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叶檀：中国房地产调控不会放松 冬天刚到不久
全球经济二次探底的恐慌，让越来越多的人预测：中国有可能推出第二轮大规模刺激政策。据媒体披露，德意志银行发给客户的报告称，中国可能推出4.65万亿元人民币的经济刺激政策。中国不可如此不顾风险、不顾后果、愚蠢地推出第二轮量化宽松货币政策。第一轮量化宽松货币政策使中国经济增速维持在高位，但代价巨大，中国财政难以负重。中国目前的通胀率高达6.2%，还是严厉控制信贷之后的艰难成果。目前食品等价格还是蠢蠢欲动，物价有超越刘翔成为跨栏冠军之势。越来越多的人试图灌输一个理念，中国的高增长可以支撑高物价，这句话似是而非，经济高增长与相对公平的分配体制可以支撑相对较高的物价，但对中国而言，相对公平的分配体制目前还是镜花水月。第二轮刺激政策产生的必然后果，是经济效率下降，而物价继续上涨，这将是中国社会不可承受之重。刺激政策必然伴随着货币的宽松，这将导致银行坏账在未来数年中集中爆发。据媒体披露，东方资产管理公司大幅提高未来两年的坏账率。接受东方资产调查的72.54%的商业银行认为，近两年的巨量新增信贷生成的不良贷款会集中爆发，绝大多数受访者认为不良贷款集中爆发的时间点在2013年或以后；而地方融资平台、高铁建设以及产业结构调整中钢铁、新能源等产业贷款是主要风险隐患。其中，地方融资平台不良率可能达到15%，若以目前平台贷款8万亿元左右估算，两年后地方融资平台不良贷款规模或超1万亿元。多数受访者认为，高铁建设和运营业信贷风险可能为最高，未来高铁建设贷款不良率极可能达11.65%。各省份的地方投融资平台风险初现，一些投融资平台出现偿付危机，此时推出大规模刺激政策，无非是以新债偿旧债，继续扩大基建规模。据财新网统计，甘肃省政府负有偿还责任的债务余额626.3亿元，政府负有担保责任的债务余额674亿元，其他相关债务余额114.6亿元。2010年甘肃全省大口径财政收入745.3亿元，全省政府性基金收入实现175亿元。政府负有偿还责任的债务占以上两类收入之和的比重为68.05%，若再考虑负有担保责任的债务，比率则上升至141.29%，债务压力较大，在财新网汇总的14个省份中，甘肃的广义债务率中位列第一。从中国香港在东南亚金融危机时期的经验出发，房地产个人按揭贷款不太可能成为未来银行坏账的主要来源，高铁与地方投融资平台风险更大，前者属于个人资产，后者属于国有资产，在信用责任方面存在根本差异，地方政府与大型企业信用不受制约，远低于个人信用。大规模刺激政策催生的是政府投资经济，无法促进中国经济结构转型。对购车者实行补贴或者税收优惠，其实质是汽车行业挤占了其他行业的生存空间，并且使该行业躺在政府补贴上不思进取，无法筛选出具有竞争力的优质企业。中国企业大而不强，放眼望去，都是由同质企业拼接成的小舢板，论规模、甚至论盈利能力，可谓美仑美奂；一说到生产效率、资产收益率，单个员工的产出率，面对国际先进公司，只能瞠目结舌。政策试图倒逼企业转型。沿海中小企业的生存困境从南方蔓延到北方，但迄今为止，地方政府、商务部等部门从未认可倒闭潮的说法，一再强调沿海地区的经济结构转型取得了成果。9月20日，在商务部召开的例行发布会上，新闻发言人沈丹阳[简介最新动态]表示，广东和浙江的企业虽然面临很多困难，但是总体上还是在健康发展。面对可能出现的经济下滑如何应对？答案呼之欲出，以行业龙头企业并购小企业，以民生建设拉动投资增速，以证券、信托等市场的资金缓解重点行业、企业压力。未来政府投资重点将在保障领域。9月19日召开的国务院常务会议再度聚焦保障房，提出要“规范和利用企业债券融资，专项用于公租房等建设”。在加强管理、防范风险的基础上，“银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款”。此前，央行、银监会8月6日联合发文规范保障性住房公共租赁住房的贷款。除非全球经济再次崩溃，否则中国不可能推出第二轮量化宽松货币政策，相反，政策还将收紧，同时为第一轮量化宽松政策的风险敞口买单。以为中国会推出第二轮量化宽松货币政策，以为中国会放松房地产调控，都是不通中国现实之论。很多投资者希望熬过严冬，提醒一下，冬天刚到不久，离春天远着呢。
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各产业大佬纷纷进军房地产 给**再次敲响警钟
郎教授最近的新书《中国企业有戏吗？》，我看不用打问号了，中国企业就是没戏，30年来通过盘剥农民工、污染环境等卑劣手段获得了一点原始积累，金融危机来袭，西方需求萎缩，我们的企业家就找不着主人了，眼下都转而盯着房地产的暴利，不专心自己主业的研发和营销的企业游戏吗？当然了，这只是表象，背后是中国产业环境的畸形怪胎。。。。。。各产业大佬纷纷进军房地产给**再次敲响警钟2010年09月27日14:28解放日报 最近，中国服装品牌李宁通过新入股的子公司，要进军房地产开发市场了。据说，沈阳一个名为“生态城”的项目将是李宁进军房地产的首个“大手笔”生意。该项目初步估计占地面积100万平方米，涉及资金400亿元人民币。 李宁并不是第一家进入地产界的服装企业，以服装起家并名扬海内外的雅戈尔，早在几年前就已成为苏浙地区知名房地产企业。服装行业也不是第一个涌现跨界经营房地产企业的行业。央视近日报道，很多家电企业纷纷涉足房地产业，海尔、海信、格力、康佳等行业内的“大佬”级企业都在其中。 在服装和家电等产业获得成功的“大佬们”，为何纷纷进军房地产业？据媒体报道，一般制造业的利润率只有3%至5%，而房地产业的毛利润率至少在30%以上。一言以蔽之，还是房地产业暴利诱惑大。 资本的天性就是逐利。笔者认为，平心而论，“大佬们”在自己熟悉的领域赚了钱，然后拿钱搞资本运作，投资到利润高的行业，本身无可厚非。但是，如果服装、家电等制造业的企业，尤其是“大佬级”的企业，都争着要进入房地产行业的话，就有问题了。 第一，众多非房地产企业进军房地产市场竞争，并不会拉低房价，反而会助长房价的上涨。因为造房的土地资源是有限的，“不差钱”的“大佬们”带着大量资金涌入房地产市场，只会进一步推高土地价格，可能还会产生一个个新“地王”。试想，土地价格不降，房价可能降吗？ 第二，企业有钱了，应该在自己的主业上下点功夫、搞些研发和创新，但纷纷追逐短期利润、热衷资本炒作，时间久了可能会疏忽了主业。比如，海外跨国家电公司一般都将占收入5%以上的资金投入到研发上，但中国家电企业能达到这一标准的少之又少。长此以往，中国家电企业在国际市场上只会利润越来越少，越来越缺乏竞争力，中国制造的产业升级更无从谈起。 对我们的“大佬们”来说，在抱怨自己所在的行业利薄时，为何不学学那些跨国知名企业，即便在激烈的竞争中也能坚守住自己的主业。通用电气的资本力量应该比我们的“大佬们”更加雄厚吧，但在其发展的100多年里，主要围绕着传统制造业和能源业，虽然近年来进入资本市场，也仅仅占其整体资产的很少一部分。反观某个在A股上市的国内服装品牌，利润大部分都是来自于房地产，其服装主业近年倒盈利很少。 “大佬们”纷纷进入房地产行业，也给**再一次敲响警钟——我国房地产调控还任重而道远。房地产行业的火爆是市场决定的，但火爆并不等于健康。不健康的房地产行业仅靠市场的力量是难以健康起来的。如果不能从源头上控制住房地产行业的暴利，如果不从财税政策上对于产业实体投资和高科技创新给予更多的倾斜，房地产行业还会出现更多“大佬”的身影。
