型与发展，还是二三线城市的城市化，走的大都是地方投融资平台融资，基建建设用BOT（建设—经营—移交）模式，最重要的是利用房地产利益链条中的地价、税费弥补巨额资金缺口。二三线城市房价上升，地方政府与开发商一拍即合，我们在痛斥地方政府与开发商的同时，不应忘记，根本原因是中国的税收体制不完善，分税体制不合理，只要税费体指导下不进行根本性改革，中国的房地产市场就不可能发生根本性改观。最后，二三线城市高房价基本集中在区域规模的中心城市，以及轨道交通沿线地带，城市化的红利率先被房地产投资客获得。以上海周边为例，上海房价均价2万均价并继续摸高，周边房价节节上升，各房地产开发企业在太仓、嘉兴等小城市抢地，上海地铁11号线所到的昆山几乎无地可抢，昆山花桥均价万元，打出的招牌就是上海的后花园、上海人的养老圣地。不少的刚性需求正在被挤出城外，而承接这部分需求的即是昆山、太仓等苏南地区。而对上海的文化认同感不如苏南地区的嘉兴，原本房价一直较为平缓，2009年经历急剧上升期。2009年的最后一天，嘉兴市当年最后一次国有土地使用权出让拍卖，勤俭路附近一块商住用地经过一轮激战，终以16629元/平方米的高价成交。作为沪杭磁悬浮的唯一中点停靠站点，作为洼地的嘉兴房价夹在上海杭州之间，水位逐渐上升。除了热炒二三线城市地皮之外，一线城市热炒小户型，如上海瑞虹新城，户型小地段好朝向等并不好，但投资者还是一炒再炒，甚至一套房过手几次，说明炒不起豪宅的中产收入阶层越来越多地加入炒房大军，希望分一杯羹。房地产已沦为彻头彻尾的投资品种，一线城市相当于大盘股，被炒得高处不胜寒，豪宅价格超过东亚一线城市均价，现在热炒二三线黑马，以总价低麻痹风险神经。疯狂的投资市场，已经让多数人相信，房地产是最保险、最具投资收益的投资品种。
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房地产崩溃进入倒计时
转自草根智库袁剑评论任何一位期望房地产价格下跌的人，只要愿意了解一下中国房地产市场中的力量对比，那他一定会感到沮丧甚至绝望。 在中国房地产巨大的泡沫游戏中，处于多头一方的，都是当今中国最为显赫的力量。在这些力量中，位列首位的是各级地方**。无论是出于官员政绩，还是地方财政及gdp的考量，中国各级地方**都有最大的激励推动中国房地产泡沫的不断膨胀。可谓中国房地产的死多头。其中理由无非利益二字。这也是为什么金融危机之后，中央**稍有政策松动，各级地方**便雷厉风行，密集出台各种房地产刺激政策的原因。出于同样的理由，在2010年中央**开始抑制房地产泡沫的时候，各个地方**则是虚与委蛇，能拖则拖。今年以来，处于某种特殊的政治需要。虽然也有个别地方大员祭出住房消费税之类的把戏，颇有一点对房地产泡沫大开杀戒的势头，但地方财政对土地泡沫的巨大需求使然，个别地方官员对房地产泡沫的特殊态度，至多能起到某种政治宣誓的作用。可以判断，地方**对土地财政的依赖一天不结束，地方**就始终是推动中国房地产泡沫的死多头。特别需要指出的是，在现行的政治架构中，地方**只享受房地产泡沫所带来的利益，却丝毫不承担泡沫破裂的责任，是中国各级地方**在推动房地产泡沫过程中毫无顾忌的重要原因。 在中国房地产的泡沫游戏中，与地方**利益高度一致并结成稳固同盟的另外一只多头力量，是形形色色、大大小小的房地产商。