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我在房地产金融的一些经历和看法

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眼下金融是大学最热的专业,也是社会求职的热门专业,没有刻意的选择金融作为职业,只是不经意间选择了个房地产金融的职业,并在这个行业渡过了三年。现在也可以谈谈自己这几年的经历,希望能记录下自己的一些想法。 ...
数据分析师

眼下金融是大学最热的专业,也是社会求职的热门专业,没有刻意的选择金融作为职业,只是不经意间选择了个房地产金融的职业,并在这个行业渡过了三年。现在也可以谈谈自己这几年的经历,希望能记录下自己的一些想法。

一、进入房地产金融业

先简要的介绍一下自己教育背景,某“211工程”师范大学本科毕业,经济学专业。在校期间通过证券从业五门考试和期货从业资格考试,学习过注会新六门专业。09年11月份通过校园招聘进入一家借壳上市房地产公司工作。09年12月份去北京在新公司报道实习,实习及后来一年期间在河北某市生活。09年刚好是国家四万亿打开的时候,银行争取放贷给优质企业。我所在的这家企业在当地是龙头企业,我去实习的时候也刚好在年底,各个商业银行为了搞好合作关系,各种各样的答谢宴会不断。

参加工作就是离开校园的一个新的开始,上班第一周就是学习以前的融资资料,因为学习过注会就着重看财务部分。第二周开始就给我们分配了一个项目经理带我们学习融资。第一件事情就是复印资料。融资一般都会准备一些规范的资料,主要有公司资料,项目资料和担保资料三大部分。虽然是大学生,但是大学也没有接触过复印机,传真机。公司打印室有两台夏普的复印机,我记得当初在打印室就是复印各种资料,在复印机前面呆了整整一周。单面复印好办,但是有时候双面复印,有时候缩影,真的不太会操作,一不小心就卡纸浪费了好几包纸。等慢慢的通过复印弄清楚大概的资料内容后,经理就开始带我们去银行谈业务了。

我当时去的是信用社,我做的第一个项目融资额在四千万。项目经理与公司业务部谈好合作内容后,我就回来从财务和法务部门搜集各类公司资料。在这个过程中我就慢慢的了解了融资在公司内部需要密切接触的两个部门。法务出公司主体资料,财务出需要的各类报表。接下来就是和下面的子公司要项目资料,这个过程很重要,通过这些资料的收集,就会慢慢的懂得公司的运营模式和组织架构。收集完这些资料后就要报送银行,银行初审过之后就会提一个补充资料的要求,这一轮主要就是融资部门补充了。银行信贷员会写贷款调查报告,但是有的银行因为人员老化,没人会主动写,所以有时候为了迅速获得贷款,得我们替他们写。写调查报告这个过程很重要,通过它你就会指导银行注意些什么东西,比如项目和担保,比如某些财务指标。

写完调查报告,就开始要办理土地和房产抵押了。说到这个我就生气,每次办理抵押都要请土地局的吃吃喝喝,吃完喝完好话伺候着才给你干活,否则没人管你,你的抵押完不成,贷款也下不来,项目也很难完成。吃喝也就罢了,完了还要送礼。那时候刚离开学校,很见不惯这些,每次办完事都觉得自己受不了。有些公务员还可以,吃你拿你完了还替你干活,有的真操蛋,吃你拿你收你的礼品,饭桌上信誓旦旦的马上就能办,一下饭桌就立马翻脸拖着不干。有的还要吃狗肉、鸽子肉和鹿肉,野生鱼之类的。虽然是公司出钱,也完成了公司的任务,但是作为刚毕业的大学生,看到这一切真的让人对这个国家的一部分人寒心。

前面说过,09年有四万亿的大礼包,房价也飙涨,银行向大房企示好,每天宴请不断。我们部门每天都有宴请,不是我们宴请业务伙伴就是业务伙伴答谢。我实习的第三周,部门里面那天实在宴请太多,派不出去人,我们两个实习生就出场了。这场是工商局答谢我们,当地工商局的正副两位局长做东,我们部门能去的都去了,我们总经理也在赶了三个饭局之后晚上十点和我们在一个桌上汇合了。在饭桌上开始了我们的应酬之旅,酒场文化也成了我们工作的一部分。

