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房地产行业2011年年度策略报告:青山遮不住,毕竟东流去
房地产行业2011年年度策略报告:青山遮不住,毕竟东流去房地产业研究机构：中投证券分析师：李少明撰写日期：2010年12月21日字体[大中小]阅读全文：47页|732KB中国住房仍处于短缺时期,未来10年需求压力巨大,在卖方分析师中我们是首个提出实际城市化率被低估,实际城市化率是64.7%的券商。若按官方预计2020年城市化率55%,人均居住面积35平米,10年内刚性需求+改善性需求=19.5亿平米/年。若按09年中国实际城市化率64.76%计算,城镇人均居住面积仅20.5平米,城市化率被低估是长期调控难以奏效的根源之一,若2019年城市化率70.4%,人均居住面积35平米,10年内新增住宅刚需+改善需求=22亿平米/年。则基本住房保障供应难以分食商品住宅市场的大量需求。从中国住房长期需求和行业的盈利能力来看,房地产行业并不是市场所认为的“制造业”。土地供给不足是房价持续上涨的重要因素,土地成本的上升最终将转嫁到房价上。在需求庞大、供给一定,全民基本住房保障实现之前,政策调控将是常态。当前楼市调控已进入攻坚阶段,上海、重庆试点开征“房产税”调节供需已箭在弦上。我们预计本轮调控从严从紧维持至2011年中期左右。中国住房供给制度正在纠偏。以**主导的“保障房”+市场化“商品住宅”的供应模式正在建立,**将改变以往的自己全资投资变为**贴息引入社会投资,将有效地解决保障房的投资问题,基本住房保障制度是“保证社会稳定和经济持续发展”的根本,不要忽视**的决心和能力。这是我们区别于其他卖方不同的观点。预计2015年将解决占城镇家庭23.5%的家庭住房问题,2020年保障对象扩大到外来人口。“住有所居”的战略将为中国经济和行业持续发展铺平道路,减少调控带来脉冲式的冲击。短期内,住宅多元供应及巨量保障房的建设对市场有一定冲击。调控已使行业资金杠杆缩小,盈利增速放缓,需注意因此带来的风险。10年12亿平米住宅新开工将在11年上半年集中释放,加上580万套保障房的供应和1000万套保障房的建设,行业将再度去库存,预计11年房地产投资增速放缓至10%。面对住房供应制度的革新,具有强大竞争力的全国性开发商正在谋求更长远的发展空间,以更为灵活手段获得更多的市场份额和更多的发展资源。当前板块正在构筑长期大底,估值已反映了巨量保障房建设和可能出台的以房产税试点为核心的“第三轮”调控政策利空,若房产税试点符合市场预期,板块存在一轮价值修复的行情,受制于调控上半年板块难有超额收益,维持“中性”判断,等待政策放松带来行业新的增长机遇。在调控常态下,我们应关注变革和调控时期,能及时作出合理战略布局、扩张与销售匹配,调控中能获取更多优质资源,销售更为突出,财务更加稳健、实力更为雄厚的万科、招地、保利、滨江、首开和世茂等优质公司,它们将在调控中获得更好的增长更多的市场份额,建议买入。关注现金流充裕的持有类公司中国国贸,和估值优势明显的环球、亿城、泛海等。
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2012年1-3月全国地区房地产开发企业投资完成额度情况
文章来源：http://www.chinairr.org/view/V05/201206/09-101348.html?1339218030中国产业研究报告网讯：内容提要：2012年1-3月江苏房地产开发投资额占东部地区投资额19.82%，较上年同期比重下降0.22%，是东部地区房地产投资额最多省份，累计房地产投资额达1306.63亿元，实现同比增长19.3%。此外，浙江今年以来房地产市场投资行为活跃，累计房地产投资额所占东部地区房地产投资额比重较上年同期上升2.27个百分点，达14.57%，累计投资完成额达到960.32亿元，同比增长24.5%。2012-2016年中国房地产信托市场运营态势及战略咨询研究报告2012年全国房地产开发投资完成额保持稳定增长。截至2012年3月，本年累计房地产开发投资完成额达10927.17亿元，同比增长23.5%，较上年同期新增投资达2080.81亿元，较上年同期增幅回落10.6个百分点。从各地区房地产开发投资完成情况看：2012年1-3月东部地区房地产开发投资完成额实现同比增长20.6%，达6592.59亿元，占全国房地产开发投资完成额56.74%，较上年同期比重下降1.44个百分点。1-3月中部地区房地产开发投资完成额为2070.26亿元，比上年同期增长25.7%，占全国房地产开发投资额18.63%，较上年同期比重上升0.33个百分点；1-3月西部地区房地产开发投资完成额为2264.32亿元，比上年同期增长30.5%，占全国房地产开发投资额20.72%，较上年同期比重上升1.11个百分点。作为历来吸引投资热点地区，东部吸纳房地产投资比重明显较高，2011年以来全国地产开发投资热潮由经济较发达东部地区向中西部二线城市推进，带动部分二线城市房地产市场资本规模迅速膨胀。从主要省份房地产开发投资完成情况看：2012年1-3月江苏房地产开发投资额占东部地区投资额19.82%，较上年同期比重下降0.22%，是东部地区房地产投资额最多省份，累计房地产投资额达1306.63亿元，实现同比增长19.3%。此外，浙江今年以来房地产市场投资行为活跃，累计房地产投资额所占东部地区房地产投资额比重较上年同期上升2.27个百分点，达14.57%，累计投资完成额达到960.32亿元，同比增长24.5%。中部地区中，安徽累计房地产投资完成额较上年同期增长26.3%，达609.88亿元，占中部地区房地产投资完成额29.46%，所占比重较上年同期上升0.15个百分点。此外，河南累计房地产投资完成额达到417.36亿元，实现同比增长24.6%，投资完成额位居中部省份第二。西部地区四川省投资完成额最高，达665.33亿元，比上年同期增长24.4%，占西部地区房地产投资完成额29.38%，所占比重较上年同期下降1.45个百分点。重庆完成房地产开发投资436.62亿元，实现同比增长31.5%。与此同时，云南地区房地产开发投资增幅位居全国首位，达49.9%。相对于长三角、珠三角地区投资增速放缓，河北、内蒙古、贵州、新疆地区房地产市场快速升温，今年以来累计投资增速均在50%以上，显示着当前房地产投资热潮正由东部一线大城市向新经济、政策热点城市及中西部地区纵深扩展。中国产业研究报告网
