[转]贾康：房地产税并非仅针对高房价-经管之家官网！

http://finance.sina.com.cn/review/20110121/04109288817.shtml

　　征收房地产税不是首先考虑房地产调控，而是考虑为全局改革配套。1994年形成的分级分税体制，在“十二五”期间应该有一个从上到下的贯通。房地产税成为地方税体系的支柱，将使省以下分税制由不易落实变成可以落实，使地方**短期行为得到制度性校正。
　　关于房地产税争议较多，既然不能一下子全局铺开，也不能在一线城市一起铺开，那么就要考虑比较便捷的、在少数城市先行先试的改革路径。因此，不同地区存在方案差异也是必然的，不能要求所有试点地区都是一个方案。重要的是应该先建一个基本框架，然后让社会各界来共同探讨改进。
　　□贾康
　　关于中国房地产调控问题及房地产税等问题，现在整个社会都非常关心。我觉得应该更理性和严肃地讨论这个问题。从全局视野来看，推进房产税试点应是我们正在进行的新一轮房地产调控当中不可或缺的制度内容。
　　建立保障轨 放开市场轨
　　本次宏观调控与房地产调控新政正在明确树立起宏观调控层面的双轨统筹框架目标。让**的归**，市场的归市场。**在房地产这个领域中，要明确认识到有 “两轨”，一个是保障轨，一个是市场轨。最高端的层面应该是由**统筹来管理，设计好一个总体的“顶层计划”。具体到某一个地方**，在整个辖区通盘规划里，要把所有的相关事情考虑好，包括这里面的住宅怎么建，从廉租房到公租房和长租房，到一般商品住宅，到高端住宅。这是由市场主体怎样试错也试不出来的，必须由**牵头做好这种顶层规划。在下一层面，保障轨上，**首先要管托底，这个底首先从廉租房托起，进而托到适应收入夹心层、年轻白领的公租房、长租房。如果能让居民收入低端和收入夹心层“住有所居”，可以满足这样的保障性需求，那么**在市场轨上就不用紧盯着房价，就不必使用那么多的手段去对付房价这么一个指标。**还应引导民间资本和社会资金进入建设领域，同时也包括引导民间资金参加建设保障房。
　　房地产税为全局改革配套
　　对于在市场轨上运转的商品住宅、产权房，**要在管规划之下管规则，让相关主体公平竞争，让有钱的人自己来做选择。另外管规则的后面还要管收税，除了在交易环节征税外，同时还要在保有环节收税，而这恰恰是我们过去制度的缺失。在考虑市场经济发展和和谐社会大前提下，调控的力度不论如何“史无前例”，但在信贷手段、行政手段之外都离不开改革深化、制度建设、法制进步和不动产保有环节税收制度这样的内容。
　　这样一个视野之下，我们简单勾画一下：为什么住房保有环节需要有房产税？财税制度改革是密切关系全局的，我们迫切感觉到，1994年形成基本制度框架的分级分税体制，在“十二五”期间应该有一个从上到下的贯通。
　　在现实生活里面有一个非常突出的问题，即在省以下的地方范围内，如何打造地方税体系？我们现在还看不清楚现实生活中地方税体系的模样，但是我们应该考虑怎样使之合理化——一个重要支柱就应是房地产税。所以在一定意义上说，征收房地产税不是首先考虑房地产调控，而是首先考虑为全局的改革配套。
　　地方税作为一个体系，其中大宗稳定的收入支柱首推房地产税，因为它可以使地方**内在地形成一种物质利益的合理引导：地方**只要专心优化投资环境，提升本地公共服务水平，其财源建设就可以随着**职能的履行越来越壮大。这种与市场经济导向内洽的机制，也就是房地产税可以发挥的最主要的正面效应，可以支撑整个配套改革。房地产税成为地方税体系的支柱，使省以下分税制由不能落实变成可以落实，使地方**短期行为得到制度性校正，这是真正可持续的长效机制。
　　制度安排关键要
　　促进供需动态平衡
　　当然房地产税还要有其他税制来进行配套改革，这里要强调，房地产税改革是不可或缺的，对房地产市场也是正面效应，显然会在房地产供需双方行为合理化导向上，形成经济参数和税负约束，以促进房地产业健康发展。
　　我认为房地产总体的矛盾可以从供需关系上来理解。首先一条制约是自然垄断的地皮。有人说就是由于地方**形成了对土地的垄断，抬高地价进而提高房价。我认为这种认识其实是不成立的。设想如果不是地方**拥有土地所有权，任何别的主体，包括私人管理，也一定是垄断的(最典型的垄断案例是日本成田机场，半个多世纪了，几个钉子户造成第二条跑道仍然建不起来，他那里的地价高不高？高得无法想象，**用了五六十年时间仍然没有办法把这块地买下来)。所以这个问题是一个伪命题：说是地方**造成了垄断，其实不对，这里的真问题实际上是面对自然垄断，如何在合理规划之下，怎样形成适应各社会阶层的有效供给。最基本的问题首先是在引导需求方面，但最重要的关键点是促使供需动态平衡的制度安排问题，即有限供给制约下的需求运行机制如何合理化。地方**即使真的把地价压低，开发商也不会必然将房价压低，供不应求情况下，这样的房子本可以卖出很高的价位，那么哪个开发商会按低价卖房？他肯定随行就市，卖个好价钱，地方**压地价的行为等于是增加他的暴利空间。这个道理应该说清楚。