薛兆丰：左小蕾很荒唐

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居住和投资是两个市场

FT中文网专栏作家薛兆丰

2006年8月22日 星期二

银 河证券高级经济学家左小蕾撰文，认为有些人买房是为了居住，有些人则是为投资。若政府在批地的环节，区分这两个市场，让部分土地专门用来盖居住用房，另一部分则专门用来盖投资用房，那就能把前者的房价压下来。 左博士说：“应该努力把实际需求的市场和投资性的市场……两个市场划分开来”，否则“投资性房地产可能出现空置，而实际居住住宅供给不足，市场配置资源的功能失灵了，政府的干预变得十分必要。”* 左博士进而建议：“一块地在一定要做中低档的房子的条件下，房价被锁定，然后这块土地再竞标，地价也不会天价上涨了，最终的房价也不会因地价成本而高不可攀，才会建造出一般收入者才有能力买得起或租得起的房屋，房地产调控才真正能够达到调控的目标。”*

按左博士建议，以为让政府随便辟出一块不涉及“实际需求为目标的土地”*，就能把为了炒作而炒作的投资者哄到一边玩去，从而让居住用地便宜下来，这想法彻底误解了投资的诱因。动物园的猩猩因为发情而抓狂，游客建议管理员给猩猩两条香蕉，以便让它安静下来，管理员还懂得反问游客：“如果是你，你会吗？”

炒楼者最热衷炒的，并不是荒郊野地，而是枢纽闹市的楼房。为什么？正是因为枢纽闹市的居住需求最旺。有居住需求，投资才会跟进。炒家是有把握地预测到强劲的居住需求，才掏出真金白银来投资楼盘的。他们的预测当然可能出错，但不能说他们没有预测，更不能假定他们只是一群为了炒作而炒作的傻瓜。随便辟块烂地，你会去炒吗？

其次，有人观察到，越是大的房子，越是贵的房子，空置的时间就越长。这本来很正常，越是价值高的商品，买卖双方搜寻的时间就越长，这是1986年诺奖得主施蒂格勒（G. Stigler）的贡献之一。可这却被一些学者解释为人们买卖大房子就是为了炒作，而不是为了居住。

很荒唐。如果只是为了炒作而炒作，就根本不需要真实的房子。为了炒作而炒作是罕见的，传销是一例，那是诱骗的一种。传销就是可以随便选无关痛痒的商品来作媒质的。但房地产业不是传销。要诱骗用不着操心去盖真房；用于诱骗的媒质，其定价也不会象房地产价格那样多元化和日夜涨落。

再有，以为房地产商盖大房子，就可以增加利润的看法，也是经济学不及格。大与小，是相对而言的。现在开发商盖120平米左右的单位能盈利，是因为买房者需要如此，而不是仅仅因为它大。要是“只要大就能赚”，那中国的开发商为什么不盖超过美国居住标准的房子？一个经济学者，要是到了主张政府管制房子该盖多大的地步，就实在太自负、太瞧不起买家的智慧了。

谁是自住者、谁是投机者？自住用房该建多大、投资用房该建多大？哪块地该用于满足“实际需求”、哪块地该用于满足“投资需求”？……面对这些问题，经济学是让受教育者诚实而自信地回答“我不知道”，而不是让人自欺欺人地回答“我知道”。

我的看法：房地产的居住需求和投资需求，两者形影相随，是一枚硬币的两面。中国人的居住条件才刚开始改善，房地产的居住需求是强大的，伴随的投资活动也必定是活跃的。市场需求连成一片，300平米房子不够，200平米房子价格跌不下来；150平米房子不够，90平米房子价格也跌不下来。捣鼓调控细则，始终满足不了真实需求，也打压不了投资活动。

注释：

* “地产调控不必干预投资性需求”，左小蕾，《新浪房产》，见于新浪网：http://bj.house.sina.com.cn/news/2006-08-15/1155142816.html

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关键词：薛兆丰 左小蕾 Stigler 投资性房地产 FT中文网 薛兆丰 左小蕾

确实荒唐

如果能有效分割两个市场，这个建议未必不可行。比如划分平民区和富人区，规定平民区建筑最高限价，锁定开发商利润空间，削弱投机动机，那么可以稳定实际的购房需求，降低房价上涨预期。

不过，难点不在于能不能有效分割市场，房地产市场天然就有分割性，而是在现行土地批租体制下，土地批租收入作为重要的财政来源，地方政府是不会乐意看到房价下跌的。

简直的荒唐的要命. 这个人居然还是博士~ ~

应该是为了给自己赚点名气,所以才这样做的吧.

出发点是好的，但是具体的实施有困难。甚至在中国这种经济和政治体制是不可能的。

我觉得中国的房地产的发展过程中几个方面的博弈很有意思：政府，民众，房地产商。他们各自都有不同的利益诉求。政府通过严格土地供应，抬高地价，促进地方的财政收入，特别是中国实行分税制以来，地方和国家在财政上的矛盾越来越突出。在这一背景下，各个地方都加大房地产开发，加大gdp增长速度，使地方获得财政收入和领导政绩工程建设。所以也导致中国的固定资产投资特别是房地产过热。房地产商在这一过程中通过与地方政府关系紧密的地方银行获得贷款投资，然后相互炒价，导致最终受害的是普通老百姓。

所以在这种背景下，使得经济适用房的开发空间有限，难以满足普通民众的需求，而从地方政府的财政和表面的gdp发展速度也不符合他们的要求。所以国家和地方的这种矛盾很难解决，除非，改变地方政府的考核方式和地方片面追求gdp增长速度的经济发展模式，协调中央和地方政府的矛盾，只有这样才能为实施上面的方案提供可能！这也是在中国为什么国家宏观调控很难凑效！为什么银行之中有那么多的坏账！

我想不光是房地产的发展是这样，其他的固定资产投资过热也是这样。

hao, ding!

左小蕾的判断并不全无道理，相反，老薛的话倒是有问题。不能说最终要住而不能为了投机而投机。