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四、中国房地产行业最近几年的八大趋势

上面章节讲了很多关于房地产价格的要素，下面进入正题，就是在未来的一年、2年，甚至10年，中国房地产行业发展的大趋势，也就是所谓的上涨的空间和投资的机会。

个人认为，未来房地产市场的发展将表现出以下几大趋势：

1、随着中国第一轮高速城市化进程的基本完成，中央对房地产行业的依赖程度在降低，房地产再次暴涨的机会已经基本没有可能（不排除海外资金爆炒等因素造成局部暴涨）。特别是一二线城市，中国的城市化的硬件指标一定达到一个相当程度，所谓的硬件指标就是商业实施、配套设施，剩下的未完成的已经在规划施工阶段，未来中央对房地产的依赖会降低。中国在过去的十年其实政府作为操盘手爆炒房价的十年，房价的主力推手是政府，因为在2000年之前，中国的城市形象非常差，高端写字楼、商业都奇缺，中国的现代化需要这样一轮高速城市化的阶段，政府作为操盘手，通过控制地价、税收和土地供应，一步一步将房价推到今天水平，一方面通过开发商完成了中国的初级城市化，建设了大量城市配套和形象设施，一方面通过房地产夺取民间资本，用于政府财务开支。过去的十年，高速城市化和需求推动房价暴涨，而在未来的十年，这一动力减弱，中国房价再次暴涨也不再可能。

这也宣告着，在中国城市发展的这一大周期内，房地产的牛市彻底结束，剩下的是一个漫长的熊市调整期，之后按照产业发展理论，进入成熟期，逐渐步入衰退期。

2、二三线城市将成为未来房地产市场的重心，一线城市房地产市场回归平静。目前的土地交易市场也说明了这一趋势，一线城市的土地价格涨幅有限，成交量下降，甚至大量土地流拍。而二三线城市的成交量和价格都在上涨。所谓的三线城市是那些发展较好的地级市，而四线城市本人并不看好，因为四线城市缺乏产业支撑，而且居住环境和配套有限，外地人购房动力不足，而本地人的收入不足于支撑房价快速上涨。

3、未来10年，会是中国保障房供给的高峰期，而且保障房的建设模式创新，特别是“限地价竞房价”模式的应用，会对未来几年的中低端商品房市场形成较大的冲击。其实这几年住房上涨的一个基本的逻辑就是大量中低收入人口等着买房，如果这一部分人口的住房需求被解决，支撑房价上涨最主要的依据将不存在。目前的中国，稳定和执政的延续是所有问题的重中之重，而保障房的建设是稳定的基础。当然目前保障房刚刚开始，还存在保障房建为别墅，保障房变成权利房的现象，而且这种现象在未来的3-5年还会普遍存在。但是随着大量的区域暴乱，不稳定事件的发生，政府会把保障房的高度提高，且在建设模式上面会创新。那未来直接的影响就是中低端商品房的需求减少，且价格的上涨空间有限。

4、目前中央政府的调控决心强，并且调控的手段并未用尽，执行也尚未到位，如果未来房价还持续大幅上涨，那调控的力度和执行的强度一定会加强。并且不排除出台新的调控政策，让投机者基本从市场上消失。之前的三个主要调控手段：限购+限贷+限制开发商的贷款，三招都招招致命。限购基本上让50%的投资客撤离市场，再加上一个限贷的严格执行，很多首套房都无法贷款，而2套房极其难贷款，3套极以上完全没有希望贷款，加上限购，连环杀手锏基本上让投资客灭绝，除非愿意一次性付款。而限制开发商的贷款，因为之前2年开发商积累了大量现金，今年年初开发商的现金流不算紧张，银根紧缩到现在，总有开发商会撑不住提前降价，只要这个口打开，之后价格全面的溃败是必然事件。

目前政府的基调已定，未来的1一年之内房价绝对不会大幅上涨，如果未来几年内房价再度出现大幅上涨，必然还会有杀手锏出来，就是所谓的房产税和交易税，过重的交易税和持有税一定让投资客血本无归。所以个人意见，别对未来5年的房价抱有太大的幻想，特别是一线城市。当然房价的小涨幅可能本身依然存在，这取决于GDP、CPI和人均收入的涨幅，但这样的涨幅绝对不能支撑投资的高回报率。

