徐策：认清房地产市场的问题与趋势-经管之家官网！

一、当前房地产市场运行的主要特征
　　
　　（一）房地产开发投资呈现高位放缓态势
　　
　　在货币政策趋紧和房地产调控政策作用下，1-10月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，较上半年和前三季度分别下降1.8和0.9个百分点，较1999-2010年同期均值高4.4个百分点，总体仍保持较高水平。
　　从月度数据看，前5个月房地产投资增速相对平稳，6月份出现明显下滑，但7月份又大幅回升，从8月开始到10月，连续3个月保持高位放缓态势，10月当月房地产投资同比增长24.5%，较7月下降12.5个百分点。
　　
　　（二）住房销售增速逐步减速
　　
　　住房销售增速对房地产调控政策反映比较敏感，实施房地产调控政策后，首先在销售环节上见到效果。进入2011年以来，住房销售增速在2010年下半年大幅下降的基础上略有回升，总体呈现波动放缓的态势。1-10月商品房销售面积、销售额累计同比增长10%和18.5%，分别较上半年下降2.9和5.6个百分点，虽然略高于上年同期的数据，但与1999-2010年同期均值比，分别低11.4和12.3个百分点。
　　从月度数据看，2011年住房销售增速经历了三个阶段。第一阶段是年初到4月份，出现大幅下滑，4月份销售面积和销售额出现负增长，增速分别为-10.1%和-11.8%；第二阶段是5月和6月，出现大幅反弹，6月份销售面积和销售额分别达到25.4%和47.5%；第三阶段是7月到10月，连续4个月下滑，10月份销售面积和销售额再次出现负增长，增速分别为9.8%和11.1%。同时，二手房交易量持续为负增长，说明房地产市场交易景气并未上升。4月以来，北京、宁波、深圳、广州等城市二手房成交量均表现为同比负增长；北京、宁波目前二手房成交量已接近2008年金融危机时的水平。
　　
　　（三）房地产价格放缓迹象初现
　　
　　新建住宅价格同比、环比增速持续回落。9月份，70个大中城市新建住宅价格同比平均上涨3.7%，环比平均上涨0.10%，涨幅继续回落。价格同比上涨的城市有69个，价格回落的有1个，同比涨幅超过5%的城市有17个；价格环比上涨的城市有24个，持平的城市有31个，下降的城市有15个，环比涨幅均未超过1%。
　　二手住宅价格同比涨幅下降，环比实现负增长。9月份，70个大中城市二手住宅价格同比平均上涨2.4%，环比平均下跌0.07%。9月份，70个大中城市中，二手住宅价格同比上涨的城市有61个，持平的城市有2个，下降的城市有7个，涨幅超过5%的城市有10个；二手住宅价格环比上涨的城市有24个，持平的城市有21个，下降的城市有25个，环比涨幅均未超过1%。
　　
　　（四）土地价格增速全面放缓，土地交易逐步趋冷
　　
　　土地价格增速全面放缓。2011年第三季度，全国主要监测城市综合、商业、居住和工业地价环比增长率分别为1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，较上一季度分别下降0.54、0.79、0.48、0.49个百分点；同比增长率分别为8.37%、11.54%、10.48%、4.61%，较上一季度分别下降0.48、0.22、0.25、0.84个百分点，地价环比、同比增幅全面回落。12个重点城市平均楼面地价10月份降至1794元/平方米，较去年同期低1605元/平方米。据中国指数研究院的统计数据显示，今年前三季度，130个城市住宅类土地成交楼面均价同比下跌11%。
　　土地交易逐步趋冷。从土地供应市场上异常交易地块的情况来看，高价地块数量明显减少，溢价率和竞价轮次相对平稳，市场热度降温。12个重点城市10月份居住用地土地供应804公顷，而成交量为444公顷，相差360公顷，且缺口又扩大趋势。进入10月，随着各地不断爆出楼盘大幅降价的消息，楼市下跌预期增加，土地市场进一步冷清。上海、广州、北京等地出现多宗地块被撤牌和商业用地流拍的情况，开发商拿地意愿重新走低。三季度末，地产开发贷款余额7887亿元，同比下降4.8%，比上季末低5.3个百分点。在严厉的房地产调控政策下，全国土地市场趋冷，可见一斑。
　　
　　（五）保障房建设完成预定目标
　　
　　11月2日，国土资源部发布公告称，截至2011年10月14日，全国31个省（区、市，含兵团、西藏除外）今年落实中央下达保障性安居工程建设任务用地42614公顷，用地落实率超过100%，已超额完成今年中央下达的保障性安居工程用地落实任务。
　　今年中央财政已分批下达1522亿元保障性安居工程补助资金，各地也通过建立保障房融资平台等方式积极筹措资金。11月10日，住房城乡建设部公布，截至10月底，今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。
　　
　　二、当前房地产市场存在的主要问题
　　
　　（一）房地产调控逐步加码与房地产价格尚未实质性下降的矛盾
　　