两个月的实习时间,我先后跟了四个贷款项目,接洽了三个商业银行(含一个信用社)。对房地产金融有了一个初步的了解,但是酒场文化确实让人生畏。虽然宴会的酒一般都不次,以白酒国窖1573为主,偶尔也会有茅台上场,红酒以爱斐堡为主,但是真的不喜欢酒文化。

两个月后也到了过春节的时间,就结束完实习回到家了。那时候招聘工资是按学校给的,我的是四千。一起实习的兰大和西南财经的是五千,同岗不同酬,有点学校歧视,年后我在打算找找其他工作。年后回到学校,同学们大部分都去了各类银行,银行招聘已过。托老师的关系,去北京银行面试没有成功。这时候公司人力也一直和我沟通,工资也加到了和他们一个水平,就继续了这份工作。

二、正式进入房地产金融

10年7月份到北京报道,在一家军校封闭式的培训了半个月,了解了房地产开发的一些步骤和流程,以及一些基本的职场规则。又回到了那个城市和部门,这次我还是跟以前带我的经理做流动资金贷款及开发贷。领导比较照顾我,我也努力的取得领导的信任。10年底的最忙的时候我们四个人45天完成了13笔贷款,累计额度到7个亿。和巨大的房地产项目融资额相比,虽然不多,但是考虑到流动资金的特点和整个流程等,还是有些小成就感的。这次贷款对我也有了点新的业务,就是接触了存单质押和承兑汇票融资。具体业务我就不讲了,就说在这次承兑汇票中我看到了票贩子的实力,也就是民间金融的活力。年后我也参与了一些国开行的长期贷款。

这些工作让我看到了国内金融业的乱像和规则。银行从来都是锦上添花的,不会雪中送炭。10年的房地产调控,开发贷至今没有松口。我的同事也有做信托的,他们也很早就做了一笔PE投资,就是今天看到的地产基金的前身,即假股权,真债权。

三、我对房地产金融的一些看法

我现在做一些房地产投资管理的工作,有时间读一些房地产趋势的报告,也接触了一些地产基金和大房企融资机构。资本是各行各业做大做强的推动力,没有资本的力量企业难以壮大发展,优秀的企业背后一定有优秀的财务规划和制度。金地就是最明显的一个,有兴趣的人可以看看它怎么从一个区的房地产企业变为标杆企业的。恒大的高周转模式为给股东带来了超越其他地产企业十多倍的收益。

每次金融创新都是监管的结果。10年的调控,房地产信托异军突起,信托业成为一个新的主流金融。房地产基金在2011年遍地开花,现在仍在探索模式。保理、保函、售后回购等成为一些企业的选择,境外发债、境外股权融资也是大房企的首选。万科悄无声息的并购,房地产金融正在进入多元化融资渠道,多种方式结合的竞争格局。

金融资本在金融危机后力量显得更加强大,思考我们现在所处的这个时代有很强的意义。银行渠道仍然是主流,信托也好,地产基金也好,他们理财产品的发行渠道还是借靠银行。高净值客户群是各类金融机构争夺的对象,只有能够提供流动性与收益性、安全性三者匹配的金融产品才会获得客户群的青睐。

就像上个世纪七十年代的衍生品创新一样,在外部监管和激烈的竞争下,国内的金融业创新会越来越快,模式也会越来越多。房地产金融作为房地产公司的一个核心战略,必须看透这一点才能突破监管,在弯道超车。

四、一点后话

自己无意中找工作进入了房地产行业,看到了金融业的乱像与潜规则,也憎恶金融资本的贪婪。但是慢慢的也看到金融资本也是在创造价值,真是它的介入加快了各行业的发展和社会的进步。如果没有金融资本,今天的城市就不会有这么多的高楼林立,有这么多有特色的商业文化。金融业会有很大发展前景,创新在加快。关注金融发展,自己也会受益。

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