-
牛刀：中国房地产除了会掠夺百姓 还有什么
牛刀：中国房地产除了会掠夺百姓还有什么中国房价如何回归常识中国住宅开发模式一直备受争议，源于土地财政和土地金融的制度不健全，导致目前出现百姓的买房难。现在我们要回归常识，搞好中国的住宅建设，以保证民生的安宁。中国住宅市场上充斥了很多谬论，完全违背了常识。一是看看中国楼市是如何背离“居者有其屋”的基本理念？中国经济30年来，住宅脱离了城市居民的购买力水平其实是这五年的事，因为开发理念背离了居者有其屋的基本理念，成为一个不折不扣的资本炒作的市场，住宅已经完全异化成为一种只涨不跌的资产，而不是供人居住的住宅。这里面一是中国楼市的舆论一直是被开发商控制的。不管哪个城市，所有媒体都必须依赖房地产广告，所以，各个媒体都有房地产版电视有房产频道，网络更是如此。大家一起吆喝房价万年涨，什么城市化，刚需，通胀，人民币升值，被吹得天花乱坠。那么，我们来看看刚需是什么？刚需？这是一个缺乏经济学常识的概念，在传统经济学上根本就没有这个名词。经济学家易宪容认为，在房价很高时，也有一些消费者进入市场，但这并不能改变现今楼市的根本性质。"刚性需求"是房地产开发商虚拟出来鼓励住房消费者进入高房价市场的一个概念。他解释道，居民的住房需求不是“刚性”的而是有条件的。它在于住房市场的价格水平及居民对这种价格水平的支付能力。如果居民没有支付能力进入这种价格水平市场，居民的住房需求是不存在的。还有一种观念，GDP涨房价就要涨？这更是糊弄人。房价只能对应城市居民的实际购买力，其他任何经济数据都不能作对应，所有违背城市居民购买力行为的房价，必然会导致经济大萧条。更何况地方ZF的GDP数据都在造假，毫无可信度。种种违背常识的谬论在中国楼市极为盛行，何故？就因为开发商几乎控制了所有的媒体。其次中国楼市的税制存在很大的问题。中国这么大，人口13亿，而住宅的税收主要集中在交易环节，在持有环节没有税收。这样产生的市场导向就是鼓励市场进行交易，更直接的说，就是鼓励投机行为。当初实行这种税制和开发体制，主要是借鉴香港模式，但是，香港只是一个城市，英国当时管理也只有100年，实行这种税制有情可原，但是，中国这么大，一旦楼市投机猖獗时，就无法收场。所以，未来住宅持有环节一定要课以重税。这两种原因导致整个市场把住宅不当作居住的功能，而当作家庭的主要资产。一步一步放大了泡沫，现在，已经在破灭。后果，无疑是严重的。二是住宅的基本常识衡量一个城市的住宅价格，有4个指标。这4个指标就是关于房价的最基本的常识。一个是房价收入比。这是最主要的，关系到中国经济的健康运行。其意义在于，一个健康的经济体，有赖于生产和消费的有效健康的运行，而城乡居民的消费力直接关系到生产力和生产关系的水平问题。如果房价过高，必然会影响城乡居民的消费，消费的急剧萎缩将会导致中小企业一排排倒闭。有人说，房地产拉动消费，拉动就业，这是一个误区。房价泡沫只会蚕食所有企业的利润，影响绝大多数的中小企业，甚至影响大型企业，而拉动的只有水泥、钢材、建材、家居等几十个有限的行业。第二个是租售比。租金和售价应该有一个合理的比值，也就是说，30年至50年的租金能够收回投资都在合理的区间，而我们一线城市，却要80年至100年才能收回投资。这种投资还有价值吗？而且，有的三线城市四线城市，连一个租赁市场都没有，那根本就不是一个成熟的市场都没有，却无限炒高房价。这是很可笑的事。第三个空置率。空置率的国际标准是6%至10%。而中国绝大多数住宅空值率起码都在30%以上。住宅空置，不仅影响土地资源的合理配置，更加引起相关产业的产能发生过剩。房地产热的最后结局，一定是泡沫破灭，不管是哪个国家，都无可避免。第四个住宅总值和GDP总量的比值，不能高过200%。也就是说，这个城市的住宅价值总量不能高过现有GDP的2倍。中国的城市化没有完成，三四线城市还有一些农村，而农村房价估值多少说不准。仅就以二线城市来说，住宅总值已经达到360倍，甚至400倍。日本东京泡沫破灭时，住宅总值达到GDP的310倍的时候。三是土地财政的制度建设一个城市的土地出让金，多少比例用于社会保障住宅的建设，住建部没有制定统一的标准，这是我国土地财政的一个最大缺陷，也是住宅困境的主要原因。目前，这个标准是由各个地方城市自行订立报住建部备案即可，这就造成地方ZF在认识上的严重分歧，导致ZF保障住宅严重短缺，而商品住宅严重过剩的主要原因。比方说广东省前几年土地出让金根本就没有标准，2011年在土地出让金急剧减少后，才制定一个标准，将土地出让金的20%用于社会保障建设。这个标准低于国际标准的30%，低于新加坡50%。一般国际标准是50%，最高的达到90%，比方说西班牙。因为中国各大城市土地出让金比例与中国住宅制度建设关系重大，利益集团主张取消ZF保障，全部实行商品住宅化是严重错误的行为，现在必须给于纠正。结合我国实际，土地出让金的50%应该用于当年的普通住宅建设，应该由全国人大立法，各大城市严格执行，这样才能真正保障民生居住问题。再比如社会保障住宅涵盖的群体问题也存在诸多争议。很多国家是以纳税人在所在城市连续纳税5年以上为标准，我国大部城市是实行以户籍人口为标准，更有甚者只为公务员解决住宅问题，其他群体一概实行商品住宅。这就是全社会一窝蜂去考公务员的主要原因。这种现象不改变，也是高房价成因的主要因素。再比如保障住宅的户型问题，公租房是一种户型，但是不应该成为主流户型，而应该只是保障住宅的辅助。保障住宅的主流户型应该分为两种，一种是90平方米两房，一种是120平方米的三房。90平方米的两房适用于年轻群体刚刚成家立业的家庭，一种是长期居住在这个城市两代人居住的家庭。利益集团强调住宅商品化，是无视居住权的行为，必然会引起社会混乱，也更加引发社会的严重不公，也是我们这十年诱发高房价的主要原因。不解决这个问题，就无法实行中国经济的转型，也不可能实行国家的长治久安。回归常识，那就是将土地出让金的50%用于建设普通住宅，以改善和满足人们的居住需求。城市市政工程和公益设施，应该有地方ZF财政收入支出，而不是在土地出让金中获取。四是土地金融面临的问题我们目前的土地金融政策，存在巨大的系统性风险，泡沫破灭几乎是无可避免的。其主要因就是金融政策完全鼓励投机行为，而不是真正为民生居住服务的。在我国开始实行商品住宅的时候，是32年在深圳搞起来的，在住宅上和商业物业、工业物业实行严格区分。这是符合当时深圳的特殊情况的。现在应该改变这一切。比方说：在住宅上，我们实行的是三成首付利率七折优惠的政策，在住宅年限实行70年制度，这样便于刺激购买，更便于解决绝大多数工薪阶层解决居住问题，是一种积极的行为。我们当时对商业物业实行的是40年至50年的土地使用权制度，在金融上实行的是五成首付，而且利率不予优惠。工业用地放得更开，深圳很多村里不需经过批准就可以建工业厂房用于出租。后来全其他城市很多模仿深圳模式，但是，对高级公寓酒店式物业产权式商铺旅游地产等等商业性物业全部采用住宅式金融，一下放大了房地产的金融杠杆效应，鼓励是投机炒作。在土地上先是交纳保证金就可以办理土地使用证，又将土地使用用于抵押在银行贷款。这是一种空手套白狼的行为，用的都是银行的贷款。在上世纪沿海房地产泡沫破灭时，海南发展银行被迫破产，一个主要原因就是，在圈地运动中产生大量的债务都是以土地为抵押物品，土地价格一下降，银行坏账就大量产生，最后只得关闭。所以，土地金融应该区别，住宅的归于住宅，继续实行三成首付和利率优惠政策，只限于第一套房；而商业物业和高级公寓、别墅等一律不得使用金融杠杆效应，不得采取首付几成的方式，才能阻止投机行为，也能够遏制开发商打擦边球的行为。因此，我们回归常识，那就是三成首付只能适用首套居民住宅，房贷利率应该和国际接轨。其他的房地产开发贷款必须按时足量的缴纳。