时评：“农地入市”难以终结高房价

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2009年11月23日 10:13 来源： 新华网
　　国土部近期正在形成2010年新的土地调控政策。之前试点的农村集体建设土地入市有望继续推广。此举将有利于缓解土地供应紧张、打压居高不下的房价。(11月22日《济南日报》)
　　高房价已成社会之患、百姓之痛。尽管中央采取了一系列的宏观调控措施，试图把高房价压下来，但效果并不明显。特别是今年以来，房价再次象脱了缰的野马，使“买房难、买房贵”问题进一步升级。
　　分析今年以来房价上涨的实际情况，由于各地地价不断攀升、“地王”频繁出现，于是，高地价推动高房价的观点也越来越趋向一致。而对高地价产生的原因，则归咎于国家的土地政策，认为是土地供应不足造成了地价的迅速上涨。因此，用“农地入市”来调控房价的观点，也被越来越多的人所接受，被各方所关注。
　　那么，“农地入市”能否遏制地价的快速上涨、解房价之痛，把过高的房价压下来呢？
　　我们知道，按照市场供求定律，供大于求，价格下降，供小于求，价格上涨。土地供应紧张，则土地价格上涨，反之，则下降。但是，近年来房价和地价的快速上涨，是否完全由土地供应所决定呢？增加土地供应，是否就能使过高的房价压不来呢？笔者认为，在现行的房地产政策和环境下，改变土地供应量，并不能从根本上解决地价、房价过高的问题。
　　首先，地价的快速上涨，与对囤积土地行为打击不力密不可分。一极是高喊土地供应紧张，一极则是大量土地被囤积。从表面看是土地供应紧张造成的，实质是制度执行不力造成的。不管土地供应紧张与否，都不应该出现土地被大量囤积的现象。一旦出现这样的现象，就必须严厉打击、严格执法，否则，会加大土地供应紧张的矛盾，形成恶炒土地的结果。今年以来土地价格快速上涨，很大程度上就是对囤积土地行为打击不力的结果。把地价上涨完全归咎于土地供应紧张，而回避开发商行为的不规范，回避对囤积土地行为打击不力的问题。那么，即使“农地入市”，仍然会出现土地供应紧张的矛盾，开发商仍然会通过囤积土地的手段，制造土地供应紧张的矛盾，从中牟利。现实生活中，这种教训并不少。
　　其次，地价的快速上涨，与地方政府的“土地财政”密不可分。每次地价的上涨，都有地方政府的影子；每个“地王”的出现，都少不了地方政府的推动。地价上涨的最大受益者是地方政府，土地出让金、各种建设规费、税收等，都是地方政府最为看中的内容。如果不能解决地方政府“土地财政”的问题，即使增加土地供应，地价照样会上涨，“地王”照样会出现。“农地入市”的最终结果，就是增加开发商恶炒土地的“资源”。
　　同时，我们应当看到，地价上涨虽然推动了房价的上涨，但是，也并不是高房价的唯一因素。开发商暴利、各种规费、税收以及灰色成本等，也是高房价的重要因素。也许“农地入市”能够在一定时期、一定程度上缓解地价上涨的矛盾，使房价得到一定缓解。但是，如果把引起地价上涨的原因过度地放在土地供应上，把地价作为引起房价上涨的唯一原因，忽视对其他问题的规范，那么，不仅“农地入市”的政策难以发挥应有的作用，也难以保证房地产市场的健康发展。
　　引起地价、房价上涨的原因很多，必须综合分析、统筹考虑、多管齐下，既在土地供应量上做文章，更在解决内在问题上下功夫，才能从根本上解决地价、房价过高的问题。

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关键词：农地入市 高房价 房地产政策 土地出让金 房地产市场 房价 时评 农地

　　叶檀：房产症结在于土地 应来次彻底土改

　　北京的天气着实让人叵测，入冬伊始，便迎来了两场大雪，随着第一场雪的降临，素有“女侠”之称的叶檀携其首部经济著作《拿什么拯救中国经济？》踏雪而至。

　　赏闻叶檀，也是最近几年的事。正如中国社会科学院中国经济评价中心主任刘煜辉所说“这几年真的让我刮目相看，没想到叶女侠爆发了这么大的能量出来。”其每日一两篇财经评论的高产，篇篇掷地有声。人未谋面，早已相识。俗语说文如其人，快人快语的强势才女，在记者脑海中已然勾勒成形，对“叶女侠”的专访由此展开。

　　中国经济最大的问题是制度性问题

　　据国家统计局10月22日公布的经济数据，前三季度我国的各项经济指标日趋向好。时隔不到一个月拿到叶檀所著《拿什么拯救中国经济？》，从书名便看出作者对中国经济有着很大的担忧。

