中国房地产调控的导向

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澳新银行中国经济研究总监 刘利刚 为英国《金融时报》中文网撰稿

9月8日，上海再度拍出地王，此时关于房地产市场的讨论再度升温。
尽管中国政府在4月份出台了号称“世上最严厉”的房地产调控措施，但全国尤其是一线城市的房价却没有出现明显的松动迹象。从房地产价格近几个月的走势来看，房价同比涨幅尽管出现了明显的下滑，但月度环比跌幅却几乎可以忽略。6月份和7月份的单月数据显示，6月份中国的房价环比下跌了0.1％，而7月份的房价则与6月份持平，与之前动辄环比超过1％的月度环比数据相比，这样的价格变动几乎可以认为是“统计误差”。
在如此坚挺的房价面前，关于房地产市场的调控政策的讨论再度甚嚣尘上，强硬派认为，房价如此坚强，应该出台进一步的紧缩措施，而另一派则认为，房价的同比涨幅已经出现了大幅度的回落，房地产调控的目的已经基本达到，同时中国经济也开始出现了明显的减速，因此不应该继续加大目前的政策调控力度。
在纷繁的争论面前，笔者认为，中国房地产市场的健康发展，离不开中国经济的整体表现，同时房地产市场的健康发展，也能够为中国经济提供强劲的发展动力。脱离房地产市场对宏观经济的贡献，光针对房价来讨论问题，可能并不是一个正确的思路。
地产调控难加码

首先，我们需要了解中国房地产业在国民经济占据的地位。
根据相关的统计，中国目前的商品房存量约为GDP的200％左右，做这个一个简单的测算，如果中国的房地产的投资每年的增速约为15％，同时不考虑贬值等因素，中国房地产业将直接为GDP贡献3个百分点的增速。
这样的一个简单测算也与很多研究的结果相似，大多数的研究显示，中国房地产业每年约为国民经济的贡献率约为20－40％不等，按照中国经济平均10％的增速，房地产业每年约为GDP贡献2－4个百分点的增速。除此以外，房地产业还带动了水泥、钢铁等20多个产业的发展，这样的一个“牵一发而动全身”的行业，其任何的风吹草动足以牵动整个宏观经济。
在中国经济面临着明显的减速风险、美国和日本准备操刀第二轮经济刺激政策的大背景下，笔者认为，中国政府对房地产业的“二轮调控”应该慎之又慎。考虑到目前房地产业在国民经济中的重要地位，再度对房地产业“痛下杀手”，不仅将可能导致中国的投资增速出现明显放缓，也可能导致中国经济出现如2008年时的“自由落体”式的下滑。
在高高的房价和宏观经济面临整体减速的复杂局面面前，政策制订者应该放弃简单的“价格调控”思维，而更应把宏观经济的整体表现作为政策制定的依据。
事实上，关于中国房价是高是低、是否存在泡沫的问题，市场仍有各种争论，美联储前主席格林斯潘在他的回忆录中，也有这样一段表述：“我们美联储研究了有关资产泡沫的许多问题——即资产价格猛涨到了难以持续的水平。随着事态的发展，我们认识到，尽管怀疑有泡沫，可是要确切地把泡沫找出来非常困难，直到泡沫破灭证明了它的存在时，我们才会弄清事实。而且，即使很早就发现了泡沫，除非中央银行采取措施使经济活动大幅收缩——这个结果是我们努力设法避免的——否则根本不清楚泡沫是否能被抑制。”
格林斯潘的这段表述曾经受到过非常多的批评，但从政策制订的角度来说，确定过多的政策目标，可能使最终出台的政策缺乏方向性，最终导致政策制订者的“道德风险”。从中国目前的情况来看，如果面临着宏观经济减速的风险，中国政府如果既想保增长、又想控房价，其政策导向将不可避免地陷入纠结。
家庭财富之虑