五是购买行为面临的问题在中国各大城市买房子有四种形态：第一种形态是，绝大多数买房人他们买房子是为了自己住，也就是有真实购房需求的群体，因为要成家立业，所以想依靠自己的打拼为自己争取一个居所，同样买房的形式也是自己赚钱交首付，三成或者五成，然后依靠自己的每月收入交付月供，所以月供和房价之间有个合理的比例。你们的这种买房行为叫做对冲，就是用自己的收入去对冲以后长达二三十年住房按揭款。如果房价过高，绝大多数人就会感到不堪重负。第二种形态是，一部分有一定财富的人，他们完成了原始积累，所以很多人买房子是为了出租。用一个首付款做杠杆，在银行融来一倍的资金，然后将整套房子出租，2006年以前，这种买房形态绝大多数是买商铺，只能做五成按揭，好的商铺买房人的盈利空间相当不错。但是，后来开发商开发出投资性小户型公寓，看上去也是用于出租的，但形态和商铺已经不一样，因为，国家的金融政策是住宅可以二成或者三成首付，那么，投资人在银行的杠杆效应是5倍，从商铺1倍放大到住宅3至5倍，是开发商钻了金融政策的空子。你可以看看开发商是如何破坏国家金融政策，一步一步把中国楼市变成了一个赌场。第三种形态是，因为住宅可以二成或者三成首付，也就是说在银行的杠杆效应可以达到3至5倍，吸引了大量的资金来买住宅，因为住宅投机可以超过除了期货之外的所有资本投机。这部分人买房子是为了卖出去。他们为了在短期内卖出去，有个大的差价，往往伙同媒体和开发商一起，抱成一团，炒买炒卖哄抬房价。这种买房形态，叫做投机。第四种形态是，更加荒谬，却在司法机关和地方ZF的关照下大行其道，他们买来一套房子，只是交了一个很少的首付款，然后，再找评估机构评估成两倍甚至三倍的价格，转手倒卖，或者说自己再卖给自己，从银行套取大量的资金。上海的姚康达，买了一个900万的房子，评估成2600万，只用200多万在不到半年的时间内赚了银行将近2000万，还有什么比这个更赚钱？这种买房形态，叫做“庞氏骗局”。这就是房价成倍上涨的主要原因。住宅市场的常识是，而且只能是改善和满足人们的居住环境，而不是用来投机炒作的。但是，整个中国楼市充斥了第三种形态、第四种形态，与第一种形态比起来，还有公平性可言吗？在一个庞大的市场毫无公平性可言，普通老百姓充当的是什么角色？除了被掠夺，还有什么？最后是泡沫破灭，危及金融体系。
-
石坚：房地产税收征管要多措并举
在进一步推进房地产税制改革的过程中，一方面要不断完善和健全税收政策，以适应客观经济形势发展的需要；另一方面必须同时强化房地产税收征管措施，以保证房地产税收政策的推行和落实。 从中长期看，强化房地产税收征管的重点措施应包括： 第一，建立健全财产登记制度和财产评估制度。首先应建立房地产产权登记制度。建立包括土地权属、位置、面积的台账，加快制定明确的房地产产权管理制度，明确界定产权归属，包括房地产产权的确认、变更、继承、分割、交易及租赁管理，并建立与房地产有关的收入支出申报制度，逐步形成一个覆盖全社会，包括所有房地产的面积、结构与价值等基础信息资料的数据库。应该择机在全国范围内开展土地清查，建立土地台账，并建立房地产产权登记制度，为税务机关掌握房地产税源提供条件和依据。建立房地产评估制度。应借鉴国际先进做法，建立我国的房地产评估机构和管理制度。制定房地产评税法规和操作规程，配备评税或估价专业人员。运用批量评估实现控制评估成本。同时辅之以评估人员进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性，例如特殊地理位置和特殊用途的不动产更需要仔细地复查。 第二，建立健全申诉和争议处理机制。主要程序包括：一是纳税人提出申诉。如果纳税人对评估结果存在异议，可以在收到评估结果告知单后一定期限内向评估部门提出申诉请求。二是评估部门接受申诉。在收到纳税人的申诉请求后，必须在一定的工作期限内对申诉人做出接受申诉的回应。三是评估部门处理申诉内容，并告知纳税人处理结果，包括发出更正告知单。四是纳税人对申诉结果提出争议。如果纳税人对新评估结果和处理意见仍不满意的，可以再次向评估部门提出申诉。同时也可以向上级评估管理部门提出评估争议。五是对争议的调解。上级评估管理部门负责对评估争议进行调解。六是提出诉讼。如果纳税人对调解结果不服，可以提前诉讼。建立争议解决机制，目的是保证税务机关依法行政，同时也是维护纳税人的合法权益。 第三，建立与评税、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术收集、处理、存储和管理相关数据，不断提高数据处理能力，充分利用现代信息技术，大力提高税收征管效率。 第四，建立税务与房产部门联网制度，把所有的房地产置于税务机关监控之内，由房地产管理部门建立房地产产权、交易价格的公开查阅制度，运用高效率的信息管理手段，及时、准确地为税务机关提供房地产交易的相关资料，减少偷税、逃税行为的发生，降低税收征管成本。 第五，加大对拖欠房地产税款的惩罚力度。应实行十分严格的处罚措施，如出现未及时缴税的，税务机关应依法收取滞纳金；逾期再不缴纳，则可依法向法院对纳税人提起诉讼；最严重的时候，法院可以判决业主破产，并对其资产、债权进行重组。但如果纳税人确实面临了暂时的支付困难，也可向税务机关申请短时间的缓缴。 第六，建设房地产税收协税护税网络体系。要建立健全地税机关与国税、国土、住宅、工商、建设等多部门的计算机联网和信息交换，便于税务部门获得税源情况和监控房地产税征管情况；税务机关应与国土、住宅、租赁、公安、工商、物业公司、村委会、居委会密切配合，建立协税护税机制和委托代征制度，堵塞税收漏洞。 第七，完善房地产税收征缴制度。一是可以采取由物业公司等中介机构代扣代缴；二是可以由纳税人通过网络、电话、银行转账等多种方式自我申报缴纳相结合的征收方式；三是税务机关要保留上门收缴税款的权利。 第八，推动社会信用体系建设，对不足额缴纳房地产税的房地产将会被限制转让，纳税诚信将作为个人信用的一项重要内容，如果不按期纳税将影响到纳税人从银行贷款等其他社会活动。将纳税信誉制度纳入整个社会信用体系之中，建立跨行业的全面监督制约机制，增加税收违法行为的政治成本、社会成本和经济成本。作者：国家税务总局税科所理论室石坚来源：《中国财经报》2011年09月20日
-
央行调查称居民投资首选再度转向房地产
居民投资首选再度转向房地产 央行发布城镇储户问卷调查，超四成居民预期房价上涨；居民物价满意度11年最低 不断高企的CPI导致我国已经连续8个月实际利率为负，居民手中的钱正在寻找更多的增值渠道，而房地产投资再度成为居民的投资首选。昨天，央行发布的城镇储户问卷调查显示，四季度26.1%的受调查居民在投资方式上首选房地产。此次调查覆盖全国50个城市的2万户城镇储户。 “更多投资”首次取代“更多储蓄” 央行调查显示，在当前物价、利率以及收入水平下，45.2%的城镇居民倾向于“更多投资（如购买债券、股票、基金等）”，37.6%的倾向于“更多储蓄”，17.3%的倾向于“更多消费”。这也是近年来“更多投资”首次取代“更多储蓄”，成为居民第一选择。 上述倾向直接导致了居民储蓄的分流。此前数据显示，10月份居民储蓄单月减少7000亿元，创历史纪录。 在各主要投资方式中，“房地产投资”以26.1%的相对高值继续成为居民投资首选，其他依次为“基金理财产品”为20.4%，“股票投资”为14.8%，皆比上季有所提高。2009年第四季度，央行曾经首次表示，房地产成为居民投资的首选。 中易安房地产担保北京分公司总经理宛玉敏和中原地产研究总监张大伟均认为，通胀是房地产再次成为投资首选的重要原因。宛玉敏表示，在负利率和通胀预期背景下，居民手中财富急需保值，相比对楼市调控下调房价的担忧，购房者更担心货币的购买力下降，因此房地产成为居民投资的重要选择。 “合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求”是本轮房地产市场调控的重要内容。今年4月以来，暂停第三套房的贷款、每个家庭限购一套新房等限制性措施陆续出台。