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撕开房价上涨的“画皮”
陈朝阳 2009-11-23 02:16:32
中国房价涨得忒猛。人是要住房子的，房价的涨跌时时牵动着亿万国人的心，正因为如此，各种势力也无时不刻企图在房地产市场掀风起浪，或欲借机刮尽国民财富，或欲为国民指点江山、力挽狂澜而一显英雄之本色。
在作为一种投资品的房产的价格涨跌面前，民众的力量是渺小的，其作用正如股市中那些被人“驱赶”而“奔走”的投资者“羊群”。更可悲的是，正象多数股票投资者不知道股价为何涨跌一样，不断在房地产市场努力寻找和改善自己和家人栖身空间的多数人同样不知道房价为什么会涨会跌，更无法知道房价何时会涨何时会跌。因为他们本来就象坐在井底的青蛙，能够看见的总只是自己头顶上的那片天，在天气趋势的变化过程中自然只能风来顶风、雨来冒雨。
土地无价值，土地“价值”其实是其附属设施的价值
有人说，房价上涨的一个重要原因之一是因为土地在不断升值。然而，土地自有永有，它本身没有凝聚任何形式的人类劳动，它为什么竟能升值或者贬值呢？马克思恩格斯说，商品的价值是凝聚在商品中的无差别的人类劳动（其实这是经典政治经济学中的概念，不是马恩的首创）。土地本身未包含任何人类劳动在内，因此，土地本身根本就没有任何价值，其升值或者贬值之说也就根本无从谈起。地球上的土地永远是那么多、永远能够被人们使用，今天的耕地能够变成城市，今天的城市如有必要也能变回耕地，今天无人利用的荒地也能变成城市或者良田，谁能说某一块今天能卖1万元在100年以后就一定能卖100万元呢？——关于“土地本身有价值并且能够升值”的论点，正是意欲推动房价不断上涨的人们所作的大忽悠。
但，一些地方的“土地”价格确实是涨了，甚至全世界的“土地”价格一直都在涨。这又是何故呢？实际上，“土地”价格上涨的原因在于：一、因为某处土地的周边设施或曰附属设施越来越齐全，而那些设施是凝聚着人类劳动的——这些设施的价值才是土地的真正价值。一块无法开发利用或者即使开发后也无人能利用的土地，白送才会有人要。二、货币总体上看一直处于贬值的趋势之中，即使某一片土地的附属设施档次没有得到提升，随着岁月的推移，计算其价值的货币数量在总体上也会不断增加。
根据上述分析，很容易就能明白为什么随着城市的扩大，中心城区的土地价格会大幅上升，而原来的城郊土地也会随之涨价；也能明白为什么乡村在通了公路后，其房价（地价）会随之上涨；同时还能明白为什么那些已经开发的风景区的房价（地价）为什么会大幅超越非风景区的同等地域的房价（地价）。
有一个理论认为，政府用于改善城市公共设施的投资是取之于民、用之于民，因为民众不用花钱就能享受这些设施。这又是一个大忽悠。其实，政府改善城市公共设施之后，随之而来的必定是城市地价（房价）的上涨，民众随后将不得不为自己更方便的生活而付出更多的钱财，即使你是从乡村进城的一个匆匆过客，你实际上也得为政府的这种投资掏腰包，因为城市设施改善后，地价（房价）高了、房租增了、旅馆费用也涨了，甚至餐馆的菜价也涨了、车票也涨了。而政府因为地价的提高、房价的上升、房租的上涨等因素，将获得更多的卖地收入、营业税收入、消费税收入……也就是说，天下绝对没有免费的午餐，即便是让政府拿你自己上交的税金去办事，你也得为自己的“税金被使用”而在某种程度上买单。当然，如果政府的行为充分被民众支配（监督），结果会有较大的差别，这也就是西方一些国家在基础设施不断改善的情况下而地价（房价）并不同步随之上涨的原因。【21世纪网】本文网址：http://www.21cbh.com/HTML/2009-11-23/154969.html

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关键词：房价上涨 房地产市场 政治经济学 21世纪网 公共设施 房价 画皮

