调控政策下的房地产融资：百舸争流

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调控政策下的房地产融资：百舸争流

【导语】“史上最严”的房地产调控已一年整。从前期加大供给到后期主要抑制需求，这场调控一直处于且观察且调整的纠结之中。如今，民众看到的是一个成交量大幅萎缩，成交价格却毅然坚决的局面，这场调控给我们带来了什么？又将走向何方？

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　在房地产调控与货币政策收紧的大势下，开发贷和住房贷的持续收紧，以及房地产销量的大幅下滑，使开发商的资金链由缓和到紧张，资质较差的企业资金链日趋绷紧，其中部分企业资金链危如累卵，崩塌或在不经意间引爆。由此带来的变化是，一方面多元化融资快速起步，另一方面行业合作收购兼并呈加速趋势。
　　SOHO中国董事长潘石屹在接受《财经网》采访时提到，目前广州、上海的一些地块底价成交，或者已经出现流拍的现象。从目前房地产市场的成交情况来看，房地产开发商一定会采取非常谨慎的做法，首先考虑自身的现金流如何度过这个寒冷的冬天，扩张的开发商并不多。
　　《财经网》采访的专家、银行业内人士、券商分析师等普遍认为，2011年房地产信贷在整体新增信贷投放中的占比将降低（扣除保障房额度）。基于信贷紧缩，当前房地产资金来源中，信贷占比下降趋势预计在短期内会更加明显，这推动了房地产多元化融资的兴起：银行投资部、券商投行、信托、私募基金、保险公司等均有涉足。
　　值得一提的是，在各种融资渠道中，在去年和今年1季度扮演重要角色的房地产信托，正经受来自央行的从紧监管。尤其当前央行实施的“特种存款制度”，将进一步限制信托融资的规模并大幅度提升融资成本。
　　目前看来，惟一有望保持稳定或较快增长的是外资渠道。外资投资房地产在境外债券和银团贷款的推动下，呈现快速增长之势，而监管层则对此采取了默许态度。
　　信贷：一季度温和反弹 （展望：在房地产资金来源中占比降低）
　　房地产相关贷款一直在银行信贷中占据举足轻重的地位，尽管商品房起步仅十多年，但截止2010年末，房地产相关信贷在信贷总额中的占比已经达到20.5%。在调控政策逐步价码，风声鹤唳的背景下，银行出于多重考虑，对房地产信贷趋向谨慎。
　　从2010年新增信贷来看，2010年全年新增房地产贷款2万亿元，同比多增170亿元。但从月份看，同比多增集中在前五个月地产调控启动之前，6-12月连续7个月当月新增均为同比少增。
　　另一方面，保障房的大举建设将大幅压缩商品房的信贷空间。潘石屹认为，“十二五”期间，尤其是“十二五”的前三年，中国的房地产市场将会在格局上发生重大的改变，即将原来商品房占市场90%以上的份额，转变为保障性住房超过一半的份额。
　　当前，地产商资金来源中信贷占比持续下降。2011年1-2月，全国房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%。1-2月，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中国内贷款2679亿元，占比 22%，有所反弹（传统上这一数字在20%左右，个别年份较低）；利用外资86亿元，占比0.7%；自筹资金4184亿元，占比34.4%；其他资金5223亿元，占比42.9%。其他资金中，定金及预收款3154亿元，个人按揭贷款1280亿元。
　　同比来看，1-2月份，国内贷款部分增长了7.7%，个人按揭贷款下降了11.3%。
　　2010年全年，房地产开发资金来源中国内贷款占比17.3%。1-2月份的数据有所回升，但和去年同期23.77%相比是下降的。这和前两个月银行信贷放松有关，由于货币政策的收紧，今后这个数据可能下滑。
　　在政策引导下，建设银行、工商银行均表示，调整内部信贷结构，有保有压，对房地产开发贷款进行控制。
　　4月15日，央行公布了3月份信贷数据。中金认为，3月份的新增信贷数显示货币政策紧缩效应仍然持续。

