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雷达卡
张道航
一、限价房推出的背景
限价房是政府对开发商的开发成本进行测算后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等给予限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，并最终设定土地出让价格和房屋出售价格。因为限价房既限制地价也限制房价，又被称作“两限房”，又因为参与开发限价房的开发商之间还要竞房价、竞地价，所以也将其称作“双限双竞房”。
目前我国尚没有统一的关于限价房的制度规范，甚至连国务院的行政法规都没有限价房方面的规定，限价房政策仅限于地方性规定。尽管所有推出限价房的城市都把限价房的购买对象锁定在“中低收入”家庭，但从北京、广州的相关规定可以看出，符合其条件的其实应当算作目前中国的“中等收入”人群。
限价房的推出主要有三个方面的背景：一是在１９９８年的城市住房分配货币化改革中，经济适用房曾被确定为解决中低收入家庭住房需要的主要方式。然而许多地方政府并不情愿无偿划拨土地、减免税费用于经济适用房建设，因此经济适用房的建设远远满足不了需要。如何在不扩大经济适用房保障范围的情况下，找到一种既不需要政府无偿划拨土地也不必减免税费的方式来满足住房需要，便成了地方政府住房决策的目标取向。
二是按照“夹心层”的所谓理论，在经济适用房和普通商品房之间，可以设定一个既不符合购买经济适用房条件又买不起商品房的夹心层。在不希望扩大经济适用房保障范围的情况下，解决这部分夹心层人群的住房困难，也需要另辟途径。
三是自２００３年国内房价持续上涨以来，中央明确要求地方政府负起控制房价过快上涨的责任，但是房价却在政府的调控中且调且涨。为了能够通过增加住房的供给，从而达到抑制房价的目标，这也成为推出限价房的重要原因。
二、限价房的偏弊之处
在限价房的运作过程中，政府一方面想高价卖地，另一方面又要让开发商低价卖房，这样的两全其美犹如缘木求鱼，很难达成。因此，尽管限价房推出的时间不长，但由于其本身制度上的缺陷所暴露出来的某些弊端却是不容忽视的。
１．导致市场上的房价失真。
对于开发商来讲，如果投资限价房高于市场平均回报率那就失去了意义，也不会得到允许；如果低于市场平均回报率，且不说他们是否情愿，把资源引导到低于市场平均回报率的方向，本身就扭曲了资源的优化配置，也没有效率。
对于政府来讲，限价房的推出必然造成市场上房价的失真，让统计数据无法真实反映市场供求，难以对市场调控做出准确判断。
２．造成公共资源的多重耗费。政府所遇到的第一个难题，就是限价房究竟要限多少价，限价的依据是什么？于是政府要与开发商展开博弈。从有关方面得到的数据是，大多数城市的政府将限价房的价格比照市场价格的７０％—８０％来定价。但这其中楼层不同、户型不同、朝向不同，要不要有不同的限价，政府显然没有精力和能力与开发商逐一谈判。这是公共资源的第一次耗费。
接下来，政府要求开发商按照低于市场２０％—３０％的价格销售限价房，但开发商是不会甘愿吃亏的，要么与政府讨价还价得到某种弥补，比如“双限”中将地价限得更低一些，要么就在建筑过程中从房屋质量上找回补偿。这是公共资源的第二次耗费。
限价房的困难还在于，政府不但要确定限价房购买对象，还必须在庞大的社会人群中按照事先确定的条件将可以购买限价房的人找出来。于是政府又要与消费者展开博弈，这已经是公共资源的第三次耗费了。
到此还并未结束，限价房的退出以及日后的管理都要动用公共资源，如此计算下来，限价房所耗费的资源并不算少，其成本也并不算低。
３．难以实现对房价的有效调控。
推出限价房的一个重要考虑，就是希望从增加供给的角度对市场上过高的房价予以调控。但这必须具备两个条件：一是限价房的推出时间必须恰好是在房价高涨时，否则不但达不到目的反而会导致限价房的弃购；二是限价房的供给必须达到足够的数量，达不到一定的数量或规模也将于事无补。
从实践看，要满足这两个条件并非易事。以在全国率先推出限价房的广州为例，２００８年年初恰逢房价居高不下成交低迷，这时限价房的市场表现可以称得上“一枝独秀”。但是到了２００８年年末，随着广州房价的大幅下跌，大批预购了限价房的业主拒绝收房，余下的尾盘更是惨遭弃购。不仅广州，２００８年以来随着房价的下调，北京、深圳、济南、福州等地也都出现了这种现象。
可是到了２００９年８月，房价在经过了大半年的上涨后，别说限价房连一度颇受冷遇的限价地也成了香饽饽。这时北京朝阳区王四营乡的一块限价房地拍卖，竟以高出起拍价６亿元成交，溢价率达４２．６％。而且２００９年北京市将继续建设６５０万平方米限价房。但是到这些限价房上市时，市场又会是一个什么状况呢？
限价房的供给究竟应当达到什么规模才能起到平抑房价的作用，多高的房价才是政府调控的理想目标？求解这样的问题也都不比预测房价涨落的时间来得容易。
而且与经济适用房一样，限价房作为一种实物配售制度，不仅难以提高资源配置效率，也会带来寻租活动的泛滥和造成逆向补贴。在全国许多城市，限价房用来出租已经不是个案。然而，令人感到尴尬的是，这种状况尽管伤害普通百姓的感情却又似乎并不违法，因为限价房准确说应当是“限价商品房”，法律又不能禁止商品房的出租和出售。
三、限价房的补偏救弊之策
从限价房的实际供应对象来看，中等收入人群在目前中国高中低不同收入人群中所占比重最大，不应当把这部分人群视为“夹心层”，也没必要把他们再分解成为若干个“层”。从未来发展看，中等收入人群甚至应逐步成为社会的“核心层”。如果将这样一个庞大的社会核心层的住房问题定位于限价房，那么限价房的供应数量必须超过廉租住房、经济适用房和完全市场化的商品房，结果会让住房市场成为一个以限价房为主体的市场。这不仅会弱化资源的配置效率，同时也意味着中国的住房市场化改革半途而废。
针对限价房存在的弊端，在尽可能对其进行修补漏洞和完善制度的同时，更有必要对限价房政策进行全面反思。试想，在限价房尚未取消的情况下，与其把更多的精力和政府的行政资源用在资格审查和与开发商的讨价还价等环节上，不如以更严格的手段，一方面更严格地限制限价房的户型、面积，另一方面严格限制甚至彻底割断限价房的流通和增值渠道，比如严禁出租、５年后流通必须交纳高比例的收益金，等等。对于既无法流通升值，又不能出租牟利的限价房，权势者对它的兴趣自然淡漠。
而对于有些符合条件，但也未必一定要通过限价房来解决住房问题的人来说，断绝了流通和升值渠道，也可以使其放弃不买白不买的念头，转而把有限的资源让渡给其他真正需要的人。如此一来，限价房就会“清白”了许多，人们对它的诟病自然就会少了许多。
（作者为大连市委党校教授）
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