对盐城房地产业银行融资情况的调查-经管之家官网！

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近几年来，随着国家一系列宏观调控政策措施的实施，盐城市房地产市场及房地产金融业务在继续保持快速增长的同时，结构调整步伐也在加快，逐步步入良性发展轨道。但在发展过程中，也出现一些问题需引起高度重视。为全面了解盐城市房地产市场及房地产金融业务发展情况，近日，人民银行盐城市中心支行组织人员进行了专题调查。

　　一、盐城市房地产市场总体状况

　　调查显示，近年来，盐城市房地产市场在保持快速增长势头的同时，步入了规范发展的轨道。

　　1、房地产市场供求关系得到改善。2005年以来，全市商品房供给增速减缓，需求增长较快。2006年1—10月份，全市商品房竣工面积140.1万平方米(见附表一)，比同期增长了17.8%；而商品房销售面积为152.1万平方米，比同期增长了36.9%，高出竣工面积增长率19.1个百分点，商品房供需差距持续下降，空置面积得到消化。截至10月底，房屋空置面积15.5万平方米，同比增长19.4%，增幅较去年同期下降了43.27个百分点。

　　2、房地产开发投资增幅明显回落。2006年1—10月份，全市共完成房地产投资48.3亿元(见附表一)，比上年同期增长28.5%，增速高于全社会固定资产增长速度0.9个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资中的比重从2004年10月末的6.47%提高到2006年10月末的8.91%。近年来，盐城市房地产开发受市场自发调节和政府宏观调控双重影响，投资规模在持续扩大的同时，增速也在逐渐回落。2005年1～10月份，全市房地产投资同比增长86.69%，比同期全社会固定资产投资增幅高48.49个百分点；2006年1～10月份，全市房地产开发投资同比增长28.46%，增幅较上年同期回落了58.24个百分点。

　　3、房地产开发投资资金来源多样化。2006年前三季度，盐城市区共完成固定资产投资156.3亿元，较去年同期增长了25.8%。房地产开发投资资金来源方面，利用国内贷款7.33亿元，占投资资金总额的25.6%，与上半年基本持平；自筹资金8.19亿元，占投资资金总额的28.6%，较上半年下降了近6个百分点；其它资金来源13.13亿元，占投资资金总额的45.8%，较上半年上升了近6.6个百分点。2006年1～9月份，累计购置土地面积30.3万平方米，同比增长158.1%；完成开发土地面积34.4万平方米，同比增长164.6%。

　　4、商业和办公用房销售价格大幅攀升。2006年1—9月份，盐城市区新增各类商业和办公用房10.43万平方米，与上年同期基本持平，同比增加了1.06%。其中新增商业用房8.087平方米，占总量的77.43%，同比增加了14.38%；办公用房2.36万平方米，占总量的22.57%，同比下降了27.77%。销售各类商业和办公用房8.6万平方米，同比增加了7.05%，成交金额5.51亿元、同比增加了110.31%，成交均价6414元/平方米、同比上涨了96.63%。

　　二、房地产金融的主要特点

　　1、房地产类贷款在银行全部贷款中的比重小幅上升。2005年10月末，2006年10月末，盐城市房地产开发类公司和置业类公司银行融资余额分别为74072万元、95594万元，占该市金融机构同期人民币各项贷款余额的1.60%和1.81%。

　　2、银行支持面有所扩大。据调查，至2006年10月末，各金融机构向盐城市房地产开发类公司和置业类公司提供融资总额达95594万元，同比增加了21522万元，提供融资企业的总数达80家，比去年同期增加了26家，同比增长了48.15%。城市商业银行支持的企业最多，达32家，比去年同期增加了12家。

　　3、贷款集中度有所下降。截止2006年10月末，盐城市房地产开发企业前10户银行融资总额为41785万元，同比减少7970万元；至2006年10月末，前10户房地产企业银行融资占全市房地产企业银行融资总额的43.71%，占比也较去年同期下降了23.46个百分点。

　　4、各行支持程度不一。盐城市房地产开发类公司和置业类公司从银行融资的这一块，商行和建行占据了“半壁江山”。至2006年10月末，城市商业银行和建设银行向盐城市此类企业提供融资的金额分别为32551万元、28250万元，占该类企业从银行融资总额的比重分别34.05%和29.55%，同比分别增加了10.73%和下降7.62%。国有商业银行中农行投放此类贷款最少，2006年10月末余额仅3170万元，同比减少了5180万元。

　　三、当前房地产和房地产金融市场存在的主要问题

　　1、房价上涨压力较大。主要因素有：一是经济快速发展和居民收入稳定增加，住房消费需求旺盛。盐城市城市居民人均可支配收入由2005年10月末的8913元增加到2006年10月末的10110元，同比增长了13.43%；金融机构的储蓄存款余额由2005年10月末的585.04亿元增加到2006年10月末的637.02亿元，同比增长了8.88%，客观上助推了住房消费需求。二是土地价格的攀升、建筑材料的上涨及征地拆迁成本的增加拉动房价上涨。三是商品房配套设施完善、综合品质提高，推动房屋造价上升；四是由于物价上升、负利率和投资渠道狭窄，不少居民把购房当成资产保值、增值和满足自己及子孙的生活需要，从而进一步推动了房地产市场的需求旺盛。

