[轉貼] 浅谈房地产项目风险管理-经管之家官网！

作者：尚庆云
一、引言
　　
　　20世纪90年代，我国房地产行业过度膨胀引致整个行业一度萧条的余痛在某些地区尚未消失，今天该行业又再度展现了如日中天的投资气氛。在乐观的投资气氛背后有很多投资者因为无法抵挡风险的袭击而投资失败，因此，对房地产项目实施风险管理就显得至关重要。
　　
　　二、房地产项目风险产生的原因
　　
　　房地产是一个特殊的行业，它具有以下特点：投资额大、建设周期长、资金周转慢、变现能力差，涉及到的社会、经济和环境因素多，其投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程。这些特点决定了房地产业是一种典型的高风险投机行业。其次，由于房地产的地区差异、项目差异，涉及的内容不单单是技术问题，还有很多其它方面的问题，因此，国家很难像针对建筑工程那样去制定房地产项目风险管理的统一规范和规程。这一切都决定了房地产行业的高风险性。
　　
　　三、房地产项目主要风险
　　
　　在房地产开发的不同阶段存在不同风险
　　
　　1、投资决策阶段的风险
　　
　　投资决策阶段的风险主要有开发区域风险，开发物业类型风险，开发时机风险和开发项目的定位风险。
　　
　　2、土地获取阶段的风险
　　
　　土地风险主要来自于土地自然属性、社会属性和土地规划部门对土地使用性质和规划设计指示的不确定性。购买了土地使用权后，还有大量的征地、拆迁、安置和补偿工作。
　3、项目建设阶段的风险
　　
　　项目建设阶段的风险主要来自设计理念的落后、建筑物实用性差、甚至由于承包商建筑技术落后、施工方案与方法不同、偷工减料以及项目监管不负责任等导致建筑物存在质量安全隐患。
　　
　　4、售管理阶段的风险
　　
　　这个阶段的主要风险有销售时机的风险、租售合同的风险、自然灾害的风险和意外事故的风险。
　　五、房地产项目风险管理与控制
1、风险分析
　　
　　风险分析一般要经过三个步骤。一是风险辨识阶段找出风险因素，研究风险因素会造成的后果；二是风险估计阶段，根据已有资料和经验对各风险因素可能发生的概率及对项目的影响程度做出估计；三是风险的评价阶段，采用适当的方法对各种风险因素的影响进行评价，即确定风险的概率分布。
　　
　　2、风险预防
　　
　　在风险发生前，为了消除或减少可能导致损失的各种风险因素，而采取的各种措施称之为风险预防。风险预防贯穿于房地产开发经营的各个阶段。
　　
　　在投资决策的阶段，房地产开发企业风险预防的主要任务包括：（1）建立高水平、多学科的开发人员队伍。（2）建立健全风险预警系统。（3）贯彻执行风险管理责任制度。
　　在土地获取阶段，开发商应该重视以下几个问题：履行开发商的社会责任，积极主动的与各地方ZF管理部门和土地所有者搞好关系， 妥善处理征地、拆迁和安置补偿工作中遇到的棘手问题。增强合同意识，认真签订各种相关合同，尽量避免合同歧义。
　　
　　项目建设阶段风险预防的主要措施有：高度重视项目建设中的安全问题，在现场控制中，减少风险源，防止风险扩散， 特别是强化现场质量监控，防止出现质量缺陷和建筑工程质量。及时协调、妥善处理建设过程中的设计、施工、监理、材料设备供应之间的矛盾，使项目的建设顺利的进行
　　
　　在房地产开发租售管理阶段，为了预防风险，应当特别重视租售合同条款的明确、详尽,并聘请律师或法律工作者审核。
　　
　　3、风险转移
　　
　　可以采取工程保险或工程担保的方式来转移风险。
　　
　　4、风险管理
　
　　（1）合理界定项目覆盖的范围，在企业发展规划和战略的总体要求下，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险; 编制《项目管理规划》，用《项目管理规划》指导项目的建设和管理; 理顺组织结构，明确岗位职责，建立项目的反馈沟通职能，为风险管理提供组织保障。
　　
　　5、风险抑制
　　
　　风险抑制是在风险发生时或风险发生后采取的各种降低损失程度或缩小损失发生范围的措施，目的是使风险发生时损失最小，风险发生后有挽救措施。
　　结 论
房地产是一种投资大、周期长、内部结构复杂、涉及因素众多的复杂开发系统，影响该系统的风险因素众多，影响关系错综复杂。同时，不同风险因素引起后果的严重程度迥异，项目能否取得预期结果具有很大的不确定性，因此，在项目风险管理中，应进行科学的、系统的风险分析，风险预防，风险转移，风险管理，风险抑制，将风险损失降低到最低程度，确保建设项目取得良好的社会和经济效益。