5、行业的准入门槛提高，开发门槛提高，这直接推进房地产行业融资模式的转变，和行业集中度的提升，也一定程度上限制了价格的涨幅。这个很多人无法想象，在几年前，差不多有个2000万的自有资金（差不多是总投资额的20%左右的资金）就能在二三线城市做房地产了，不需要专业团队，各种资质可以造假，正是这样的低门槛，房地产行业有很多只为利润的快公司。而这种虚假的繁华盛世已成过去，现在行业的准入门槛越来越高，特别是资金门槛，因为土地出让的规范，以及对预售的监管，利用客户的钱来给客户建房子将逐渐成为过去。更大的变化是房地产融资模式的变化，在之前的几年，银行融资是房地产融资的绝对主流，银行贷款里面大量的资产是房地产融资和按揭贷款，比如据说光大银行超过20%是地方政府利用土地的融资贷款，这加剧银行系统的风险。未来，信托和房地产基金将会成为主流，目前银行房地产基金刚刚起步，融资成本很高，基本都在25%以上。但是随着制度的成熟，房地产基金的融资成本应该会降到15%左右的水平，房地产基金将会求稳，求稳定的回报率，这一定程度上要求开发商不追求快利润。特别是商业地产，目前的开发商为了追求短期的售价，往往把投资回报率做到2-3%，这显然对基金而言无法支撑长期发展，如果要维持长期8-10%的投资回报率，唯一的办法就是降低售价。

在准入门槛提高，融资模式发生转变的同时，还有一个重要的趋势，那就是行业的并购。据统计中国目前存在差不多1万家在活动的房地产开发公司，长远来看，从1万家到1000家的过程肯定是有的（这是我老板在访谈时的观点，个人认可）。目前而言，并购主要发生在中小企业：大企业并购小企业，中小企业互相并购。而未来肯定会有一部分大企业并购大企业的案例，恒大并购城建只是一个开始。

6、随着房地产调控的深入，以及地方债务偿还高峰期的到来，一定会出现部分地方政府技术上破产的情况，这也反向决定了房价不可能大幅下跌，不涨即是调控目标。从目前的情况来看，地方政府的主要收入还是卖地和房地产相关的税，这几项收入在一线城市占比超过50%，在二三线城市超过70%。地方政府的债务超过10万亿，且都是以地方土地作为抵押融资，一般土地的价值打折到5折到七折，但是有一个现实的情况，这些土地一般是城市边缘的土地，本身土地的抗风险能力较差，如果房价出现大幅下跌的情况，比如下跌40%，将是以下几个局面：地方政府的财政收入大幅缩水；银行融资的土地大幅贬值，就算土地出售，因为是郊区的土地，在熊市下基本不会有人接盘，那银行将再次出现2000年前后的大量烂债情况，从技术上将会破产；居民的财富大量缩水。所以还是回到最前面的论述，房价下跌的底部估计会在在20%左右，极少部分个案会达到30%、50%。

7、在住宅调控水深火热的时候，商业地产迎来发展的黄金期，但是同时巨大的泡沫也在形成，未来的5-8年，中国的大部分城市都将出现很多年没有出现的盛况，城市的中心大量商业的烂尾楼和没有人气、出租率低的商业中心。

关于商业地产的问题，后面拿一个单独的部分做专题论述。

8、未来的房地产开发的密度会越来越高，在一二线城市，低密度大户型的产品将越来越稀缺，投资价值凸显。因为调控的目标，以及中国的现实情况，未来的土地集约利用率将越来越高。未来，50-70平的小户型，4.5甚至更高的容积率将成为房地产发展的主流，而诸如之前的纯别墅项目，200平左右的大平层户型将成为市场上的稀缺产品，投资价值凸显。

