[轉貼] 房地产市场弱市行情下的质量管理-经管之家官网！

房地产市场的持续调整行情，带来销售难、入伙难等问题的同时，也对工程质量提出了更高的要求。如何提高质量水平及业主满意度成为新形势下的新课题。
任何一个项目都是平衡进度、质量、成本三方面统筹发展的结果，新形势下地产公司最直接的反应就是缩小开发规模、放缓进度，严控成本，以及提高质量要求。这也是市场逼迫下的无奈，否则大范围的业主拒绝入伙让人难以接受！
笔者个人认为：新的市场环境下，是提高质量管理水平的大好机遇。谁能够在这轮危机中脱胎换骨，谁就是行业未来的翘楚。
一、扔掉了进度包袱
在地产市场火爆的2006-2007年，工程管理一直被进度管理绑架了。为了加快资本周转、获得更大的收益，就只能拼命加快开发节奏。从图纸设计到项目竣工，一切为进度这个主旋律让步。于是出现了边设计边施工，边报建边施工，边施工边竣工等怪现象。不可避免的出现了设计不佳、施工粗糙等问题，导致质量水平下降，给业主使用及后期管理带来困难。
而在目前形势下，开发节奏放缓为质量管理让出了更大的运作空间。设计上考虑问题可以更充分，图纸可通过多次会审修改，使得设计质量得以保证。工程上，可通过验收严格把关等把控好施工质量。同等造价水平下，实用合理的设计和优良的施工质量，就是地产公司的核心竞争力，就是拳头产品。
所以目前要做的就是重新检讨项目发展计划，增加必要的设计、施工时间，为工程质量得到充分加强创造空间。尤其是项目达到预售条件之后，可放缓开发速度，一方面有利于质量控制，另一方面有利于减少开发资金投入并为销售提供更长的周期。
二、不影响成本控制
弱市环境下我们会更加关注成本，从而在同等售价水平下获得更大的利润空间。但压缩成本是否意味着降低产品质量呢？表面上也许两者是不可调和的矛盾，实际上未必。
笔者认为对成本影响最大的设计和定样，而施工质量跟成本没有直接联系。因此即使在限定成本的前提下，更要提高质量水平：
1、设计和定样管理
设计和定样决定工程量大小和材料价格区间，进而直接决定了项目成本。可否通过优化既满足建筑要求，又能有效降低成本呢？答案是肯定的。下面以购买柜子为例进行说明。
市场上的衣柜可谓五花八门，价格差距也非常。简单起见，我们将其分为三类，如表1所示。
表1：各类柜子价格示意

类别		材料	内在质量	表观效果	价格
A类 （实木）	A1	高档实木	质量好	效果好	9000
	A2	中档实木	质量一般	效果一般	8000
	A3	低档实木	质量一般、	效果较差	7000
B类 （仿实木）	B1	高档仿实木	质量好	效果好	6000
	B2	中档仿实木	质量一般	效果一般	5000
	B3	低档仿实木	质量较差	效果较差	4000

这就存在选择策略问题，出于成本及效果两方面考虑，首先去掉A1和B3类产品(A1造价太高，B3效果太差)。剩下的几种情况，我们分别分析:
(1)如果设计师一门心思一定选用实木柜子，那只能在A2和A3中选择。以往楼盘卖的好，利润空间很大，且对成本要求不严的情况下，会更多的选择A2类产品。但在目前严格控制成本的前提下，选择A2类产品难度加大，无奈的情况下只能选择A3类产品。这就造成了柜子本身制作质量不好、表观效果也不好两方面弊病。而选择它的唯一依据就在于设计师一心一意要用实木产品。这显然是不可取的。
(2)新形势下应该转换思路，积极选用B类产品。B1类产品的特点在于新技术的发展使得仿实木产品的内在质量和性能超过实木产品，且制作工艺精湛，不仔细查看难以分辨出与实木的区别，家庭使用的话更实用。这样的产品何乐而不为呢？难道非要等客户抱怨那个实木柜子实在太差并拒绝接收的时候我们才知道后悔么？
(3)进一步分析，对成本利润率不高的项目、中低档项目，甚至可以选用B2类产品。只要能够满足使用要求，满足外观效果，达到了合格的要求即可。从而尽可能获得更大的利润空间。
2、施工质量管理
我们知道大部分工程合同都是总价包干和同，不出现设计变更不会增加费用，这点非常有利于现场质量控制。如果施工达不到规范要求，可要求施工单位返工、整改等，可以在成本并不增加的前提下获得更好的工程质量。
总结上述两点，质量与成本的矛盾是可以化解的，应该积极利用有限的成本做出更有现实意义的事情，最大化创造价值。
新的市场形势要求我们作出新的举动，不管市场调整多么严峻，不断提升自己产品的质量水平及核心竞争力，是颠扑不破的，这点，尤其适应当前形势。