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房地产业发展只能弃车保帅

2009-1-12 南方都市报

房地产业发展有两大矛盾，一是稳定与发展的矛盾，二是市场与公益的矛盾。

正因为有这两大矛盾存在，政策制订政策时常常陷于两难：又要保持稳定，又要保证发展；既要维持市场平稳，更要保障公益——无法抓住主要矛盾，导致政策动辄得咎，房地产市场预期不明。

1月9日，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国建设工作会议上透露稳定房地产市场三付药方，一是试点将闲置公积金用于支持经济适用房等保障房建设；二是地方政府负责，稳定地区房地产发展；三是政府部门引导开发商调整价格，以促进住房销售。

这三付药方显示了城乡与住房建设部稳定房地产市场发展的良好愿望，其中透露出的技术错谬与逻辑混乱，显示建设部对于如何稳定市场有些乱了方寸，没有抓住房地产市场的主要矛盾。

比如，姜先生把稳定房地产发展的大任赋予了地方政府，同时强调，2009年地方稳定房地产市场政策要进一步规范，不许地方政府出台一些超出本身权限范围的税收、土地等方面优惠政策。如果地方政府认为如此行事才能稳定房地产市场，而建设部认为如彼行事才能稳定，到底是听地方政府的，还是建设部的？如果稳定之责在地方政府，显然地方政府应该拥有一定的话事权，责权利相等，无权者无责，如此简单的道理相信有关方面不可能不懂。更何况，我国房地产市场的法规规则主要由地方政府制订，建设部显然无权一纸令下，取消地方立法权，更不可能取消此前地方政府与地方房地产市场相关的几十万个规章。

又如，姜伟新先生肯定了前一段时间房地产商的降价行为，同时鼓励房地产商以降价减库存、增加销售。这在技术上未必可行。没有任何学者能够证明，房地产降价销售量必然增加，降价对房屋销售量是有推动作用，但不具备主导作用。房地产市场遵行的是资本市场的风险预期原则，只有房地产增值前景高于风险预期，大多数人才有入市动力。自从去年年底为二套房松绑的房贷新政和降税政策出台后，上海等地住房销售量有所提高，但仍然不及高峰期的三分之一，降价大户到年末销售末有所下降，这说明房地产投资与降价之间没有必然关系。

再如，以6000亿元的闲置公积金解决保障房资金缺口，用意良好，却受到许多人反对。由搜狐网组织的“住房公积金用于住房保障建设”的网络调查中，85%的网友反对公积金用于保障房建设，理由是住房公积金属于个人缴纳，应征求住房公积金缴纳人的意见。在“公积金建设贷款应由谁监管？”的回答中，60%网友选择“将公积金机构改革成一种新的金融机构，采用市场化运作和监管机制”。在“您认为此举能彻底解决地方政府投入难的问题吗？”，82%的网友选择“不能”。

这涉及到住房公积金的本质。住房公积金制度从本质上来说，是一种住房信托机制，由公积金管理机构管理缴存人的本金，并进行年末结息，其财产权属于缴存者，而不属于管理者，管理者按比例抽取管理费。不管以何种道德的名义动用这笔钱，都属于侵犯私人财产，有违物权法。如今一些人看公积金有闲置资金，以盘活资金、为保障型住房筹资为名，居然一纸令下充公了，让人以后对公共基金如何放心？

从上述三条来看，稳定房地产市场的新药方有些药不对症。

有关方面应该抓住房地产市场的主要矛盾，解决主要矛盾，即便在短期内可能付出一些成本，但只要能够取得房地产市场健康发展的长期收益，就应该坚持下去。

如果主要矛盾是保障型住房不足，那么，应该从积极财政政策的财政拨款和以往的土地收益结余中，拨出款项，大力建设保障型住房。所付出的代价是财政赤字增加，房价在今年年内将继续回落。如果认为主要矛盾是房地产交易量下降、库存增加影响宏观经济，那么，就必须让人民币适度贬值，增加货币，形成轻微通胀态势，进而减少房地产税费、减少保障型住房支出，如此，房价没有下跌预期，房地产市场交易量才可能上升。所付出的代价是保障型住房继续稀缺，民意不满。

中国经济的主要矛盾是结构性矛盾，产能与消费失衡，保障与市场失衡，就房地产市场而言，保障型住房不足，导致市场孵化不全，行政与市场不分，房地产市场化遭到民意抵制，主要矛盾是保障型住房不足。增加保障型廉租住房，搬掉房地产业长期发展的拦路虎之一，从长期来看，得必定大于失。房地产市场才能去伪存真，实现真正的市场化。

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