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查诺斯(中国房地产泡沫超迪拜1000倍)V.S.陈志武 :华尔街大空头做空中国！！！
查诺斯V.S.陈志武华尔街大空头做空中国21世纪经济报道吴晓鹏纽约报道2012-05-2601:21:28核心提示：中国会不可避免出现一场修正或危机，而这或许是重组经济的一个“健康”机会。查诺斯（JimChanos）因做空安然而成名，被誉为华尔街头号空头大师。当地时间5月22日，在全美华人金融协会（TCFA）纽约分会的一场论坛上，查诺斯通过《21世纪经济报道》就批评他的声音做出回应：“我得到薪酬不是看我护照上有多少签证，而是看我的业绩表现。”查诺斯这样说的原因是，2010年初，身为纽约对冲基金KynikosAssociates的创始人兼总裁查诺斯将目光转向中国，他说中国的房地产泡沫超过迪拜1000倍，甚至更严重。这一观点曾遭到多名投资大师的反驳，包括罗杰斯（JimRogers）、罗奇（StephenRoach）、比格斯（BartonBiggs）等人都批评他错了，甚至说他“从来都没有去过中国大陆”。“这三个人我都认识，但好的投资者有时就是会有不同的观点，”查诺斯说，“2012年我们讨论中国的主题是软着陆还是硬着陆，而你说的这三个人两年前甚至都连（着陆的）机场都没有看到。”TCFA的这场论坛还邀请了耶鲁大学金融学教授与查诺斯一起辩论。耶鲁大学教授陈志武补充说，“查诺斯的意思实际上说这三个人关于中国的研究也做得不怎么样。”查诺斯说，从2009年底到2010年初，他开始做空中国的房地产公司、建筑公司、银行和大宗商品公司，“这是我们做过的最好的卖空之一”。过去两年中国银行股下跌了约30%。查诺斯透露，他卖空中国的想法源自2009年对矿业行业的研究，“当时我们看了巴西和澳大利亚，看铁矿石的价格和其他工业商品。我们就去研究有多少房地产正在开发之中，卖空中国的想法就源自这个时候。”他说，中国在1999年和2004年经历了两场危机，银行业的坏账到了“疯狂的”地步，但中国都没有出现衰退。中国当时没有像美国一样对银行资本重组，而是对问题进行了“掩盖”。进入到这一轮信贷扩张中，中国的银行还有大量1999年和2004年建立的资产管理公司的债券，他们的账本上对这些债券还是按照完全价值来计价。查诺斯说，他做空的中国农业银行的重组应收款与账面价值之比为100%。中国的银行系统“极度脆弱”，是建立在“流沙”之上，而人们并没有认识到这一点。而他从投资者和客户那里听到的则是各种“自满”，人们会说“是的、是的，问题是有些过度。但最终ZF会想办法。”查诺斯说，“问题在于中国ZF也没有钱。人们都会说中国有3万亿美元的外汇储备，但他们忘记这还对应着负债。”查诺斯说，中国的省和地方ZF在房地产借贷方面的杠杆都非常高。中央ZF的债务虽然并不高，但国有企业和各种借贷工具背负的债务大量增长，使得中国债务GDP占比达到了欧洲的水平。而陈志武认为，即便房价大幅下跌，给银行带来大量不良贷款，中国ZF依然有足够的资源来拯救银行系统。陈志武说，只要中国还没有出现财政危机，就不会有银行危机。陈志武说，“所有人都在同一条船上，只要财政部不缺钱，所有的银行都不会有问题。”但陈志武认为，中国会不可避免出现一场修正或危机，而这对中国重组经济来说将是一个“健康的”机会。
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房地产行业研究报告：百余上市房企债务破万亿 资金链命悬断崖
106家上市公司房地产企业的半年报已经披露完毕。22%的业绩增长背后，一个尴尬的事实让人惊讶，房企背负的债务也已经超过万亿元。有分析指出，房地产业的灵魂是一条资本借贷的链条。中国房地产泡沫的警报在频频拉响，最实质性的危险是，房地产的资金链开始绷紧。如果这条资金链因严重泡沫而断裂，最后崩溃的将是整个金融系统。据报道，上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负责总额的70.6%，同比上涨54%。另有消息称，今年以来，ST珠江、莱茵置业等上市房企纷纷宣布由于房地产业务经营不理想，将全面涉足矿产行业。据Wind资讯统计显示，泰达股份、嘉宝集团、绿景房产等20多家上市房企也都“弃房从矿”，宣布投资矿业。个别开发商甚至转战餐饮业和养殖业。与此同时，“招保万金”的平均资产负债率从去年年底的72.37%上升至74.4%。通过对2002年以来的年报数据统计，目前“招保万金”的平均资产负债率再一次刷新近10年来高点。而绿城中国的半年报更显示，其净资本负债率高达163.2%，较2010年12月31日132%的负债率上升了31.2个百分点。据此媒体报道银监会已下文调查其信托业务等。与持续走高的负债总额相对应的却是，银行贷款的不断收缩。国家统计局的数据显示，1到8月，房地产开发企业资金来源5.4万亿，同比增速为23%，比去年同期下滑11.6个百分点。与此同时，上半年106家上市房企存货上涨39%，达到9640亿元。也就是说，房地产全行业存货总值远超流动负债总额，只要出货就可以套现还债。但是，如果随着资产负债率的攀升，开发商不得不降价，存货就会缩水，房地产业便会资不抵债了。分析指，在房地产的这根资金链条中，最先断裂的环节将是开发商与个人贷款购房者。而现在，这两个环节已经显示出不祥之兆。根据中国国家统计局的最新测算，1至8月，商品房空置面积同比增长14.1%。由于长时间巨量的资金套在积压的商品房上，目前一些开发商的资金链条开始抽紧。包括一些实力雄厚的大房地产商。据悉，冯仑、潘石屹等人都在积极筹备企业上市。这表明他们的资金紧张，上市的最主要目的是融资圈钱。据境外媒体披露，上海世贸集团目前在内地融资遭遇困难，正考虑在香港上市。而与此同时，银行与开发商相互配合大规模推广个人按揭贷款。资料显示，截至6月底，金融机构个人住房贷款总额已达6600多亿元人民币。这条资金链同样面临风险。中国的购房消费者并不成熟，不少人是很盲目的，没有考虑到可能发生的风险---过高的月供一旦遇到经济不景气，个人的支付资金流就很容易断裂，而在漫长的按揭期内，谁也不敢保证经济一直是欣欣向荣。由于今年以来楼市调控加码、银根紧缩，二三线城市中小开发商资金压力比往年更大，多地媒体爆出当地开发商“失踪”或楼盘停工现象。譬如，南京宇扬集团董事长杨军因公司资金链断裂携款逃逸，天津新润房地产开发有限公司投资开发东北角艺术公寓，停工长达半年仍未复工，而以往楼市调控时并没有出现今年类似的情况。业内人士表示，货币政策紧缩的基调难以改变，中小房企很难从银行获得贷款，民间高利贷无法解决根本问题，随着限价、限购、限贷及房产税等楼市政策进一步深化实施，中小房企的销售一旦不顺，资金链随时有可能破裂。中国房产信息集团分析师薛建雄表示，银根收紧令房贷更难以落实，成交量持续下跌，如果调控政策持续执行下去，年底二三线城市中小开发商将出现“破产潮”。
