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投机对房产的供给到底有利还是有害？质疑薛兆丰"炒房有功"论
黄焕金
在中央政府出台政策大力抑制房地产领域的投机行为的时候，某些学者（如薛兆丰）则得出了这样的结论：投机对房地产商品的供给有利。其根据主要是：投机者及时通过他们的投资（投机资金）而将开发商所生产出来的房产产品收购过来，使开发商看到了销路，获得了周转资金，从而促进了房地产商品的生产供给。
这个说法看似很有道理，同时对抑制房地产领域投机行为的政府政策也具有相当的干扰作用。但实际上这种观点是不正确的，因为它并没有搞清楚"投机"的实质与真正意图。投机的真正意图是"为卖而买"，它最终、迟早是要将自己投机的对象商品卖出去的。因此我们不能仅仅看到其购买的一面，而且更要看到它抬高价格后抛售的一面，看到其使需求虚假增大的事实。这样，我们可以通过"必定抛售"、"抬高价格"与"虚假需求"这三个关键点来分析它对房地产商品销售与供给的负面作用。
1、投机者虽然在某个时候购买了商品，但它又会在另外时候抛售商品。而这种抛售就会对商品生产者的生产供给造成直接作用。比如投机者在A时期收购了商品P，此时它有利于商品P的生产，从而有利于生产P的生产者。但是投机者会在B时期将自己手中的商品P抛出，从而使市场中的商品P增多，甚至产生突然性、程度大的供过于求。此时（B时期），对商品P的生产者便造成了很大打击（供给冲击），甚至使其破产倒闭。在一个投机盛行并且泡沫破灭的时期，我们就会看到大量投机商品被争先恐后地大量抛售，从而引致市场崩溃的情况。因此，我们难以说明投机者的行为对生产供给具有有利性，至少，对供给的不利方面会抵消掉其有利方面。
2、投机必定使商品价格畸形上涨，因为投机者需要在价格上涨的过程中截取一片利益。这种价格上涨会对正常需求（与投机需求相对应的最终消费需求）造成抑制作用。这种需求减少自然会对商品生产供给活动造成负面作用。假设住房价格在5000元时，正常需求是100%；而当价格上涨到10000元时，正常需求下降到50%，而投机需求则上升为50%；当价格上涨到20000元时，正常需求只有10%，投机需求则上升到90%。而这些投机需求，又必然要依靠（依托）正常需求才能得以维持，因为它实际上是"为卖而买"。而这种正常需求与投机需求的畸形结构，最终会对商品的生产供给形成巨大的负面作用，带来巨大的风险。
3、投机会增大需求，而这种需求是正常需求与虚假需求的混合体。假设市场上有100万最终消费者，但由于有20万投机者渗入其中，使需求由正常需求的100万人增加到混合需求的120万人，从而使供给商品更加稀缺，价格更加上涨。而这20万投机者由于他们并不是最终消费者，他们只是作抬高价格的转手交易，因此他们的需求是虚假的，他们的行为对于正常需求者来说是有害的。因此，通过征收更高二手房的交易税以抑制这部分虚假需求，是完全合理、完全必要的。
中间商对生产者真正有利的行为，不是商品价格上涨时的收购投机行为，而是商品价格下跌时的收购行为，和能够节约最终消费者成本的行为。我们知道，当商品价格下跌时，投机炒作就会消退，也是原先的投机者大量抛出的时候。因此在商品价格下跌时收购，不是投机行为，它对挽救生产者与市场于价格下跌的危机局面具有积极的作用。因此，我们要区别对待中间商，抑制那些投机炒作的中间商，而弘扬那些能够挽救生产、挽救市场的中间商。
另外，从另一个意义上看，最终消费者与最初生产者的直接无交易成本的交易永远是最理想的交易，因为它节省了中间环节所需要的成本。如当最终消费者为了能够与最初生产者接触与交易而产生成本（如远程交易、信息不对称、政府管制等等所形成的交易成本）时，就需要能够节省成本的中间商（如远程交易的成本就需要长途贩运商，信息不对称的成本就需要懂内幕的中间人，政府管制所形成的成本就需要有能力走政府"后门"的人），这个中间商因能够节省最终消费者的成本耗费而获得了存在合理性。我们假设，S是商品P的最终消费者，D是P的最初生产者；S与D直接接触与交易所产生的交易成本为J；同时设定有一个中间商K。于是，1：如果J＝0，那么中间商K就没有必要存在。2：如果J＞0，则K就有理由存在，并且K所形成的成本费用（包括K所获得的利润）Km＜J，即当0＜Km＜J时，中间商K存在。而如果K从事的是投机行为，那么Km＞J，即K的存在反而使S耗费的成本大于S直接与D接触时的成本，这样，S就应该抛开K，而直接与D接触并交易了。问题在于政府对市场的垄断性管制约束了人们作这样的直接接触与交易，这样，政府的行为导致了社会效率的损失，因而有害于社会经济的发展。