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[转]尹中立：房地产调控为何效果不彰
http://finance.ifeng.com/opinion/macro/20101223/3101842.shtml尹中立(社科院金融专家)国土部19日刚发出通知称，要坚决抑制地价过快上涨，各地出现新地王的，两个工作日内必须上报等。这两天，北京市就诞生了总价63亿元的新地王，引起了社会各界的高度关注，也引起了各界对房地产调控失效的担忧。2010年的房地产调控措施被称为“史上最严厉”。从1月份开始，中央连续三次出台政策对房地产进行调控，政策手段从传统的税收、金融到增加住房保障等，甚至部分城市还实行了限售政策。但遗憾的是，“史上最严厉”的房地产调控并没有控制住房价。尽管楼市交易量出现了波动，但总体价格并没有出现下跌，部分城市的价格竟然创新高，从第三季度开始部分楼盘甚至重新出现开盘当天售罄的现象，地王又不断冒出。事实表明，年初以来出台的一系列房地产调控政策并没有扭转楼市价格上涨的预期。为什么最严厉的房地产调控没有起到预期的效果？笔者认为主要有以下两个原因。首先，市场与**博弈的历史结果是房价总是创新高。中国的房地产调控可以追溯到2005年，当年的第二季度**出台了数项措施阻止房地产投机行为，如购买住宅未满5年转让需要缴纳5%的营业税等。在随后的6个月时间里，无论房地产交易量还是价格都出现明显下跌，上海的房价下跌了约15%左右。但从2005年10月份开始，房价出现新一轮上涨，招致了2006年第二季度的第二次调控，但此次政策出台之后，其效果只持续了1月时间，随后楼价继续上涨。**通过政策对楼市调控的效果越来越差。2007年，为了给炙热的楼市降温，**有针对性地出台抑制房地产投机的政策，从金融政策与税收政策上控制购买多套住宅的行为。从2007年底至2008年底，楼市出现明显降温，但2008年底中国**为了应对全球金融危机，不得不再次刺激楼市，楼市在2009年再创新高。总结几年来与**政策博弈的经验，市场至少有两点共识：楼价下跌是暂时的，上涨是大趋势；**为了保持经济的快速增长，不会让房地产出现深度调整。正因为如此，房地产调控的效果必然越来越差。其次，欧美经济不景气制约了中国货币政策工具的使用。2010年初以来，正当中国进行楼市调控的同时，欧美国家不断传出不好的经济数据和负面的经济信息。4、5月份欧洲出现主权债务危机，随后欧盟诸国开始削减财政赤字，减少**开支，对经济增长必然产生影响；美国的长期国债收益率不断创新低，说明市场对美国出现通货紧缩的预期日益加强，失业率的居高不下成为美国经济复苏的巨大障碍，而美国**的巨额债务使得刺激经济的空间变得越来越狭窄。西方国家集体陷入通货紧缩的泥潭必然选择低利率的政策不变，受此影响，全球资本纷纷寻找高回报的投资场所，包括中国在内的亚洲国家和地区成为这些资本的理想栖息地。尤其是从11月份开始，美国宣布第二次“量化宽松”货币政策，进一步刺激了包括中国在内的发展中国家的流动性过剩。因此，西方国家的低利率政策可能对解决本国的经济问题帮助不大，却使新兴国家出现资产泡沫的概率大增。我们注意到，最近几个月，新加坡、马来西亚等地的楼市都在跃跃欲试。在此背景下，中国的房地产调控难度可想而知。在正常情况下，提高利率是使楼市降温的最好措施，但由于西方国家的低利率使该政策工具难以实施。加上目前CPI增幅超过了存款利率，老百姓对货币贬值的担忧越来越强烈，结果使资金可能重新选择楼市。11月份人民银行的问卷调查表明，选择买房的比例快速增加，通胀预期对楼市的刺激作用已经充分显露。可见，房地产调控的确是任重而道远。
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一至五月全国房地产开发投资同比增长18.5%
统计局：1-5月全国房地产开发投资同比增长18.5%（转） 一、房地产开发投资完成情况 2012年1-5月份，全国房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资15098亿元，增长13.6%，增速回落0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.0%.http://z1.dfcfw.com/2012/6/9/20120609135807232502319.jpg 1-5月份，东部地区房地产开发投资13036亿元，同比增长16.0%，增速比1-4月份提高0.8个百分点；中部地区房地产开发投资4472亿元，增长22.3%，增速回落2.2个百分点；西部地区房地产开发投资4705亿元，增长22.5%，增速回落1.3个百分点。http://z1.dfcfw.com/2012/6/9/20120609135807980344353.jpg 1-5月份，房地产开发企业房屋施工面积451364万平方米，同比增长19.6%，增速比1-4月份回落1.6个百分点；其中，住宅施工面积339036万平方米，增长17.3%。房屋新开工面积72859万平方米，下降4.3%，降幅比1-4月份扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积53882万平方米，下降8.2%。房屋竣工面积27306万平方米，增长26.3%，增速回落3.9个百分点；其中，住宅竣工面积21815万平方米，增长26.5%. 1-5月份，房地产开发企业土地购置面积13532万平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份缩小0.6个百分点；土地成交价款2620亿元，下降10.0%，降幅缩小3.7个百分点。