中国房地产出海面临的新挑战-经管之家官网！

究竟是什么原因让越来越多的房地产开发商在中国赚得“第一桶金”后，布局海外的地产开发？
胡润百富榜创始人胡润认为，这与中国的移民潮不无关系。胡润联合中国银行私人银行发布的《2011中国私人财富管理白皮书》显示，14%的中国千万富豪已经有移民打算。在热门的移民国家美国、加拿大和澳大利亚，中国移民一度掀起买房热潮，甚至当地不少媒体认为，中国人的买房人群炒高了当地房价。
傲丰投资提供的数据显示，截至今年9月，澳大利亚的房价涨幅达到全球之首。随着中国楼市的调控政策紧缩，海外市场越来越受到投资者的关注。房地产咨询公司世邦魏理仕提供的数据显示，新加坡30%的豪宅被中国人买走。跃升为新加坡豪宅最大的外籍买家。
有需求就有市场。海外投资和投资热，是中国房地产商“走出去”的基本动力。但并非所有的海外投资都一帆风顺。
在海外扩张的道路上，走过弯路的企业远远大于国际化成功的企业。以几年前的投资热地迪拜为例，在迪拜至今仍有不少的烂尾项目，这其中不乏在当地投资的中国商人的项目。温州籍商人、上海中州集团董事长胡宾曾斥资2800万美元购入世界最大人造海岛群 阿联酋迪拜“世界岛”中的“上海岛”。根据计划，中州集团未来两年将投入10多亿元人民币，在“上海岛”建设别墅群，面向全球出售。
但如今，美国宇航局的航拍图片显示，号称世界“第八大奇迹”的迪拜世界岛正在下沉，这个著名的人造群岛很可能以被海水淹没的方式结束自己造价不菲的生命。胡宾的巨额投资或将随着世界岛的下沉没入海底。
“在全球经济衰退的背景下，很多国家都在走向封闭的贸易保护，在这个背景下走出去是比较困难的，而且是不可控的。”因冰岛项目发展不畅的黄怒波对此颇有怨言。按照冰岛的规定，只有冰岛公民、冰岛实体及居住在欧洲经济区其他国家的个人和合法实体才拥有对冰岛瀑布、地热等资源使用的开发权。不过，把土地卖给欧盟以外的成员也不是不可行，只是需要向内政部申请特别豁免。
环境、政策、政治和文化背景的不可控都是中国企业海外开发的瓶颈所在。在很多国家，出于贸易保护，在政策上对外资公司的要求都十分苛刻。
即使顺利买地，进入了海外市场，海外的开发模式和中国也有不同。以澳大利亚为例，澳大利亚对开发商的资金投入要求较高，中国企业很难在当地拿到贷款。此外澳大利亚不支持期房销售，因此，开发商难以进行滚动开发。资金的回收时间相对较长。“澳大利亚由于社会养老体系和福利制度非常好，因此买房的家庭非常少，大部分都是租房住。”闫志春告诉记者。
此外，为了禁止外来资金抬高房价，不少国家已经出台了相关保护措施。比如新加坡，为了抑制炒房资金，避免价格攀升过快，要求购入首年进行交易的要缴纳16%税金，以后每年递减4%。
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