中国房地产调控政策为何沦为“空调”-经管之家官网！

崔宇
尽管经历了2008年的短暂“拐点”，但在五花八门的优惠政策支持下，今年上半年房地产市场又出现了高潮。7月17日，银监会主席刘明康表示银行业金融机构要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，似乎暗示监管层要为重新膨胀的房地产泡沫降温。
在信息泛滥的年代，历史很容易被遗忘。2004年以来，中国政府一直在密集从事房地产调控，可“星星还是那个星星”。值得注意的是，在2007年房地产市场冲上巅峰之后，是为了抑制通货膨胀而实施的持续货币紧缩政策才让房地产市场停下脚步，而非直接的房地产调控政策所致。
为什么房地产调控政策沦为了“空调”？这主要是因为中国政府对房地产市场过分偏爱，所以房地产调控政策一直是“相机抉择”的，并没有单一的规则和目标，而且在权力不受制约的情况下，“相机抉择式”的政策不仅达不到预期效果，扰乱公众预期火上浇油，而且也为利益勾结敞开了大门。
“二套房”政策就是典型的例子。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，其中要求申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。这项抑制炒房的政策杀伤力很大，但由于金融危机的影响，在2008年10月，财政部和央行又要求“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”，由于对“改善型普通自住房”界定未明，由此打开了松绑“二套房贷”的缺口。
今年上半年，各地商业银行变相松绑“二套房贷”现象层出不穷，或者降低首付比例，或者给予利率优惠。更具黑色幽默的是，7月7日，杭州宣布收紧“二套房贷”，购买二套房不再实行首付两成和七折利率的优惠政策，这引起了很大的轰动，但实际上银监会从未发出放松“二套房贷”的正式通知，没有放松又何来收紧呢？这暴露了地方政府架空了监管部门，监管部门也不得不选择睁一只眼闭一只眼。
从“二套房”贷款政策的变迁我们大致可以看到中国的房地产调控政策是如何“相机抉择”和飘移不定的。事实上，在凯恩斯主义的驱使下，中国的宏观调控一直走着“相机抉择”的道路。但从现代宏观经济理论的发展来看，相比单一规则而言，相机抉择的效率更低。
因为相机抉择的经济政策与实际经济运行之间存在时间不一致性问题，也就是存在时滞，这样需要政府不断地调整政策，造成政策的不稳定性；而且公众如果预期到政策的这种不稳定性，也会改变行为规则，以致出现“上有政策下有对策”。比如，此次银监会重拾“二套房贷”的旧令箭，但如果银行预期货币政策依然宽松，如果公众预期政策还是会朝令夕改，那么政策效果必定会大打折扣。
尽管从宏观调控政策的角度看，是单一规则还是相机抉择仍然有一定的争论。但对于房地产市场来说，必须要抛弃相机抉择的调控模式，制定单一的规则，而这个规则就是加大保障房或者中小户型的供给并抑制投机需求，而不能因为经济繁荣或是衰退就随意变换政策。否则，只会让公众预期在政府有形之手的托举下，房价永远不会暴跌甚至下跌，但这只能是一厢情愿的神话，房地产市场当然也有周期，只不过中国还没有经历真正的下行周期罢了。
目前，中国之所以采取相机抉择的房地产调控模式，一方面是因为对房地产这个所谓的支柱产业过于依赖；另一方面是因为相机抉择更有利于官商勾结和利益输送。我们应该抛开自说自话的房地产数据，从常识出发，如果房地产这个技术含量并不高的服务业能持久拉动经济增长的话，世界上或许就没有穷国了，美国也不会发生次贷危机。对于中国来说，如果继续维持房地产业的暴利而不参与危机下的调整，只会让亚健康变成不健康，这也不仅仅是房地产一个行业的问题。