http://z1.dfcfw.com/2012/6/9/20120609135807845916135.jpg 二、商品房销售和待售情况 1-5月份，商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%，降幅比1-4月份缩小1个百分点；其中，住宅销售面积下降13.5%，办公楼销售面积增长3.6%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额16932亿元，下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点；其中，住宅销售额下降10.6%，办公楼销售额下降8.7%，商业营业用房销售额增长3.9%.http://z1.dfcfw.com/2012/6/9/20120609135807874724411.jpg 1-5月份，东部地区商品房销售面积14098万平方米，同比下降14.1%，降幅比1-4月份缩小1.4个百分点；销售额10259亿元，下降12.1%，降幅缩小3.3个百分点。中部地区商品房销售面积6962万平方米，下降10.2%，降幅缩小1.8个百分点；销售额3072亿元，下降2.9%，降幅缩小3.2个百分点。西部地区商品房销售面积7792万平方米，下降11.1%，降幅扩大0.4个百分点；销售额3601亿元，下降5.0%，降幅缩小0.2个百分点。 5月末，商品房待售面积30740万平方米，比4月末增加432万平方米。其中，住宅待售面积增加278万平方米，办公楼增加6万平方米，商业营业用房增加43万平方米。 三、房地产开发企业到位资金情况 1-5月份，房地产开发企业本年到位资金34171亿元，同比增长5.7%，增速比1-4月份提高0.6个百分点。其中，国内贷款6296亿元，增长8.5%；利用外资168亿元，下降36.8%；自筹资金14518亿元，增长16.3%；其他资金13188亿元，下降4.3%。在其他资金中，定金及预收款7926亿元，下降4.0%；个人按揭贷款3343亿元，下降2.9%.http://z1.dfcfw.com/2012/6/9/201206091358071972053037.jpg 四、房地产开发景气指数 5月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.90，比上月回落0.72点。表12012年1-5月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长(%)房地产开发投资(亿元)2221318.5其中：住宅1509813.6办公楼108244.7商业营业用房288731.6房屋施工面积(万平方米)45136419.6其中：住宅33903617.3办公楼1537727.6商业营业用房5078821.2房屋新开工面积(万平方米)72859-4.3其中：住宅53882-8.2办公楼236212.4商业营业用房89899.7土地购置面积(万平方米)13532-18.7土地成交价款(亿元)2620-10.0房屋竣工面积(万平方米)2730626.3其中：住宅2181526.5办公楼598-2.7商业营业用房293130.7商品房销售面积(万平方米)28852-12.4其中：住宅25558-13.5办公楼6413.6商业营业用房1996-1.4商品房销售额(亿元)16932-9.1其中：住宅14010-10.6办公楼772-8.7商业营业用房18633.9商品房待售面积(万平方米)3074033.6其中：住宅1972143.7办公楼130416.6商业营业用房621316.9房地产开发企业本年资金来源(亿元)341715.7其中：国内贷款62968.5利用外资168-36.8自筹资金1451816.3其他资金13188-4.3其中：定金及预收款7926-4.0个人按揭贷款3343-2.9表22012年1-5月份东中西部地区房地产开发投资情况地区投资额(亿元)同比增长(%)住宅住宅全国总计222131509818.513.6东部地区13036880316.011.4中部地区4472308622.315.9西部地区4705320822.517.7表32012年1-5月份东中西部地区房地产销售情况地区商品房销售面积商品房销售额绝对数(万平方米)同比增长(%)绝对数(亿元)同比增长(%)全国总计28852-12.416932-9.1东部地区14098-14.110259-12.1中部地区6962-10.23072-2.9西部地区7792-11.13601-5.0
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[转]易宪容：中国房地产市场调控真的难吗？？？
http://blog.ifeng.com/article/9278465.html最近，面对国内各地的地王又频繁出现，面对不少地方房价又开始上涨，有**职能部门的官员认为，中国住房政策和市场调控面临的任务非常艰巨，前所未有的房地产调控压力和调控难度。那么中国房地产调控为何会如此难，在他看来，就在于城镇化的“刚性需求”，就在于现有民间资本投资领域过窄，就在于全球化热钱涌入与人民币升值预期的影响。看到这样的回答，真的让人啼笑皆非。一般普罗大众都知道的东西，为何我们的**官员不知道？为何全世界人都知道的简单常识，而在**官员那里就会变成了复杂的事情？中国房地产市场真的不容易调控吗？完全不是这样。中国房地产市场是一个完全的政策市，为何**房地产政策可以让住房价格不断地推高，难道就没有政策让过高的房价调控下来吗？真的不知道这是什么逻辑？其实，当前住房市场的价格之所以不能够通过有效房地产政策来调控并让其回归理性，最大的问题就在于国家住房政策的制定者、执行者的错误观念、错误思路及错误政策所导致的。如果不能够对此真正地进行反思，那么中国住房市场只有走上日本20世纪90年代之路、走上2008年美国次贷危机爆发之路了，否则是不会甘心的。很简单，当前中国住房市场之所以调控困难在于城镇化的“刚性需求”吗？在这里，我想请问的是，这种城镇化的住房“刚性需求”是什么？是不是说，每年城镇化率增加一个百分点，就有1000多万农民进城需要住房。是不是，每年有不少中小城市的居民进入大城市需要住房。如果说这是一种“刚性需求”，那么我要问的是这些“刚性需求”住房的人，他们从一个地方迁入另一个地方，其住房是通过市场用自己的支付能力来购买，还是可以由政**分配到所需要的住房。如果是用其支付能力来购买，根据社会科学院的报告，在当前的房价水平下，有85%以上的城市居民都没有支付能力来购买当前价格水平上的住房，那么新进入城市的农民或新居民，莫说是购买，就是购买欲望都不会产生，过高的房价早就把他们抛弃在现有房地产的市场之外。