【独家发布】2017楼市五味精烹｜拿地好比服黄连 王飞 2017-02-21 来源：中房网

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2017楼市五味精烹｜拿地好比服黄连

王飞 2017-02-21 10:49:02 来源：中房网

  只要稍稍留心历年来的房地产土地市场，就不难发现一个规律：举牌者和胜出者，多是风头正健，或锐意进取的企业；而相反，那些在土地市场屡屡无所获或是压根不出手的企业，多半要么式微，要么濒死。
  以上海为例，2015年底，土储在20000平方米以上的房企，还有278家；而不过一年半后的2016年8月，此数量断崖式跌至46家。20000平方米，约可建房200套左右。现有土地和后期货源尚不足这个数字的房企，倒掉的结局简直是一定的。
  而放眼全国，形势也不乐观：按照开发流程，TOP20房企目前的土储，基本可供3年使用。这算不上十分充裕，加之当前市场状况佳，去化速度更快，平均下来，断档期相当于缩短至2.5年，真真是“地主家也没有余粮”。
  “找死”（拿地）还有生机，“等死”（不拿地）真会灭亡。残酷市场逼着开发商们参与的这场“饥饿游戏”，今年的这届，一开始大家就卯足了劲：
  截至2月16号的数据显示，自2017开年以来，25家房企在拿地上的耗资已达1951.63亿元。
  这除了显示去年的“热市”让开发商们有心有力再“备原料”外，也昭示着今年土地市场上的争逐奔竞将不减激烈，甚至更加猛剧。
  打个比喻，土地之于房企，好比黄连，味苦难当，却能清热泻火，捏着鼻子咬着牙也得灌下去。
  拿地主场转迁二线城市 大城市圈及去库存显著地迎新机
  在一线城市供地数量和指标双下调的背景下，业内共识是：二线城市必将成为今年房企逐地的主场。
  最好的证实便是数据：克而瑞CRIC系统显示，2017年1月1日—2月20日，全国51个城市土地成交排行（剔除工业用地），位列前十的分别是郑州、昆明、青岛、温州、遵义、惠州、合肥、西安、武汉、宁波。其中郑州更是以成交数量116宗，成交面积3892449.806平方米远超其他城市。
  新城控股高级副总裁欧阳捷在接受中房网记者采访中更明确指出，受制于热点二线城市的限购限贷政策，今年，非热点二线城市将成为新热点。但也并非所有的原冷门二线城市都能搭上便车。“爆冷”的条件主要有二：
  一是含在大城市圈范围内，背靠大树、一荣俱荣。比如惠州、连云港、盐城、株洲……从1月至今的表现都很不俗。
  二是在上一轮去库存中颇见成效的，供需关系平衡过来甚至又有所偏移到卖方市场后，需要新土地“补仓”。
  这方面的代表有常州——痛定思痛下从2014年起实施的“三年不供地”政策，不仅矫正了之前供过于求的局面，且让其在去年的“收官之年”里，房价上涨了9.5%。今年起，常州已恢复正常供地，截至2月20日，共出让土地（不包括工业用地）6幅，面积170324.1平方米。常州市国土局透露，今年全年计划供地不超过2000亩。
  还有长沙，这个此前跟重庆一样地价房价多年没有大起色的二线城市，去年卖出了新建商品住宅成交面积2000万平方米的成绩。后市看好下，预计今年长沙的“地热”和“房热”将相互传导。至2月20号，不含工业用地，长沙已成交土地10块，累计成交面积375642.58平方米。
  联合拿地彻成常态 大小房企都需注意“前规则”
  联合拿地的优势无需再赘述。可以肯定的是，今年土地市场上，房企们会抱的更紧。
  1月19日，北京土地市场新年首拍，三宗宅地吸引了20余家房企及综合体参与。最终仅门头沟潭柘寺一块地成交，竞得人是由京投、远洋、龙湖、保利、首开5家房企组成的联合体。
  亚豪机构市场总监郭毅表示，尽管政府工作报告中提出要加大土地供应，但是由于政策性住宅的挤占，及未来自持类产品的常态化，纯商住宅的土地份额将不断减少。物以稀为贵，“面粉”价格注定只涨不跌。
  另一方面，拿地资金的审核又在趋严，中小房企面临的压力愈加，大房企的优势进一步凸显。
  但是不是中小房企就只能束手无策？易居研究院智库中心总监严跃进给出了三点出路：
  一是继续关注郊区，善于发现值得投资的洼地；
  二是积极“跟大”进行联合开发，以降低投资风险；
  三是可通过其他方式间接参与地产投资，如购买地产基金产品等。
  而无论企业规模大小都需防范的是融资政策的进一步收紧和现金流风险，毕竟地王项目的后续开发经营过程成本奇高，被套和烂尾的程度远远高于平价地块。
　　严跃进同时建议房企，在二三线城市拿地时，注意揣摩地方政府的心思，比如通过产业导入迎合他们的需求，以便获得拿地“优惠价”。另外，不妨放下身段适当与当地房企联手，善用对方在政府关系、营销渠道等方面的既有优势。