一个地方的周边设施值多少钱，这个地方的土地就“值”多少钱。这，才是土地的真正价值。这就是为什么当前大城市的地价高于中小城市、城市地价高于乡村的真正的、根本的原因。由此可推测，如果一个地方的基础设施不再改善，而又没有下文所述各种其它因素的影响，那么这个地方的地价就会保持原地不动，甚至持续下降（因为附属设施会老化、需折旧）。我们从一些文章中可以看到，西方发达国家的一些老城市因为基础设施已经非常完善、无需再作多少改善，在2006-2007年的流动性泡沫出现之前，其地价（房价）多年中都基本不动。而这些年中国很多城市的房价（地价）持续大涨，与当地城市设施、城市环境持续改善有非常大的关系。基于这种因素的房地产价格上涨至少在中国是正常的，不是人为炒作起来的泡沫，因此无法指望它“破灭”。1930年代一个北京大学的教授能够以三年的工资买下北京城内的一处四合院，而今天同等水平的一个北大教授恐怕以三十年的工资都买不到当年的教授曾买下过的那座四合院，这主要是因为那座四合院的周边设施早已与1930年代不可同日而语，导致这座四合院的价值大幅度提升，而与“知识贬值”的关系并不那么密切。
价格围绕价值波动，供求关系严重影响房地产价格
“价格围绕价值波动，供求关系严重影响价格。”这又是经典政治经济学的理论。“土地”和房屋作为商品同样如此。影响房地产供求关系的正向因素包括：城市化、结婚高峰、“‘世界工厂’效应”等。A、城市化带来对城市房地产需求的增加，促进城市房价上涨。世界各国的城市化经历表明，当城市人口达到总人口的40%以后，城市化会有一个加速期，直到城市化率达到60%之上，城市化进程才会重新恢复到原来的速度。目前中国城市化率为48%左右，正处于这个进程中。但中国各地发展不平衡，东部一些地区的城市化水平已经达到甚至超过60%，对这些城市而言，房价以城市化为理由继续快速上涨是不现实的，其暴涨之后必然有暴跌。对中西部一些城市来说，城市化所导致的房价快速上涨则刚刚启动。另外，城市化进程是相对漫长而曲折的，经济危机或者其它因素可能导致城市化的中途停滞，如果此前房价上涨过多，城市化停滞期间就很可能出现下跌。1996年，中国的城市化率接近40%，处于城市化加速的前夜，本人为此曾建议一些有闲钱的老年人购买商品房并长期持有以实现其资产保值增值，如今，当年的那些商品房价格已经暴涨了数倍甚至十多倍，远远高于银行存款的回报率。B、结婚高峰的到来会导致对房屋需求的增加，也能刺激房价上涨。但对中国目前以独生子女为主的“八零后”结婚高峰来说，新夫妻结婚购买新房意味着父母代所持旧房的利用率下降甚至空置，其中一些人必然选择出租或者出售，所以2005-2015年的新一代结婚高峰对房价的刺激作用并不会有多大，主要应该关注城市化和其它因素对房价的影响。C、十多年来，中国各地出现了“‘世界工厂’效应”。“‘世界工厂’效应”导致企业用地需求的提升，从而挤压住房用地需求，间接导致住房用地价格的提升。不过，此次经济危机使中国的“‘世界工厂’效应”开始减弱，不少民营的小型外向型企业已经关门大吉，如果没有政府投资抵销民企倒闭的负面影响，很多地方的工业用地、工业用房将出现供大于求的局面。而政府投资是无法长时间维持于很高水平的，外需则一时无法恢复到以前的水平，民间内需一时又无法替代以前的外需，所以，中国的工业地产总体上在两年内迟早会出现较严重的供大于求的情况，导致住房用地相对宽松，增加其价格下降的可能性。【21世纪网】本文网址：http://www.21cbh.com/HTML/2009-11-23/154969_2.html