这些新进入的居民根本没有支付能力购买住房，那么其住房的“刚性需求”从何而来。但是，这些居民是需要住房，是有对住房欲望，而没有购买能力，其住房需求又从何来。在当前的市场条件下，如果个人没有购买住房的支付能力，最大住房欲望或最大的住房需要都只是一句空话，现在的**从来也没有承诺过，他们进入新城市能够获得不要货币支付的住房。所以城镇化的住房“刚性需求”只能是编造出来鼓吹高房价的虚假的概念，现实生活中从来就存在所谓的住房“刚性需求”。因为，任何经济需求都得用现实的货币来支付，没有货币支付能力的“需求”是不存在的。现在各城市的住房的交易有多少是新进入该城市的农民在购买，就是一个十分清楚的证明。还有，上述官员说，当前国内市场的房价高，房地产调控困难是因为国内民间资本投资领域过窄，因此，这些民间投资资本大量地进入房地产市场一定会炒高房价，要调控住房市场当然困难。看到这句话，比资本主义还资本主义，根本看不到一点共产党**官员的影子。试想，住房生产的本质是什么？在文明社会任何一个国家，居住权是天赋人权。每个人只要出生在这种地球上，任何一个国家的**就有义务来保证每一个人的基本居住条件。联合国的《人居宣言》是这样，美国的《住宅法》也是如此。在社会主义国家这点更是十分明确。它不仅在于土地是公有的，而且民生的问题是全部经济发展的落脚点与出发点。住房的本质或住房生产的基本功能就是满足全体居民的基本居住条件，否则要这样的产业及市场干什么。如果我们中国住房生产或住房市场，不是用来解决全体人民的基本居住条件问题而是用来投机炒作或成为个人赚钱的工具，那么不仅与国家的根本大法相违背，而且与人类社会的基本文明法则相违背。这样简单的道理，作为一职能部门的官员能够不知道，是真的不知道呢，还是在混淆是非，推辞责任。当然该官员也讲对了一点，就是当前国内房地产之所以房价能够如此疯狂上涨，就是房地产投机炒作的结果。全民炒作住房，已经成了路人皆知的常识。人人把住房炒作作为其赚钱的工具。可以说，就当前中国住房市场炒作的疯狂，无论是从规模，还是从疯狂的程度来看已经无可复加了。在世界历史上，找不到任何一个时代、任何一个地方、任何一个国家会比中国现在住房炒作更疯狂的。而且这种住房市场疯狂炒作，并非是民间有多少资本，也不是民间资本投资渠道过窄，而完全是利用银行的金融杠杆把住房的价格炒上去的。我们只要比较一下国内住房价格上涨与银行信贷流出的情况，就知道国内住房价格是如何炒作起来的。1998年－2002年银行信贷增长为67069亿；2003年－2007年银行信贷增长为140867亿；而2008年11月到2009年12月的14个月里，仅是银行信贷增长近11万亿；在2010年的前10个月银行信贷新增达69015亿元，两年银行贷款新增近18万亿元。如果加上银行表外业务4万亿，近两年仅是从银行流出资金就达到22万亿。我们可以看到，中国的房价之所以会在2003年开始快速上涨就是与银行信贷资金大量流出有关。而这两年的房价疯狂上涨更是与国内银行信贷资金流出有关。如果没有银行金融杠杆，国内房价能够如此快速上涨吗？在现在文明社会，任何国家对房地产投机炒作，都会进行严厉的打击，但中国房地产政策则反其道而行之，甚至于认为住房生来就是炒作就是投资之工具！这不是与整个世界的发展潮流背道而驰吗？难道这也是中国所主张的特殊的“普世价值”。我多次强调，如果不严厉打击房地产投机炒作，把房地产投机炒作清除出市场，而是鼓励住房投机炒作，那么中国房地产市场及经济永无宁日。此人还说，当前住房价格上涨，还在于国际热钱涌入的结果。这个问题更是浅之又浅。试想，在任何资本项目自由开放的国家，对任何进入住房炒作的资金都有严格的限制，而在中国资本项目开放度不高的国家，为何可允许外国的热钱进入住房炒作呢？这除了住房政策问题之外还有其他什么吗？当然，对于该官员所谈的其他房价疯狂上涨不可调控的问题，在此就不分析，一个职能部门的**官员对其职能部门的知识、观念落后到如此地步，应该是当前国内房地产市场价格疯狂上涨最为重要的原因。总之，当前国内房地产市场调控根本就不存在任何困难，中国房地产市场政策市，既然**政策能够把房价让其疯狂，同样，**同样也有能力让其回归理性，回到绝大多数民众有支付能力的水平上，关键的问题就看**做不做？**的政策工具多得是。
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世联地产的转型及房地产分工精细化猜想
上周查看MBA智库时，看到了施瓦茨的《charlesSchwab'sGuidetoFinancialIndependence》，不过全是中文版的，搜索了一下只有亚马逊书店才有这本书，就只能麻烦L君从美国帮我带过来。不过里面提到了两个核心的概念，其中一个是“成功的创新在于客户的认可”。这个理念说来简单，但适用于一切人与人及事物间的发展历程，乔布斯的苹果同样如此。但创新或源于天才改变世界的雄心壮志或源于扎中牛顿的苹果或求生的困境或......10多年前中国房地产市场化，是应时而动。2012年，房地产是应求生的需要，世联地产正谋求这样的转型。世联地产在2009年成功上市，成为中国第三家成功在证券市场上市的房地产中介服务公司，也是首家在中国大陆上市的房地产中介服务公司。当时的招股说明书、公司业务架构上，以营销代理、发展顾问、租售经纪为公司3大核心竞争力。但受2011年房地产政策的持续调控，世联地产的业绩下滑较为厉害。从以深圳、北京和上海为核心的业务辐射，到2010年的全国大并购，到2011年的业务和公司收缩，直至今年大量收购金融服务机构，侧面反映了2009年以来中国房地产公司的发展规划和现状，要生存，就要有核心竞争力，而且核心竞争力必须随时代而变化。从珠三角走向环渤海再走向长三角，是做繁殖做复制，全国大并购是区域市场的扩容，业务和公司收缩是控制风险亦可谓发展的挫折，至于今年的金融属性的调整，是对中国未来房地产金融化和证券化的预判。中国房地产是否开始已经由居住属性为主像投资属性为主转变，这个只有多年之后才能知道，但世界上美国这个案例在，这也比较符合世联擅长案例研究和借鉴的风格。进入房地产行业，专业层面完全从世联地产开始。看《地产评论》、《城市改造模式》等书籍，看上千个前期定位报告和专业版块报告，看到的是世联地产自命为中国房地产的麦肯锡的不断追求和超越，放眼全国，业内人士也是佩服世联的前期研究。