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关键词：房地产 上海 中房 货源 左右

信托融资收闸 房企多渠道拿地补仓

胡天祥 2017-02-21 07:59:43 来源：时代周报

  似乎是约定好。2月15日，从南京、苏州，到重庆、深圳、广州等多个城市均在同一天进行土地出让。房企斩获颇丰，各城市土地出让迎来“开门红”。
  2月15日，位于深圳龙华新区的A811-0322地块在经历两个小时、300多轮举牌之后，最终由华侨城以59.8亿元的价格竞得，楼面价3.73万元/平方米。
  南京则在同天推出5幅地块，成交总价最高的中华门G98地块由招商以总价98.1亿元拿得。江浦G99地块由银城地产29.6亿元竞得；西善桥G100地块由绿城以38.1亿元竞得；城北G101地块花落星河地产，成交总价17.2亿元；江浦G102地块则由金辉以9.4亿元竞得。5幅地块的总成交价达192.4亿元，总建筑面积达72.26万平方米。
  而苏州同天卖地则引来约40家房企报名参加，收金121.6亿元。其中2016-WG-76号地块被龙湖以17.5亿元拿下，中国金茂则分别以34.22亿元、68.7亿元将面积最大的苏地2016-WG-81号及82号地块收入囊中。
  自去年开始，国内信贷宽松、去库存的楼市政策让房价加速上涨成为必然结果。而房企则借机壮大规模，利用入袋的销售金额寻求扩充实力的经营路径。
  针对2017年的拿地计划，时代周报记者采访国内多家大中型房企。其中，多家房企明确表示将继续加大在土地上的支出，但都不愿意透露具体预算。
  大部分房企的共识是，当下大环境尤其行业集中度的提升，正是扩大购买土地的好时机，但拿地随机性和不确定性太大，当下土地市场竞争尤为激烈，即便公司有预算也不一定拍到。
  补仓意愿强烈
  经历了2016年销售规模的大幅增长，多数房企拿地补仓积极不减。根据机构统计数据显示，2017年1月，土地市场房企拿地热情仍然高涨，拿地支出最多的20家房企在土地市场合计斥资突破千亿。
  来自克而瑞的数据显示，2017年1月，一线城市土地成交建面197万平方米，同比上升19%；二线城市土地成交建面2624万平方米，同比增长25%。“其中郑州、武汉、昆明等多个城市土地成交建筑面积皆超400万平方米，土地平均溢价率29.3%。”
  分企业来看，2月7日，万科披露，自2016年12月份销售简报披露以来，公司新增加项目19个，合计地价款达119.08亿元。2月9日，保利地产宣布，2017年1月，公司新增12个项目，其中6个项目由保利地产通过挂牌或拍卖形式获得，权益地价为206385.73万元；其余6个项目均为合作方式获得，合计需支付价款达633671万元。
  另据同策机构公布的数据显示，碧桂园在2017年1月的土地市场表现尤为突出，在当月碧桂园一共拿下14宗地块，其中一宗在上海，其余13宗均位于核心的二线城市，单月拿地总额达到102亿元，成为单月拿地当之无愧的大胃王。
  招拍挂依然是拿地的主要途径，除此之外，房企更是通过收并购、PPP、合作等方式获得开发资源。
  一直深耕深圳的星河集团也计划在今年加大全国布局，近日刚刚花费数十亿夺得南京一幅地块。
  该公司一位负责人告诉时代周报记者，公司一直有意扩大在长三角区域的布局，目前上海和南京等城市有多个意向地块正在洽谈中。“接下来公司将会继续寻找机会。除了参与招拍挂，还将积极推进多元化项目合作开发。”
  而近年来积极增加土储的恒大，在今年开年还收购了已破产的光耀地产在惠州的三宗地块，占地13万平方米。至此，恒大在惠州的总体量超过200万平方米。时代周报记者发现，今年1月份，恒大还在惠州注册了一家名为融瑞发的投资公司，注册资金达到6.56亿元，其经营范围包括房地产开发经营。有业内人士猜测，这或为恒大进一步在惠州布局项目做铺垫。