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[转]黎友焕：房地产是目前热钱蓄水池
http://finance.sina.com.cn/economist/jingjiguancha/20101216/20579119655.shtml 【财经网专稿】记者鲍喆12月16日，广东社科院热钱专家黎友焕在接受记者电话采访时表示，目前热钱流入没有放缓趋势，主要流入房地产行业。 黎友焕表示，热钱撤出商品市场后，房地产行业是热钱唯一能进入的市场。而且，热钱在大陆的净存量炒作房地产已经有一段时间，指望热钱在短期撤出房地产行业并不现实。 此外对于中国人民银行行长周小川日前发言说央行外储对冲热钱流入，黎友焕认为，指望通过外储来抑制热钱流入是非常不现实的。 他还表示，根据对11月份的热钱统计结果，11月的热钱净流入总量较10月份有较小的降幅。 他解释说，这主要是由于发改委此前出台一系列措施打击物价，因此在10多天里，热钱流入速度有所放缓，但之后热钱流入速度重新回升。 12月16日，申银万国(00218.HK)首席经济学家李慧勇在接受记者电话采访时表示，商务部之所以说不能把流入房地产行业的外资等同于热钱主要是基于对热钱定义的界定。根据商务部的言论，应该说他们认为热钱是快进快出并获得巨额收入的外资。从这个定义上讲，商务部的说法不能说是错的。 但他同时也表示，热钱目前的流入方向主要还是房地产和股票市场。 中国证券报消息，商务部新闻发言人姚坚12月15日透露，11月全国实际使用外资金额(FDI)97.04亿美元，同比增长38.17%，连续第16个月实现月度同比增长，服务业成为外商直接投资增长的重要领域。姚坚表示，不能将房地产业的外资流入等同于“热钱”。 财经网消息，央行行长周小川在12月15日晚在北京大学演讲时正面解读称，典型的池子是外汇储备，他称外汇到储备有不同的板块，这些板块也可以分成不同的池子，一些是保证进出口支付的；一些是为外资企业的分红预备的；一些则是为“热钱”准备的，它们进来后央行100%对冲掉，总量上不要对国民经济产生负面影响。 为抑制物价上涨，作为物价主管部门的国家发改委从11月22日至26日，短短5天内连发9个通知调控物价，这是自发改委主管物价以来尚属首次，政策组合拳出拳之重、频率之高历史罕见。《人民日报》亦连续5天发表评论，彰显中央调控物价的决心，为政策实施创造舆论氛围。 黎友焕是目前为止中国官方唯一委托调查地下钱庄活动的学者。他的热钱和地下钱庄报告，是中国官方制定汇率政策的重要参考依据。 (证券市场周刊供稿)
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明德房地产管理评论：万科让“忧才”变“优才”
明德房地产管理评论：万科让“忧才”变“优才”王石曾表示，人才是万科的资本。尊重人，并为优秀人才制造一个和谐、富有激情的环境，是万科走向成功的首要因素。郁亮也认为，“人力资源的高度，决定了万科的高度”。由此可见，王石和郁亮对人才的态度是极为认真的，这种认真与重视不是从书本上学到，而是从万科一步步的发展中总结出来的。万科历史上进行了两次全国性的扩张，第一次是在九十年代前期，结果大败而归。原因是什么？不是没有好项目，不是没有市场机会，而是管理队伍跟不上。当万科管理者找到失败的原因后，花了多年时间苦练内功，终于在第二次扩张中，万科的全国市场占有率顺利提升。当年5个项目运作时，为找合格的总经理发愁，今天几百个项目运作时，万科的管理队伍仍然绰绰有余。是什么样的人才培养模式使万科摇身一变，顺利当上房地产行业的领头羊呢？答案就是“优才管理制度”。“优才管理制度”是万科向惠普学到的核心人才管理方法，即每年选拔出一定比例的优秀人才，公司在培训与学习资源上给予倾斜，从而加速其成长，完善人才梯队。“学而不思则惘，思而不学则殆”，万科在优才发展过程中采取“思-学-思”的循环模式。每年选拔而出的优才类似在万科内部成立了一个“实验班”，“实验班”的教学采用直接上司对优才负责。具体的说，员工是自己发展计划的主控师和动力源，直接上司是教练，人事培训部门是顾问和督导。优才制度的实施步骤，首先是上级领导推荐，然后再评价优才的能力结构和知识结构，再进行几次职业发展对话，量身为优才制定培训方案，最后再执行计划，并有专人进行推动和检查评估。在这个过程中，优才不仅知道做什么，还能知道怎么做与做的好不好，暗含岗位职责与绩效考核理念。“优才管理制度”可谓一箭双雕：一方面打破万科内部人才“冷冻库”，打通人才晋升通道；另一方面加速企业内部竞争，优胜劣汰。众所周知，一般员工的稳定取决于其收入和职业发展，收入的提高和职业的发展又取决于职位晋升，员工是否能得到晋升又取决于晋升机会多寡和晋升条件。“优才管理制度”正是为万科内部创造了足够的晋升机会，同时也规定了晋升的客观条件。人才晋升的通道一旦打通以后，处在企业基层的员工可以看清自己的发展方向，也知道自己通过努力是可以把希望变成现实，他们在实现自己目标，体现自己价值的同时也为企业创造了价值，最关键的是为企业培养了并且留住了人才。其次，鲜明的对比调动了所有员工的积极性，成为优才和优才候选人的愿望是内部员工竞争的催化剂。“优才管理制度”中优才候选人覆盖了万科内部大部分的员工，但是只有不到百分之二十的员工能够成功当选优才。最佳优才与最佳教练的评选，又让优才组与教练组形成竞争。优才中的“优才”、教练中的“伯乐”，更是那些不服输、踏实肯干型员工的目标。著名的历史学家钱穆在《中国历代政治得失》中提到：“任何一项制度都有局限性。”万科的优才管理制度亦如此。首先，成为优才候选人的条件不是每个万科员工都具备，如何激励与安抚这部分人，给予其希望，帮助他们成为优才也是万科需要考虑的问题。其次，教练与员工在每天繁忙的工作中能否有充足的时间和物质条件完成优才计划，不让他们疲于奔命，平衡工作与生活，也是一个难点。最后万科是否能给所有候选人一个公平、客观的环境，过程中是否能按照制度不折不扣的执行，也有待考验。另外还有教练可能是优才，如何扮演好不同角色等问题。相信万科在以后的实践过程中会不断完善优才管理制度，为千亿级的航母储备充足的管理人才，因为万科已经意识到人才的高度决定企业的高度，并且深谙人才培养之道。本文为明德管理咨询·成都机构原创，转载请注明出处。首页：http://www.mindchina.com.cn