　在房地产调控与货币政策收紧的大势下，开发贷和住房贷的持续收紧，以及房地产销量的大幅下滑，使开发商的资金链由缓和到紧张，资质较差的企业资金链日趋绷紧，其中部分企业资金链危如累卵，崩塌或在不经意间引爆。由此带来的变化是，一方面多元化融资快速起步，另一方面行业合作收购兼并呈加速趋势。
　　SOHO中国董事长潘石屹在接受《财经网》采访时提到，目前广州、上海的一些地块底价成交，或者已经出现流拍的现象。从目前房地产市场的成交情况来看，房地产开发商一定会采取非常谨慎的做法，首先考虑自身的现金流如何度过这个寒冷的冬天，扩张的开发商并不多。
　　《财经网》采访的专家、银行业内人士、券商分析师等普遍认为，2011年房地产信贷在整体新增信贷投放中的占比将降低（扣除保障房额度）。基于信贷紧缩，当前房地产资金来源中，信贷占比下降趋势预计在短期内会更加明显，这推动了房地产多元化融资的兴起：银行投资部、券商投行、信托、私募基金、保险公司等均有涉足。
　　值得一提的是，在各种融资渠道中，在去年和今年1季度扮演重要角色的房地产信托，正经受来自央行的从紧监管。尤其当前央行实施的“特种存款制度”，将进一步限制信托融资的规模并大幅度提升融资成本。
　　目前看来，惟一有望保持稳定或较快增长的是外资渠道。外资投资房地产在境外债券和银团贷款的推动下，呈现快速增长之势，而监管层则对此采取了默许态度。
　　信贷：一季度温和反弹 （展望：在房地产资金来源中占比降低）
　　房地产相关贷款一直在银行信贷中占据举足轻重的地位，尽管商品房起步仅十多年，但截止2010年末，房地产相关信贷在信贷总额中的占比已经达到20.5%。在调控政策逐步价码，风声鹤唳的背景下，银行出于多重考虑，对房地产信贷趋向谨慎。
　　从2010年新增信贷来看，2010年全年新增房地产贷款2万亿元，同比多增170亿元。但从月份看，同比多增集中在前五个月地产调控启动之前，6-12月连续7个月当月新增均为同比少增。
　　另一方面，保障房的大举建设将大幅压缩商品房的信贷空间。潘石屹认为，“十二五”期间，尤其是“十二五”的前三年，中国的房地产市场将会在格局上发生重大的改变，即将原来商品房占市场90%以上的份额，转变为保障性住房超过一半的份额。
　　当前，地产商资金来源中信贷占比持续下降。2011年1-2月，全国房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%。1-2月，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中国内贷款2679亿元，占比 22%，有所反弹（传统上这一数字在20%左右，个别年份较低）；利用外资86亿元，占比0.7%；自筹资金4184亿元，占比34.4%；其他资金5223亿元，占比42.9%。其他资金中，定金及预收款3154亿元，个人按揭贷款1280亿元。
　　同比来看，1-2月份，国内贷款部分增长了7.7%，个人按揭贷款下降了11.3%。
　　2010年全年，房地产开发资金来源中国内贷款占比17.3%。1-2月份的数据有所回升，但和去年同期23.77%相比是下降的。这和前两个月银行信贷放松有关，由于货币政策的收紧，今后这个数据可能下滑。
　　在政策引导下，建设银行、工商银行均表示，调整内部信贷结构，有保有压，对房地产开发贷款进行控制。
　　4月15日，央行公布了3月份信贷数据。中金认为，3月份的新增信贷数显示货币政策紧缩效应仍然持续。