　　“我的担忧是非常明显的，担心中国经济结构进一步恶化。”叶檀肯定地说。“我是一个数据的乐观派，不管是GDP还是CPI表面看都很好，没有任何问题，我相信明年会更好。但是经济结构在恶化，我看到了截然不同的两方面，只要与政府项目和跟投资有关的方面都非常乐观；但我看到的沿海中小企业的情况都不太好，从这种两层皮现象来看，经济结构正在进一步恶化。我认为这是全球性现象，虽然奥巴马呼吁拯救中小企业，但是有百年历史的美国最大的中小企业商业贷款机构CIT集团最近正式申请破产保护。中国也一样，政府一再呼吁鼓励中小企业发展，但是中小企业无论在投融资还是在产品内需方面都存在很大问题。”

　　“我认为中国经济需要闯关，是制度层面的闯关，之所以写本书也是这方面的原因。”叶檀声调略有提高。

　　“中国经济最大的问题是制度性问题。这是从娘胎里带来的，它的基因有问题，它需要脐带血来治疗。”

　　叶檀就像一名功底深厚的老中医，对中国经济进一步把脉。

　　“中国发展市场经济的理念，其实是在走一套非常独特的权贵资本主义的模式，而它对权贵又无法制约。这在房地产市场、资本市场表现尤为突出。更大的问题是，迄今为止没有找到一个好的方法来矫正这个制度。我们注意到，政府一方面把握经济的手牢不可破，另外一方面对发现的这些弊端，又很无奈。它想建立一个和谐社会，想建立一个全民的保障体制。当一个非常美妙的社会主义式的保障体制跟强有力的政府经济控制能力结合在一起的时候，我们就看到了现在新的国进民退开始出现了。所以任何物体都有内在的逻辑发生在里面，这就是制度性问题。”

　　“为什么荣智健会失败？为什么资本市场存在那么多的问题？为什么最近李泽楷又在北京囤地？所有这些都缺乏总的制度开关去制约。”

　　来一次彻底的土改

　　地王的层出不穷，伴随着房价的居高不下。叶檀在《拿什么拯救中国经济？》一书中，从房地产市场化、政府利益、土地政策、高房价根源等多个方面，详细地对中国房地产市场进行了全面剖析。

　　针对不断上涨的房价，叶檀断言：“只要我们活的寿命够长，就一定会看到中国房价掉下来的那一天。因为老龄化很快就要到了。现在大家把所有的财富都拿出来买房子，尤其是80年代这批人，年轻时候拼命买房，年老的时候房子会一钱不值。”

　　“你是否支持小产权房合法化？”面对《经济参考报》记者的提问“叶女侠”毫不犹豫地说“我支持！”

　　“小产权房第一让真实的房价水落石出。第二，小产权房是农民获得土地财产性收入的重要渠道。我太支持小产权房了。”

　　叶檀认为“中国房地产的症结就在于土地市场。我主张来一次彻彻底底的土改，而不是模棱两可的房改。改来改去，表面顺应了人心，其实什么也没做，反而浪费掉了很多社会资源。”

　　“我们注意到了台湾地区靠外向型经济拉动了他们的经济增长，却没从本质上看到台湾的农村有一个非常大的变化，就是土地革命，这是非常关键的———消灭整个社会的贫困阶层，让土地市场真正能够做到市场化。”

　　“我们目前的土地市场，事实上土地成了开发商的土地银行，可以从银行贷款，可以到资本市场兑现。土地更是政府的土地银行，财政不足的时候可以通过拉高地价，增加财政收入。这样的土地市场不改的话，想改变房地产市场，是缘木求鱼。”

　　“小产权房解禁可以促进农村土地集约化，耕地减少与土地需求的增加是中国社会的主要矛盾。”叶檀书中列举成都、重庆解决这一矛盾的主要突破口就是农村宅基地的流转和集约使用。

　　叶檀认为如果允许宅基地流转，当开发商面对多个议价主体时，土地价格将低于目前垄断形成的均价，这意味着农民、开发商与购房者同时分获土地溢价，困扰中国房地产制度的核心问题———土地问题就可以一步步得到解决。关上小产权房大门，相当于关上土地产权变动的大门，关上农民分享土地资产收益的大门，与目前各地的土地市场化努力背道而驰。