“如果没有限购令和限贷令，投资性购房的交易量将会更大。”宛玉敏称。 房价连续3个月出现环比上涨 对当前房价水平，75.5%的居民认为“过高，难以接受”，是自2009年1季度开始此项调查以来的最高值。对未来房价，仍有43.3%的居民持上涨预期，比上季再次上升6.8个百分点，接近于2009年4季度的最高点（低2.5个百分点）。 统计局此前发布的全国房地产运行情况显示，70个大中城市房价在7-8月两个月持平，9、10、11月分别出现了0.5%、0.2%、0.3%的环比上涨。同时，自11月下旬开始，各地市场成交已明显好转。 中原地产研究总监张大伟认为，9月底楼市第二轮调控背景下，房价依然维持明显的上涨，虽然上涨幅度放低，但是因为上涨的基数比较高，所以普通居民对房价上涨的绝对值依然敏感。成交量价再一次全面上涨，已经考验到是否出台第三次楼市调控，最可能出现三次调控的时机在明年一月份。 “难以承受”的房价和房价将继续上涨的预期，推迟了不少购房者的买房计划。央行数据显示，未来一季持购房意愿的居民占16.2%，较前两季小幅回升，但仍处于调查以来低位。 宛玉敏认为，春节前后将是房地产市场重要的观望期，这一时期里，家庭往往慎重选择，制定来年计划，很多人都打算持币观望至春节之后。通胀预期 居民物价满意度创11年最低 四季度物价满意指数降至13.8%；73.9%居民认为物价“高，难以接受” 昨天，央行发布的城镇储户问卷调查显示，居民对物价满意度创1999年4季度以来的11年最低，与此同时居民的通胀预期仍在加剧。 央行调查显示，今年四季度，居民物价满意指数降至13.8%，创1999年4季度以来的最低值。73.9%的居民认为物价“高，难以接受”，较上季增15.6个百分点；24.8%的居民认为物价“可以接受”，较上季降14.9个百分点。与此同时，居民对未来物价上涨预期加剧，未来物价预期指数升至81.7%，较上季提高8.5个百分点。其中，预测下季物价上涨的居民比例为61.4%，较上季度增15.2个百分点。 中央经济工作会议已经提出2011年“把稳定价格总水平放在更加突出的位置”，这意味着，相比2010年，当出现增长、通胀和调结构三个目标冲突的时候，控制通胀将成为第一位的目标。国家发改委有关负责人14日在发改委工作会议上表示，预计2010年我国CPI升幅将超过3%，2011年经济增长目标为8%左右，CPI控制目标则在4%左右，高于今年的3%。 对于**提高CPI的容忍度，有学者表示，通胀预期是人们估计到通货膨胀要来，预先打算做好准备避免通胀给自己造成损害，如果通胀预期管理、控制得好，稳定预期，那么并不会引发真正的通胀，因此提高对于CPI管理目标，不利于稳定通胀预期。高盛发布研究报告表示，CPI目标上调至4%并不意味着**对通胀的容忍程度提高，而是在更大程度上设定了一个切实可行的目标水平。 应对之策 专家称加息是必要之举 为了管理通胀预期，央行今年已经6次上调存款准备金率，其中在最近的1个月内连续三次上调，并在10月份加息一次，但这些措施并未控制住居民对通胀的预期。专家表示，管理通胀预期，加息是必要之举。 澳新银行大中华区经济研究总监刘利刚表示，频繁的量化紧缩对控制通胀和管理通胀预期的作用，看来未达预期。由于各地蔬菜和肉蛋价格上涨迅速，社会居民的通胀预期已经达到相当高的程度。连续调整存款准备金率，尽管对控制流动性有一定的作用，但由于动作过于频繁，居民可能产生逆向的感觉，反而会造成通胀预期的上升。 刘利刚认为，从控制通胀的角度来说，加息仍然是最为有效的政策手段，这是因为利率的上调会影响居民未来的现金流，特别是控制房地产市场的投机，并限制资产泡沫的形成。光靠量化紧缩的手段，无法影响市场长期利率，从很大程度上来讲，央行如果迟迟不加息，也将鼓励投机资本利用长期利率较低的空间，来对房地产市场等长期投资市场进行投机，反而增加房地产泡沫和通货膨胀的风险。 相关新闻 近半银行家预计货币政策趋紧 央行昨日发布的四季度银行家、企业家问卷调查显示，对于下一季度的货币政策走向，49.9%的银行家预期“趋紧”，较上季上升23.1个百分点；41.1%预期将保持现有适度水平，较上季大幅下降22.8个百分点；仅有8.3%的银行家预期“趋松”。 调查显示，四季度银行家货币政策感受指数（选择货币政策“适度”的银行家占比）回落至52.4%，较上季降低了17个百分点。 与此同时，银行家对宏观经济过热的担心增加。调查显示，认为当前宏观经济“偏热”或“过热”的银行家占比为44.7%，比上季度增加27.1个百分点；认为“正常”的银行家降至49.9%，比上季降21.4个百分点。 对下季度经济运行走势，37.4%的银行家预计将持续偏热，54.7%的银行家认为下季“正常”，4.1%的预计偏冷。 受此影响，本季度银行家宏观经济信心指数回落至53.5%，比上季度降19.6个百分点，是年内最低值。调查同时显示，银行贷款需求指数为67.4%，较上季微升0.6个百分点。专家指出，银行贷款需求指数微升，反映出当前经济逐步回稳的现状，但判断经济过热仍为时尚早。 由于担心明年货币政策趋紧而影响明年的放贷，各家银行都赶今年的放贷末班车，某股份制银行人士称，总行要求明年一季度的任务能审批的要在12月底提交审批，能放就尽量放，此外还可以通过最后一个季度扩大规模来做大基数，以获得来年更多信贷额度。受此影响，11月份，新增贷款猛增5640亿元，距全年7.5万亿的信贷目标仅一步之遥。 此外，企业经营景气指数连续七个季度攀升，四季度达71.3%，接近调查以来的历史高位。来源于人民网
-
【中金报告】房地产 "主动收缩,投资下行
统计局今日公布了2012年1~4月全国房地产市场运行情况，开发投资15,835亿元，同比增长18.7%；新开工面积5.4亿平方米，同比下滑4.2%；商品房销售面积21562万平米，同比下降13.4%，销售额12421亿，下降11.8%。评论：4月投资数据回落速度略超预期：1-4月房地产开发投资额同比增速18.7%，自2010年来首次回落到20%以下，增速比一季度回落4.8个百分点，下降速度略超预期；4月单月投资增速为9.2%，主要受4月东部区域单月投资同比增速由3月15.6%滑落至4.1%拖累。土地成交价款1826亿元，同比下滑13.7%，而一季度为增长2.5%；购置面积9657万平米，同比下滑19.3%，较一季度跌幅显著扩大15.4个百分点，说明开发商主动收缩，拿地更为谨慎。新开工进一步放缓，竣工维持高位：1-4月新开工面积为5.4亿平方米，同比下滑4.2%，为2009年10月以来首次出现负增长，4月新开工同比下滑14.6%，低于我们的预期；其中住宅新开工下滑速度扩大到7.9%，开发商放缓开工的趋势已较为明显。竣工面积增长30.2%，其中住宅竣工同比增长30.1%，竣工依然维持较高水平。销售下滑势头收窄，累计售价重回正增长区间：1-4月商品房销售面积同比下降13.4%，4月单月降幅为12.8%，好于3月单月13.3%的跌幅；销售额同比下降11.8%，较一季度收窄2.8个百分点；4月单月销售同比跌幅4.5%，较3月同比跌幅收窄3.3个百分点，销售情况有所好转。销售均价5761元/平米，同比增长1.9%，恢复至正增长区间，主要受到4月单月售价环比增长7.9%至5929元/平方米带动。分区域看，4月中部地区销售下滑较为明显，4月单月销售金额同比下滑15.1%，较3月单月跌幅扩大5.9个百分点；东部和西部地区1-4月累计销售金额跌幅则分别收窄4.5和2.4个百分点至15.4%和5.2%；分区域的销售均价月度环比上涨5%~10%，同比上升约8%~10%。资金面依然偏紧，按揭贷款未见明显改善：1-4月开发商资金来源同比增长5.1%，增速比1-3月份回落3.1个百分点，整体资金面依然偏紧。