2009年房地产盘点：应急产生大泡沫-经管之家官网！

年终将至，没有哪个行业比房地产收获更多的臭鸡蛋和烂番茄。虽然在这一年，房地产的价格与成交量惊人上涨，虽然这个行业为拉动内需、为经济数据的复苏作出了莫大贡献。普通购房者在高房价中受煎熬，房地产行业在严厉的道德谴责中构筑沙滩上的百年老店，而政策在宏观经济指标与激烈的民意之间左右摇摆。
应急举措产生大泡沫
2009年房地产价格经历了时光隧道，从年初的黯淡，到3月转入大阳春，5月之后有越来越多的投资客进入房地产市场，象征着房地产市场步入炎夏。而到年末，12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫，中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。评语如下：中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况，开发商严重依赖金融高杠杆和所谓“价格永远上涨”的概念。
　　
有数据可以印证上述结论。中国指数研究院的2009年度报告显示，2009年11月，20个重点城市中，12个城市成交均价超过历史最高水平，其余8个城市也已接近历史最高水平。北京在2009年商品房均价上涨幅度已经超过60％，而深圳等地也纷纷超过这一涨幅。统一按照上涨幅度已经分别达到了50％以上这一低估的房价涨幅计算：三城市房价的涨幅都超过了GDP的5倍。这意味着，目前的高房价是无法兑现的，一旦多数人持房按照市场价兑现，楼市泡沫立马崩溃。
　　
根据美联物业发布的一份关于租售比、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据，可以得出同样的结论。11月来北京的楼市租售比再创记录首次突破了1：500，达到了1：546，部分区域甚至达到了1：700。而这一比例在2008年基本在1：400左右，上涨幅度达到了25%。上海的租售比为1：500。11月美联物业（上海）住宅蓝筹投资回报率仅为2%。深圳的租售比平均为1：450。这意味着持有物业的人不可能通过出租得到合理回报，惟一收加投资的手段是通过房地产转手交易，房地产成为彻底的类似于17世纪初荷兰郁金香一样的投资品。
　　
有人认为，只要房地产有买家，泡沫就能持续。从表面上来看，确实如此。只要有富裕人群接盘，只要银行阻断楼市可能存在的风险，那么通过向境外开外房地产市场吸引全球富裕人群到中国城市购房，似乎一切矛盾都可迎刃而解。
　　
但年末的迪拜危机提醒我们，这样做是短视的。迪拜精心维持的海市蜃楼因为债务过高、中东美元不愿意援而暂时终结。迪拜之梦甚至吸引了全球浮华的明星们到此投资，却依然无法躲过刺破泡沫的针尖。
　　
我们不知道针尖来自何处，也许是连续十次加息，也许是邻国发生偿债危机引发全球金融市场的恐慌，也许是美元突然疲软，用时髦的话说，当资金链崩紧到一定程度，当杠杆拉长到一定程度，任何一只飞过天际的黑天鹅都可能引爆泡沫。
中国式的金融杠杆支撑房地产泡沫
为了拯救年初摇摇欲坠的GDP，政府拉长了房地产金融杠杆，给房地产泡沫火上加油。
　　
中国工商联住宅产业商会会长聂梅生强调 “2009年房地产资金杠杆率提高”，依据是今年国内贷款的增幅快速增加，2008年四季度增量是-10%，今年三季度到9月底是90%；定金和预售款去年4月份是-40%，2009年三季度是100%。如果以自有资金率35%为基准线，1~9月份热点城市房地产成本的资金杠杆率已从2.86倍大幅提高到6.67倍。若考虑在土地环节上存在的资金杠杆（各种形式的股权基金、分期拿地等），这意味着提高自有资金成本杠杆率将翻一番。如果年底房价继续上涨，那么自有资金相对于总价值的杠杆率在热点城市将冲到20倍以上。
　　
房地产的金融杠杆有可能更高。从去年开始，刺激房地产政策出台，全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例大幅放松，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分是在20%~30%之间，远低于5部委通知的规定。而今年5月国务院将保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%，同样拉长了资金杠杆。
　　
与此同时，房地产得到了前所未有的资金支持。
　　
截至今年11月6日，全国61家中国内地房企通过银行授信、银行贷款、定向增发、IPO等方式融资总额约4000亿元人民币。其中，前15家企业融资总额就超过了3000亿元，占61家房企融资总额的80%以上。万科居榜首，实现银行授信500亿元、增发集资112亿元，融资总额为612亿元人民币；绿地、金地、SOHO中国、方兴地产分列2至5位。60余家房企获得银行短期授信和中长期授信总额超2400亿，成为最主要的融资来源，获得银行授信金额前10名的房企总共获得了总额约2400亿人民币的银行授信。自2009年下半年重启ＩＰＯ以来，先后有金隅股份、华南城、恒盛地产、宝龙地产、恒大地产、禹洲地产、明发集团、龙湖地产、花样年、佳兆业等１０家内地房企赴港上市成功，实际募集资金合计逾４００亿港元——通过向大开发商倾向性授信，通过允许开发商IPO或者再融资，银行与股市培育出了一连串敢于拿地王的豪气冲天的开发商。
　　
至此，围绕房地产的完整资产高估链条基本形成：土地与房产价格提升，银行根据抵押品的市场定价发放更多的贷款，而股市投资者根据土地与房产的市场盈利给予地产股过高的估值。那些不大块拿地、不建高端住宅的房企将无法在资产泡沫中获取红利，由此造成了抢地、抢房、抢高端房现象。一旦某个投资品引发社会疯狂投资，进而撬动存款与贷款，无限度拉长融资杠杆时，最危险的泡沫也就形成了。