从更加长期和宏观的角度来看，房价一旦出现大幅的回落，也将不可避免地导致全社会的财富损失，这可能在较长时间内影响私人消费。在中国经济面临“调结构”并促进社会消费的重要当口，社会财富的蒸发和损失可能并不是一件令人愉快的事情，这可能使中国经济出现更大程度的不平衡。
需要指出的是，中国家庭的财富目前仍主要以存款和房地产的形式存在，股票资产所占的比例较少。从历史看，每当股票市场出现崩盘，中国经济所受的影响将较小，这在很大程度上正是因为中国家庭财富中股票的比例并不高。然而，一旦占据家庭财富重要部分的房地产价格如果出现崩盘，中国家庭将面临着如美国一般的家庭财富的大规模蒸发，其负面效应将在较长时间内无法消除。这一点在日本90年代的泡沫经济崩溃、香港1997－1998年金融危机蔓延和美国2007－2008年次贷危机爆发后的表现中，都可以得到印证。具体来看，房地产市场崩盘的负面效应直至2003年才基本解除，而在日本则持续至今，其时间跨度超过15年。从金融体系的反映来看，家庭财富的蒸发将导致银行信贷体系出现紧崩，迫使银行收紧银根，并进一步影响私人信贷市场和终端消费，由于信贷紧缩导致的利率上升，其对消费的抑制效应将非常明显。
值得注意的是，如果房地产市场的波动性过强，即使在较长时间内房地产价格可能出现上升，但对社会消费的推动作用也将较为有限。笔者在2007年针对香港市场也做过相关的研究，我们的模型显示，在香港，如果家庭财富上升1港币，其产生的边际消费倾向（笔者注：即可支配收入增加一港币时人们消费的增加量）在长期和短期分别仅为港币0.14分和港币0.16分，这个结果与很多发达国家相比显得非常低，其主要原因是香港房地产市场的波动性较强，这意味着家庭和银行也较难从其中获取低风险的稳定收益。
此外，由于中国社会保障网的缺乏，尤其是养老金制度的不够健全，房地产实质上被很多中国人作为保障退休后生活的重要手段，而伴随着城市化发展和老龄化进程，中国家庭将可能更加依赖房地产在较长时间内产生的增值和房租收益。因此，房地产在中国是作为一个特殊的投资品存在的，其承担着一定的社会功能，建立更加完善的社会保障体系，可能才能从根本上坚强对房地产的依赖。

增大保障房供应

综上所述，中国房地产市场的调控措施的目标导向应该弱化其价格导向。政策焦点应转向理顺市场供求。
具体来说，政府应该大力建设廉租房和经济适用房，以保证社会底层居民的住房需求。中国的房改从1998年起步，并大力引进了市场化机制，但从实际情况来看，市场机制无法解决社会贫富不均造成的房屋资源不公平分配的问题，在这样的情况下，从社会福祉的角度出发，政府应该为相对弱势的居民提供价格较为便宜的廉租房和经济适用房。
同时，尽管监管部门一直表示要抑制投机性购房，但从政策措施来看，却采取了“取消三套房贷”等行政调控措施。笔者认为，抑制投机性购房的大方向并没有错，但更应该使用利率等市场手段，比如说取消折扣利率等。同时，由于中国目前存在着实际负利率，货币当局应该逐步提高利率，以抑制存款从银行体系流入投资领域的行为。
而房地产税等政策也可以逐步纳入政策考虑。房地产税的征收尽管备受争议，但这样一个税种的推出能够增加房地产投资的成本，并压缩投资撤出所获得的收益，对于抑制投机性需求的作用仍然是较为明显而长期的。
从更为长期的角度来看，中国房地产业仍然与强劲的城市化进程紧密相联，因此房地产价格的长期趋势仍然是向上。但从供给端来看，中国政府应该鼓励城市化水平较低的地区加快发展，以吸纳更多的农村居民进入城市，从全国的角度来看，中小城市的逐步发展和兴起，不仅可以减轻大城市的房屋需求和房价上涨压力，也能够为更多的城市居民提供更为舒适和价格相对低廉的居所。

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可以理解，但是就是扯得