自筹资金同比增长17.5%，在开发商资金来源中占比达41.8%；而国内贷款增速进一步回落至8.8%，占比19.6%，外部融资增速进一步下滑，未来投资存在继续下行的风险；定金及预收款下降6.3%，个人按揭贷款下滑5.3%，定金及预售款降幅有所收窄但按揭贷款同比依然维持相等降幅，结合同期居民户中长期贷款仅新增630亿元来看，4月份银行对于购房需求支持依然有限。数据前瞻：随着信贷增速下降和销售下行，投资高增速难以持续，全年增速将呈现前高后低趋势，而开发商主动收缩将影响新开工及拿地，我们下调新开工面积增速预测为-10%~0%。公司销售出现分化，已公布销售数据的公司，分化较为明显：A股万科（-11%）、金地（25%）、保利（16%）；港股中国海外（36%）、龙湖（-26%），融创中国（87%），雅居乐（-26%），远洋地产（-19%），绿城中国（-26%）。估值与建议：4月全国数据显示投资开始减速，销售有所回暖，但整体资金面依然偏紧，使得开发商主动收缩，减少投资及拿地，防范资金链风险；房价并没有出现如预期般的调整，环比、同比还在正增长区间，同时单月投资增速换落到10%以下的近4年低位，我们认为，中央ZF对于投资减速的容忍度在提高，房价没有下调前，行业政策压制还将持续，我们认为开发商较好的资金面以及主动收缩行为使得行业调整过程拉长，幅度变缓，将以时间换空间完成此次调整。我们依然建议回归龙头及商业，推荐万科、招商、中国国贸、金融街。H股推荐华润置地、中国海外、龙湖、方兴地产。
-
央行报告称居民投资首选再度转向房地产
不断高企的CPI导致我国已经连续8个月实际利率为负，居民手中的钱正在寻找更多的增值渠道，而房地产投资再度成为居民的投资首选。昨天，央行发布的城镇储户问卷调查显示，四季度26.1%的受调查居民在投资方式上首选房地产。此次调查覆盖全国50个城市的2万户城镇储户。 “更多投资”首次取代“更多储蓄” 央行调查显示，在当前物价、利率以及收入水平下，45.2%的城镇居民倾向于“更多投资(如购买债券、股票、基金等)”，37.6%的倾向于“更多储蓄”，17.3%的倾向于“更多消费”。这也是近年来“更多投资”首次取代“更多储蓄”，成为居民第一选择。 上述倾向直接导致了居民储蓄的分流。此前数据显示，10月份居民储蓄单月减少7000亿元，创历史纪录。 在各主要投资方式中，“房地产投资”以26.1%的相对高值继续成为居民投资首选，其他依次为“基金理财产品”为20.4%，“股票投资”为14.8%，皆比上季有所提高。2009年第四季度，央行曾经首次表示，房地产成为居民投资的首选。 中易安房地产担保北京分公司总经理宛玉敏和中原地产研究总监张大伟均认为，通胀是房地产再次成为投资首选的重要原因。宛玉敏表示，在负利率和通胀预期背景下，居民手中财富急需保值，相比对楼市调控下调房价的担忧，购房者更担心货币的购买力下降，因此房地产成为居民投资的重要选择。 “合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求”是本轮房地产市场调控的重要内容。今年4月以来，暂停第三套房的贷款、每个家庭限购一套新房等限制性措施陆续出台。“如果没有限购令和限贷令，投资性购房的交易量将会更大。”宛玉敏称。 房价连续3个月出现环比上涨 对当前房价水平，75.5%的居民认为“过高，难以接受”，是自2009年1季度开始此项调查以来的最高值。对未来房价，仍有43.3%的居民持上涨预期，比上季再次上升6.8个百分点，接近于2009年4季度的最高点(低2.5个百分点)。 统计局此前发布的全国房地产运行情况显示，70个大中城市房价在7-8月两个月持平，9、10、11月分别出现了0.5%、0.2%、0.3%的环比上涨。同时，自11月下旬开始，各地市场成交已明显好转。 中原地产研究总监张大伟认为，9月底楼市第二轮调控背景下，房价依然维持明显的上涨，虽然上涨幅度放低，但是因为上涨的基数比较高，所以普通居民对房价上涨的绝对值依然敏感。成交量价再一次全面上涨，已经考验到是否出台第三次楼市调控，最可能出现三次调控的时机在明年一月份。 “难以承受”的房价和房价将继续上涨的预期，推迟了不少购房者的买房计划。央行数据显示，未来一季持购房意愿的居民占16.2%，较前两季小幅回升，但仍处于调查以来低位。 宛玉敏认为，春节前后将是房地产市场重要的观望期，这一时期里，家庭往往慎重选择，制定来年计划，很多人都打算持币观望至春节之后。通胀预期 居民物价满意度创11年最低 四季度物价满意指数降至13.8%；73.9%居民认为物价“高，难以接受” 昨天，央行发布的城镇储户问卷调查显示，居民对物价满意度创1999年4季度以来的11年最低，与此同时居民的通胀预期仍在加剧。 央行调查显示，今年四季度，居民物价满意指数降至13.8%，创1999年4季度以来的最低值。73.9%的居民认为物价“高，难以接受”，较上季增15.6个百分点；24.8%的居民认为物价“可以接受”，较上季降14.9个百分点。与此同时，居民对未来物价上涨预期加剧，未来物价预期指数升至81.7%，较上季提高8.5个百分点。其中，预测下季物价上涨的居民比例为61.4%，较上季度增15.2个百分点。 中央经济工作会议已经提出2011年“把稳定价格总水平放在更加突出的位置”，这意味着，相比2010年，当出现增长、通胀和调结构三个目标冲突的时候，控制通胀将成为第一位的目标。国家发改委有关负责人14日在发改委工作会议上表示，预计2010年我国CPI升幅将超过3%，2011年经济增长目标为8%左右，CPI控制目标则在4%左右，高于今年的3%。 对于**提高CPI的容忍度，有学者表示，通胀预期是人们估计到通货膨胀要来，预先打算做好准备避免通胀给自己造成损害，如果通胀预期管理、控制得好，稳定预期，那么并不会引发真正的通胀，因此提高对于CPI管理目标，不利于稳定通胀预期。高盛发布研究报告表示，CPI目标上调至4%并不意味着**对通胀的容忍程度提高，而是在更大程度上设定了一个切实可行的目标水平。 应对之策 专家称加息是必要之举 为了管理通胀预期，央行今年已经6次上调存款准备金率，其中在最近的1个月内连续三次上调，并在10月份加息一次，但这些措施并未控制住居民对通胀的预期。专家表示，管理通胀预期，加息是必要之举。 澳新银行大中华区经济研究总监刘利刚表示，频繁的量化紧缩对控制通胀和管理通胀预期的作用，看来未达预期。由于各地蔬菜和肉蛋价格上涨迅速，社会居民的通胀预期已经达到相当高的程度。连续调整存款准备金率，尽管对控制流动性有一定的作用，但由于动作过于频繁，居民可能产生逆向的感觉，反而会造成通胀预期的上升。 刘利刚认为，从控制通胀的角度来说，加息仍然是最为有效的政策手段，这是因为利率的上调会影响居民未来的现金流，特别是控制房地产市场的投机，并限制资产泡沫的形成。光靠量化紧缩的手段，无法影响市场长期利率，从很大程度上来讲，央行如果迟迟不加息，也将鼓励投机资本利用长期利率较低的空间，来对房地产市场等长期投资市场进行投机，反而增加房地产泡沫和通货膨胀的风险。相关新闻 近半银行家预计货币政策趋紧 央行昨日发布的四季度银行家、企业家问卷调查显示，对于下一季度的货币政策走向，49.9%的银行家预期“趋紧”，较上季上升23.1个百分点；41.1%预期将保持现有适度水平，较上季大幅下降22.8个百分点；仅有8.3%的银行家预期“趋松”。 调查显示，四季度银行家货币政策感受指数(选择货币政策“适度”的银行家占比)回落至52.4%，较上季降低了17个百分点。 与此同时，银行家对宏观经济过热的担心增加。调查显示，认为当前宏观经济“偏热”或“过热”的银行家占比为44.7%，比上季度增加27.1个百分点；认为“正常”的银行家降至49.9%，比上季降21.4个百分点。 对下季度经济运行走势，37.4%的银行家预计将持续偏热，54.7%的银行家认为下季“正常”，4.1%的预计偏冷。 受此影响，本季度银行家宏观经济信心指数回落至53.5%，比上季度降19.6个百分点，是年内最低值。调查同时显示，银行贷款需求指数为67.4%，较上季微升0.6个百分点。专家指出，银行贷款需求指数微升，反映出当前经济逐步回稳的现状，但判断经济过热仍为时尚早。 由于担心明年货币政策趋紧而影响明年的放贷，各家银行都赶今年的放贷末班车，某股份制银行人士称，总行要求明年一季度的任务能审批的要在12月底提交审批，能放就尽量放，此外还可以通过最后一个季度扩大规模来做大基数，以获得来年更多信贷额度。受此影响，11月份，新增贷款猛增5640亿元，距全年7.5万亿的信贷目标仅一步之遥。 此外，企业经营景气指数连续七个季度攀升，四季度达71.3%，接近调查以来的历史高位。