在这些房地产商中，虽然各有各的算盘，但几乎没有人不喜欢价格泡沫，泡沫越大，他们赚得越多，即便冷静如王石者，恐怕也不会与泡沫过不去。说归说，长远利益归长远利益，短期暴利毕竟不是坏事。至于泡沫破裂谁来兜底，地方**尚且不顾，唯利是图的房地产商们又何须替古人担忧呢？所以，只要可能，他们就会采取诸如信息欺诈，游说**等一切可能的手段，为房地产泡沫火上浇油。尤其值得一提的是，在中国一直以私营企业为主的房地产商队伍中，近年来杀出了一路黑马：央企。由于在资金成本及实力上的特点，以及在人事上与中国现行政治架构上的特殊勾连，央企的加入，为中国的房地产行业带来了重要的变数，其中最为重要的一条，就是中国房地产行业空前的软约束化。与一般的地产商不同，央企的管理者们，完全不需要为房地产泡沫的崩溃承担任何个人损失，短期的泡沫越大，对他们越有利。在所有的房地产公司中，央企最有动力推动房地产泡沫的膨胀。不止于此，今日央企的软约束已经远不止事后的免责，而更在于他们在事前对政策的游说，而这种政策的游说也绝非局限在传统的部门范围，而是直及货币政策。任何资产泡沫，追根究底都是货币问题。影响货币政策，实际上也就影响了资产泡沫的最源头。去岁以来，中国一反其他新兴经济体逐渐紧缩之势，货币政策欲紧还松，态度暧昧，虽不能完全归于央企之功，但与他们对政策钳制显然也有莫大关联。放眼经济领域，最大的软约束，莫过于货币政策之软约束。其结果自然是货币充斥，价格腾踊，全民买单收场。在一年多来的中国房地产市场中，央企房地产异军突起，在泡沫面前全无惧色，频频刷新地王记录，实在是其来有自。而这也正是中国房地产市场的重要特色之一。对于这些后起之秀，老牌民营房地产商们可谓亦喜亦忧。忧的是，他们可能挤占自己的市场机会，喜的则是，这些不要命的官商毕竟在市场摇摇欲坠之际，延长了泡沫周期，为他们壮了胆撑了腰。 不过，如果仅仅只有地方**，房地产商的做多热情，没有银行一边倒的信贷支持，中国的房地产泡沫恐怕也不会像现在这样烈火喷油，日剧一日。在上个世纪90年代之后，中国银行业在靡费数万亿公帑救助之后，得以幸存。以迄于今，不仅市值独步全球，而且在风险管控，经营管理方面据说也已脱胎换骨。而最近几年我们看到的事实则让人忧从中来：中国耗资巨大的银行改革成果，很有可能是一个假象。中国银行业不仅业务高度的同质化，其最终的责任约束，似乎仍然无从谈起。短期利益依然是那些调动频繁的行长们的最高利益。在利差收入还是中国银行业绝大部分利润来源的情况下，多放贷则都获利，于是，各大银行蜂拥放贷，一举而促成中国历史上最为壮观的信贷狂潮。但一旦周期翻转（现在看来，这种概率正在变得越来越大），中国银行业无疑又是坏账如山。这种悲剧在金融史中俯拾皆是，在中国更是十年前刚刚发生的故事。但短期利益所系，似乎没有人相信悲剧会重演，他们宁愿相信，中国的经济以及房地产将是历史上的特例。中国金融业乃是技术精英云集之地，本应在市场狂热之时表现得更为理性，但他们在近几年的表现，让人有一次看到了，泡沫的狂热会在何种程度上摧毁一个民族的理智。不过，我不太相信中国金融业全是这般见识浅陋之人，我以为他们更加隐蔽的算盘是：反正银行也不是我的，最终大不了中央银行或者中央财政再次兜底（实际上是全民买单）。要烂大家一起烂，银行家个人的责任都可以归咎为所谓系统风险而消失得无影无踪。