[转帖]如果解放一部分土地

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□ 作者：文/天则经济研究所 茅于轼   
□ 日期：2007.2.1

 北京某些地段的房价已经达到每平方米一万多元，上海外滩的房价则更高了，而在中小城市每平方米才两千元。这一区别主要是土地价格不同造成的，许多人分析房价高的原因也说是因为地价高的缘故。那么我们就要问，地价为什么高？或者说是什么决定了地价？

地价是争出来的
    我们知道，土地是没有成本的，它是天生的。它不像其他一些商品，价格可以从成本加利润估计出来。当然，这样的估计也是极不可靠的，因为利润的大小并不知道，有时候还是负的。而土地的价格，因为没有成本，哪怕估计都是不可能的。这就发生了土地价格是由什么决定的问题。除了土地还有其他一些商品，他们有的没有成本，有的价格也和成本无关。这些商品是很特殊的一类，称之为生产要素。他们的价格减去成本(如果有的话)所得到的差，就是要素所创造的财富，所以生产要素是能够创造财富的一些特殊商品。土地就是一种生产要素，劳动、资金也是生产要素。
    土地是零成本，但是可以卖钱，所卖的钱就是土地所创造的财富。这笔财富归谁所有？应该归土地所有者所有。在我国的农村土地所有制说是归集体所有，到底谁是那个集体并不明确，这里就出了许多说不清的问题。农地出卖时所创造的财富就变成了一块肥肉，大家都想在里面分一点。所以土地市场特别混乱。
    土地的价格相差悬殊。沙漠里的土地不值钱，白送也没人要。因为没法利用。而西湖边上，上海外滩，青岛海滩的地价则非常昂贵，因为想要的人特别多。大家争着要，就把地价抬上去了。这说明地价是由需要它的人通过竞争争出来的。在一个透明的市场上，比如拍卖市场，土地价格是竞争出来的。但是如果不透明，做暗箱操作，地价就可能有很大的差异。同样一块地，有的人可以以很低的价格拿到手，别人即使愿意出更高的价格，但是因为没有门路，只好望洋兴叹。以低价拿到手的人，转手卖掉，立刻可以赚大钱。或者他自己开发，在上面盖上房，可以卖很高的价钱，从而获得高利润。大家常说房地产商赚了大钱，他们心特黑，其实做生意就是要赚钱，而且赚钱越多越好。房地产业的高利润不是因为心黑，而是因为土地市场的混乱。许多人犯罪也和房地产市场不规范有关，浑水摸鱼，就犯罪了。如果我们不着力解决房地产市场的规范性，超额利润和犯罪还会继续发生，这是制度的毛病。但是建立房地产市场可不是容易的事。

房价是水，地价是船
    那么土地市场建立之后房价能不能降低？答案是不能。前面讲了，土地价格是由需求决定的，和成本无关。只要需求高，房价就下不来。大家手里有钱，没有别的用场，愿意买房，房价就下不来，地价跟着也下不来。我们要强调的是房价决定了地价，而不是地价决定了房价。当然如果城市周边的土地供给增多，会使那儿的地价降低，但是并不能使上海外滩的地价降低，因为不同地点的土地一般是不能互相替代的。只有能够互相替代的土地供给增加，使得住房的供给增加，才能降低那儿的房价，从而能够降低地价，最后还是房价决定了地价。最终的原因是土地是没有成本的，它的价格完全是对土地的需求引起的。
    房价高是因为对住房的需求高，高房价引起了高地价。如果对住房的需求降低，房价就会下降，土地的价格跟着会下降。那么什么情况下对住房的需求会下降？这取决于买房人的收入。如果他们的收入下降，就会减少对住房的需求。我国人民的收入增加很快，尤其是高收入的人，他们的收入增加比一般人的更快，这是这几年房价猛升的主要原因。如果我国的高速经济增长猛然下跌，或者收入分配大幅度向穷人倾斜，房价很可能会急遽下降。但是这种情况发生的可能性很小。所以就目前的趋势看，高房价还会继续一段时间。
    在一般地段，如果增加住房的建设，增加供给，房价能够降低。所以通过增加土地供应来增加住房供应，房价是能够降低的。房价一旦降下来，地价也跟着降。这是降低房地产价格的有效措施。统计数据的确也证明了过去几年土地供应的多少和房价的上升有关。土地供应增加的时候房价的涨势就被遏制。那么有没有可能增加土地供应呢？增加土地供应的障碍何在呢？