　　金岩石：房地产达日本泡沫前期 或带来资产泡沫　



国金证券首席经济学家金岩石

　　中新网11月23日电 据香港大公报报道，中国房地产市场经历08年大萧条之后，09年3月份开始进入上升通道，房价一路飚涨超07年水平，同时也引来了对楼市泡沫的担忧，对此，国金证券（600109）首席经济学家金岩石22日在中国CEO高峰论坛预言，五年内房价将再翻一番，而房地产销售迅猛增长有可能难以避免地带来资产泡沫。

　　金岩石指出，货币的超额发行带来资产泡沫，而货币的超额发行和泡沫的背后是两大新兴产业：房地产在过去若干年已经销售的总价值已经超过二百万亿，事实上已经进入当年日本超级泡沫前期，货币必须有支付，当不能让货币转化为GDP ，又不能让货币进入消费品的情况下，就只能让货币进入资产，所以在这个过程中货币驱动的经济增长几乎难以避免的带来资产泡沫。

2009年11月23日 10:13 来源： 中国证券报
　　房价失控之忧

　　眼下，很多城市都在“闹房荒”，大冬天里居然频现通宵排队等开盘的盛况。房价并没跟随气温而下降，反倒烧起了一把火。老百姓对此似乎有些麻木了，而有识之士仍在表达忧虑之情。比如，国家统计局总经济师姚景源提醒道：“北京房价高得离谱，不要因为通货膨胀的因素抢购房子，这样来算恰恰上套”。再如，上海市委书记俞正声再次强调“今年年初，我曾经说过房价不能再涨了。”

　　实践证明，动用行政大棒打压房价，效果并不明显。2005年出台的著名调控文件“国八条”，全名就是《关于切实稳定住房价格的通知》，遗憾的是房价越调控越上涨。你若说它跟政策背道而驰吧，也不对，去年优惠政策一出来，半年内就让房价由小跌转为大涨。至于眼下的优惠政策，仿佛是继续下去不好、停止也不妥，只能任由全民大讨论了。

　　中国房价到底有多高？这是个很难评判的问题。很多专家学者认为当前房价水平尚可接受，而且会找出类似城市化、人口红利、外来需求等诸多支撑因素。但有一条基本的经验谁也无法质疑：许多国家的房价泡沫破灭之前，绝大多数人都没意识到泡沫正在长大。这也就是说，仅靠观察学者专家现时中的主流观点，很难断定是否存在房价泡沫。

　　关于房价高低问题，笔者曾经做过专题研究，从国际经验看，目前我国总体房价收入比并不算离谱。1996-2008年，我国的房价收入比在5.5-7.5倍的区间波动，其中最高的是2007年的7.44倍。总体水平高于发达国家的3-6倍，但与1998年8.4倍的世界平均值和6.4倍的中位数相当接近。也即用发展中国家的标准衡量，目前我国房价收入比水平基本合理，2007年偏高，2008年有所回落，今年会重新上升。

　　很难说全国普遍出现了明显的房价泡沫，但部分东部城市房价明显偏高。2007-2008年，京沪深穗四个一线城市以及厦门、杭州房价收入比超过10倍，个别城市甚至达13倍以上。如果剔除动拆迁保障用房因素，2008年北京房价收入比为15倍，上海高达17.2倍。按今年房价上涨的狠劲儿，一线城市可能会到近20倍。

　　另外，还可用租金回报率来衡量房价高低。住房的使用价值就是居住，而租金水平集中体现了居住价值的高低。发达国家的年均住房租金回报率为5％-10％，而目前我国大城市一般只有3％左右。一线城市尤其明显，今年的情况是，房价涨幅很大，房租却没怎么涨，高端公寓租金甚至下滑。国人重购轻租的观念根深蒂固，这确实是一个特殊因素，但租金回报率如此之低，从一个角度说明很多房子的价格被明显高估。

　　近期中国社会科学院发布的《住房绿皮书》对全国35个城市房价泡沫指数进行估算，结果显示，北京的房价泡沫超过了上海、广州和深圳，实际价格高出基准价格的四分之一；另外，北京人的住房支付能力最低，购房居民每月交纳贷款的数量远高于合理家庭支付比例。

　　其实，若用国际上通用的指标来衡量，绝大部分指标都显示我国房价水平已明显偏离合理轨道。那么，到底是什么在支撑我国的高房价？首先，国人把房子看得太重，为此不惜“啃老”，几个家庭支持一对年轻人买房，成为社会主流观念。可是，这一购房模式完全不具有可持续性。

　　其次，投资投机需求旺盛。从感性角度分析，近十年来我国房价持续上涨，即使2005年和2008年部分地区曾出现过短暂的小幅下跌，但之后往往出现更大涨幅、更长时间的反弹，于是人们都不再相信房价会大跌。从理性角度分析，去年出台的诸多优惠政策，大大降低了投资投机的成本，虽然政策本意是鼓励合理的自住需求，但根本无法堵截投资者“搭便车”。另外，流动性过剩导致通胀预期，购房保值也很正常。