-
人民币汇率浮动看房地产走势
金融学家的教导下，大宗资产尤其房地产是对冲通胀的最佳工具，这一观念深入人心。通常来说，如果出现货币紧缩、人民币汇率上升，则房地产价格就会下降；如果货币宽松、人民币汇率被人为抑制在低位，则房地产价格上升。房地产泡沫是货币泡沫、资产泡沫的结果，而不是原因。反过来说，当房地产泡沫大到一定程度，会助涨货币货币。从金融市场反观房地产市场，支持中国房地产在狭窄的区间内徘徊、左右为难的结论。中国处于货币紧缩区间，美联储等中央银行释放货币不能停止金融去杠杆化的进程。美联储增加的上万亿资产不能抵销原先数百万亿美元的金融衍生品，中国央行下调存款准备金率不能抵销房地产10倍以上金融杠杆的消失，原因无他，原来的泡沫实在太大了，根本无法填满。因此，尽管美国出现移民潮，尽管富裕阶层四处购物，尽管提振投资，实体经济的金融业依然处于紧缩区间，多余的货币最多体现在白菜、奶粉价格上升的小范围泡沫上。中国的资金紧缩预期加深。截至今年4月末，金融机构人民币贷款余额57.93万亿元，同比增长15.4%，环比下降0.3%，同比下降2.1%。4月当月，人民币贷款增加6818亿，同比少增612亿，较一季度月均8200亿元减少1382亿元。贷款锐减与票据融资增加相辅相承。4月的票据融资新增量跨越式发展，在2月份千亿基础上翻番到2407亿元，占当月6818亿元贷款量的35%。与此同时，金融机构利率下行，一季度金融机构加权平均利率比2011年12月的8.01%降0.4个点至7.61%，利率上浮的比例提高了4.4个点至70.4%，而对应的下浮和基准利率的比例反而下降了4.4个点。皮之不存，毛将焉附，实体经济如此萎靡，银行业断难独善其身。除非央行大规模下调存款准备金率到15%左右的水平，资金紧缩预期将使房地产市场难以上升。抑制房价的另一个因素是人民币贬值预期。卖空大师查诺斯认为，过去几年，全球叫嚷“人民币受到低估”是个幻像。随着中国的贸易顺差不断缩小，认为人民币不会再继续升值。相反，今后还要对人民币贬值做好准备。如果人民币贬值变为现实，就会导致已经进入中国的资本开始外流。今年以来，人民币兑美元很明显处于震荡区间，没有上升的内生动力。在全球经济动荡中美元成为避风港，持续走高，人民币对美元今年以来累计下跌幅度约0.4%。5月16日，中国外汇交易中心公布，当于人民币对美元中间价为6.3205，较前一交易日跌95个基点。至此，人民币对美元中间价已连续六个交易日下跌。从与中国经济密切相关的澳元走势，可以反观人民币没有被低估。5月14日，亚太交易时间澳元对美元汇率一度跌破1美元，今年以来首次跌破1：1平价。在过去3个月里，由于全球经济不确定性升温，作为传统的商品货币和风险资产，澳元对美元汇率已累计下跌超过5%。事实上，4月份的宏观经济数据远低于预期，从信贷、外汇占款到固定资产投资均处于底部区间，已经印证人民币不可能出现大幅上升。从资金到汇率都不支持房地产价格上升。有人会抱怨，中心地区的房价没有大幅下跌，有个别楼盘还在上涨。这是个案，从全局来看，统计局公布的国房景气指数、商品房平均售价指数，从2011年5月以来持续下行。请别忘记，我们此前发行的近百万亿的货币，在个别楼盘、地区，还会维持房价。预计央行会向市场释放略微宽松的货币信号，而人民币汇率继续盘整，下行的空间也不大，由此推断，房地产会在目前的价格区间盘整很长时间，直到货币与汇率的走势取得突破。
-
房地产信托业务将细分市场和差异化竞争
房地产信托业务将细分市场和差异化竞争——《信托周刊》第54期引言作者：信泽金金融信托作为投行模式的资产管理中介服务机构，其使命就是在不断变化的市场中寻找展业空隙，针对不断涌现的投融资矛盾而提供灵活的解决方案。值此岁末之际，信托市场又面临着一次深刻的“市场切换”，持续多年的信托业务体系恐将面临“颠覆性”的变革，新老几代信托公司在《信托法》颁布10周年之际将站在一个崭新的起点上同台竞技。关于下一步的战略调整，整个信托行业都在思考和筹划之中；关于眼前的业务转型，各家信托机构有不同的打算。房地产业务是信托行业的拳头产品，在未来较长的一段时间内恐怕仍将是信托公司的“杀手锏”，只是在宏观调控的大环境下需要适时调整业务的细分市场，顺应大势去赚“稳钱”。面对开发类项目遇到的融资困境，信托合作方是否可以在“非开发类”房地产项目中找到共赢点？面对融资类业务遇到的创新难题，信托合作方是否可以在投资类信托、事务类信托之中发现价值？面对私募类市场遇到的营销尴尬，信托合作方是否可以向银行间债券市场以及新型银信合作迈进？面对REITs的强烈呼声以及广阔前景，信托合作方是否需要及早做好信息、人才以及项目的储备？面对信托产品“基金化”的创新方向，信托合作方究竟该如何有效地整合内部外资源及防控风险？面对产业整合高峰期孕育的并购机会，信托合作方究竟该如何打好房地产物业信托收购这一前战？也许REITs只是少数人冲过独木桥的攀顶之作，但其蕴含的技术细节和创新思路将被运用于一个个平凡的信托融资项目之中。本期《信托周刊》的“信托监管动态”栏目，信泽金刊发了《中国银监会关于进一步规范银行业金融机构信贷资产转让业务的通知》，监管部门要求银行业金融机构转让信贷资产应当遵守洁净转让原则，即实现资产的真实、完全转让，风险的真实、完全转移。在“信托市场分析”栏目，本期周刊登载了《新监管形势下房地产信托业务的发展趋势分析》一文，作者认为，结合目前新的监管形势，房地产信托业务今后的生存空间或发展趋势应体现在：1、房地产信托业务会逐步从住宅类信托为重点转向以商业物业、保障性住房类信托为重点，从一般性的住宅融资类信托为重点转向以优质上市公司、大型房地产企业集团与区域龙头为主要交易对手的房地产信托为重点；2、充分发挥信托公司在投资管理方面的优势，推进房地产股权投资信托；3、走好融资类信托与股权投资信托的中间道路，发挥信托机制的优势；4、走研究创新之路，研究推出类REITS的集合资金信托计划与类基金的中长期集合资金信托计划。在“信托案例资料”栏目，信泽金汇总了信托公司已公开发行的信贷资产证券化特定目的信托项目，包括开元、建元、信元、东元、浦发、工元、兴元、通元、浙元、信元、招元、信银等信贷资产支持证券；在“信托研究资料”栏目，信泽金汇总了证券公司已公开发行的专项资产管理计划（企业资产证券化项目），包括网络租赁费、高速公路车辆通行费、融资租赁费、电费收入、BT债权、污水处理费等收益作为基础资产的企业资产证券化产品，这些资料有助于读者了解资产证券化的具体实践情况。在“信托风险管理”栏目，中国信托法律网（www.trustlaws.net）向读者推荐了《信托公司银信理财合作业务的风险管理与控制》一文。作者认为，若要控制银信理财合作业务的风险，需实施事前防范；在预测和发现风险事件的苗头和可能情况出现时，应按照一定的程序实施相应的处置措施；风险处置工作结束后，风险处置领导小组要组织有关方面的人员总结教训，调查分析事件发生的深层次原因，评估事件带来的滞后影响，并进一步完善银信理财合作业务风险处置预案，做好善后处理事项。