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中金CICC-商业地产深度报告84页-中国商业房地产发展前瞻 2011.9.28发布
[hide][/hide]开启商业地产纪元-中国商业房地产发展前瞻目录核心观点：商业地产迎来加速发展期，股票长期投资价值显现.......................................................................6中国商业地产正迎来加速发展期...............................................................................................................6投资建议..................................................................................................................................................6中国商业地产概览..........................................................................................................................................8商业地产和住宅有什么区别......................................................................................................................8中国商业地产之大现状.............................................................................................................................9中国商业地产之大趋势...........................................................................................................................16零售物业：看好一线城市郊区Mall和二线城市市区Mall..............................................................................20长期看经济、消费和人口........................................................................................................................20短期看CPI............................................................................................................................................22未来需求分两端——增量和升级改造......................................................................................................22看好一线城市郊区Mall和二线城市市区Mall..........................................................................................24未来十年预测........................................................................................................................................26写字楼：看好一线城市核心地段甲级写字楼..................................................................................................28与宏观经济高度关联...............................................................................................................................28需求来自特定行业.................................................................................................................................29核心地段甲级写字楼是主要看点.............................................................................................................30未来十年预测........................................................................................................................................31工业地产：看好工业园区和物流仓库.............................................................................................................33看好工业园区........................................................................................................