  许家印在恒大2017年度会议上表示，2017年我们要实现4500亿元的销售目标，比去年增长20%左右。“要快速发展，必须大上项目，没有项目根本谈不上销售、谈不上发展。”
  新城控股副总裁欧阳捷指出，正如一二线城市需要补充库存一样，百强房企同样也需要补充库存，相信今年百强房企在土地获取上会相对激进，获取土地的市场份额也会明显提高。
  不过，第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬也提醒道，2017年楼市销售将放缓、回暖周期拉长、投资回报前景越发缥缈，开发商拿地需要谨慎，并注意防控风险、分摊成本。
  收紧“杠杆”
  一方面是企业希望扩大拿地规模，一方面监管部门却希望透过各类政策法规控制企业信托融资规模，以抑制资产泡沫。
  来自国家统计局数据显示，2016年，房地产投资资金来源中，国内贷款从2月的4471.47亿元，一路增长至12月的21512亿元，增长近5倍；自筹资金从2月的8332.57亿元，到12月的49133亿元，增长超6倍。而以表外融资为主的其他资金则从2月份的8572.82亿元，到12月份的73428亿元，增长近10倍之多。分析人士认为，2016年，银行、保险、资产公司、信托等机构融入房地产市场，助推了热点城市房价的过快上涨。
  2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件，强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。
  根据《备案管理规范第4号》文件，禁投房地产的私募资产管理计划包括五类：一是委托贷款；二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；三是受让信托受益权及其他资产收（受）益权；四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；五是协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
  益信托首席研究员李阳表示，此举对房企的具体影响有多大要视涉及的私募资管计划规模而定。对于房地产已饱和或趋于饱和的地区以及房价过高的地区，未来信托公司肯定会回避。
  种种迹象给出了一个清晰的信号，即金融机构正在收紧融资规模，多渠道收紧房企的“杠杆”。在此之前，房企非自有资金已被禁止拿地。
  来自克而瑞的数据显示，2017年1月，房企新增融资额大幅减量，较上月环比下降53%，与去年1月同比下降66%。“从融资结构来看，1月银行贷款占房企新增融资较大份额，但仍环比下降52%。而票据、债券发行额则环比上升24%，主要由房企海外发债贡献。其他类融资中的委托贷款数额增加，证券及资管公司向房企输血现象增多。”
  克而瑞认为，当前房企的融资环境不容乐观，一是在政策收紧的情况下，监管环境的不断趋严；二是房企公司债发行受限，加上债市波动，房企国内中票及短融券发行进入观望阶段。“我们预计，未来房企的新增融资额仍将保持中低位，短期内新增融资额规模增长压力不小。”
  同策咨询研究部总监张宏伟认为，随着时间的推移与调控的深入，金融机构会强化对于房企的“风险控制”，也会采取一些“降杠杆”的措施。“届时银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于‘风险’房企或项目进行‘风险控制’，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。”

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