以上这些是个人认为的房地产调控的8大主流趋势，这些趋势将在未来的5到10年逐渐验证。

五、关于商业地产的泡沫问题

在沉寂了将近10年后，商业地产终于迎来了发展的黄金期，记忆中万达也是在2005年开始大规模进军商业地产，在2009年的时候开始在业界备受瞩目。中国人好像从始至终都缺乏对历史的客观关注，和正面的心态，总是有一种自己一定不会是最后接盘的那个倒霉者的畸形心态。所以大家现在都一窝蜂，根本不管商业地产的实际回报率，涌入商业地产领域。在目前的现实情况下，能达到4-6%的回报率的商业地产项目已经是回报率非常高的项目，而普遍的回报率在2-4%之间，甚至我见过有楼盘的回报率在1%以内。就是这样的回报率，你说商业地产有没有泡沫？

当然商业地产和住宅有本质的区别，所以中央政府对商业地产基本没有调控：商业地产不是刚性需求，不影响民生；商业地产的首付五成，对银行金融风险影响较小；商业地产的投资客相对范围较小，这些投资客经济实力较强，抗跌能力强。

但是商业地产的泡沫依然严重，最简单的几个泡沫指标就是：投资回报率极低；基本所有的投资客在投资时不看回报率，过度相信未来的预期；商业地产人才近期频繁跳槽，前不久在微薄上，万达的一个高管透露一个案例，说自己手下一个入行2年的小屁孩，还狗屁不懂，被某商业地产项目年薪60万挖角。说句心里话，这样的小屁孩百分之一百专业水平在我之下，我才值几个钱啊？就因为有个万达的光环就卖60万，这挖角的开发商纯属傻逼。

之前几年，易小迪曾经说过一句话：商业地产是埋没英雄的地方。这个是在我老板的访谈文章里面看到的一句话，为什么这么说商业地产埋没英雄？因为商业地产没法快，如果商业地产求快，项目必死！住宅做得好坏是赚钱多少和快慢的问题，而商业地产做得好坏是生死问题，按照目前的情况，商业地产做得不好的一定会死。商业地产不是一个人的独角戏，靠一个强的操盘手，撑不起一个商业地产项目，商业地产的前期定位、规划、运营、服务，如果有一个环节出了问题，一定都会死。如果定位出了问题，连调整的余地都没有，如果规划出了问题，商业的价值大打折扣；如果运营和服务出了问题，那后期的经营和升值基本都是空谈。而要完整的看一个商业地产项目是否成功，基本上需要5-10年的时间。很多商业地产项目可能前期销售很好，但是后期运营一塌糊涂，有的可能前期销售、招商都不错，但后期经营越来越差。

所以商业地产的价值，的确和地段有关，和规划有关，和定位设计有关，但是最终最核心的本质还是和运营有关，运营的好坏决定了商业地产的价值。

而中国目前商业地产的现实情况如何呢？

1、中国的商业地产领域，基本上没有几家懂商业逻辑的开发商，充斥的是大量通过商业地产低价拿地，然后通过住宅销售赚取利润的快公司。这样的快公司，你别指望他有经营商业地产的心态，投资这样的项目必死无疑。

2、商业地产领域，基本上没有有商业运营经验的开发商，说实话，商业地产的规划和运营问题，如果没有大量的实操经验，这些问题一定是解决不了的。本质的意思就是商业地产一定得教学费，而且这个学费得自己教。因为涉及到规划和运营的问题，这差不多是每个商业地产公司的最核心竞争力，这个比所谓的商家资源还是核心优势。这些东西，没有实操经验的顾问公司解决不了问题。因为你没有实际操盘过，根本不知道后面的招商和业态调整、运营中的到底有多少繁杂的问题。最简单的例子就是，可能一个运货的暗道设计不当，一个烟管设计不当，整个商业地产项目都会死。

3、因为融资模式的局限和大量快公司的存在，商业地产的回报率偏低。在西方发达国家，因为商业地产的投资回收期长，一般都是一些追求稳健的基金投资商业地产，比如美国的西蒙公司，因为商业地产的回报率是5-10年以上，所以一般投资回报率都在8%左右。而在中国，除非银行融资出现问题，一般的商业地产公司都倾向于贷款去解决资金问题，常规的操作手法是：商业地产配套大量住宅销售，一般比例在50%左右，通过50%左右住宅销售打平资金；大量的商铺直接销售变现，这是项目的利润；少量持有商铺抵押给银行融资。