................................33看好物流仓库........................................................................................................................................36酒店：看两端，靠连锁.................................................................................................................................40行业：行业成长稳、高端酒店增长快；管理集中度低.............................................................................40盈利：重资产，赚钱难...........................................................................................................................46前景：看两端，连锁化...........................................................................................................................49REITs...........................................................................................................................................................53REITs是一种将持有型物业收益提前资本化的工具.................................................................................53REITs增长与经济正相关、利率负相关..................................................................................................55分红相对高，单位风险回报好................................................................................................................55投资评估方法........................................................................................................................................58金融街（000402.CH）：推荐.........................................................................................................................60浦东金桥（600639.CH）：推荐.....................................................................................................................61北辰实业（601588.CH）：审慎推荐..............................................................................................................62苏州高新（600736.CH）：中性.....................................................................................................................63世茂股份（600823.CH）：中性.....................................................................................................................64中国国贸（600007.CH）：中性.....................................................................................................................65陆家嘴（600663.CH）：中性.........................................................................................................................66方兴地产（00817.HK）：上调至“推荐”......................................................................................................67瑞安地产（00272.HK）：上调至“审慎推荐”..............................................................................................68宝龙地产（01238.HK）：中性.......................................................................................................................69SOHO中国（00410.HK）：中性...................................................................................................................70普洛斯（GLP.SP）：推荐...............................................