耕地不需多，够用就行
    大家知道，我国有一条国策，叫做保护耕地，要冻结农业用地，不许将农用地转作它用，除非经过特批。这就是增加土地供应的根本性障碍。这条国策的来由是害怕粮食危机，但是所谓的粮食危机完全是子虚乌有，以谬传谬，人为制造出来的。有没有粮食危机不是这篇文章所能够说清楚的。但是我可以提供三个数据，一，如果进口粮食达到我国建国以来创纪录的高度，所花的外汇只占现在我国一年出口创汇的半个百分点。万一国产的粮食不足，我国有非常足够的外汇来从世界市场购买粮食。二，有人担心买粮食吃不可靠，但日本人所吃的粮食中有超过60％的粮食靠进口，世界市场是极为可靠的。三，我国进口石油所用的外汇大约十倍于可能进口粮食的最大数，而且我国有极为充沛的粮食储备，而石油储备直到最近才开始有所准备。这说明我们对粮食供应有过分的担忧。因为三年灾荒饿怕了。但是三年灾荒的政策性错误现在不可能再次发生，条件和背景完全不同了。
    保护耕地的目的是生产粮食。如果粮食可以进口，耕地的问题也就不存在了。土地是不能进口的，但是粮食可以进口。进口粮食就等于进口了土地。我国土地缺，所以应该进口粮食，以补充土地的不足。可是由于对粮食的过分担心，强调粮食生产，结果是大多数年头粮食生产过剩，虽然国务院拨专款兴建粮库，还是装不下，只好赔钱出口。因为国际粮价低于国内粮价，出口粮食等于出口土地。一个土地稀缺的国家却变相出口土地，岂非倒行逆施。这种政策的一个间接后果就是房地产价格的节节高升。我国一方面想控制房价，另一方面却又严控土地，目的是增加粮食生产，最后的结果是粮食出口，它等于土地出口。要消除这些政策矛盾，必须彻底改变对粮食问题的认识。

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关键词：天则经济研究所 房地产市场 房地产价格 土地所有制 土地供应 土地 解放

现在美洲地价便宜，所以其实我国可以购买一部分土地进行农产品生产活动。

其实写将这个贴出来主要是07年，茅先生写这个之前国家还没有将农村土地放开。但是土地放开政策与茅先生的提议有什么不同

以下是引用hanceland在2009-5-12 20:19:00的发言：
现在美洲地价便宜，所以其实我国可以购买一部分土地进行农产品生产活动。

这会不会是未来农业的微趋势，其实不在其他国家购买土地进行农业生产不是地价的原因而是粮食是战略资源，在其他国家生产只能解决当前问题和平时的农业问题。而一旦有政治冲突，粮食必然产生政治问题。

根据地缘政治原理，主要冲突矛盾点在亚欧大陆之内，美洲只是相当于一个大岛屿；我国和南美洲发生冲突的可能性极低，而且南美土地资源多，却缺乏足够的人力进行开发。

以下是引用geme2008在2009-5-12 21:29:00的发言：
其实写将这个贴出来主要是07年，茅先生写这个之前国家还没有将农村土地放开。但是土地放开政策与茅先生的提议有什么不同

其实，还是有很大的不同的。

个人认为，茅老的意思主要在于“不必以保护耕地的名义控制土地商品化，进而明确土地的私人所有”。

你这个想法有问题。好好想下

我觉得在土地方面，茅老认为地产价格高来源俩个问题1 中间环节多2土地不够

土地私有我觉得还是解决不了土地流转的问题，其实即使土地可以流转了。土地用途也就是土地功能在一定程度不能自主还是解决不了土地问题。比如说解放一部分耕地，耕地是国家所指的农田，但是不公平的在于土地为耕地时政府征用价格是按照某年生产力的10-15倍来计算。在深圳一亩耕地24000不算青苗，一旦自主以后 招拍挂或者小产权以后价值是飙升啊。所以目前征地拆迁的困难来自这个的压力很大，同时房地产价格降不来也有这个原因