　在房地产调控与货币政策收紧的大势下，开发贷和住房贷的持续收紧，以及房地产销量的大幅下滑，使开发商的资金链由缓和到紧张，资质较差的企业资金链日趋绷紧，其中部分企业资金链危如累卵，崩塌或在不经意间引爆。由此带来的变化是，一方面多元化融资快速起步，另一方面行业合作收购兼并呈加速趋势。
　　SOHO中国董事长潘石屹在接受《财经网》采访时提到，目前广州、上海的一些地块底价成交，或者已经出现流拍的现象。从目前房地产市场的成交情况来看，房地产开发商一定会采取非常谨慎的做法，首先考虑自身的现金流如何度过这个寒冷的冬天，扩张的开发商并不多。
　　《财经网》采访的专家、银行业内人士、券商分析师等普遍认为，2011年房地产信贷在整体新增信贷投放中的占比将降低（扣除保障房额度）。基于信贷紧缩，当前房地产资金来源中，信贷占比下降趋势预计在短期内会更加明显，这推动了房地产多元化融资的兴起：银行投资部、券商投行、信托、私募基金、保险公司等均有涉足。
　　值得一提的是，在各种融资渠道中，在去年和今年1季度扮演重要角色的房地产信托，正经受来自央行的从紧监管。尤其当前央行实施的“特种存款制度”，将进一步限制信托融资的规模并大幅度提升融资成本。
　　目前看来，惟一有望保持稳定或较快增长的是外资渠道。外资投资房地产在境外债券和银团贷款的推动下，呈现快速增长之势，而监管层则对此采取了默许态度。
　　信贷：一季度温和反弹 （展望：在房地产资金来源中占比降低）
　　房地产相关贷款一直在银行信贷中占据举足轻重的地位，尽管商品房起步仅十多年，但截止2010年末，房地产相关信贷在信贷总额中的占比已经达到20.5%。在调控政策逐步价码，风声鹤唳的背景下，银行出于多重考虑，对房地产信贷趋向谨慎。
　　从2010年新增信贷来看，2010年全年新增房地产贷款2万亿元，同比多增170亿元。但从月份看，同比多增集中在前五个月地产调控启动之前，6-12月连续7个月当月新增均为同比少增。
　　另一方面，保障房的大举建设将大幅压缩商品房的信贷空间。潘石屹认为，“十二五”期间，尤其是“十二五”的前三年，中国的房地产市场将会在格局上发生重大的改变，即将原来商品房占市场90%以上的份额，转变为保障性住房超过一半的份额。
　　当前，地产商资金来源中信贷占比持续下降。2011年1-2月，全国房地产开发投资4250亿元，同比增长35.2%。1-2月，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中国内贷款2679亿元，占比 22%，有所反弹（传统上这一数字在20%左右，个别年份较低）；利用外资86亿元，占比0.7%；自筹资金4184亿元，占比34.4%；其他资金5223亿元，占比42.9%。其他资金中，定金及预收款3154亿元，个人按揭贷款1280亿元。
　　同比来看，1-2月份，国内贷款部分增长了7.7%，个人按揭贷款下降了11.3%。
　　2010年全年，房地产开发资金来源中国内贷款占比17.3%。1-2月份的数据有所回升，但和去年同期23.77%相比是下降的。这和前两个月银行信贷放松有关，由于货币政策的收紧，今后这个数据可能下滑。
　　在政策引导下，建设银行、工商银行均表示，调整内部信贷结构，有保有压，对房地产开发贷款进行控制。
　　4月15日，央行公布了3月份信贷数据。中金认为，3月份的新增信贷数显示货币政策紧缩效应仍然持续。