但受中国房地产区域化特点和销售为导向的影响，世联在弱市之下，行之困难。区域化的特点，让世联很难将符合深圳的模式复制向其他区域，这跟万科当年通过并购走进上海完全不同，而以销售为导向的地产行情，让世联的顾问——销售单向模式频频受到质疑。世联的咨询体系和麦肯锡很像，但擅长战略咨询的麦肯锡，方案是根据实情变化执行的，需要很强的执行力。顾问做得再好，销售不出去，能有多少以销售为导向的开发商认同。销售业务的弱势以及客户资源的逐步缺失，让世联在2011年以来，不仅在大本营丧失了很多阵地，在其他区域发展也受到很大限制，进而转变为以前期顾问为主营业务，实属无奈。而对商业数据和实操经验的缺失，让世联在商业顾问方面，只知道模块化复制，毫无创意，让现在商业顾问现在还是五大行的天下。去年在做一个大型城市综合体的时候，借鉴了世联关于资产评估和经济测算的方案，后面打开世联的公司主页http://www.worldunion.com.cn/，才发现新增加了资产评估和融资业务，这貌似和陈劲松先生的背景很合得来，细细想来，却和08年王冉先生预判的房地产金融属性转变相似，这是否预示着中国房地产往美国和新加波模式发展呢？如果是这样，那就很庆幸世联综合选了一个正确的业务板块，可以深根细作，因为金融先生的形象也比较符合世联MR.Consult的形象，而不是房地产经纪交易的狼性形象。当然，第一个吃螃蟹的人，未必是笑到最后的人。企业也如此，柯达、摩托罗拉已是前车之鉴。分工是应经济和行业需求而出现的，一支独大需要的不仅仅是自身的实力和对手的弱势，在某种意义上还必须带有垄断的特点。这就出现了跟专业化还是多元化发展情况类似。我仔细看了一下美国四大房地产企业的架构，同时向朋友打听了美国房地产的现状，从资本市场、一级市场、二级市场、三级市场到次级市场分工很细致，市场化的同时垄断化也很明显，这里的垄断化不是靠什么背景和政策，更多的是资金实力的门槛所致。涉及到金融的业务也是非常明确的分工，融资、贷款、评估、规划设计、建筑施工、销售、租赁等服务较为成熟和分工明确，而不像目前的中国，很多公司兼顾多项工种。这里突然想起了中原集团创始人施永青先生坚持的“术业有专攻”的理念，中原的经纪交易业务相信也会专业化发展。未来十年，房地产行业是否也会融资的融资，开发的搞开发的，设计的搞设计的，施工的搞施工的，融资的融资，经纪交易的经纪交易呢？
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感觉说到点子上了：易宪容：中国房地产市场调控真的难吗
最近，面对国内各地的地王又频繁出现，面对不少地方房价又开始上涨，有**职能部门的官员认为，中国住房政策和市场调控面临的任务非常艰巨，前所未有的房地产调控压力和调控难度。那么中国房地产调控为何会如此难，在他看来，就在于城镇化的“刚性需求”，就在于现有民间资本投资领域过窄，就在于全球化热钱涌入与人民币升值预期的影响。看到这样的回答，真的让人啼笑皆非。一般普罗大众都知道的东西，为何我们的**官员不知道？为何全世界人都知道的简单常识，而在**官员那里就会变成了复杂的事情？中国房地产市场真的不容易调控吗？完全不是这样。中国房地产市场是一个完全的政策市，为何**房地产政策可以让住房价格不断地推高，难道就没有政策让过高的房价调控下来吗？真的不知道这是什么逻辑？其实，当前住房市场的价格之所以不能够通过有效房地产政策来调控并让其回归理性，最大的问题就在于国家住房政策的制定者、执行者的错误观念、错误思路及错误政策所导致的。如果不能够对此真正地进行反思，那么中国住房市场只有走上日本20世纪90年代之路、走上2008年美国次贷危机爆发之路了，否则是不会甘心的。很简单，当前中国住房市场之所以调控困难在于城镇化的“刚性需求”吗？在这里，我想请问的是，这种城镇化的住房“刚性需求”是什么？是不是说，每年城镇化率增加一个百分点，就有1000多万农民进城需要住房。是不是，每年有不少中小城市的居民进入大城市需要住房。如果说这是一种“刚性需求”，那么我要问的是这些“刚性需求”住房的人，他们从一个地方迁入另一个地方，其住房是通过市场用自己的支付能力来购买，还是可以由政**分配到所需要的住房。如果是用其支付能力来购买，根据社会科学院的报告，在当前的房价水平下，有85%以上的城市居民都没有支付能力来购买当前价格水平上的住房，那么新进入城市的农民或新居民，莫说是购买，就是购买欲望都不会产生，过高的房价早就把他们抛弃在现有房地产的市场之外。这些新进入的居民根本没有支付能力购买住房，那么其住房的“刚性需求”从何而来。但是，这些居民是需要住房，是有对住房欲望，而没有购买能力，其住房需求又从何来。在当前的市场条件下，如果个人没有购买住房的支付能力，最大住房欲望或最大的住房需要都只是一句空话，现在的**从来也没有承诺过，他们进入新城市能够获得不要货币支付的住房。所以城镇化的住房“刚性需求”只能是编造出来鼓吹高房价的虚假的概念，现实生活中从来就存在所谓的住房“刚性需求”。因为，任何经济需求都得用现实的货币来支付，没有货币支付能力的“需求”是不存在的。现在各城市的住房的交易有多少是新进入该城市的农民在购买，就是一个十分清楚的证明。还有，上述官员说，当前国内市场的房价高，房地产调控困难是因为国内民间资本投资领域过窄，因此，这些民间投资资本大量地进入房地产市场一定会炒高房价，要调控住房市场当然困难。看到这句话，比资本主义还资本主义，根本看不到一点共产党**官员的影子。试想，住房生产的本质是什么？在文明社会任何一个国家，居住权是天赋人权。每个人只要出生在这种地球上，任何一个国家的**就有义务来保证每一个人的基本居住条件。联合国的《人居宣言》是这样，美国的《住宅法》也是如此。在社会主义国家这点更是十分明确。它不仅在于土地是公有的，而且民生的问题是全部经济发展的落脚点与出发点。住房的本质或住房生产的基本功能就是满足全体居民的基本居住条件，否则要这样的产业及市场干什么。如果我们中国住房生产或住房市场，不是用来解决全体人民的基本居住条件问题而是用来投机炒作或成为个人赚钱的工具，那么不仅与国家的根本大法相违背，而且与人类社会的基本文明法则相违背。这样简单的道理，作为一职能部门的官员能够不知道，是真的不知道呢，还是在混淆是非，推辞责任。当然该官员也讲对了一点，就是当前国内房地产之所以房价能够如此疯狂上涨，就是房地产投机炒作的结果。全民炒作住房，已经成了路人皆知的常识。