所以，只要宏观形势暂时不翻转，房地产短期内不崩盘，争先恐后放贷争取短期利润就成为唯一理性的行为，而那些审慎经营的银行看上去就更像是一群自以为是的书呆子。如此博傻，夫复何言。要而言之，无论从短期还是长期来看，竞相向房地产业放贷，推动房地产泡沫的不断腾升，都符合银行家们的利益。如此制度约束，中国银行业不成为房地产的多头反倒可能是咄咄怪事。 在中国房地产格局中角色最为微妙的是中央**。由于中央**对中国经济、社会负有广泛和最终的责任，他们对房地产的考量变得空前复杂，其处境也变得相当痛苦。一方面，他们需要房地产拉动经济——这是中国政治合法性的主要来源（如果不是唯一的话），另一方面，不断腾升的房地产价格所引起的广泛民怨却在不断吞噬着这种合法性，更为要命的是，随时可能破灭的房地产泡沫将彻底毁掉中国的金融系统并引发经济休克。这两种主要的厉害计算左右着中央**对房地产的态度。其最终决策取决于他们这种计算结果。毫无疑问，在过去的很多年中，虽然房地产已经逐渐导致了系统性的民生问题，但其对中央**的正面价值显然大于其负面价值。这也是中央**尽管不断出台各种抑制泡沫的政策，但却始终不敢下重手的原因所在。及至金融危机，出于反危机之需，房地产更是万千宠爱积于一身，中央**不得不食言自肥，重新出台刺激房地产的各种政策。直到目前，中央**的官方态度仍然是“保持房地产的健康、稳定”。在这一点上，素以坦率鲁莽着称的任志强先生的看法，的确相当精准。他几乎不放过任何机会纠正媒体对中央**态度的错误解读：**从来没说要打压房地产，只是希望房地产价格稳定。任志强先生的话翻译一下实际上是说：别看中央**叫唤的厉害，他们仍然是我们的潜在的多头同盟军。纵观近十年来中央**在房地产上的作为，虽然表现摇摆，态度暧昧，但如果将其归于多头一方，虽不中亦不远也。有趣的是，中央**这种反反复复、投鼠忌器的政策表现，不仅没有抑制住房价，反而造成了广泛的错觉。在这种错觉中，中央**的政策是唯一能够左右房地产价格的唯一因素，所有的下跌都是中央**的打压政策而不是市场本身的力量所导致的。于是，房地产投机者与市场的博弈变成了他们与中央**的博弈。不幸的是，中国房地产的投机者们早就看透了中央**的底牌：出于gdp的需要，中央**即便暂时抑制房地产投机，也不会将房地产往死里整。所以，一旦中央**出台抑制房地产泡沫的政策，投机者们则祭出托字诀，坐等中央**的下一次妥协。在这样一种意志的较量中，过往十年的记录表明，形形色色的市场投机者们几乎完胜。在这个意义上，中央**屡次房地产调控实际上起到了某种相反的助涨作用并延长了泡沫的时间。 在过去十余年中国房地产市场中，地方**、开发商、银行以及那些拥有大量低成本住房的各类、各级官员，结成了一个相当稳定的多头利益集团。而唯一能够与之抗衡的中央**，实际上也一直受制于经济增长之紧箍咒，而屡屡诚服于这个集团。而反观空头一方，仅仅只剩下那些尚未首次置业的年轻人以及进城的农民工了。这个阶层在中国目前的政治格局中，几乎可归为最弱势之列，其政策影响几乎可以忽略不计。以这种力量与强悍无比的房地产多头相搏，无异于以卵击石。而即便是这些人，一旦他们买房之后，他们就会立即转变为多头一方。毕竟，又有谁愿意自己的资产缩水，甚至变成负资产一族呢？如此看来，除了那些在现行房价下已经彻底沦为看客的潜在购房者之外（颇有创意的中国房地产商们为他们发明了一个颇具羞辱性的别名：刚需），中国的房地产市场已经出现了净多头格局。