附文：炒房有功
英国《金融时报》中文网专栏作家 薛兆丰
2006年6月6日 星期二
一，税收会打击供给，从而让商品价格上升；二，政府不论向买卖哪一方抽税，实际上都由买卖双方共同承担。这是普适的原理。看来，要把这两条普适的原理运用到二手房交易上，不少朋友有困难。
好些读者认为：对二手楼房征收重税，不会影响楼房供应，只会令炒房者却步。我问：二手楼房究竟算不算整体楼房供应的一部分？为什么会出现房地产的二手转让？打击二手楼房交易究竟会不会帮倒忙？
显然，二手楼房是全社会房源的重要部分。那些曾经、正在、或将要入住二手楼房的朋友不妨设想，若二手楼房消失，人人涌入一手市场，那是什么局面？事实上，重税对调动空置房源不利。高房价引诱业主出让，而惩罚性税收则鼓励业主按兵不动。
那么，对目前尚未出售的房源，实施"五年内征收重税"的政策，有助于打压楼价吗？不少朋友认为可以。在他们看来，房地产是特殊商品，不仅可以满足自住者的"使用需求"，而且可以满足套利者的"投资需求"，所以"转手税"可以压抑"投资需求"，而让有"使用需求"的自住者得到房屋。
这可不是经济学。没有无端端的"投资需求"。商品之所以具有"投资需求"，始终是由于它可以满足"使用需求"，而不仅仅是由于它可以转手。要是没有"使用需求"的支持，光靠转手不可能赚钱；但只要存在"使用需求"，则无论怎样打击转手，也不可能缓解"使用需求"。归根结蒂，国内房子过剩了吗？实在的"使用需求"已经很低了吗？恰恰相反！既然如此，房价居高有何不妥？"投资需求"旺盛有何不妥？
为什么总有人要买二手房？因为在一手房推出时，他们还在乡下，连农民工都不是；因为他们的工作刚落实，收入还不稳定；因为他们还在谈恋爱，到底跟谁结婚还没数；因为他们看不准市道，不知道房地产要升还是要跌。简而言之，是"不确定性"使这些后来才现身的买主无法提前现身，而二手房的卖主则及时发挥了"承前启后"的作用。
二手房的卖主在买主还没现身以前，就与开发商达成交易，承担了资金责任，帮助开发商完成了开发周期，加速了房地产资金的运转，间接促进了房源供给。当二手房买主现身后，卖主更直接提供了房源。李稻葵教授倡议的"转手重税"**，肯定打击了这个并行过程。
我是说，即使是纯粹的炒家，也对市场有双重而且正面的贡献。而实际上，"自用"和"投资"往往是互相过渡、不可分割的。在美国，不少新置业的年轻人，买了房子后自己住地下室，楼上出租，市道好时又卖出去。朋友，不要告诉我，经济学家有本事分辨这究竟是"自用"、"投资"、还是"投机"。
由于对"转手交易"的经济作用缺乏认识，人们难以理解，为什么重税对二手市场的打击与对一手市场的打击是一样的。可他们不妨想想：若只要对"转手商"课以重税，就能把"转手商品"的价格降下来，那对图书零售商征税40％，就能让读者买到出厂价的图书吗？不可能。有的只是反例。
要重申，我说"重税不能压抑房价"，也说"重税可以阻吓交易"，两句并不矛盾。政府当然可以设立重税，剥夺二手楼卖主所得；或颁布法律，把二手楼卖主抓去坐牢***。人们当然可以通过种种手段，成功地压制他们并不理解、于是认作邪恶的商业行为。我只是指出：这样做不会缓解需求，而只会减少交易、减少供应、提高价格。
学习市场经济，关键而深湛的基础课，就是理解世上所有"转手交易"和"炒买炒卖"行为的经济效用。是的，谁都"想"当个挣钱的中间商，但"想"并不等于"能"。事实上，任何存活的中间商，都必定作出了为消费者以钞票投票所承认的、难以替代的贡献。究竟是什么贡献，你得去探究。
不学通这一课，你无法理解各国放弃计划经济后，为什么同时取消了"投机倒把罪"；你也无法理解为什么我们要参与并建立期货市场；你更无法理解为什么要建立商学院，大张旗鼓地推广"企业家精神（entrepreneurship）"。不观察、不体会、不举一反三地思考，你眼中的市场，就处处都有邪恶，样样都是特殊商品，事事都要政府管一管。
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