人人把住房炒作作为其赚钱的工具。可以说，就当前中国住房市场炒作的疯狂，无论是从规模，还是从疯狂的程度来看已经无可复加了。在世界历史上，找不到任何一个时代、任何一个地方、任何一个国家会比中国现在住房炒作更疯狂的。而且这种住房市场疯狂炒作，并非是民间有多少资本，也不是民间资本投资渠道过窄，而完全是利用银行的金融杠杆把住房的价格炒上去的。我们只要比较一下国内住房价格上涨与银行信贷流出的情况，就知道国内住房价格是如何炒作起来的。1998年－2002年银行信贷增长为67069亿；2003年－2007年银行信贷增长为140867亿；而2008年11月到2009年12月的14个月里，仅是银行信贷增长近11万亿；在2010年的前10个月银行信贷新增达69015亿元，两年银行贷款新增近18万亿元。如果加上银行表外业务4万亿，近两年仅是从银行流出资金就达到22万亿。我们可以看到，中国的房价之所以会在2003年开始快速上涨就是与银行信贷资金大量流出有关。而这两年的房价疯狂上涨更是与国内银行信贷资金流出有关。如果没有银行金融杠杆，国内房价能够如此快速上涨吗？在现在文明社会，任何国家对房地产投机炒作，都会进行严厉的打击，但中国房地产政策则反其道而行之，甚至于认为住房生来就是炒作就是投资之工具！这不是与整个世界的发展潮流背道而驰吗？难道这也是中国所主张的特殊的“普世价值”。我多次强调，如果不严厉打击房地产投机炒作，把房地产投机炒作清除出市场，而是鼓励住房投机炒作，那么中国房地产市场及经济永无宁日。此人还说，当前住房价格上涨，还在于国际热钱涌入的结果。这个问题更是浅之又浅。试想，在任何资本项目自由开放的国家，对任何进入住房炒作的资金都有严格的限制，而在中国资本项目开放度不高的国家，为何可允许外国的热钱进入住房炒作呢？这除了住房政策问题之外还有其他什么吗？当然，对于该官员所谈的其他房价疯狂上涨不可调控的问题，在此就不分析，一个职能部门的**官员对其职能部门的知识、观念落后到如此地步，应该是当前国内房地产市场价格疯狂上涨最为重要的原因。总之，当前国内房地产市场调控根本就不存在任何困难，中国房地产市场政策市，既然**政策能够把房价让其疯狂，同样，**同样也有能力让其回归理性，回到绝大多数民众有支付能力的水平上，关键的问题就看**做不做？**的政策工具多得是。
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房地产和汽车业谁能打通中国经济任督二脉？
中国第一行政最高长官——温家宝总理在春天的“两代会”上，曾慎重一再申明要对房地产业进行严调，但还不到三个月，发改委内部人士6月5日对《投资者报》表示，“受外部经济影响，再加上房地产政府引发的经济真空，给经济回落带来的压力越来越大，政府有意通过集中放项目来提振经济。”2012年6月11日发改委人士再次声称地产松绑或是救市第二张牌。“发改委内部人士表示，调控房地产引发的经济真空比预想的情况还要严重，但不调控房地产就此引起的经济问题不会比现在更少。从目前的经济发展情况来看，通胀可能比通缩更好应对，此次开闸放项目，意在拉动快速回落的经济。但该人士也强调，如果这些方法还是不行，那么未来不排除给地产项目‘开口子’”。 “近来，去发改委审批项目的地方政府堪比2009年。在发改委内部人士看来，这很正常。因为目前能够拿到的项目往往是大项目，够用好几年的，对于政绩向上的地方政府来说，再遇到这样的机会可能会在六七年之后。因此，各地方政府空前热情地邀请发改委各个部门的相关人士去地方考察，而有些积压项目也借此机会，最终被放行了，这里面包括前段时间轰动一时的宝钢湛江项目。发改委项目审批加速放行，仅5月21日一天，就有高达100多个项目获得批复，获批项目总量几乎相当于5月前20天的总和……”6月7日，中国人民银行宣布，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；调整后，一年期存款利率为3.25%，一年期贷款利率为6.31%。在当前的经济下行趋势未能获得真正改变以及通胀并未退缩情况下，央行此举显然有利于进一步刺激企业信贷需求，加快推动项目建设。银行可以在包括房地产按揭贷款在内的贷款利率最大下浮20%的利率，买房贷款利率可打八折。这个消息对提振房地产的作用将非常明显，可能会引发楼市刚性需求的回升。发改委说要房地产开口子，是打通中国经济“任督二脉”的唯一选择，但众网友评述道：“官僚和官商抢劫鱼肉人民的饕餮盛宴又开始了，房地产业再次绑架中国经济了”。“这好比是在给患晚期癌症病人注射吗啡、饮鸩止渴、黔驴技穷、祸国殃民的举措是给黄河挖口子，又要淹死多少中国老百姓啊”！“房价暴涨房屋强拆强迁剥夺了多数老百姓的财富，使官商暴富........”目前，中国经济的主要增长主是就靠卖地和盖房子，庞大的军费开支另当别论，光是当下十来个国人就要养活一个“公务员（官员）”来讲（春秋战国时代，是十几万庶民百姓养活一个管事的小宫吏），再加上巨大的贪污腐败造成的天文数字损失成本。此外还有一些粪青网友留言:“还有几千万生活在缺食少穿的民众还处于饥寒交迫之中而得不到救援的情况下，我们却不断加大对富裕国家的无偿援助一系列大手笔，打肿脸充胖子动辄上亿或上百亿地慷慨赠予，从中国老百姓身上插满抽血的管子，殷红的鲜血顿时化为白花花的银子流向美国白宫和华尔街，流向世界上无耻残暴的流氓政府国家，逆来忍受的中国人都被重压得口吐鲜血.........”当下中国经济必须要依赖房地产业，全国各地政府都以出卖土地为生，并且最为重要的是在中国式的房地产业中，全国各地政府除倒卖土地获取巨大利润外，在其盖房子中又可获取大部分的利润（益）。因此，造成改革开放以来中国式房地产业成为中外古今绝无仅有经盛不衰的最大泡沫经济，而且这一轮泡沫又被吹大吹薄，进一步加快了恶性膨胀爆炸的预期。各地方政府和房地产商站在一起勾结剥削民众的之时，社会积累的暴力因素必将摧毁这样的社会最基层的利益构架。特别是当下，在以美帝国主义为轴心、并联合日、印、韩、澳、菲、越形成以强大的军事力量对我国进行合围之时，保持一个国内的安定与爱国的社会秩序，就显得格外重要！！目前，中国的实体经济和发达国家相比，差不多还处于原始社会阶段，几乎找不出一个象样的和值得自豪骄傲的本土民族自主品牌的产业来。难道中国的经济发展只能靠卖土地、强拆强迁开发吗，一直盖房到最后一片土地无存，国民无以果腹的境地才罢手甘休么？