4、中国的中小开发商，非常抗拒持有商业，就算在没有选择的余地情况下，对持有商业的运营能力偏弱，未来商业的升值并非是运营的升值，而是地段本身带来的人流的升值。在中国目前的商业地产开发商中，除了华润这样的企业，是出于企业战略目标的考虑，会持有大量的商业，其他的公司，就算是一些非常知名的上市公司，在考虑商业地产的问题时，基本的战略思路都是，我最少持有多少商业能保证这个项目存活，能保证其他的商铺成功销售？他们的逻辑思路都是尽可能不持有商业。而很多开发商根本就完全不考虑持有商业，往往是以一些包租、返租销售等营销概念促进销售。因为运营的都不是专业团队，往往是商铺销售完之后，除非是地段非常好，一般情况没几年项目就死掉。就是这样的商铺，你敢投资吗？

比如，我现在服务的项目，开发商就是商业全部销售，而且非常抗拒客户了解商业运营的问题，因为如果客户了解了运营问题，商铺销售将面临巨大的阻力。另外一个项目，在中国某知名三线城市，市中心核心地段，有希尔顿顶级酒店，这样的项目，开发商连集中商业都不敢持有。

所以对有兴趣投资商业地产的朋友，给大家几点建议：

1、别投资那种非专业商业地产公司、小公司开发的商业地产项目，不管他的广告做得多好，价格多便宜，地段多好，规划多有前景，千万别碰，除非你想赌自己的运气。商业地产的便宜没有任何意义，合理的贵才有价值。区域规划不具有绝对的意义，因为规划范围内一定有很多竞争项目。这样的快公司，往往都是皮包公司，赚完钱老板就走人，留下一个和自己在法律上不具有任何关联的管理公司，未来没有任何保证。

2、千万别碰那种开发商承诺包租、返租等协议的商业地产项目，如果开发商全部销售不持有的话。因为开发商往往会把前景描绘得非常美好，给你前面几年承诺8%的回报率，看似12年就能收回投资，但是可爱的同志们，开发商一般都是把前面几年的租金反算到房价里面，因为前面几年根本不可能收到8%的回报率，这样房价就会比实际还高。如果后期的运营出现问题，给你100年你也收不回全部投资，因为运营出了问题，商业地产一文不值，就是一堆砖头。

3、投资核心区的综合体商业项目时，尽量别投资集中式商业，就是所谓的商场内铺，因为未来的转让是个大问题。选择临街商铺为宜。这种未来的转让、租金都有保障。核心区的临街商任何时候都不愁租。

4、投资核心区综合体商业时，一定要投资那种主力店招商已经完全确定的项目，如果一个大商业项目主力店不占到50%的面积，成活的概率很小。除非开发商运营能力非常成熟，本身定位就不是主力店带动的大商业项目。

5、谨慎投资有规划和未来发展前景的商业项目，很多商业项目都是在城市的新区，市政府为了卖地，会给新区非常宏大的一个发展规划，但是现实的情况是，除了一二线城市，极少部分三线城市的新区规划具有意义，其他城市的新区规划在未来的十年不具有任何价值，很多城市的级别和发展根本不足支撑新区。这是我多地调研项目的经验。而且就算是一二线城市的新区，发展路径都一样：先住宅，然后是写字楼，之后才是酒店和大商业。如果一个新区，住宅的开发都还没有成熟，也没有居住氛围，就开始给你忽悠商铺投资，这样的项目基本不用考虑。

6、在投资社区配套商铺时，一定要实地去调研租金和投资回报率，如果当时的回报率低于6%，基本不用考虑投资。因为社区商铺未来的发展空间有限，租金相对稳定，不会大幅增加，社区商铺未来的经营商家也相对稳定，却承租能力有限，这样的商铺投资回报率是确定的，6%是极限值。

当然还有一些更专业的判断标准，比如主力店因素法、哈弗雷利模型、人口系数法等等，这里不展开论述。

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