　　2、房价逐步攀升与居民收入偏低之间存在较大矛盾。至2006年10月末，盐城市市区商品住宅成交均价2192元/平方米，同比增长3.19%。但与此同时，城镇居民收入水平偏低的现实状况仍较严重，2006年10月末，盐城市城镇居民平均可支配收入仅为10110元，如按此测算，购买一套70平方米的商品住宅则需普通居民13年的全部收入，远超出国际平均水平。房价的不断攀升和居民收入的长期徘徊不增形成强烈对比，有不少工薪阶层的家庭为了给子女购买一套结婚住房，不仅耗尽了三代人的储蓄，还要负担十年甚至几十年的借贷款。

　　3、异地融资较为狭窄。盐城市房地产开发类公司和置业类公司从异地金融机构获得融资的企业仅2家，异地金融机构也仅南通市商业银行一家，至2006年10月末，这2家公司在南通商行的贷款余额为9000万元，同比增加了2100万元。

　　4、金融产品较为单一。据调查，各金融机构向房地产开发类公司和置业类公司提供的融资类金融产品以贷款居多，至2006年10月末，各金融机构对此类企业签发银行承兑汇票仅3笔、金额2039万元，只占全部融资总额的2.13%。

　　5、普通商品房房价逐步上升，高价位住宅户型面积偏大。2006年3季度，盐城市区已经销售的商品住宅58.45%销售均价在1500—2500元/平方米，其中销售均价在2000～2500元/平方米的占总量的32.09%，销售均价在1500～2000元/平方米的占总量的26.36%。从已销售套数来看，环比增幅超过20%的价格段为1000—1500元/平方米、2000～2500元/平方米、2500～3000元/平方米、3000元以上/平方米，占总量的70.65%。销售均价在3000元以上/平方米的套均建筑面积最大，达125平方米/套。

　　四、相关对策及建议

　　1、做好住房供需双向调节，抑制房价过快增长。住房供需不平衡是造成房价上涨过快的主要因素，因此，应努力做好供需双向调节，保持房地产市场的平稳健康发展。在需求调控上，应当因地制宜，区别不同的需求，制定相应的政策措施，即支持和鼓励正常的住房需求，引导和控制投资性的住房需求，大力遏制投机性的住房需求。在供应调控上，一方面要适度扩大住房供应的总量，通过增加供应量满足需求量，达到供需二者相对平衡。在当前土地供应偏紧的形势下，应优先保证正常住房建设，尤其是中低价位普通商品住房和经济适用房的用地量，对逾期未开发的土地，要采取有效措施开发利用，增加住房供应量。另一方面，要调整和改善住房供应结构，加强以商品房、经济适用房、廉租房为三大支柱的住房供应体系建设，合理规划和调整住宅与商业用房、多层与高层商品房、中档与高档住房的供应比例，优化户型设计，做到户型比例协调，根据地方经济发展条件和居民收入状况，合理确定比例，保障中低收入家庭和困难家庭的住房供应，做到“居者有其屋”，实现社会和谐发展。

　　2、进一步加强和改善对房地产市场的宏观调控，促进房地产市场健康发展。要根据住房市场化进程和房地产企业发展的实际情况，认真分析市场需求，科学编制并及时完善房地产业和住宅建设发展中长期规划，合理确定土地供应量和各类住宅房地产的建设规模要建立和完善房地产信息系统和预警预报系统，形成对市场的动态监控和反映机制，运用土地规划和金融等调控手段，加强对房地产开发项目规划管理和监督，加速空置商品房的消化；要不断加强市场监管，整顿市场秩序。

　　3、商业银行要正确调整信贷思路，继续改善信贷投资结构。要将新增贷款主要投向于支持建设经济适用住房项目以及个人住房消费信贷业务，与房地产市场的发展形成良性互助3在进一步改善住房金融服务的同时，加强对个人按揭贷款背后的开发商进行严格审查，防范开发商的造假骗贷行为，加强对开发项目的监测，规范抵押担保手续，强化贷后管理，切实防范房地产信贷风险。

　　4、加强对商业银行的房地产信贷管理指导作用，加强对房地产金融市场的监测分析。要求商业银行严格按照人民银行121号文件中关于首付款比例和贷款审核条件的要求，以及银监会关于个人住房贷款月还款额不超过家庭收入50%的规定发放贷款，加强房地产信贷管理，约束金融机构违规信贷行为，有效规避信贷风险。同时可通过在金融机构间加强对房地产行业帐户资金的监测管理，约束开发商违规使用资金的行为；采取多种措施和方法，联合相关部门，加强对房地产开发商财务状况的真实性监控，实时监测房地产金融动态，为宏观决策提供依据。

　　5、拓宽房地产企业融资渠道，分散银行信贷集中风险。包括：加大对规模小、资质差房地产企业重组整合力度，充实企业自有资本金，增强企业自我积累、自我发展的能力；允许资质高、发展潜力大、经营前景好的企业在证券市场上上市融资或发行企业债券融资；充分发挥行业协会作用，创建房地产投资发展基金，扩大房地产企业资金来源渠道等等。

　　注：本文中“房地产开发类公司和置业类公司”是指以房产、房地产或置业为关键字段查询中国人民银行城市行子系统筛选出2006年7月份以前盐城市房地产类企业领取贷款卡的名单，再加上中国人民银行盐城市中心支行辖内2006年7月份以后向房地产类企业发放的贷款卡清单。

作者：唐友伟 来源：《中国房地产金融》2007年第7期

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