中国拿什么来拯救自己？全世界谁又能养活得起中国？难道我们不能为子孙后代留下一点维持生命的土地吗？发展中国经济不能靠盖房子浮云来拉动，要靠不断创新的高科技和新能源以及本土制造业等实体经济来拉动。由于政策上流行“感冒”、全中国百姓和车企都在“吃药”。今年前五个月，全国汽车体市场只增长了1.70%，如果抛开巨大的库存量，其实是呈负增长的态势。这与前几年均以高速增长的情况相比，可谓江河日下。作为中国第一消费品的乘用车仅增幅5.48%，如果再剔除庞大的库存量，可能也会是负数。而作为生产工具劳动资料与国民经济晴雨表的商用车市场跌落-10.3%；作为经济发展的风向标与温度计的重型卡车市场却重挫-33.5%。下半年，如果国家再不给实体经济——汽车业松绑和及量尽快出台有利于市场环境的政策，今年整个中国汽车制造业将会出现负增长。这已不是什么所谓的市场理性回归，而是正在走向解体和消亡前的征兆，尤其是对本土民族自主品牌汽车的打击与威胁更大。中国汽车产销量全球第一的宝座正在摇摇欲坠，未来三年中可能被易主。目前，世界汽车工业正在发生天翻地覆的变化，以美、欧、日为代表的传统市场，今年进入加速恢复阶段，正在改变全球汽车产业与市场的格局，成为全球汽车生产商所关注的焦点。据美国IHSAutomotive近期预测报告，2015年美国汽车销量将突破1700万辆，未来几年美国汽车年销量增长在百万辆左右。2008年以来至今，随着全球金融危机对世界经济影响日益加大，及其破坏力从虚拟经济向实体经济不断蔓延，英国汽车业遭遇了与美、日、欧同行相同的命运，正面临着数十年不遇的全行业危机。为支持汽车业应对金融危机，英国政府自2010年至今，一直在实施汽车以旧换新补贴措施，以刺激和拉动消费。英国所有汽车制造商都参加了这项拯救计划。近年来经济大萧条与失业率上升，消费能力下降以及产品竞争力下降，使得英国汽车产业难以起死回生。近年来，德国政府曾借助“旧车换现金”的剌激车市政策来帮助本国的汽车工业。在政府“旧车换现金”计划的刺激下，许多消费者决定提前购入新车，政府的补助令汽车市场出现了一年的兴旺%。印度汽车工业是印度经济的第一支柱产业，对印度经济的发展起着至关重要的作用。随着GDP的持续高速增长、人口年龄结构的变化、基础设施建设的不断改善、居民出行需求的日益增长，以及印度政府强有力的减税政策和信贷政策的持续推动，印度汽车消费市场未来几年有望保持两位数的增长速度。印度汽车制造商协会预计，2010-2015年印度乘用车市场的复合增长率将达到15%，2012年销量将达到300万辆，并于2015年达到400-500万辆的水平。俄罗斯汽车生产增长速度虽然落后于世界增长速度，但重新上任的俄罗斯总统普京前不久提出了限制进口官车的要求，并准备以法的强制形式来执行，还将出台一系列保护本土车企的政策。俄罗斯完全有潜力成为欧洲最大的汽车市场，并将是名列世界前五名的销售市场。俄罗斯强大强势普京总统，终究在其执政的几年中，会将俄罗斯社会与汽车工业引领至何方，值得关注。自2008年全球金融危机以来至今，几乎全世界主要汽车生产大国都在拯救本国的汽车制造业，特别是日本汽车业在受到强烈地震巨大海啸重创后，能够快速恢复生产、重新占据市场等，都与本国政府一惯以及应急出台的救市政策莫无关连。如今中国经济为保GDP面子，而到了一个耻于承认但又不得不承认的通货膨胀的急剧下行状态，当下出台和准备出台的挽救政策首先是泡沫经济——砖瓦房地产业，而不是国家的实体经济，如农业、工业，其中最关键最立竿见影的汽车制造业，这实是令地球和外星人都感到一头雾水而惊讶、惊愕与惊厥。来源：杨再舜搜狐博客
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房地产2011策略（中航、长江）
长江证券——房价、房市、房企正文目录房价---二三线城市成为主角..................................................................6量化宽松货币政策.................................................................................................7真的是“刚需”吗？.............................................................................................8成本推动...............................................................................................................9房市......................................................................................................14二手房是未来调控新思路......................................................................................14大城市化经典路径在延续......................................................................................15二三线城市的舞步.................................................................................................19住房保障方向之争.................................................................................................20商业地产繁荣起点.................................................................................................22房企......................................................................