在“信托法律研究”栏目，本期周刊登载了《信托收据的法律风险及对策》一文，作者认为，在信托收据、信托合同中，银行应当设置条款，明确权利义务从而保护自己的合法权益；同时，针对信托收据的法律风险，应当注意以下方面：信托财产；信托目的；可以设定进口商的告知义务；约定混同的处理；设定浮动抵押；保证。在“信托实务探讨”栏目，本期周刊为读者推荐了《股权融资类信托产品中存在的主要合规风险以及合规性建议》一文，作者认为，股权融资类信托业务不仅融资方式灵活，还有利于拓宽股权融资业务渠道，提高机构可用资金周转率，增强市场流动性，对市场的资金资源配置能起到积极作用，但近期个别信托公司和银行在设计、销售此类产品过程中，存在诸多与现行监管法规相违背的情况，需要重视合规风险。在“信托研究心得”栏目，本期周刊登载了《基于特定案例的不良资产证券化现金流分析方法研究》一文，本文以某商业银行不良资产证券化的案例为基础，分析了影响不良资产未来现金流的若干因素，并采用实证法分析了不良资产证券化的现金流。在“信托培训动态”栏目，本期周刊关注了信泽金应邀为紫金信托有限责任公司在南京提供四场信托专题培训的情况。此外，本月下旬，中国信托法律网和信泽金将在北京举办非开发类房地产项目信托融资的前瞻培训——“房地产投资信托基金实务专题培训”。中国信托法律网(www.TrustLaws.Net)二〇一〇年十二月十三日-北京
-
房地产资金转向了哪里？？？！！！
房地产资金转向导语：中国房地产商正陷入某种困境，长期关注房地产资金走向的研究人员称，“大家都不愿意再往里面投钱了”，而去找其他的投资渠道。经济观察报记者周亚霖张延龙康怡“游戏规则完全改变了。”中坤集团主席黄怒波对本报说。因为要去冰岛巨资购地，他一时成为舆论焦点：他的助理说，三分钟里接了国内外数十家媒体的采访电话。黄怒波的帝国准备延伸到欧洲，冰岛则是其下一步计划。某种程度上，他算是先行者，2004年之后，他就开始远离住宅开发，更多的投入度假和商业地产领域，当下，更多地产商愿意做跟他类似的事情。前述他所指的“改变”是：开发商暴利时代已经过去了。确实如此，中国房地产商正陷入某种困境，长期关注房地产资金走向的研究人员称，“大家都不愿意再往里面投钱了”，而去找其他的投资渠道。现在，他们的主题词是：旅游景点、足球俱乐部、PE投资、网游、矿业开发……其中，单矿业，就集中了近200亿地产资金。房地产业已为从事这个行业的人士所集体看空。极端的，已经有公司将“房地产开发”从经营范围里剥去。“市场完全成了行政化调控，很多开发商都在转型，现在是个重大的时点。”黄怒波称。当然，对于这些相对管理粗放、利润丰沛的“政商”色彩浓厚的运营体，他们的逻辑似乎有迹可循。陕西矿业主称：“你买一块地，跟买一个矿的道理是一样的，需要‘搞定’的人，也基本上是一样的。至于专业性的差异，可以请专业的人员来解决。”上述不愿意透露姓名的矿主，是较早的脱胎于房地产开发的转型者。资金撤离对于房地产资金转向，华远地产总裁任志强称：“那当然，钱总不能闲在那里吧！我不认为是房企出了什么问题，问题是他们无地可用，现在一线城市，像北京这样的城市，几乎没什么好地放出，挂牌的土地根本没人搭理。”资金流向符合重力原理，总是流向吸引力最大的地方。国家发改委投资研究所研究员、中国投资协会会长张汉亚注意到了矿业的变化：“目前来看，买矿这类资源类的企业还是很有发展前景的。特别是新疆，对外来的投资者持比较欢迎的态度。”转向矿业，成为房地产资金的一个热点。从去年到今年8月，已有近200亿地产资金进入矿业，而据本报不完全统计，截至目前，已有包括鼎立股份、大连控股、华茂股份等20多家地产公司在今年进入这一行业。另一股力量冲向了“亏损大户”——足球。目前，地产资金介入足球的已有：河南建业、长春亚泰、杭州绿城、辽宁宏运、成都谢菲联、上海中邦等。恒大董事长许家印提出：要将恒大皇马万人足球学校建成全球最大的足球学校。而一位内部人士称，恒大为此将花费至少10亿元。不光如此，球队经营，恒大就打算花7亿元。而据本报的计算，恒大现在单是引进孔卡在内的外援和比赛奖金就花费了近4亿元。跳出圈外，却又与房地产藕断丝连的投资领域，还有院线：低调的世茂地产，到年底将拥有100块银幕，世茂股份首席财务官陈汝侠称：“未来五年世茂院线的银幕数量将超过500块，营业额将达到15亿元。”这些院线，附着于地产商建造的商业体，却又相对独立，属于地产投资之外的投资运营。谈到电影时，今典集团董事长张宝全说：“今年我们公司在影院业务上投资30多亿元，推出1000块银幕。明年底，则会申报材料将影院业务上市。”如果在5年前，无论是许荣茂，还是张宝全，最为关注的无疑是土地拍卖中心的“地块公告牌”，那里才是追逐博弈的核心所在，而现在他们对于房地产的注意力却开始有所分散。也有极个别的地产公司介入了跨度比较大的另一个专业领域。上海地产企业华丽家族以5000万元取得海泰投资25%的股权，而海泰拥有多项国家级医药项目。华丽家族称，从去年开始，因为政策调控，我们慢慢地去接触一些别的行业。如果单做房地产的话，利润波动太大。我们又是一家不太大的房地产企业，所以要寻找合适的标的，不会进入资金量要求特别大的行业，譬如矿产。投资医药，是出于谨慎的投资原则，投资量也不大。毕竟面对的是一个新行业。暴利终结阳光100副总裁范小冲称：“住宅正在回归民生，以前商品房暴利一去不返。除非地产商转型难度系数很高的商业综合体，否则难以生存，而转型商业成为一道巨大的门槛，中小地产商无法承受。”比之数年前，在保障房建造真正舍得投资的城市仅厦门、南昌，但是现在，十二五期间兴建3000万套保障房的“硬指标”正在发酵。9月初，哈尔滨市委书记盖如垠祭出宏论：保障房必须是政府直接干，十二五期间，哈市政府大概得赔100亿元。这是至今为止，表态最为坚硬、决绝的地方政府。这些被放弃的近百亿元土地出让金，事实上正演绎成房地产商的“逐客令”，在哈尔滨中心地段，商品房将无处容身。盖如垠成了“第一个吃螃蟹的人”，然而保障房来势如虹，已然上升至“地方政绩”的高度，谁能说哈尔滨的“发狠”只是个案呢？城乡建设部副部长齐骥在日前的一次会议上透露，对于保障房国务院给予了高度重视，今年以来国务院已经先后召开了两次专门会谈，由各省分管副省长参加9月份由中纪委监察部牵头，城乡建设部参与，将对“保障性安居工程的建设”，作为七项工作的重点之一进行专项的检查。坚挺的房价，已然撼动。8月份，行业巨头万科销售额较上年同期下降12.6%，至人民币104.8亿元，这是其今年以来销售额首次较上年同期下降。进入9月，深圳万科连推4个楼盘项目入市，创下万科单月历史推盘纪录之最，为了抢占市场加速回笼资金，每套房的降价幅度由5000元升级至10000元。在万科发布的2011年上半年报告中道出了他们的担忧：核心城市的投资增速与去年相比已大幅下滑，其中，北京由去年全年的24.1%下降至今年上半年的3.7%，上海由去年全年的35.5%下降至今年上半年的9.4%。表面上调控政策是导致这一系列变化的原因，更深的背景是：中国的高速城市化过程正在终结，而中国的一线城市首当其冲。中国社科院2010年发布的《宏观经济蓝皮书》指出：中国将在2013年左右（预计在2011-2016年之间）结束高速城市化过程。上述课题负责人、中国社科院经济研究所经济增长理论室主任刘霞辉称，地产业已不再是“遍地是黄金”。一线城市的城市化程度已和首尔、香港相当。他们的高速城市化已提早在2013年前到来。开发商必然面临的是利润率走低和更加激烈的竞争。刘认为，2013年之后，房地产发展将逐步放缓。城市化水平已经很高的北京、上海、广州会更快地结束黄金期。开发商下沉到三、四线城市，但又同样面临着目前宏观调控的风险。他们必须努力地寻找新的盈利增长点，接受这个特定结果。对于到三、四线发展房地产，并不是那么容易，任志强称：“中小地产商不敢轻易地到三、四线城市开疆拓土，通常没有过硬的人脉，他们不会冒然过去。”大鳄忙于结构调整，而一些仅有几个项目的小开发商，则难免出局。