以房养老不如以房租养老-投资实务版-探讨

以房养老的本质是一种理财方式，是个人资产配置的一种选择。它跟养老保险制度根本不是一回事，养老保险的本质是保险。以房养老不可能用政策来强制执行，只能通过市场化的手段来进行选择。看到很多人把以房养老跟养老保险资金缺口等等问题牵扯到一起感到很莫名其妙，以房养老是个人对退休后资产转化的一种选择，是可有可无的；但养老保险相当于是国家的承诺，必须兑现，有缺口就得补。
回到本贴的论点——"以房养老不如以房租养老"，我个人认为不论房还是房租的受益方式其实都脱离不了中国土地所有制和房地产市场的本质和特色（你懂的），另外加之通货膨胀的因素，因此两种方式都不能做到真正的保障，不过从投资角度来说，如果以房养老能够实行，那么对于百姓来说在房价高位时期作此选择更优——因为本来买的就是空中楼阁。

“以房养老”与“以房租养老”的三点区别，其一，在于是否发生了所有权的变更；其二，在于支付主体为银行还是个人；其三，在于投资行为与消费行为之间的角色转换。
在于官方宣扬的以房养老，实际上是对房屋这一投资品的所有权，予以折价，以金融机构为支付主体，对折现的所有权进行分期支付，理论上支付总额=所有权折现额。
而住房出租则是让渡住房这一标的物的使用权，使用人按照市场供求关系决定的价格，按合同约定的支付额度，支付一定的货币予以购买住房的使用权。
“以房养老”行为（按照官方宣传口径）中，住房使用权及残值，在发生了一次性转让后，对于原所有人，不再具有投资品的属性，保有住房的行为，实际上抵押贷款用于消费的行为，与住房这一投资品，关联的资产净现值变更不再与原持有者产生任何的法律意义上的关联，在此行为中的原持有者，已彻底转变为商品住宅服务这一服务品的购买者与消费者。
“以房租养老”，住房的所有权及投资品属性，并未发生变更，产权所有者通过向市场供给商品住宅服务这一由住宅所附衍生出来的服务产品，获得市场交易活动所带来的收益，这一收益以房租的形式返还于所有者。
如果严格比较二者的优劣，需要对宏观经济环境设定一个相对封闭的假设条件，该前提假设条件需要涵盖：固定资产增值速度，固定资产增值路径及其与固定资产折旧与残值的关联关系，住房服务这一服务产品的市场供需预期，金融机构折价依据及其折现系数等。
撇开严格意义上的理论分析，对于现实生活而言，尤其是“以房养老”为标准的买方市场，金融机构作为唯一购买主体，在现行的非严格意义的市场经济体制下，卖方处于博弈双方的劣势方，信息不对称严重会制约卖方对资产真实价格的判定；而以房租养老，这一市场迄今为止尚处于类充分竞争的市场，信息交换双方，处于相对公平的地位，最重要的是，资产所有者保有其住房资产的所有权，但是同时亦需要承担资产现值变更与住房服务产品市场供求所带来的不确定性（如果可能的话，这一不确定性将通过心里预期，转为风险）。
结论：以房养老，住房所有者，会面临着买方垄断这一市场，所遭受的冲击，同时也会面临着，预期使用年限与所有人预计折现年限所带来的不确定性（这一不确定性转为风险，较难通过所有者心里预期实现）；以房租养老，住房所有者，需承担资产现值变更与住房服务产品市场供求所带来的不确定性（这一不确定性将通过心里预期，较易转为风险）。个人观点，以房租养老，具有更高的灵活性，其交易成本也会更小。
关于二者的具体实证数据，在此则无法提供，以上观点为笔者个人观点，仅供商榷。

看看隐藏的

孩子只要一个好，将来ZF来养老。
养老不能靠社会。

买都买不起房，如何养老

论坛不是规定禁止发布任何政治相关话题么，这个主题能够绕得开政策绕得开政治？！

啊啊啊，

看看

其实总感觉以房养老挺可悲的，