地方政府暗中获大利
央企、地王成为热门词汇，年底地王频出，地价坐上了火箭。
　　
年底拍地掀狂潮，截止12月19日的一周，龙湖、复地、保利、招商等在上海、北京、南京各大城市竞得土地，溢价率均超100%，最高逾400%。有开发商的感觉是，“今天来看，2007年的天价地其实是如此便宜”。
　　
12月22号，底价高达165亿元的广州亚运城项目整体出让成功，由富力、雅居乐、碧桂园等民营地产三巨头组成的联合体以255亿元的总价竞得，战胜了保利、万科、中海组成的国企联合体，成为全国“新地王”，媒体称之为民企战胜国企。但总体而言，国企仍占优势，2009年，总价地王排名前四位的开发商分别是绿地（72.45亿元）、中海（70.06亿元）、北京大龙（50.5亿元）、远洋地产（48.3亿元），都是国资背景。
　　
国企也好，民企也好，疯狂拍地的背后是对土地溢价的再次肯定。开发商在台面上推高地价，高地价的幕后推后到底则是地方政府。
　　
今年11月12日，国土资源部和国家发改委共同发布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》。新目录明确规定，商品住宅用地的宗地出让面积，小城市(镇)不超过7公顷(105亩)，中等城市不超过14公顷(210亩)，大城市不能超过20公顷(300亩)。到12月17日，财政部等五部委联合发布发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》规定，分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。这些抑制性政策，被开发商与地方政府听成了冲锋的号角。
　　
广州亚运城项目确连破两戒，既远远超过了土地面积的上限，也突破了付款下限。按照亚运城出让合同规定，亚运城总地价分三期付清，首期付总地价的40%，在12月25日前付清；第二期和第三期分别为总地价的30%，分别在2010年12月10日和2011年12月10日付清，三家民企将要在3天之内缴齐40%的土地出让金(约102亿元)。
当然，广州市可以用亚运城项目挂牌出让先于国家新政出台为理由，认为此次出让并不违规。但在新政出台后，如此大张旗鼓出售大块地，显示了地方政府的迫切心情。并非广州一家如此，其他地区也不遑多让。各地垄断土地的土地储备中心都已建成，用于推高地价的招商、勾地等举措纷纷出炉。
　　
考虑到中国地方政府财政收入中土地出让收入占比高达53%，地方政府的行为实在是再正常不过的理性经济人行为。但与公共产品提供者的身份则差之万里。
投机政策酝酿出投机市场
房地产在2009年匪夷所思的上涨，是投机性政策的产物，是托了宽松货币政策的福。如果说投资性购房是投机者，那么，多变的政策更是投机的产物。政府缺乏长远的规划，或者有了规划却缺乏实行的勇气，是房地产市场疯狂的渊薮。
　　
2009年一系列的刺激政策，与极其宽松的货币，以及在境外投资人士购房上的松绑，使房地产市场尽收其利。财政部关于契税、印花税和土地增值税的税费优惠，央行关于“首套房贷款利率7折、首付20%”的信贷政策，国务院《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的131号文件等一系列优惠政策的实施，在创造地王与楼王的同时，也加快了房地产交易的流转速度，使让中介公司和地产公司创造了历史最佳业绩。
　　
经济数据好转之时将是房地产优惠政策退出之日。
　　
年底，密切的调控政策出台，虽然不是核心政策，但目标所指十分清楚，就是降低交易流转速度，加大交易成本，使投资者知难而退。
　　
12月7日闭幕的中央经济工作会议中提出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；12月9日，国务院常务会议决定对营业税优惠政策进行调整，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，只在抑制房地产市场的投机行为；12月14日，国务院常务会议决定，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，提出要继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。措施包括：增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房，加强市场监管，大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，这些措施被媒体称之为“国四条”。
　　
12月17日，财政部等5部门出台，进一步加强土地出让收支管理的通知：要求地方政府必须将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，开发商拿地，分期缴纳全部土地出让价款期限，原则上不得超过一年。首次缴款比例不得低于全部出让款的50%。同时规定要严格按照规定，将土地出让净收益的10%，用于补充城市廉租住房保障资金，同时确保足额支付征地和拆迁补偿支出，补助被征地农民社会保障支出。
　　
业内人士惊恐地看到，2005年的房地产周期又要再来一轮。政策周期周而复始，投机性过强的政策只能培育出极度投机的市场参与者，要改变的是政策底蕴，政策有一以贯之的逻辑，房地产才有健康发展的未来。
　　
首先，保障型住房不应是花拳乡腿，其次，抑制房价与地价要从地方财税收入的源头着手，培育实体经济税源是关键；第三，考虑征收房屋空置税，加大投资者的成本。而货币政策必须及时跟进，无度宽松的货币是房价的导火索。
　　
2010年房地产市场面临诸多不确定因素，总体而言，房地产价格已经危如累卵，如果不进行调整，摧毁的可能是中国经济。