今年以来，股权并购已成风气，北京中原统计数据显示，8月份，房地产企业并购在前7月已经创造数年新高的情况下，再次突破纪录，当月发生的规模房企的股权变动高达18起，累计交易总价值高达53.3亿，创造了08年以来的交易记录。首选矿业5年前，地产牛市开端，各路产业资金杀入地产业，蔚然成风潮，而今熊市来临，地产资金又要往哪里去？矿业成为首选。9月1日，大连控股称成立瑞丰矿业资源投资有限公司；8月16日，鼎立股份宣布靖西县金湖浩矿业有限公司51%股权；8月11日，华茂股份称拟出资4.5亿元成立矿业投资子公司；8月8日，西藏城投公告称收购西藏阿里地区日土县多玛结则茶卡盐湖矿区采矿权……据本报不完全统计，今年上半年已有20余家A股上市公司开始进入这一行业。一家地产上市公司高管对本报说，目前已经找到一个合适的多金属矿，主要以黄金为主，同时，在内蒙、江苏几个省的8个城市都在找适合的卖家。转型矿业，标志着社会投资正在从土地资源延展向对基础资源的关注，毕竟资源行业的门槛高以及在未来所处的地位强势。一位较早从房地产开发转型的陕西矿业公司业主，讲述了他从土地生意转向矿产的“淘金”过程，对于大开发商，由于土地储备充分，可以凭规模延续生命期，但对于只有几个项目的公司来说，越来越严的政策，大家必须考虑有出口。“现在有一种普遍的认识，矿产这种资源类行业会越来越好”。对于矿业资源状况，他已然做过许多功课：过去的矿山无证开采很常见，经常十年八年办不齐证件，也照样开采，这种情景现在不再允许了。由于过去行业不规范，现在许多卖家的矿产资源都是证照不齐的，收购、参股，都不是那么简单的事情，如果跟地方政府的产业政策结合不好，再多的资金也进不来。这位陕西矿企业主说，现在很少有企业去做一个新矿，“从头做，一个新矿要批12个文件，从投入到投产，中间至少要两三年的时间，回报周期太长，大部分都是先参股进来，对这个行业适应一段时间”。有色金属矿成为最为现实的选择，这位先行者说：“现在地产资金投得比较多的都是小品种有色金属矿，进入门槛不至于太高，3-5个亿的资金就可以启动”。“一开始是作为保障性投资来投的，因为小品种的矿产很少有亏损年景，如果整个行业不好，各大矿山都会缩量保价”，上述陕西矿业主说，“但慢慢进入到这个行业后发现，这两个行业其实有很大的互补性”。这个互补性，得到了同业的认同，虽然这两个行业在外界看来很难联系到一起。一A股上市公司高管说，2010年，宏观调控之后，大部分开发商的利润率都在走低，开发矿业是为了找一个平衡利润的行业——同时两个行业的资金量级相当，矿业需要的资金量通常在数亿到十几亿，和开发商资金量级很吻合，如果投身到别的产业，譬如第三产业，跨越太大，资金度也不匹配。“房地产和矿业两者之间的互补性很强，利润互补很强，以金矿为例，金矿的利润很稳定，买金矿的时候，谈价格的方式通常就是按储量、品位，现在的金价，几个参数做个估计，加上前期开采的情况，未来的不确定因素等给予折扣或溢价；而愿意卖金矿的人通常也是需要拿到现金的矿主。他们不想把家业做得更大了，或者要去享受生活等等个性因素，地产商和矿老板都各取所需。”他说。他说：对于中小型开发商，每年的年报上的利润表现会有点跳跃，有项目开，就有利润。不开的时候，利润就低，做矿业可以弥补这个遗憾。还有一些相似之处，则很难摆上台面。“这两个行业的投资环境几乎是相同的，人际社会关系比较接近，都要跟地方政府打交道，大家也都清楚，这两个行业其实都不是那种完全市场化的行业，不需要重新熟悉一个圈子，这一点非常重要”，前述陕西矿业主说。尽管行之不易，但是矿产已经一步步走入众多投资的视野。今年采掘业前期投资增长非常快，增长也超过了房地产行业，“我们的发展对资源的需求越来越大，经济发展必须有资源。”张汉亚对本报说。不过，房地产行业的未来走向也非全然悲观，国家信息中心经济预测部首席经济师祝宝良的预测是：维持在20%-50%的增速是可能的。任志强对于未来走势，抱着观望态度：“房地产到底会怎么样还得看政策，要再这么严下去，肯定有人受不了。大型地产公司仍然在场，是因为他们土地储备充分，所以有地可用。而中小公司，现在拿不到好的土地，不少城市挂出的土地太差，没法做开发。”对于大型地产公司，虽然有分散资金的安排，但主要力量仍集中于房地产。但是，将资金从房地产撤出至其他行业，命运又将如何呢？作为容纳了社会最巨量资金的领域，房地产的资金分流，正搅动着这些领域的格局。恒大涉足足球仅短短一个赛季，球队即夺得了中甲冠军。恒大一位高管接受本报采访时表示，恒大做足球不是小视野，而是大格局，下一个赛季厂家要在球衣上做广告，起步价是1亿元。黄怒波的投资亦是如此，只需卖掉旗下位于北京大钟寺的商业物业一小部分，就足够买冰岛项目了。转自http://www.eeo.com.cn/2011/0917/211910.shtml
-
下半年房地产市场的五项预判
中国有一句老话，凡事预则立，不预则废。有一本书上说过，只考虑当天事情的人一定是穷人；只考虑到当年事情的人一定是普通之人；经常考虑十年之后事情的人才可能成为富人。所谓风物长宜放眼量既是如此。在实行房改之后，有许多人正确地判断了中国的房地产发展前景，早早地购买了住房，甚至购买了多套住房，经济上取得了很大的收益，有些人因此成为了富翁。昨天接到一位朋友的电话，他在改革开放之初就去了瑞典，在当地经过多年的拼搏算是站稳了脚跟，孩子目前在瑞典的一所名校读大学。因为经常回北京，住在亲戚家不方便，于是，他在2004年在北京东三环与东二环间购买了一套二手房，面积在60平方米左右，当时单价是4000多元/平方米。一次性付款大约是40多万元。七年之后，如今的价格是30000元/平方米。增值颇为可观，他对于当时没有购买更大面积的房子颇有悔意。但是，他认为现在北京的房价不会在涨了。所以，他也不想再换大房子了。对于其他人认为北京房价会继续上涨的说法，他并不认同。由这个例子，我们就可以看出，对于事物的准确判断所带来的价值和收益是无法估量的。那么，在领导们口口声声坚持房地产调控的情况之下，下半年的房地产的走势如何呢？是一个值得关注的问题，也是一个有趣的问题。据市场目前传递出来的信息，我们可以做出如下的判断：第一项预判，政策默许。目前的调控政策已经严重地损害了地方的经济利益，今年，中国经济全面滑坡的迹象已经很明显了，就连一向对中国经济看好的世界银行，也在几天前下调了对今年中国经济增长的预期。在严峻的经济形势下面，立竿见影地拯救地方经济的办法就是放松房地产的调控力度。从去年下半年以来，地方政府就动作频频，但是，基本上这种苗头都受到了打压。但是，目前的情况似乎已经发生了变化，扬州新政闯关成功，各地的调整传言不断。以中国目前的经济形势来看，在今年下半年，国家有关部门对于各地的放松调控的做法，基本上是采取睁一只眼闭一只眼，予以默认。也不会再出台更新更严厉的政策错失了。松绑的曙光已经出现。第二项预判，金融放水。在房地产调控的政策中，金融政策的重要性显然要超过单纯的行政做法。在过去的两年中，对于房地产市场形成巨大压力的就是国家一再提高利率并且减少流动性。在市场上造成了开发商和购房者贷款的难度加大。今年的情况就大为不同了，迄今为止，国家已经下调了两次存准率，释放出了大约8000亿的流动性。现在看来，下半年央行会继续下调存准率，而且降息似乎也是不可避免的。在此紧要关头央行放松流动性或者下调利率，都会刺激房地产市场升温。第三项预判，房租上涨。虽然国家在过去的两年大张旗鼓的开工了许多公租房，但是，事实上这些公租房项目由于各种因素，对于在租赁市场起主导作用的私房租赁价格几乎没有起到任何调节作用。今年春节后，一二线城市的房租基本上是呈现上扬态势。到七八月份，高校新一届的毕业生走向就业市场后，会进一步拉动租金上扬，这几乎是没有任何悬念的。第四项预判，房价坚挺。尽管在今年政府工作报告中提出了房价合理回归的观点，但是，在市场经济占主导地位的情况下，房价会继续保持坚挺，不会出现泡沫的迹象。虽然数据可以经过处理，但市场的实际情况却并非如此。国家统计局与各个房地产咨询机构以及研究机构的数据有着明显的差距。第五项预判，成交扩大。进入5月份以来，购房者开始纷纷入市。在房地产税出台无期和股市继续低迷的情况下，刚需者与改善者们已经在开始寻找入市的机会了。售楼小姐们的脸上开始春风荡漾了。这几天发现居所周围的十几家的房产中介门店里的中介人员有了成倍的增长。昨天路过北京三年前的一处帝王地块，发现终于开工了。关于房地产市场的判断，在计划经济条件下，要坚决听党的话；在市场经济条件下，一定要注意市场先生的脸色。这样才可能以最小的代价住上自己喜欢的房子。最能反映房价变化的是市场而不是领导人信誓旦旦的讲话。
