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纠结的房地产利益链
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最近，国资委勒令78家央企退出房地产行业的新闻闹得沸沸扬扬。可奇怪的是，到目前为止，没几家接受了国资委的这一命令。
拒不执行后台老板和股东的命令，这是一个反常的现象。其实，说穿了并不奇怪：利益使然。而每个团体甚至到每个人，尽力维护自己的利益，确实是非难以说清。
为什么央企不愿意退出房地产？
要回答这个问题，得先梳理一下中国房地产业的利益链条。
中国的房地产问题，正是其中盘根错节的利益链，才使这么多年一边是普通大众闹腾着房价太高，另一方面降价的梦只能是镜中花水中月。眼看着今天调控，明天就涨价；今天吼着房价太高，明天就不得不去排队拿号——因为不赶紧买，房价会更高。中国房地产不是成本真正有多高，而是已经到了“洛阳纸贵”的地步了，这个利益链条里，最大的受益者当然还是开发商和地方政府。
地方政府靠土地财政维持已经是公开的秘密。有的地方，除土地出让金之外，税务局还对开发企业按25--30%的利润预征企业所得税，地方的税务部门最清楚开发商的利润，所以，没有开发商反对。当然，土地是稀缺资源，地方政府依靠越来越庞大的土地出让金完成政府的规划，合理又合法，无可非议。而每个房地产公司要完成一个项目的申报，需要盖上百个章——自然，每一个章，就意味着部门的利益。包括人防、防白蚁、消防、环保部门等看似与房地产开发并联并不大，但也能挂得上钩。
开发商是另一个重要的利益链条。一个开发项目，除去土地、税收、土建及各种成本（包括公关成本），没有20--30%的利润，是少有企业愿意干的。而因为涉及到与政府各个部门及银行的和谐关系、资金规模要求高，房地产成为一个门槛并不低而很是“辛苦”的行业——这为其寻求高利润空间构建了合理的理由。
炒房者同样成为推动房价上涨的利益链条之一。北京热点地区的购房者有五成为炒房，天津热门楼盘炒房比例也达30%以上。炒房的收入比辛苦工作得来的收入要轻松和高许多。坐等房价上涨，几乎是一件毫无风险的事。但其合理性在于，中国今天可供普通百姓投资的渠道极少。除了股市就是房市。自己的毕生积蓄押进去，一旦有闪失，那可不是要人性命？
银行则是房地产利益链里相对隐秘但却至关重要的环节。中国企业尤其是民营企业的融资信用低，可抵押物也不多。随着流动性过剩越来越严重，银行大量的存款要寻找出路。这个时候，房地产成了相对安全可靠的贷款出口。2008年各大银行的房贷在总贷款中的比例还是11%左右，到了2010年初，许多银行的房贷比例已经达到甚至超过了25%。
除此之外，还有一些不能上得台面的利益链，如炒地皮的，寻租者……不用一一细说了。
说到这里，房地产利益链的纠结程度已可见一斑了。而这利益链条里，普通炒房者和购房者是话语权最弱的。而房价要想停住其疯狂增长的脚步，已经不再是利益群体博弈所能解决的了。
于是，中央政府是否能真正顺着这条纠结利益链进行梳理，才是解决房地产问题的可行之路。
回到开头的问题，我们于是可以理解央企为什么不愿意退出房地产行业了。央企普遍具有极强的话语权，而且因为其特殊的地位，融资也好，政府公关也好，都有得天独厚的优势。加上房地产业普遍居高不下的利润率，谁会轻易放弃？最近频频出现央企地王，其中的原因，的确引人深思。而国资委勒令央企退出，则是梳理利益链条的一个重要迹象。
另外，对银行信贷中房贷比例的控制也呼之欲出。
但是，要真正梳理这条利益链，仅仅这些还不够。只有用市场的手段使房地产业本身的成本降下来，使房地产业的平均利润率与普通行业基本持平，才能使商品房真正成为“商品”，任何行政手段的运用，很可能继续加大房地产的成本，开发商为了自己的利润不变，除了涨价，别无出路。
现在的问题是，如何保证地方政府财政在房地产业的收入，实行的方式是不是需要改革，地方政府被房地产绑架的现状再也不能继续下去了。另外，开发商作为房地产的主体，合理的利润是多少？如何调控？提高进入门槛，征收暴利税不一定是最好的方式。从近期看，首先应该梳理的是政府在房地产上的审批环节，减少审批程序，实行一站式办公，压缩寻租空间，严格把好规划和房屋建筑质量关，一旦房地产与其他许多行业一样，由地方政府的审批减少，是大家都可以平等进入的领域，让市场这只无形的手真正地发挥作用。那个时候，要想保持很高的利润，只能是天方夜谭。
从远期来看，土地供给和转让制度的调整，是房地产业顺利软着陆的根本保证。一方面土地完全实现公开公正的招拍挂，操作者没有了寻租空间，房地产的成本则可以进一步降低；二是尽快实行土地改革，允许二、三线城市在城市规划内搞自建房，多渠道，多方式解决住房建设，从源头解决好所谓的刚性需求；同时政府除了在行使对房地产业的监管职能之外，大力修建廉租房，引导低收入者，年轻人可以先租房后买房的思想观念，保证社会稳定，这也是当前解决高房价问题的可行之道。
总之，我们要正视当前中国房地产的现状，房地产利益链条一天纠结着，房地产的疯狂就将持续上演。中国房地产对社会经济的发展做出的贡献我们要看到，但也要看到中国房地产对地方财政的绑架，对普通老百姓的勒索，这样的现象再也不能继续下去了，再也不能让房子成为多数中国人心中的痛，不管是大房子小房子，高房子矮房子，解决好基本住房，社会就会和谐，人民才能真正的安居乐业
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