................................................................................71嘉茂中国信托（CRCT.SP）：审慎推荐..........................................................................................................72嘉德商用产业（CMA.SP）：推荐...................................................................................................................73附录..............................................................................................................................................................74
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房企逃离绝非房地产不能承受之重
本轮调控启动至今，已有不少房企因销售不畅、资金断裂而转让股权或者被并购，从上千家房企消失，到杭州金星房地产开发有限公司破产、广东顺德的广德业破产，所释放出来的信号是调控持续高压下房企整合步伐将进一步加快，房企逃离房地产的现象正日益增多。的战略定位，缺乏足够的专业人才，其产品品质、运营管理方面大多存在诸多问题。在本轮“打击投机、抑制投资，引导消费”的持续调控下，这些主业非地产的企业逃离房地产，将利于房地产行业洗牌。二是房企逃离房地产利于促进房价、地价的合理回归。无论在售项目还是待开发项目，房企无论采取何种方式逃离，所导致的直接结果将是其项目本身价值缩水。因为唯有降低其项目价格，才能顺利地找到买家，此其一；其二，房企逃离将对市场双方心态产生相当大的影响，将在一定程度上改变土地市场和商品房市场的供需关系；其三，房企逃离现象，对于那些经营状况同样面临困境的开发商是一种警醒，他们为了避免步逃离者后尘，采取降价或审慎拿地将是其必然选择。故此，房企逃离房地产，将在很大程度上促进地价、房价的合理回归。三是部分房企逃离，有利于房地产开发企业进一步认识到转型的必要性和重要性。甚至不排除这样一种可能，有些房企或因转型而逃离房地产。当然，这可能只是部分开发企业或在寻求新的产业拓展空间上的转型，而这并非房企转型“内容”的全部。在此，可以相信，会有更多的房企，会在更多的领域，或会以更多的方式，实现积极的转型。（文吴其伦）目前，逃离房地产的房企不外乎几种：一是09年以后由制造业转行进入房地产行业的企业，其缺乏或不愿花重金聘请高级专业人才；二是主业以外投资高风险行业，如炒股、期货、足球等；三是母公司将其资金抽干；四是高价拍地后难以继续开发；五是在售项目品质、管理、规划乏善可陈，却又死扛房价。看到房企加速逃离房地产的现象，很多业界及评论界人士表达了自己担忧，他们担心房企逃离房地产将会对房地产行业产生冲击，将对中国经济产生不利的影响，他们甚至开始呼吁ZF出台政策救市。对此，笔者以为，房企逃离房地产是中国房地产市场发展的必由之路，绝非房地产不能承受之重。企的逃离，不会对房地产市场产生冲击。其次，部分房企因资金压力逃离楼市是其经营需要，不会对未来的房地产市场供给造成实质性影响。截至3月31日，146家沪深上市房企总负债为20760亿元，与2011年末相比净增603亿元。同时，房企平均资产负债率也由2011年末的71.59%增加到71.96%，增长0.37个百分点，其中17家房企资产负债率超过80%。3月初，渣打银行的研究团队对成都、武汉、南京、杭州等二三线8个城市30家房地产商进行的调查结果显示，25家认为今年二三季度开发商将因大量信托贷款还款而面临严重的现金紧缺；24家称当地开发商很紧张或者担忧现金状况，少数几家甚至表示非常担忧；有6家认为如果三个月内销售状况不改善将面临破产风险，这个数量是上期调研的一倍。毫无疑问，上述数据可以看出，目前部分开发商资金链问题，应该说还是比较严峻的，因为去年以来，各个房企的销售都不太理想，加之融资乏术、信托债务压身，可以说开发商的日子都不好过。可如果说到房企资金链条断裂将导致其逃离，笔者认为不会成为普遍现象。因为，大型房企家底较厚，小型房企项目转让较为容易。很多企业根本没到需要逃离的境地，只是不愿抛却暴利，不愿割肉而已。他们在悲切切地叫苦，声称有生存危机，其实质是在逼同盟军（地方ZF）的同时，在将中央的军。而即便是部分房企因资金压力逃离房地产，也是其经营需要，其逃离不会对未来的房地产市场供给造成实质性的影响。第三，部分房企逃离房地产对于房地产市场而言存在诸多好处。房企逃离房地产，从企业层面来看，应该是一件很难过且尴尬的事，可从行业来看，在对房企发展形成严峻考验的同时，也不失为一件好事。具体体现在两个方面：一是房企逃离利于房地产行业洗牌。本轮调控以前，尤其是2009年，房地产市场因过度投资与投机造成房价一路飙升，房地产业也因其高回报率而吸引五金、服装、电子、电信、钢铁、制酒等许多非地产企业纷纷涌入，可以说已经到了全民皆房地产的地步。这些企业，在运作过程中由于缺乏理性首先，部分房企逃离是由于项目开发并完成销售之后将原公司注销或转让股权，其逃离不会对房地产市场产生冲击。北京市住建委去年12月发文称，北京共有473家房企的资质证书有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销；截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家；截至2011年7月，四川省共有423家房地产开发企业因未在行政许可规定期限内办理延续手续，被注销房地产开发资质。一季度全国房地产行业股权交易项目增加明显，成交数达38宗，成交总金额达102亿元，双双创新高，比去年同期的23宗、50.6亿元分别上升65.2%、101.7%。从上述上千家房企注销开发资质及股权转让增加现象来看，其逃离房地产的主要原因是房地产开发公司项目开发特性及其经营战略调整所决定的，与资金状况、市场洗牌无太大关系。这些房企因这个项目注销开发商资质后，将会在另一个项目以新的面貌出现；转让这一项目的股权后，将在另一个项目拥有新的股权。故此，这些房企的逃离，不会对房地产市场产生冲击。其次，部分房企因资金压力逃离楼市是其经营需要，不会对未来的房地产市场供给造成实质性影响。截至3月31日，146家沪深上市房企总负债为20760亿元，与2011年末相比净增603亿元。