从1998年房改算起，中国房地产业近13年的发展过程中，银行业是最大的“助力器”。正因为如此，每次房地产调控，首当其冲，就是从银行信贷调起。银行对房地产的重要性不言而喻，但房地产对银行的影响，则一直众说纷纭。悲观者认为，中国房地产泡沫，是银行业资产安全的最大隐患；乐观者则认为，房地产业对银行的影响，并不如人们想象的那么大。
　　“史上最严”的房地产调控进行整一年了，从上市银行2010年年报来看，房地产相关贷款的不良率仍处于低位，仅有两家银行该类贷款不良率上升。从银监会在一季度经济金融形势通报会上，也没有把房地产开发贷款作为第一位的风险点，位列首位的还是操作风险和地方平台贷款风险。
　　“这并不代表银行不担心房地产在将来拖累资产质量”， 国金证券银行业分析师陈建刚说，“最担心的是房地产企业资金链的断裂。一旦未来房地产业发展趋势呈现向下的行情，对市场情绪就会产生影响，未来抵押物是否能够变现很难确定。”这在中国银行业是有前车之鉴的，历史上上一轮坏账率高企的时代在银行业业内人士看来仍历历在目，当时很多房地产抵押物的变现，甚至是在2006、2007年房地产最火爆的时候才得以完成。
　　传统上，综合房地产公司土地储备、开发建设等多个环节的资金需求，其中有70%左右的资金来源于银行贷款。因此，成也萧何，败也萧何，银行对房地产业的繁荣始终是患得患失，爱恨交加。
　　从已披露年报的10多家上市银行来看，个人住房贷款余额占其全部贷款余额基本在10%-20%。同时，房地产开发贷款一般维持在5%-10%的水平。就整个行业平均水平而言，商业银行提供的房地产业贷款占总信贷量的20%以上。CEIC和瑞银数据显示，2010年各季度房地产类新增贷款额均高于过去的五年的信贷水平。
　　　　房地产信贷在收紧
　　2010年全年，针对房地产贷款，银监会督促银行业金融机构实施差别化房贷政策，切实做到“面测、面试、居访”。强化开发商贷款、土地储备贷款、房地产信托业务监管。严厉查处零首付、假按揭等违规行为，配合打击房贷中介高“返点”行为。
　　一年间，陆陆续续出台的诸多房地产政策中，非常明确的一条就是要控制资金向房地产行业的流动。“银行收紧对房地产的贷款额度，这对房地产企业，特别是中小房地产企业肯定是有严重的影响，甚至有些是比较致命的影响。”中赫投资集团董事长赵玉吉如是说道。前不久，中国银行下调了深圳一家民营房企的信贷评级，并停止了该企业的房地产开发贷款，致使其正在开发的楼盘因资金链断裂而陷入烂尾的困境。
　　实际上，早在去年4月房地产新政开始之前，银行及监管部门就已经显露收紧房地产贷款的迹象。2010年2月20日，银监会下发《流动资金贷款管理暂行办法》打击炒房者，同年4月11日，银监会再度要求，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。
　　2010年，国内市场流动性逐步收缩。央行6次上调准备金率，2次上调存贷款基准利率，银行体系流动性水平逐步回落，银行间市场利率波动性不断加大，部分中小商业银行流动性压力上升。迫使银行不得不收紧信贷。
　　华夏银行特约分析员、公司业务部产品经理吴建雄认为，“银行对个人住房贷款增量的收窄，一方面与国家政策有关，另一方面也与银行信贷经营方向的选择有关。现在国内对整个信贷规模实施管控，每个银行的贷款额度都是有计划的，而实际上市场对资金的需要上是供不应求的，根据自身情况减少某些行业的信贷投放也是正常的经营需要。”
　　某大型银行内部人士告诉《财经网》记者，其所在银行从2010年年初或者更早的2009年下半年就开始收紧信贷了，包括名单管理、信贷额度控制等。“当时这种情况的出现，主要是银行对于房地产企业资产质量的担忧，特别是开发贷款，主要是负债率比较高，而且有一些皮包公司的存在。”
　　“从趋势上看，未来房地产业贷款占比可能会下降。”陈建刚说，他认为银行对房地产信贷的收紧政策还是会延续。
　　一家股份制银行的中层对《财经网》表示，可能会适当调整房地产业贷款在整个信贷总量中的比重，调整的过程中房地产项目、贷款期限结构和利率都需要配套调整。“今年的信贷规模又很少，需要在公司业务和零售业务之间进行合理配比。”

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