　　2011年1月26日发布房地产市场调控“新国八条”，政策延续了2010年以来持续的“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障性住房建设”的调控思路，在调控手段上则是使用了更多的行政手段，包括限价、限购等手段。至1季度末陆续有40个大中城市出台限购令，其中北京、深圳限购政策及执行程度最为严厉。然而，截止到9月份，70个大中城市新建住宅价格同比上涨的城市有69个，只有1个下降，房地产价格尚未出现实质性下降。
　　
　　（二）一线城市房价稳中趋降与二、三线城市房价快速上涨形成鲜明对比
　　
　　目前来看，一线城市房价已经出现松动，部分楼盘房价降幅较大。然而，与此形成对比的是，二、三线城市房价上涨势头迅猛。尽管从城镇化加速推进、大量农村人口入城的角度看，二、三线城市房价上涨是一个长期趋势，但是如果过热的投资性需求充斥楼市，房价过快上涨，势必会重蹈一线城市覆辙积攒大量泡沫，透支楼市未来的发展能力。
　　
　　（三）限购政策在遏制房地产投机的同时也对刚性需求形成影响
　　
　　以往出台的房地产调控政策在抑制投机方面往往收效甚微，而“限购令”的政策效果却十分明显。限购政策本质上属于行政手段，而且影响范围不仅仅是投机需求，对于因劳动力转移形成的刚性需求、因家庭收入增长和人口变化形成的改善型需求也产生影响。因而，限购政策对于非投机性需求的影响需要引起关注，是否需要择机退出值得探讨。
　　
　　（四）货币政策收紧的滞后效应对住房供给形成抑制作用
　　
　　2010年以来，货币政策采取连续收紧的操作，到2011年，其滞后效应逐步显现出来。在货币政策收紧的条件下，房地产信贷资金逐步减少，三季度末，房产开发贷款余额2.64 万亿元，同比增长14.9%，比上季末低3.5个百分点。房地产开发投资资金来源增速不断下降，1-10月份，累计同比增长20.2%，较上年同期下降11.8个百分点，其中国内贷款增长1%，较同期下降25.3个百分点；自筹资金同比增长30.8%，较同期下降19.9个百分点；其他资金中个人按揭贷款同比增长-4.9%，较同期下降20.1个百分点。
　　
　　三、对未来房地产市场几个基本判断
　　
　　综合来看，中长期内，房地产市场仍将保持发展态势，但短期内房地产市场继续保持降温态势。具体而言，有以下几方面原因。
　　
　　（一）基本面：房地产市场需求仍然旺盛，经济增长短期内难以实现“去房地产化”
　　
　　第一，城镇化背景下住房需求仍然旺盛，短期内住房需求快速增长的局面难以扭转。我国2010年城镇化率为49.68%，到2030年估计实现能稳定在70%左右。根据国际经验，一个国家的城镇化加快发展的阶段往往伴随着住房建设快速发展。因此到城镇化基本稳定之前，房地产市场总体将保持较快的发展格局。
　　尽管保障性住房建设在未来五年将提供3600万套住房，大体解决1亿人住房问题，然而，保障性住房供给的瞄准对象有限，难以完全满足广大人民群众住房需要，更加无法满足由于收入增长和家庭人口变化形成的改善性需求。
　　第二，房地产业仍是支撑投资和经济增长的重要产业，短期内“去房地产化”难以实现。房地产业及其相关行业的投资、增加值在GDP中占有很高的比重，目前在新兴技术没有实现重大突破之前，很难实现经济增长的“去房地产化”，而且现阶段我国消费结构正处于由“衣食”向“住行”升级的过程之中，无论是供给、还是需求呈现出“房地产化”倾向具有阶段性特征。
　　第三，地方ZF财力与事权不匹配，以“土地”换“公共基础设施和民生建设”的发展模式短期内难以改变。长期以来，地方ZF财力与事权不匹配问题突出，土地出让金作为一项ZF预算外收入，在支持地方建设方面也发挥了积极的作用的同时，这一模式也导致了地方ZF对土地收入的过度依赖，造成较大风险。然而，未来一个时期，地方ZF融资渠道仍然有限，包括基础设施、民生建设等建设任务越来越重，因此，地方ZF对于房地产开发的热度仍不会降温。
　　
　　（二）政策面：限购令等调控措施效果进一步显现，“需求冻结”的局面转为“供求双冻结”的风险上升
　　
　　限购令发挥效力的时间是，需求冻结后销售量大幅放缓，而投资资金完全断裂“供求双冻结”之间。预期效果是，需求下降，但投资仍然较快，供给较充足，减少了信贷资金、减少了预付款，在把自有资金用完之前，开发商势必要降价以获取资金流。一旦资金链已断裂，投资出现大幅下滑，将导致供需双冻结的局面，一方面导致房价上涨，另一方面导致金融风险。然而，限购令一旦放开，房地产价格势必会大幅回升，正是存在这种担忧，限购令短期内难以退出。
　　
　　（三）预期面：居民购房意愿持续下降
　　
　　根据央行城镇储户调查问卷的分析，一季度末，30%的居民对未来房价持上涨预期，比例比上季度低10个百分点；二季度末，25.9%的居民持房价上涨预期，比例进一步降低；三季度末，75.6%的居民认为“过高，难以接受”，较上季提高1.3 个百分点，为2009 年有调查以来的最高值。城镇居民购房意愿持续下降，未来3个月意欲购房的居民占比由3月下旬15.4%降至6月下旬的14.6%，又进一步降至9月下旬的14.2%，创2009年调查以来的新低。