同时，房企平均资产负债率也由2011年末的71.59%增加到71.96%，增长0.37个百分点，其中17家房企资产负债率超过80%。3月初，渣打银行的研究团队对成都、武汉、南京、杭州等二三线8个城市30家房地产商进行的调查结果显示，25家认为今年二三季度开发商将因大量信托贷款还款而面临严重的现金紧缺；24家称当地开发商很紧张或者担忧现金状况，少数几家甚至表示非常担忧；有6家认为如果三个月内销售状况不改善将面临破产风险，这个数量是上期调研的一倍。企的逃离，不会对房地产市场产生冲击。其次，部分房企因资金压力逃离楼市是其经营需要，不会对未来的房地产市场供给造成实质性影响。截至3月31日，146家沪深上市房企总负债为20760亿元，与2011年末相比净增603亿元。同时，房企平均资产负债率也由2011年末的71.59%增加到71.96%，增长0.37个百分点，其中17家房企资产负债率超过80%。3月初，渣打银行的研究团队对成都、武汉、南京、杭州等二三线8个城市30家房地产商进行的调查结果显示，25家认为今年二三季度开发商将因大量信托贷款还款而面临严重的现金紧缺；24家称当地开发商很紧张或者担忧现金状况，少数几家甚至表示非常担忧；有6家认为如果三个月内销售状况不改善将面临破产风险，这个数量是上期调研的一倍。毫无疑问，上述数据可以看出，目前部分开发商资金链问题，应该说还是比较严峻的，因为去年以来，各个房企的销售都不太理想，加之融资乏术、信托债务压身，可以说开发商的日子都不好过。可如果说到房企资金链条断裂将导致其逃离，笔者认为不会成为普遍现象。因为，大型房企家底较厚，小型房企项目转让较为容易。很多企业根本没到需要逃离的境地，只是不愿抛却暴利，不愿割肉而已。他们在悲切切地叫苦，声称有生存危机，其实质是在逼同盟军（地方ZF）的同时，在将中央的军。而即便是部分房企因资金压力逃离房地产，也是其经营需要，其逃离不会对未来的房地产市场供给造成实质性的影响。第三，部分房企逃离房地产对于房地产市场而言存在诸多好处。房企逃离房地产，从企业层面来看，应该是一件很难过且尴尬的事，可从行业来看，在对房企发展形成严峻考验的同时，也不失为一件好事。具体体现在两个方面：一是房企逃离利于房地产行业洗牌。本轮调控以前，尤其是2009年，房地产市场因过度投资与投机造成房价一路飙升，房地产业也因其高回报率而吸引五金、服装、电子、电信、钢铁、制酒等许多非地产企业纷纷涌入，可以说已经到了全民皆房地产的地步。这些企业，在运作过程中由于缺乏理性毫无疑问，上述数据可以看出，目前部分开发商资金链问题，应该说还是比较严峻的，因为去年以来，各个房企的销售都不太理想，加之融资乏术、信托债务压身，可以说开发商的日子都不好过。可如果说到房企资金链条断裂将导致其逃离，笔者认为不会成为普遍现象。因为，大型房企家底较厚，小型房企项目转让较为容易。很多企业根本没到需要逃离的境地，只是不愿抛却暴利，不愿割肉而已。他们在悲切切地叫苦，声称有生存危机，其实质是在逼同盟军（地方ZF）的同时，在将中央的军。而即便是部分房企因资金压力逃离房地产，也是其经营需要，其逃离不会对未来的房地产市场供给造成实质性的影响。第三，部分房企逃离房地产对于房地产市场而言存在诸多好处。房企逃离房地产，从企业层面来看，应该是一件很难过且尴尬的事，可从行业来看，在对房企发展形成严峻考验的同时，也不失为一件好事。具体体现在两个方面：一是房企逃离利于房地产行业洗牌。本轮调控以前，尤其是2009年，房地产市场因过度投资与投机造成房价一路飙升，房地产业也因其高回报率而吸引五金、服装、电子、电信、钢铁、制酒等许多非地产企业纷纷涌入，可以说已经到了全民皆房地产的地步。这些企业，在运作过程中由于缺乏理性的战略定位，缺乏足够的专业人才，其产品品质、运营管理方面大多存在诸多问题。在本轮“打击投机、抑制投资，引导消费”的持续调控下，这些主业非地产的企业逃离房地产，将利于房地产行业洗牌。二是房企逃离房地产利于促进房价、地价的合理回归。无论在售项目还是待开发项目，房企无论采取何种方式逃离，所导致的直接结果将是其项目本身价值缩水。因为唯有降低其项目价格，才能顺利地找到买家，此其一；其二，房企逃离将对市场双方心态产生相当大的影响，将在一定程度上改变土地市场和商品房市场的供需关系；其三，房企逃离现象，对于那些经营状况同样面临困境的开发商是一种警醒，他们为了避免步逃离者后尘，采取降价或审慎拿地将是其必然选择。故此，房企逃离房地产，将在很大程度上促进地价、房价的合理回归。三是部分房企逃离，有利于房地产开发企业进一步认识到转型的必要性和重要性。甚至不排除这样一种可能，有些房企或因转型而逃离房地产。当然，这可能只是部分开发企业或在寻求新的产业拓展空间上的转型，而这并非房企转型“内容”的全部。在此，可以相信，会有更多的房企，会在更多的领域，或会以更多的方式，实现积极的转型
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解读房地产业“结构调整”路线图
楼市何时不再“单腿跳”——解读房地产业“结构调整”路线图 市场结构”是房价之外解读楼市的一个重要视角。数轮调控之下，今年保障房、中小套型普通商品房的供地、投资和供应都正在加速，长久困扰楼市的“结构失衡”“单腿跳”的问题显露改善迹象，“两条腿走路”的格局有望加快形成。但另一方面，多年积累的问题无法在短期内彻底解决，一些制度、政策也有待进一步完善。楼市“结构调整”的进程必须加快推进下去，房地产业传统发展模式也有待加快转变。 调控下楼市“失衡”问题有所缓解 今年几轮楼市调控，“增加供应”和“调节需求”双管齐下，“市场”和“保障”两头发力。楼市在价格受控的同时，市场结构也在发生变化。 比如，土地供应方面，国土部今年保障性住房计划供地２．４５万公顷，较上年实际出让面积大幅增长１２３％；棚改房用地计划３．６６万公顷、中小套型商品房用地８．０４万公顷，三项合计占住宅用地总量的７６．６％。据记者了解，上海等不少重点城市今年都有望超额完成全年任务。 建设方面，住建部数据显示，截至１０月底，全国城镇保障性住房与棚户区改造已经开工５２０万套，占年度开工计划５８０万套的９０％，年底前将全部开工。一些热点省市在１１月底已完成全年保障房开工任务。这是历年来保障房建设的年度最大规模，明年的保障房供应，增幅可期。 投资方面，国家统计局数据显示，１－１１月，全国房地产开发投资４２６９７亿元，同比增长３６．５％，不但没有像一些人士担心的那样在调控之下发生萎缩，反而创下近年来同期的最高水平。其中一个原因是保障房建设的加快，为房地产开发投资“高位不落”作了“重要贡献”。 中金公司相关报告中称，今年５８０万套保障房与１２０万套农村危房改造的计划，在合理设定的套内面积、建筑成本之下，共需新增投资４３５６亿元；此外，假设保障房项目将挤占１０％的商品房供地面积，计算得出将被挤占的商品住房投资为８６４亿元。