影响房地产供求关系的反向因素主要有经济衰退、人口下降、老龄化等。中国经济在可以预见的数年内不会衰退，只会出现增速下降的可能性，从而降低其刺激房地产价格上涨的力度。中国目前的人口增长率还是正数，人口下降导致房地产价格下降这一因素也不存在。有可能在较大程度上影响中国房地产市场的是正在到来的老龄化。老年人的增多会导致大家庭的增多——因为老年人需要照料，从而导致对小面积房屋的需求减少、对大面积房屋需求的增加——由此也就不难理解为什么现在涨得最疯的房子是大面积的房屋。
供求关系的改变能够导致房地产价格成倍上涨，也能使之一落千丈，近年来美国底物律市房地产市场是一个供大于求而使房价“雪崩”的例子：1980年代以前，底特律是一个繁荣的汽车城，后来由于产业升级，这座城市的工业日渐衰落，人口从近200万人减少到不足100万，以至于昔日的豪宅区域如今杂草丛生，有的别墅价格已从以前的数十万美元跌至现在的数千美元。
影响房地产市场短期供求关系的还有人为炒作这项因素。就象股票一样，炒作能够引起人们“跟风”，造成虚假需求，从而导致价格上涨。但这种需求实际上是不存在的，因为大多数人仅仅以获取差价为目的而非“拥有”。故此，一旦出现“大户集中出货”，跟风抛盘将汹涌而出，其价格将如雪崩般下跌。当前中国房地产市场的新房购置者中，购房后待价而沽者已经占很大比例（估计占一半甚至更多，拥有多套房者基本上属于此种意欲套取差价者），这是一个非常危险的信号，一旦各国政府回收流动性而使房地产职业炒家出现资金链断裂，或者国家对房地产的政策发生重大变化，“大户”的“带头出货”必定使房地产价格在短期内快速下跌，甚至导致一些跟风抛盘不计成本地抛售，从而使价格在某个时点短暂跌破实际价值。事实上，各国为对抗金融危机而释放的流动性是必然要大部分回收的，只是时间上的问题；而中国政府在经济困局中再怎么不好办也决不会坐视房价涨上天，“大户”们也是知道这一点的，他们总有一天会集中“出货”。而且，这两个时间都似乎并不远，估计2010年怎么也得“亮剑”。
货币贬值是历史常态，造成不动产长期“涨价”
自纸币诞生以来，纸币的发行者时时都存在着通过多发纸币来“圈”取社会财富的欲望，任何一种时机都能成为他们多发纸币的理由，而经济危机和财政危机乃是再好不过的理由。虽然基于各种因素的制约，纸币发行者不敢在货币贬值的进程中太过放肆，但总体上看，纸币的发行量总是超过社会财富的增长量，也就是说纸币的贬值是一种历史常态，这就是一些自古至今始终凝聚着同等人类劳动的产品总是不断“涨价”的真实原因（如手工艺品）。电脑、手机、汽车等产品在对抗货币贬值的过程中可以通过改进生产工艺和扩大自动化程度来降低成本（减少凝聚于其中的人类劳动），而不动产却难以做到这一点，相反，不动产的附属设施总体上总是处于不断改进的过程之中，因此，不动产不但在货币贬值的过程中有保值功能，而且其价值很可能随着周边设施的改善而提升。虽然所有的不动产都会随着岁月的迁移而日益老旧，但这种折旧的过程相对于货币贬值的进程往往落后一步，况且周边设施的改善通常总是能带给它超额的“补偿”。
2006-2007年世界流动性大幅过剩，即新增的货币发行量大幅超过财富的增长量，世界各国都出现了房价大涨的情况。在人口没有增长、企业用房需求增加甚少、房地产周边设施没有重大改善的英、德等国很多老城市中，房价也一度飙涨，这个现象的发生与供求关系的联系不大，除某些投机者炒作的因素外，其余基本上就是货币贬值所导致的结果。【21世纪网】本文网址：http://www.21cbh.com/HTML/2009-11-23/154969_3.html

总的来说，中国的房地产在经历了数年的暴涨后，新房开工率也不断上升，目前已经积压了大量无人居住的房屋，投机者的炒作已经成为支撑这些房屋价格的主要因素。由于经济危机的影响而带来的企业用地用房意愿下降、城市化进程减缓及老龄化社会的到来，国内房地产市场中期供求关系已经缓和，而短期供求关系则随时有可能因职业投机资金的撤离而出现由求大于供变为供大于求的逆转。对居民用房而言，真正被自住者消化现有的空置房屋需要一个相当长的过程，这至少将严重制约房地产价格的继续上涨，使之任何一次上涨都成为一种制造更大“泡沫”的更危险的行为，而“泡沫”是迟早会破裂的。这个“泡沫”本来在前年和去年就已经开始萎缩，但是被“四万亿”刺激后又重新“吹”了起来，然而真正的需求并未因“四万亿”的使用而充分激发，2010年世界各国包括中国回收流动性“亮剑”之后，职业投机资金撤离造成的房地产需求缺口将一时无以填补，巨大的需求“窟窿”一旦逐步展现在世人面前，恐慌性抛盘很可能涌现，致使房地产价格奔向其真实价值。但是应该看到，由于中国各地基础设施和环境的大幅改善、由于新建住房质量尤其是环境质量的提升，现在的房地产的价值与以前的房地产价值不可同日而语，因此，指望房价跌回十年前甚至跌回五年前的水平也是不现实的。【21世纪网】本文网址：http://www.21cbh.com/HTML/2009-11-23/154969_4.html

这个社会怎么了？？？？

呵呵呵……………………

政府应该反思一下

房地产业的从业人员要小心

顶顶顶顶顶顶顶顶

思考思考！