　　再次，住宅市场的供求矛盾一直没能有效解决。从根源上讲，我国城镇建设用地确实非常紧张，同时近十年来，批而未建的开发用地高达13亿平方米，其中有很多居住用地仍处于闲置状态。即使那些开发进度达到预售标准的楼盘，在市场繁荣时也常出现捂盘惜售现象。在市场经常性地处于供不应求状态的情况下，房价不涨几乎是不可能的。

　　短期内不要奢望房价回调

　　对于当前的房价，市场已基本达成共识，即泡沫化趋势十分明显。否则，也不会有收紧房贷政策的传闻。那么，我们究竟是该坐等房价下跌，还是跟风追涨呢？

　　要回答上述问题，必须先搞清楚房价运行的自身规律，以及房价泡沫形成的原因。房价历来不是简单由供给和需求决定，其作为一般商品的属性甚至弱于投资品。因此，在某种程度上，房价类似于国际原油期货价格，投机的成分更多一些。既然有投机因素的存在，就不可避免地会有泡沫的产生。如果以国际通行的月供收入比、租金覆盖率等指标衡量，房价泡沫早已超乎想像。即便剔除掉其中不可比的因素，目前的房价也有过高之嫌。

　　房价泡沫是如何产生的？自然离不开二手房成交的活跃。一般来讲，自住需求的满足，既可以是一手房，也可以是二手房，但投资需求的实现却全部表现为二手房的成交。因此，在房价上涨的初期，二手房是盯住一手房定价的。但到了房价泡沫最为疯狂的时候，往往是一手房盯住二手房定价。我们知道，成交是推动房价上涨的核心因素，于是就不难理解房价泡沫缘于二手房的成交了。对此，我们可以用一个指标来衡量，即二手房成交与一手房成交的比例，如果说持续在2：1之上，那么表明房价泡沫日趋严重；如果低于1：1则表明投资需求相对萎缩。以深圳为例，2007年三季度的每个月，二手房成交均两倍于一手房，于是，10月份之后房价开始见顶回落。

　　如果说在房价再创历史新高的时间窗口，期待房价的回落，虽然在情理之中，但可能会事与愿违。首先，房价本身具有快涨慢跌的属性。这也是大多数投资品的自然属性。回顾深圳房价上一轮的涨势，从2007年三月份开始加速上涨，仅仅半年的时间，涨幅就在50％之上。随后的房价调整，也是在成交逐步萎缩之际，差不多15个月才算触底。即便是我们认为当前的房价处于顶部，那么房价的显著下跌，可能还不是未来两三个月能见到的。

　　其次，通胀显性化有助于释放房地产的投资需求。进入四季度后，由于对应去年底极低的基数，翘尾效应逐步消失，CPI、PPI等代表物价水平的指标可能会逐步转正。10月份，居民消费价格同比下降0.5％，工业品出厂价格同比下降5.8％，似乎还看不到通胀的影子。但近期油价、电价、水价的上调，加上美元贬值推高的大宗商品价格因素，通胀预期早已形成，外围经济体已有加息的举动。在通胀周期中，比较好的投资标的无疑是有价证券和房地产，这也是房价疯长的重要支撑。预计在通胀预期逐步兑现之后，对于房地产的投资需求还会持续升温。

　　最后，“金九银十”之后，市场开始期待小阳春。根据房地产市场运行的客观规律，我们不难发现有比较典型的两大旺季，其一是春节前后的小阳春，其二就是国庆前后的“金九银十”。从历史数据来看，春节前后的成交也不会太差，这除了与开发商选择集中推盘之外，也与购房者的收入结构有关。在环比不会大幅下降的成交支撑下，房价自然也不会明显回落。

　　基于上述判断，短期内要期待房价的回调，欲速则不达。我们判断房价泡沫可能还会持续一段时间，大致在明年4月份之后才会出现较为明显的回落。一方面，在于今年3月份开始，房地产新开工面积逐步回升，一年之后正好转换为可售面积。也就是说，届时将有大量的一手房供应市场。另一方面，今年春节在二月份，刚性需求的释放大致有1-2个月的周期，在4月份需求也会回归到正常的水平。如果说房价的下跌还需要一个催化剂的话，那么我们认为央行的首次加息可能会取代房贷紧缩政策，成为压垮房价的最后一根稻草。

《拿什么拯救中国经济？》
本文来自: 人大经济论坛 详细出处参考：http://www.pinggu.org/bbs/viewth ... amp;from^^uid=1390239