-
全国房地产月报（2010年 11月）
目录一、本月房地产政策...............................................................................二、全国房地产分析...............................................................................（一）全国房地产行业景气指数...................................................（二）国房景气指数分析...............................................................（三）房地产开发企业完成投资及增速情况分析.......................（四）商品房销售面积和销售额增长情况分析...........................（五）七十个大中城市房屋销售价格指数分析...........................三、一线城市分析...................................................................................（一）北京.......................................................................................（二）上海.......................................................................................（三）广州.......................................................................................（四）深圳.......................................................................................四、二线城市分析...................................................................................（一）天津.......................................................................................（二）重庆.......................................................................................（三）杭州.......................................................................................（四）南京.......................................................................................（五）成都.......................................................................................（六）武汉.......................................................................................（七）青岛.......................................................................................（八）济南.......................................................................................（九）大连.......................................................................................（十）西安.......................................................................................（十一）宁波...................................................................................（十二）无锡...................................................................................（十三）厦门...................................................................................（十四）苏州...................................................................................（十五）东莞...................................................................................五、三线城市分析...................................................................................（一）长沙.......................................................................................（二）福州.......................................................................................（三）哈尔滨...................................................................................（四）昆明.......................................................................................（五）石家庄...................................................................................六、品牌房企本月经营情况...................................................................