所有的利益主体都坐等某种神秘力量推动房地产价格的不断泡沫化，从而从中渔利。以这样的力量对比，不少人可能真的相信：中国的房地产真的会涨到天上去。然而，有经验的投资者都知道，当一个市场全部都转变为多头的时候，市场实际上已经处于高度危险之中，换言之，市场反转的时候可能越来越近。其中道理非常朴素：所有的多头力量都已经满仓入货，再也没有新的资金可以推动价格继续上涨。当那些刚需们被迫追涨蜂拥入市的时候，中国房地产的多头力量正在逐渐被耗竭。在这方面，迹象已经变得越来越明确。有数据显示：中国的首次购房者的年龄正在快速降低。在北京，首次购房者的平均年龄已经下降到27岁。这个远远低于其他国家水平的数据表明的是，中国房地产市场的购买力正在被迅速耗尽。当很多被认为不该买房的人都在买房的时候，难道不是一个牛市接近终点的有力证据吗？这就正如当不该买股票的卖菜老太太都在买股票一样，将被熟练的投资者视为市场噩耗。顺便要提到的一个信号是，作为中国房地产市场的一个最为决绝的空头——一位叫“牛刀”的先生，最近也已经向多头投降。开个玩笑，在这个时候，我们应该将牛刀先生视为市场一个灵敏的反向指标。多年之前，我的一位朋友在谈到股票市场的时候曾经有过一个相当有趣的比喻：市场必须有摩擦力，如果失去摩擦力，市场就会飞出去。而飞出去的结果就是重重的跌落。从这个视角观察中国房地产市场，中央**，地方**、银行、房地产商以及形形色色的投机者们万众一心、合力做多的2009年，与之何其相似乃尔？2009年的中国房地产难道不是真的飞出去了吗？一种看上去不可一世的力量，毁灭他们的往往是他们自己，世事如此，言之可叹。 凭借逻辑上的证据，（包括中国房地产的空置率、自有住房率、租售比、房价收入比、尤其是中国未来经济的增长前景），以及市场经验，我们有充分的理由相信，中国房地产在2009年的放量暴涨，已经耗尽了这个市场绝大部分多头力量。这一年将是中国房地产市场长达十二年牛市的一个终结之年。而当下中国房地产市场的种种表现，不过是其在顶部的最后挣扎。接下来的将是一次漫长的，惊心动魄的下跌。如果你想知道那会是什么景象，2008年中国股票市场就是一个标准的蓝本。鉴于中国房地产价格对中国经济增长的严重透支程度，在我看来，中国房地产几无软着陆的可能，而很有可能是一场雪崩。 在论述人类的农业及畜牧业革命时，汤因比认为，这不仅是技术的革命，更是人类由此获得了一种美德，人们已然认识到：“他们无论怎么饥饿，也绝不能吃光种子或杀掉为他们提供奶水和补充畜群的母牛，母羊和母山羊。”而中国今天的房地产市场似乎已经根本背离了这一文明得以延续的美德。 在牧场被啃光、只剩下那些凶猛的动物的时候，猛兽之间的相互撕咬就可能成为他们生存下去的唯一办法。这大概就是所谓市场的力量。目下的中国房地产市场正处于这样一场战争的边缘。 2005年的时候，我曾经写过一篇《房地产套牢中国》，意思是说，房地产作为一个奇特的行业，已经将中国的强势利益集团紧紧捆绑在一起进而也将中国经济的命运捆绑在一起。5年多过去之后，这种捆绑不仅不见放松，反而更加紧密（我相信已经有人透不过气来）。如果说那个时候这还仅仅是一种趋势，那么现在房地产可能已经真正套牢了中国。房地产，已经成为中国的一个死结。不过，西谚云：没有永远的朋友，只有永远的利益。中国房地产的死结也会因为利益的分野而被打开。