................................23目前商业模式的困境.............................................................................................23融资.......................................................................................................................23土地.......................................................................................................................24税收.......................................................................................................................25估值下移...............................................................................................................28万科A---王者风范量级已超越............................................................................28保利地产---毛利低点已现......................................................................................29世茂股份---新兴模式的代表..................................................................................30泛海建设---关注资源禀赋......................................................................................31世联地产---地产服务业..........................................................................................32中航证券——寻找核心能力一、投资需求与刚性需求共舞二、供给随行入市三、各情景模式下政策的变化四、核心能力与模式比较、五、投资策略
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中国加大对部分房地产市场支持力度
http://cn.wsj.com/gb///20120614/bch162736.asp?source=whatnews2过去几个月以来，中国采取了一些支持真实购房需求、而非投机性购房需求的措施，因中国ZF希望藉助刺激消费和放松信贷来避免经济出现硬着陆。中国ZF还鼓励银行降低首套房的按揭贷款利率，呼吁开发商增加中小房型、中低价位住宅的建设，并对资金紧张的市级和省级ZF对当地房地产调控措施的微调采取了容忍态度。除了这些专门针对房地产领域的措施之外，中国ZF还积极放松了货币政策（中国央行上周下调了利率，为2008年12月以来首次降息），还下调了商业银行的存款准备金率。受这些措施的推动，最近几周中国部分地区的售楼处又挤满了购房者。瑞安房地产有限公司(ShuiOnLandLtd.,0272.HK,简称：瑞安房地产)的主席罗康瑞(VincentLo)称，由于ZF放松了首套房政策，总体房地产市场成交量有所上升。中国5月房屋销售额同比降幅从4月份的13.4%收窄至9.1%，5月销售额环比降幅则从4月份的22.8%收窄至16.5%。根据中国房产信息集团(ChinaRealEstateInformationCorp.,CRIC)的数据，目前部分城市的房地产市场已经出现反弹。按销售面积计算，北京、深圳、杭州、南京和重庆等主要城市5月份的成交量已较上年同期上升。自3月以来，部分银行对首套房抵押贷款利率提供的折扣最高达到15%，吸引了一批对高房价更为敏感的购房客户。另外，希望改善住房条件的房主也受到购房成本降低的吸引。开放商表示，推动销量增长的主要是这些类型的客户，开发商也推出了90-110平方米左右的住宅以满足他们的需求。与男友一起在上海悯行区一个售楼处购买他们首套住房的LiPeixuan表示，她被15%的折扣吸引住了，这样算下来，房贷利率将降到6.8%左右。LiPeixuan表示，她希望能享受到这一最低折扣，这样每月的还款压力就能减轻了。在被问及现在是不是购房的好时机时，她表示，房价不太可能再下跌很多了。恒大地产集团有限公司(EvergrandeRealEstateGroupLtd.,3333.HK,简称：恒大地产)周一表示，该公司5月份的销售额同比增长33.3%，环比增长26.6%，至人民币103.7亿元（16.3亿美元），创历史新高。这家总部位于广州的开发商还表示，首套房占上月销量的64%，而多数交易来自在二、三线城市。与之前对地方ZF放松房地产调控的严厉态度不同，中国ZF现在允许一些地方ZF采取诸如扩大税收优惠等措施来支持首套房交易，不过ZF仍未放松对购买第二套及以上套住房的调控。比如，中国南方的扬州市上个月表示，将为购买全装修新建房屋提供0.4%-0.6%的补贴，此举获得了中国住房和城乡建设部（简称：住建部）的公开肯定。中国央行此次降息后，住建部也下调了个人住房公积金贷款利率，以支持首套房购房者。住建部上周五公布，5年期以上个人住房公积金贷款利率从之前的4.90%降至4.70%。这些变化表明，中国ZF在执行其名义上依然严格的房地产调控政策时采取了区别对待的态度，但同时也提醒投资者，ZF将只支持有真实需求的购房者。新华社上周五发表的一篇评论文章称，地方ZF要落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策，同时也要坚决遏制投机投资性的购房需求。