由此，保障房项目对今年的房地产开发投资将贡献近３５００亿元的净增量与９．６％的增幅。“只要保障房建设能‘顶上去’，整个房地产开发投资就有望稳住。”中国指数研究院副院长陈晟说。结构之变呼唤政策完善 不过，保障房并非“瓜熟”自然“蒂落”。记者采访获知，有些地方尽管经适房价格不到市价一半，但部分困难家庭依然无力承受；有些居民凑够了首付，银行却不愿意给予贷款。这类有些出乎意料的结果，使有关部门不得不调整政策，将部分经适房改售为租，以便让困难人群消费得起。 业内人士指出，必须要因地制宜调整保障房的“品种结构”，并作出相应的政策设计。住建部政策研究中心房地产业处处长文林峰说，大城市房价“绝对值”较高，即使下跌两三成，工薪阶层依然很难负担，所以这些城市可通过公租房解决居民住房问题。而中小城市房价水平相对不高，城市**财力也有限，可组织建设一些经适房。 住建部等七部门今年６月联合制定发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》备受关注，面向规模庞大的“夹心层”的住房保障政策自此“破冰”。目前，关于公租房的建设、融资、管理等办法也陆续出台。随着操作中问题的不断被发现，政策的设计、配套也将经受考验。 在商品房领域，相关政策也有待完善。比如，中小套型普通商品房价格属中低端，多满足自住需求，但易居房地产研究院提供的数据显示，从２００９年第四季度至２０１０年第三季度，国内主要城市中低档住宅成交比例呈总体萎缩态势和调控“剑指”的高档住宅相似。由此可见，此轮调控在打击投资投机购房需求的同时，对自住低端需求也带来一定程度的“误伤”。 文林峰认为，楼市调控一方面应加大力度抑制投机投资需求，另一方面应鼓励家庭通过自身努力解决住房问题，这就需要相应的扶持政策，其中税收和利率政策作用最为显著。房地产业传统发展模式有待转变 住建部确定明年将开工建设保障性住房、改造各类棚户区住房１０００万套。一些热点城市未来几年供应的住房中有六七成为保障性住房、政策性住房。可以预计，楼市供应格局将经历深刻变化，但楼市“结构失衡”的沉疴远非朝夕之间能够化解。转变房地产业发展模式，当是今后政策调控和产业发展的方向之一。 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成用“五轻五重”来概括这十多年来国内房地产业的发展特点：重增长而轻民生、重市场而轻保障、重投资而轻消费、重售卖而轻租赁、重高档而轻普通。这种发展模式空间将会越来越小，房地产业“转方式”势在必行。 尹伯成认为，未来房地产业必须更加兼顾经济发展和民生问题，实现“保障”和“市场”“两条腿走路”。此外，在运作方式上，应更注重“存量房”调控，“而不能一味强调建新房”；在需求结构上，应将投资购房需求严格控制在一定比例，鼓励理性的自住购房；在供给结构上，要大中小套型并举、高中低档次并重，眼下尤其应该大力建设中小套型普通住房。 上海世界观察研究院理事长、曾担任过大型房企总裁的陈伟恕日前在复旦大学经济学院举办的一次论坛上表示，房地产企业多年来形成了“高歌猛进”的发展定势，片面地追求速度、规模和暴利，这是竞争使然，但越来越有局限性；未来的市场必须要细分，在不同领域应该成长出不同特色的房地产企业。来源于新华网
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黑石暗度陈仓联手李嘉诚旗下基金深耕宁波房地产
新闻来源：第一财经日报出让长寿路物业、引入鹏欣合作，美国黑石集团（TheBlackstoneGroup）在中国楼市的一系列运作背后，却自有其“深意”。《第一财经日报》记者独家获悉，与以往的浅尝辄止不同，此次黑石意欲以参与成片土地开发的模式正式介入中国楼市，首度落子宁波，其合作伙伴则为李嘉诚参股的新加坡房地产基金ARA集团（下称“ARA集团”）。2010年11月，出让面积高达12.6985万平方米的“东部新城核心区C3区块各分地块”（不含C3-6#地块）（下称“东部新城地块”）在宁波市国土资源局挂牌。公开资料显示，坐落于宁波市东部新城核心区的该幅地块，具体位置为甬新河以东、海晏路以西、中山路以南、百丈路以北，将除去C3-6#地块以外的同一区域10幅地块一举囊括在内。从土地用途来看，该幅土地包括了商务金融、文化娱乐及部分住宅。按照挂牌交易流程规定，时隔1个月之后，东部新城地块实行公开出让，最终以19.8亿元总价被一家名为宁波城市之光置业有限公司纳入囊中。据悉，隐身其后的实际上为李嘉诚参股的ARA集团。再度将市场注意力引至该幅地块的缘由，是今年4月由盛高置地（00337.HK）发布的一则公告。公司方面称，将以3.5亿元人民币代价收购城博有限公司（下称“城博”）63.75%股权，从而间接持有项目公司城博（宁波）置业有限公司51%权益。而后者便是为开发东部新城地块而设立的项目公司，城博与城市之光分别以80%和20%的股权参与其中。2010年6月，宁波东部新城核心区C3区块的功能定位，由之前的商住混合使用区被调整为中央商务拓展区。“东部新城的地理位置和发展前景在宁波当地是不错的。”一家全国型的房地产企业相关人士向记者表示，“根据这一区域的定位，主要以商务金融为主，住宅很少。”或许正因为此，规划有14.2万平方米住宅用地的东部新城地块备受关注。然而好事多磨，7月，盛高置地向外界宣布终止该项收购交易。而紧随其后接手的，便是大名鼎鼎的黑石集团。据知情人士透露，黑石已选择入股城博的方式参与开发。“黑石将集中精力发展宁波这一项目，初步预计整体投资额可能达100亿元左右。”资料显示，与黑石此次联手的ARA集团，为李嘉诚旗下长江实业持有部分股权的附属公司，于2007年在新加坡交易所主板上市。其主要业务包括，管理私募股权基金、REIT及投资亚洲区房地产市场。在今年6月举行的第十三届浙洽会宁波市重大项目签约仪式上，总建筑体量达73万平方米的东部新城地块，投资额预计达5亿美元。搜房网提供的数据表明，该区域当前正在陆续推盘的住宅项目，均价约为23000元/平方米~28000元/平方米；散售写字楼项目均价约为14000元/平方米。而东部新城地块获取之初的楼面地价，仅为2717元/平方米。房地产咨询公司仲量联行发布的《亚太地区资本市场摘要》报告中指出，亚太地区投资额较去年同比增长11.1%，达190亿美元，亚太地区总投资额仍有望在2011年底达到1000亿美元的预期目标。房地产咨询公司仲量联行亚太区资本市场部总监StuartCrow认为，有意将自身投资组合变得更多元化的投资者有可能被吸引到亚太区房地产市场，一些机构投资者在增加房地产投资的比例，这也从一定程度上支撑了房地产市场的交易量。2011年第二季度，中国实现的房地产投资交易额高达50亿美元，在亚太地区名列榜首。
